פרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38 משפיעים לא רק על התכנון העירוני או המרקם הבנוי, הם משפיעים גם על אוכלוסיית הרחוב והשכונה. איך ראשי הערים מתמודדים עם ההתחדשות החברתית, האם זה בא לידי ביטוי בתכנון, ומה ההשפעות ארוכות הטווח שיש לכך. "ידיעות הנדל"ן" נכנס לעובי הקורה בכל הקשור לפן החברתי של ההתחדשות העירונית.
ההיבט החברתי של ההתחדשות העירונית לא תמיד היה בראש סדר העדיפויות של הגורמים השונים, ורק בשנים האחרונות הפך להיות משהו שלא ניתן להתעלם ממנו. מתחילת 2019 כל תוכנית פינוי־בינוי שמגיעה לאישור ועדות התכנון, חייבת לכלול מסמך מיוחד המתייחס לנושא זה – דו"ח חברתי עם קריטריונים ברורים שמגדירים, בין היתר, את הרכב בעלי הדירות והדיירים, שיעור הקשישים, נתונים דמוגרפיים, קהילתיים ועוד שורה ארוכה של נושאים. את התחום החלו לקדם ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית עוד לפני שהנושא הפך לחובה, ואף הנפיקו מדריך מיוחד לשימוש המינהלות השונות להתחדשות עירונית, כפי שמסבירה חמדה מרגלית, מנהלת תחום קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "ב־2018 הוצאנו את המדריך הראשון וכמה חודשים אחר כך מינהל התכנון הטמיע אותו וקבע שכל תוכנית חייבת לכלול דו"ח חברתי. בשנה האחרונה קיבלנו הרבה מאוד פידבקים מהשטח על איך דברים עובדים ומה חסר, ובגלל זה הוצאנו ממש לאחרונה מדריך מחודש ומעודכן. אחת מהנקודות החשובות היא איך הרשות המקומית וגם היזמים מתייחסים לנושא". נעה פראוור, סגנית ראש אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית, מסבירה כיצד התפתח הנושא: "במסגרת העדכון הכנסנו פן שמתייחס גם להיתכנות חברתית של פרויקט, כמו שיש היתכנות כלכלית, וגם דרך קלה להבנה של התובנות המרכזיות של הדו"ח כשהוא מגיע לוועדות התכנון. הרעיון הוא להגיע למצב, שבו בשלבים הכי מוקדמים של התהליך יש כבר התייחסות להיבט החברתי, למשל, לדעת מה השאלות שצריך לשאול כמה שיותר מוקדם ואיך לטפל בנושאים הללו בצורה נכונה בלי לייצר כאוס. אחת מהמטרות המשמעותיות היא לרתום את הרשות המקומית ולהפוך את הדו"ח החברתי לכלי עבודה של ממש בכל שלבי הפרויקט והתכנון". מרגלית מוסיפה לגבי מעורבות הרשות המקומית בתהליך, כי: "אנחנו פועלים היום גם מול המינהלות להתחדשות עירונית אבל גם מול אגפים בעיריות, כמו למשל מחלקת רווחה. בוחנים יחד איפה הרשות יכולה להתערב ואיפה היא יכולה לסייע. דוגמה טובה לכך היא שבעקבות הלקחים שהפקנו ובעקבות העובדה שיש לא פעם מתח בין הגורמים השונים וחוסר אמון, נוצר צורך אמיתי בגישור. נוצרו מרכזי גישור בעקבות סוגיות שעלו ואפילו המפקחת על הבתים המשותפים במשרד המשפטים החלה להפנות מקרים לגישור".
לתפור חליפת התמודדות אישית
גם ראשי הערים מבינים ויודעים, כי ההתחדשות העירונית היא נושא תכנוני, כלכלי, אבל לא פחות מכך גם חברתי. "הנושא החברתי הוא הזדמנות בלתי רגילה להצעיר מקום, לגוון בין אוכלוסיות ולשפר תנאי מחיה של תושבים ותיקים באופן משמעותי", כך ישראל גל ראש עיריית קריית אונו, "אנחנו יודעים שהתהליך שעובר על חלק ניכר מבעלי הדירות הישנות אינו פשוט, ולכן יש התייחסות לנושא גם מצד המינהלות להתחדשות עירונית ומצד העירייה היכן שזה נדרש. אנחנו מסייעים ומספקים הכוונה עם הרבה סבלנות, ורואים שזה עובד. אנשים מסתגלים ומתחילים לחיות בצורה אחרת. כשיש בעיות, מפעילים את הרווחה והשירותים החברתיים". לדברי גל, אומנם ההתמודדות כיום עם הפן החברתי של ההתחדשות העירונית מספקת מענה, אבל יש עוד מה לעשות ולהשקפתו – התוספת המשמעותית ביותר שאפשר לתרום לנושא קשורה לסיוע והכוונה לבעלי הדירות הישנות באמצעות ייעוץ חיצוני: "אני חושב שצריך להכשיר קואצ'רים, שילוו באופן שוטף את הדיירים הוותיקים. למשל אדם שגר בדירה של 60 מ"ר וניקה בעצמו את חדר המדרגות, מקבל דירת 110 מ"ר חדשה וצריך פתאום לשלם ארנונה, חשמל, מים, ביטוח וועד בית יקרים יותר. הנתונים שונים לגמרי. עכשיו פתאום אנשים מתמודדים עם כל הדברים הללו. צריך להכשיר מי שילווה את האנשים, כדי שיתנו לכל אחד את החליפה שהוא צריך להתמודדות החדשה". לשאלה מי יממן את הפעילות הזו מציע גל: "צריך להקים קרן, שהיזמים יזרימו אליה כסף, אולי גם הרשות להתחדשות עירונית, ולסייע לאותם האנשים. בסופו של יום אנחנו צריכים להציע עזרה, אבל אני מאמין בעזרה שהיא בדרך של הכוונה. גם היום יש רעיונות שמדברים על פטור מארנונה לכמה שנים, שהיזם או הקבלן ישלם במקום הדייר את ועד הבית כמה שנים. מה יקרה בסוף התקופה הזו? זו בעיה. אסור לנו לגרום למצב שאנשים יהיו תלויים בהחלטה של מישהו אחר וצריכים לתת להם כלים ליטול אחריות על חייהם". במקביל, מבקש גל להזכיר שלצד ההתמודדות הלא פשוטה במישור החברתי, יש לפרויקטים של ההתחדשות העירונית גם תמורה משמעותית לעיר מכיוונים נוספים – "ההתחדשות משנה את הנראות של היישוב, מחדשת אותו. זו הזדמנות בלתי רגילה לחידוש המרחב הציבורי, להכניס עירוב שימושים, לשדרג את מערך התשתיות. עירוב שימושים וצפיפות יוצרים קהילה ועירוניות. אני מאמין שעירוניות צפופה מכובדת ומכבדת מביאה לחברה סובלנית יותר. בשורה התחתונה, אין לי ספק שהיתכנות חברתית לפרויקט לא פחות חשובה מהיתכנות כלכלית".
2 צפייה בגלריה
לא רק היתכנות כלכלית, גם היתכנות חברתית. פרויקט התחדשות עירונית בדרך השלום תל אביב. הדמיה
(באדיבות אורון נדל"ן מקבוצת אורון החזקות והשקעות)
צביקה ברוט, ראש עיריית בת ים, מסביר גם הוא מה תפקידה של העירייה בהיבט החברתי של התחדשות עירונית ומדגים כיצד מעורבות חברתית במתחם הובילה לשינוי משמעותי בשיח. "הליווי החברתי בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא חשוב מאוד כבר בשלבים הראשוניים של הפרויקט", כך ברוט, "לא מעט תושבים שמתגוררים במתחמים המיועדים להתחדשות מוצאים עצמם אבודים בבירוקרטיה מצד אחד ומצד שני מבולבלים מכל מיני הצעות של יזמים, שהם לא יודעים אם הן טובות או לא. יש למשל גם סוגיות שקשורות לדיירים קשישים וגם בעלי דירות שחוששים שיעבדו עליהם. כשרק נכנסתי לתפקיד הרגשתי שזה נושא שיש לטפל בו טוב יותר, ומה שהעיד על כך יותר מכול היה שטף גדול של פניות. המענה לדברים האלו הוא ליווי חברתי אמיתי. שיתוף פעולה עם המינהלת להתחדשות עירונית וגם עם עובדים סוציאליים של העירייה. יש היום ייעוץ חברתי פעיל במתחמים שונים, ויש גם דוגמה טובה למקרה שבו הליווי עשה הבדל גדול". הדוגמה של ברוט מתייחסת למתחם בעיר, שבו מתגוררת קהילה חרדית ייחודית בשם קריית באבוב: "מדובר במתחם של כאלף משפחות, במבנים ישנים, חלקם מוגדרים כמבנים מסוכנים. שנים ארוכות הקהילה לא שיתפה פעולה עם ניסיונות לקידום התחדשות עירונית, אבל כשהתחלנו לעבוד עם יועץ חברתי מהמגזר החרדי, שיודע את השפה, אז באמת התחיל שיח אמיתי. ללא הייעוץ החברתי לא היה כלום, זה גרם לשינוי של 180 מעלות ביחס ובדיאלוג".
"אי אפשר לדרוס את התושבים"
גם ברוט, כמו ראשי ערים נוספים, מזכיר את העובדה שהרשות המקומית בקיאה בצרכים, ומזכיר אף הוא את המשוואה – היתכנות כלכלית אל מול היתכנות חברתית: "זה חשוב באותה המידה לפחות. בלי ליווי חברתי ומיפוי חברתי אין שום סיכוי או היתכנות לפרויקט. כמות בעיות הפרט במקומות הללו היא אדירה, החששות עצומים. ראינו פרויקטים שלא מתקדמים שנים ארוכות, ואף אחד לא הבין למה. רק אחר כך הבינו שהליווי החברתי הוא זה שחולל שינוי. אם הקשב לצרכים החברתיים יהיה משמעותי, אני חושב שגם הקצב של ההתחדשות העירונית ויישום הפרויקטים יתקדם משמעותית. בעבר הסתכלו רק על הנדל"ן, אבל היום מבינים שהייעוץ החברתי עוזר לשדך בין בעיה לפתרון ולשחרר פרויקטים תקועים".
ליאת שוחט, ראש עיריית אור יהודה, מסבירה גם היא כיצד טיפול בהיבט החברתי עושה את ההבדל: "איך שנכנסתי לתפקיד ראיתי שהכול פרוץ. כל יזם או מחתים היה יכול להסתובב ולאסוף חתימות, וזה קרה בשטח במיוחד בשכונות הוותיקות עם אוכלוסייה קשת יום ובוגרת. זיהיתי את הסכנות במהלכים הללו, שבהם אין מי שיכוון התושבים ושיסביר להם מה כדאי ומה לא. הייתי מגיעה למצבים שאנשים, שיושב מולם איש מקצוע, מתקשרים אליי לשאול האם לחתום או לא. הם לא ידעו מאיפה לקבל תשובות. אני מבינה את הצד של היזמים והטענה שאף פרויקט לא ייצא לפועל בלי היתכנות כלכלית, אבל אי אפשר לדרוס התושבים. בגלל זה נקבע שכל יזם שמגיש בקשה לפינוי־בינוי חייב להכין תסקיר חברתי. התסקיר מאגד את כל הדברים שהיו פעם תורה בעל פה – והיום הכל כתוב וברור. גם לנו, מקבלי ההחלטות, קל יותר להעביר החלטה המבוססת על המידע הזה". שוחט מסבירה, כי את התוצאות של הטיפול בפן החברתי רואים בשטח, כאשר פרויקט פינוי־בינוי, שהתקדם עת כניסתה לתפקיד, עדיין נמצא בחיתולים, בעוד פרויקט אחר שהתחיל מאוחר יותר אבל זכה ליחס נכון בפן החברתי, התקדם מהר הרבה יותר. במקביל מפרטת שוחט גם כלים נוספים שמקבלים בעלי הדירות בכל הקשור למהלכים, שהם בראש ובראשונה חברתיים וקהילתיים – "הרשות מקיימת קורסים לאנשים בתוך השכונות ונותנת להם כלים איך לעמוד מול היזמים, להבחין בין עיקר לטפל, להבין מה לוח הזמנים לצד הכרת המונחים. לשמור על מרקם השכונה זה אתגר, היא משתנה פיזית אבל גם חברתית, והתהליכים חייבים להיעשות בהסכמה".
גורם חשוב נוסף במשוואה, האמון לעיתים אף יותר על הפן החברתי, הן המינהלות להתחדשות עירונית. ענת לרנר, ראש המינהלת ביהוד מונסון, מסבירה על תפקידו של היועץ החברתי: "מדובר בנכס משמעותי למינהלות להתחדשות עירונית. תפקידו כולל הצפה וטיפול בסוגיות חברתיות עירוניות מהותיות וסוגיות פרטניות. זה שנתיים מחייבת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שילוב של יועץ חברתי לכל פרויקט. הפרויקטים הראשונים נוהלו ללא גורם מתווך כזה, והן הרשות המקומית והן היזם לא הצליחו ליצור אמון בקרב התושבים. היועץ מאפשר לעיר ברמת הכלל וברמת הפרט להתכונן טוב יותר לתהליכי ההתחדשות, כשהוא מצליח לתווך בין צורכי התושבים לבין שלבי התכנון השונים. הוא מטפל במתחים ובחששות של האוכלוסייה, וכך אחוז הסרבנים פוחת, וכולם מבינים את חשיבות התהליך".
"שיקוף של המצב החברתי"
גם יזמי הנדל"ן העוסקים בהתחדשות עירונית לצד אנשי מקצוע נוספים מהתחום מסכימים שהפן החברתי הולך ונהיה משמעותי יותר. בחברת מצלאווי, שלה ניסיון ארוך שנים בפינוי־בינוי, מכירים את הנושא מקרוב. החברה הזמינה לאחרונה מיועצים חיצוניים דו"ח חברתי, במסגרת פרויקט "רובע איילון" ברחוב יוספטל בבת ים שאותו היא מקדמת. יו"ר החברה סמי מצלאווי מסביר: "הדו"ח נעשה לצורך מיפוי האוכלוסייה ואיתור המקרים שבהם נוכל לסייע לבעלי הקרקע בהכוונה ובסיוע ולהקל עליהם את התהליך. הפרטים שנאספו מאפשרים שיקוף של המצב החברתי, שממנו נגזרו המלצות ומטרות להמשך העבודה אל מול אותם בעלי הקרקע. הדו"ח כלל התרשמות מאורח חייהם, מצב בריאותם, הסברה של התהליך וראיונות עומק לגבי צורכיהם הפרטניים. מצד בעלי הקרקע הוותיקים עלו, למשל, חששות בפן הפיזי, מבחינת מעבר למקום מרוחק משגרת חייהם היומיומית, ובפן הרגשי, מבחינת המעבר ממקום מגוריהם זה עשרות שנים. השתמשנו בנתונים כדי למצוא את אותם מקרים פרטניים שלהם נדרש סיוע".
יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, מוסיף: "היום ברשויות המקומיות מבינים שהתחדשות עירונית היא לא רק הליך של מבנים, אלא גם הליך חברתי. כבר בשלבים הראשונים של התכנון נדרשים היזמים להציג דו"ח סקר חברתי. חלק חשוב בסקר זה מתייחס לתגובתיות של השטח כלפי התהליך. אם ישנם צרכים ציבוריים שעולים מהסקר – למשל מועדון יום לקשיש או בית כנסת - סביר שהרשות המקומית תבקש כחלק מהמטלות הציבוריות בפרויקט לשלב מבנה כזה, והיזם יידרש לבנות אותו. כולם אמורים לצאת נשכרים מהעניין - לרבות ובמיוחד הרשות המקומית והתושבים במקום. אני חושב שהחובה של כל חברה היא לגעת בכל מתחם באופן אישי ואנושי - שהאנשים במתחם יכירו את הדמות שאחראית על הפרויקט בחברה – החל בהשתתפות בכנסים, דרך פגישות פרטניות ועד להיכרות אישית מעמיקה. מבחינתי, אנחנו בונים תהליך של אמון והוא מחויב בהיכרות אישית".
אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית באבני דרך: "אנו רואים בהתחדשות עירונית דרך ליצירת שלם הגדול מסך חלקיו, ומתייחסים אליה כתהליך שנוגע לחלק מתוך עיר ולא מוגבל לגבולות דירת המגורים בלבד. ההיבט החברתי־ערכי, מבחינתנו, הוא בלתי נפרד מההיבט הכלכלי של הפרויקט. מדובר בהזדמנות אמיתית להתחדשות קהילתית, אך צריך לדעת גם איך לעשות את זה נכון. פינוי־בינוי זו עסקת הנדל"ן הכי מסובכת במדינה. יש הזדמנות אחת לבנות אמון לדרך משותפת שהולכת להיות ארוכה מאוד".
לדברי רמי בסירטמן, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת, התחשבות בסוגיה החברתית מובילה לרצון של בעלי הדירות להישאר בפרויקט: "בפרויקטים שאנחנו מקימים במסגרת תמ"א 38/2 בתל אביב וברמת שרון יש העדפה מובהקת מצד בעלי הדירות לשוב אל דירתם, ולא לעשות עליה 'סיבוב' ולמכור אותה. התושבים בערים האלה חיים בשכונה ולעיתים באותה דירה עשרות שנים, ויש להם 'פטריוטיות לוקאלית' גדולה. הם גם בוחרים את השכנים החדשים שלהם – בני משפחה וחברים, כדי לשמר את המרקם האנושי של השכונה".
הפתרונות חברתיים: מגמישות תכנונית ועד דרכים לכיסוי עלויות
העבודה הקהילתית-חברתית פותחת פתח גם לניצול הידע שנצבר כדי להעניק ערך מוסף בתכנון בשלבים המוקדמים או המאוחרים של הפרויקט.
איתי הוז, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברת בית וגג, מספר על התוצאה שאליה שואפת החברה להגיע בעזרת עבודה חברתית נכונה: "על מנת לטפח, לחזק ולחדש את הקהילה בפרויקט ההתחדשות העירונית, יש להעניק לה כבר במסגרת תכנון הבניינים החדשים אפשרויות של חוויית מגורים משותפת, שתעודד את הדיירים הוותיקים והחדשים 'להתערבב' זה עם זה גם כשמדובר בדיירים עם רקע שונה. עתיד תרבות המגורים בפרויקטים שעברו התחדשות עירונית הוא בניינים שיתופיים יותר, שמקיימים דה פקטו קהילה בתוך הבניין. החזון שלנו הוא לשנות את תרבות הדיור בכל הנוגע למתחמי התחדשות עירונית ולפתח כמה שיותר מתחמים שיתופיים כאלה במרכזי הערים. אם בעבר למדת להכיר את השכנים רק בפגישות ארעיות בחדר המדרגות או בעיתות מלחמה, כשחדר המדרגות הפך לאזור המוגן בבניין, כפי שחווינו לאחרונה, אנו רוצים שהדיירים יחד ייצרו מפגשים חברתיים בשטחים המשותפים בפרויקט".
2 צפייה בגלריה
לא רק היתכנות כלכלית, גם היתכנות חברתית. פרויקט התחדשות עירונית בדרך השלום תל אביב. הדמיה
(צילומים: הדמיה 3Division ,יח"צ)
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין: "ההשפעות ארוכות הטווח בבנייה לגובה של מגדלים הן לא פעם איבוד הערך הקהילתי. אנחנו מתמודדים עם זה באמצעות יצירת שטחים משותפים לדיירים בתוך המתחם. אלו יכולים להיות שטחים ירוקים או חומים ושטחים בלובי הבניין. בעיקר אנחנו מנסים לייצר ככל הניתן עירוב שימושים".
איל טישל, מנכ"ל חברת דמרי גלים, מוסיף לסוגיה: "ברחוב שבו עתידים להיהרס ולהיבנות מחדש מספר בניינים, יש להיערך ולדאוג מראש למעבר בטוח ונגיש לבאי הרחוב בכלל ולתושבי הרחוב בפרט. מעבר אמיתי – מעבר שישמש בבטחה אנשים עם מוגבלויות, קשישים והורים עם עגלות תינוקות. חשוב לזכור, כי פרויקטים של התחדשות עירונית הם קודם כל פרויקטים חברתיים, והמרכיב החשוב ביותר בהם הוא האנשים, ועל כן עיקרון זה צריך להנחות גם בתקופת הביצוע וגם בקשר לסביבת הפרויקט. קיימת חובה מוסרית של כל הגורמים השותפים לעשות כל מאמץ על מנת להוציא אל הפועל פרויקט תוך התחשבות במרבית האוכלוסייה הסובבת את הפרויקטים בזמן הביצוע וכן לתת מענה תכנוני ותחבורתי צופה פני עתיד".
פתרון נוסף מציע משה קורן, מנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אזורים: "חשוב שהאוכלוסייה הוותיקה תישאר בפרויקט, ולכן בחלק מהפרויקטים אנחנו נושאים בעלות התחזוקה הנוספת בדירות החדשות, ובאחרים אנחנו מציעים פתרונות גמישים, המאפשרים לבעלי הדירות להיפגש גם עם תקבולים כספיים שיעזרו להם בעלויות הנוספות. לדעתי, גם רשויות התכנון צריכות להתייחס לסוגיה זאת, ובין היתר, להגדיר מחויבות של היזמים לעלות של התחזוקה החדשה ולתת לכך ביטוי בתקן 21, למשל לאפשר לאוכלוסייה מסוימת לפצל את דירת התמורה בשימוש היומי כדי שיוכלו ליהנות מהכנסה נוספת".
איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען / לזרז פרויקטים של פינוי-בינוי זה צו השעה
דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם לאחרונה, המסכם את 2020, ממשיך לצייר תמונה עגומה בכל הקשור ליציאתם של פרויקטים לפועל. על-פי הדו"ח, בשנה האחרונה התקבלו כ-2,300 היתרי בנייה במיזמי התחדשות עירונית, נתון המשקף ירידה של 25%. הסיבות לירידה, על-פי הדו"ח, טמונות בין היתר, בצמצום הפעילות של הוועדות המקומיות בעיקר בשל משבר הקורונה. אולם כאשר צוללים אל הדו"ח, מגלים מיפוי של החסמים האמיתיים המעכבים מימוש פרויקטים במתחמים שהתכנון שלהם הסתיים ושהתוכנית בהם אושרה, אולם טרם הונפקו בהם היתרי בנייה. בדו"ח מצוין, כי חלק גדול מהחסמים נובע מסוגיות הקשורות לפעולות שבסמכות הרשות המקומית ובאחריותה, וכן שהעיכוב נובע לרוב מהתמשכות תהליכי התכנון המשלימים לאחר אישור התוכנית עצמה ולפני הגשת הבקשה להיתר. דברים אלו משתקפים גם בנתונים באשר להימשכות תהליך הוצאת ההיתר - שארך בעבר בממוצע פחות משנה, והתארך בהמשך העשור לפרקי זמן כפולים ואף משולשים!
האירועים הביטחוניים האחרונים מזכירים לכולנו שוב, ובאופן מצער, עד כמה חשובים מרחבים מוגנים בפרט ומבנים שעמידים בפני פגיעות מסכנות חיים בכלל. מכעיס מאוד שהרשויות המקומיות, שאמורות לקדם תהליכים של פינוי-בינוי, עבור התושבים שזועקים כבר עשרות שנים לשינוי ושיפור המצב, הן אלו שפעמים רבות מעכבות ודוחות אותם מלצאת אל הפועל.
ועדיין הפתרונות נמצאים בשטח ויהיו קלים ליישום עם רצון טוב, בזכות מספר תיקוני חקיקה. בטווח הקצר יש להחזיר את הוודאות, לקצר את לוחות הזמנים לקבלת היתר בחצי הזמן לפחות ולקבוע מסלול שיחייב את כל הצדדים לעמוד בזמנים – יזמים, רשויות וועדות, ועל הדרך גם לחסוך במשאבים. בטווח הארוך, אני סבור, שכדי לקדם כמה שיותר פרויקטים יש להפחית מסמכותן של הרשויות המקומיות, שמצויות לעיתים בניגוד עניינים, על ידי הפקעת הסמכויות לאישור תב"ע במסגרת התחדשות עירונית, ולהשאירן רק בידי הוועדות המחוזיות על ראייתן הרחבה.
בינוי פינוי - פתרון אופטימלי לדיירים הוותיקים / נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ
אחד מהקשיים המשמעותיים בפרויקט פינוי-בינוי הוא החתמת הדיירים על הסכמה לביצוע. זאת מהסיבה שהם נאלצים להעתיק את מגוריהם למקום זמני עד להשלמת הבנייה החדשה. מדובר באוכלוסייה בוגרת, שאין לה עניין לשנות תנאי מגורים ומיקום. אולם כשמדובר בפרויקט בינוי-פינוי, ההחתמה קלה יותר, שכן הדייר מפנה את דירתו ובאותו יום הוא מקבל מפתח לדירה חדשה, הנמצאת לרוב בסמיכות לישנה.
בבינוי-פינוי קל יותר ליצור אינטגרציה טובה עם אוכלוסייה חדשה, באופן שבו כ־25% (בלבד) מדיירי הבניין החדש מורכבים מהדיירים הוותיקים, ואילו הדיירים החדשים מאופיינים לרוב כאוכלוסייה צעירה וחזקה. שילוב האוכלוסיות מייצר תועלת נוספת לדיירים הוותיקים (המפונים) בעיקר ביכולת אחזקת הבניינים וניהולם, ובמיוחד כשמדובר ברבי קומות, שם יש מספר רב יותר של דיירים. כמו כן, להערכתי, בשיטת בינוי־פינוי משך הפרויקט מתקצר בדרך כלל, דבר המקל על כל השותפים.
בפרויקט שלנו בראשון לציון הצלחנו להקים בשיטת בינוי־פינוי חמישה מגדלים בני 25 קומות כל אחד, לאחר שצירפנו לתוכנית קרקע פנויה שהחברה רכשה. בכל מגדל אוכלסו כ־25 דיירים מתוך 92 הוותיקים. בסיום הבנייה הרסנו את המתחם הישן לטובת בניית ארבעה מגדלים נוספים. בין הדיירים נוצרה אינטגרציה טובה, המאופיינת בשכנות חזקה.
איך בכל זאת מתגברים על הקשיים כאשר ליזם אין קרקע פנויה לבנייה בשיטת בינוי־פינוי? כאן, לדעתי, הרשויות אמורות להיחלץ לעזרת הדיירים הוותיקים והיזם בכמה דרכים:
1. לעיתים קרובות בשטח הפרויקט קיימים שטחים ציבוריים, שאותם יכולות הרשויות להחליף בשטחים אחרים בשלב התכנון, כך שיתאפשר להתחיל את הבנייה ללא הריסת הבתים הישנים. הרשות המקומית תורמת באופן זמני שטח ציבורי, ובסוף היא מקבלת שטח שווה ערך או אף גדול מכך בשטח סמוך.
2. לרשויות יש אפשרות להעביר את זכויות הבנייה בתוכנית שאושרה להתחדשות עירונית, לפרויקט אחר של היזם, ובכך לאפשר לו להעביר את הדיירים הוותיקים לפרויקט אחר הנמצא בתהליכי בנייה מתקדמים יותר.
3. לרשויות יש אפשרות להמיר זכויות בנייה בתוכנית התחדשות עירונית לקרקעות פנויות שנמצאות ברשותן.
שתי האפשרויות האחרונות יאפשרו לרשויות לאשר את תוספת זכויות הבנייה הנדרשות לכלכליות הפרויקט באופן מאוזן יותר בהיבט התכנון העירוני. כך ניתן להתמודד טוב יותר עם התנגדויות לתוכנית, להתגבר על תכנון עמוס שעלול להוביל, בין השאר, למחסור בשטחי ציבור, לעומסי תנועה ולפגיעה באיכות החיים.
