מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ופתרון מיידי ליוקר הדיור לא נראה באופק. בימים שבהם מס הרכישה על דירות להשקעה האמיר ל-8%, השקעה במקום נכון עם פוטנציאל ברור הופכת לחשובה יותר. בדקנו עם שורה של שמאים - היכן לדעתם נמצאת ההשקעה הבאה. לא מדובר בהמלצות רכישה, אלא במידע שיעזור למי שהחליט לרכוש דירה להשקעה, לקבל החלטה מושכלת.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"לוד היא הזדמנות השקעה מצוינת - למרות ואולי דווקא בגלל המהומות שהחוללו במאי ובגלל המצב הסוציו-אקונומי הנמוך של תושבי העיר", כך סבור יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי. "המתיחות החברתית והמצב הרגיש בין הערבים ליהודים מייצרים מצע מצוין למשקיעי נדל"ן, שכן כאשר יעבור זעם והאבק ישקע, מחירי הדירות בעיר צפויים לזנק מעלה".
לדברי מסילתי, ישנן שכונות בלוד שמחירי הנכסים בהן נמוכים, אך הן בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית מקיפה שתקפיץ את המחירים: "למשל ברחובות הסובבים את בית המשפט המחוזי בשדרות הציונות. עסקים ומשרדים רבים מעוניינים לשבת קרוב לבית המשפט, דבר המהווה פוטנציאל השבחה גבוה לכל הרחובות שבאזור.
להערכתי, מדובר ב-20%-30% בשנים הקרובות. כבר כיום ניתן לראות יזמים שרוכשים קרקעות באזור ב-600 אלף שקל לקרקע ליחידה, זינוק של עשרות אחוזים מהמחירים שהיו לפני שנתיים. בלוד יש הסכם גג לבניית 17 אלף דירות ו-1.3 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, שדרוג תשתיות תחבורה, תחנת רכבת שלישית, ובניית מוסדות ציבור, חינוך וקהילה וכן פארקים ברחבי העיר. כל אלה ממחישים את הפוטנציאל הגבוה של העיר".
"פואבלו אספניול, או בשמה החדש נווה חוף, נמצאת במרחק הליכה מהים, והשכונה, שעד לאחרונה נחשבה נחשלת, החלה להתעורר, אבל מחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית", אומרת השמאית מתי לשם.
לדבריה, ניתן למצוא דירות בנות 3 חדרים במחירים שבין 1.4 ל-1.6 מיליון שקל, והם "אינם משקפים את השווי הריאלי ואת ההתפתחות המתהווה בשכונה".
השכונה, שהוקמה בתחילת שנות ה-80, תוכננה בהשראה ספרדית אך הצביון שלה לא תאם את האופי הישראלי. "באחרונה צמצום עתודות הבנייה, פיתוח מתחם האלף הסמוך, הקרבה לחוף ועליית המחירים החלו להשפיע על אופי השכונה", מוסיפה לשם, "ומחירי הנדל"ן והדירות צפויים להמריא. עלייה משמעותית כבר החלה במחירי הבתים הפרטיים, שבשנים האחרונות היו בסביבות 3 מיליון שקל, ולאחרונה ניתן לראות זינוק ל-5-4 מיליון שקל".
שמאי המקרקעין יריב דרורי, יו"ר ועדת מחקר נתוני שוק בלשכת שמאי המקרקעין, מעריך כי הזדמנויות השקעה טובות בנהריה ניתן למצוא במבנים הוותיקים ברחובות העוטפים את שדרות הגעתון מדרום ומצפון, וכן במבנים הוותיקים ברחובות הקרובים לים. הדגש התכנוני בעיר הוא על התחדשות עירונית וציפוף בינוי קיים – פתרון עדיף על פני התרחבות העיר על חשבון שטחים פתוחים.
"אזור הגעתון והאזור הקרוב לים נהנים מרמות ביקוש טובות. בעיר קיים ריכוז גדול של מבנים שנבנו לפני 1980, לצד תכנון מתארי באזור שדרות הגעתון המכוון להקמת מגדלי מגורים גבוהים של עד 24 קומות. זה כר נוח לפרויקטים להתחדשות עירונית.
"בנוסף, בשנים האחרונות יצאו לפועל כמות לא מבוטלת של פרויקטים במסגרת תמ"א 38, המצביעים על כך שיש היתכנות כלכלית טובה באפיק זה לבנייה למגורים".
לדברי דרורי, מחירי דירות באזור הגעתון נעים בין 9,500 ל-10,500 שקל למ"ר, וככל שיעברו הליכי פינוי בינוי בהמשך, הם עשויים להאמיר לכ-14 אלף שקל למ"ר ואף יותר.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות, חבר ועדת התחדשות עירונית בלשכת שמאי מקרקעין, מעריך כי הזדמנויות השקעה טובות ניתן למצוא בגוש דן במרחק הליכה מתחנות הרכבת הקלה ומתחנות המטרו העתידיות.
ככל שהתחנה מרוחקת יותר מתל-אביב, כך ערך הדירות סביבה צפוי לעלות. הסיבה היא שהרכבת הקלה או המטרו העתידי יקצרו באופן משמעותי את הנסיעה למרכז ככל שהפקקים יחמירו.
6 צפייה בגלריה
''ככל שהתחנה מרוחקת יותר מתל-אביב, כך ערך הדירות סביבה צפוי לעלות''. נסיעת ניסוי ברכבת הקלה מפ''ת לבת-ים
(צילום: טל שחר)
כהן: "למשל אזור התחנה המרכזית בפתח-תקווה, התחנה הראשונה של הקו האדום. במרחק הליכה מהתחנה עדיין ניתן למצוא דירות בנות 2 או 2.5 חדרים שנבנו בשנות ה-60, במחירים של 1.3-1.2 מיליון שקל".
טיפ חשוב של כהן: "להתרחק כ-800 מ"ר מהתחנה. כי בטווח ה-800 מ"ר יש כוונות להטיל היטלי השבחה גבוהים במיוחד, כחלק מהתוכנית הממשלתית למימון המטרו".
שמאי המקרקעין ניב כרמי, חבר ועדת השתלמות מקצועית בלשכת שמאי המקרקעין, מעריך כי הזדמנויות השקעה טובות ניתן למצוא בדירות ותיקות בנות 3-2 חדרים במעגל הקרוב לתל-אביב.
"דוגמה מצוינת לכך הן הערים בת-ים וחולון, שם מחירי הדירות הוותיקות באזורי הביקוש עלו משמעותית בשנה האחרונה", אומר כרמי. "לאחר המקרה של קריסת הבניין בחולון קיימת ציפייה בשוק לקידום מואץ של פרויקטים בהתחדשות עירונית.
להערכתי, משקיע שרוכש דירת מגורים ותיקה באזורים אלו עתיד ליהנות מעליית שווי הנכס בזמן קידום תוכניות התחדשות עירונית ובעקבות הוצאתן לפועל, מקרבה לים וממרחק הליכה לקו הרכבת הקלה, המנגישה את תל-אביב והסביבה. זה מגדיל את הביקושים לשכירות במקומות אלו על ידי סטודנטים, צעירים, הייטקיסטים וכדומה".
הטיפ של כרמי הוא לרכוש דירות ותיקות בבת-ים דווקא בקו שני לקו הרכבת הקלה וסמוך ככל האפשר לחוף: "זאת כדי למנוע מטרדי רעש בקרבת הנכס, שעלולים לפגוע באיכות החיים ולהרחיק שוכרים איכותיים. המלצתי היא להתמקד בסביבת הרחובות הקרובים לתחנות יוספטל, בנימין ובלפור, כגון הרחובות בר אילן, הנביאים, גבעתי, דניאל, השקמה, בר יהודה ועוד. מחירי דירות 3-2 חדרים באזורים הללו עומדים היום על 1.37־1.48 מיליון שקל, ואני מעריך שכשהרכבת הקלה תתחיל לפעול נראה עליית מחירים של עד 15%".
לדעת השמאית מוריה רבני-לוי, ההשקעה הטובה ביותר בירושלים בשנים הקרובות תהיה ברובע הכניסה לעיר: "המתחם מאופיין בבנייה מרקמית בגובה של 8 קומות משולבת במגדלים של 40 קומות, וכולל עירוב שימושים של מסחר, משרדים, מגורים, מלונאות ומבני ציבור. שטחי המגורים יהיו בעלי אופי מיוחד וחדשני, ויכללו יחידות דיור קטנות המשולבות בשטחים ציבוריים תומכים הכוללים את כל השירותים הנלווים הנדרשים לדיירי הפרויקט".
לדבריה, יתרון נוסף הוא העובדה שבמקום מתוכנן מרכז תחבורתי ראשי, הכולל את התחנה המרכזית, תחנת הרכבת ותחנות קווי הרכבת הקלה, אוטובוסים, מוניות ושבילי אופניים.
"עירוב השימושים והנגישות התחבורתית מאפיינים ערי עולם רבות, ואינה קיימת כיום בבירה. מי שישקיע ברובע עשוי ליהנות מעליית ערך משמעותית, ככל שהרובע יאוכלס ויהפוך למקום שוקק חיים כמתוכנן. הערכות השווי המקובלות היום בענף לדירות במקום הן בגבולות ה-35 אלף שקל למ"ר ל-4 חדרים, ובין 38 ל-40 אלף שקל למ"ר לדירות קטנות יותר".
"אני ממליץ להתרחק טיפה מיעדי ההשקעה המסורתיים ולשים לב למה שקורה בחדרה", אומר שמאי המקרקעין ישראל יעקב. "בניגוד לערי החוף במרכז, היא עדיין זולה משמעותית, אבל כל אזור החוף שלה עובר תהליך מואץ של פיתוח, ונבנים מגדלים במחירים אטרקטיביים לעומת נתניה וגוש דן.
"העיר מתחדשת גם עם פרויקטים של התחדשות עירונית, הן במרכז והן בשולי העיר, שמושכים זוגות ומשפחות צעירות מאזור השרון. עדיין ניתן לרכוש דירת 4 חדרים במרכז העיר סביב 1.5 מיליון שקל".
בנוסף, הוא אומר, "רמת השירותים של העירייה גבוהה, גם רמת החינוך, וכיום נבנה מרכז מסחרי בחלק המערבי של העיר במקביל לכביש 2. כאשר משקללים את כל הנתונים עם המחירים ועליות המחירים בעיר, אני בהחלט ממליץ לבדוק את חדרה כאופציה להשקעה".
פורסם לראשונה: 07:02, 03.12.21
