דיור להשכרה ארוכת טווח הוא מוצר יחסית חדש בישראל, אך כזה שתפס תאוצה די במהירות. לאחר שנים ארוכות, שבהן למעלה מ־60% ממשקי הבית החזיקו בדירה בבעלותם והתפיסה השלטת בקרב הישראלים הייתה שרכישה עדיפה על השכרה, דברים מתחילים להשתנות. האם מדובר בכמיהה לאפשרויות מגורים גמישות, כמו שאפשר למצוא מעבר לים? או שמא בחוסר ברירה בקרב יותר ויותר אנשים, שאינם מסוגלים לגייס את ההון העצמי לרכישת דירה בישראל?
"לא כל אחד יכול להרשות לעצמו לרכוש נדל"ן בישראל. להבדיל ממדינות אחרות אנו צפויים לגדול כל הזמן. ממוצע הילודה כאן עומד על שלושה למשפחה, ולכן המלאים לא יספיקו אם לא נגביר את הקצב", כך סבורה טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות חברת רם אדרת, שמסבירה שללא הגדלת היצע, מחירי הדירות יישארו גבוהים ויותר אנשים לא יוכלו לרכוש דירה. "המדינה חייבת לקדם ביתר שאת את הפרויקטים להשכרה ארוכת טווח עם הגבלת מחירי השכירות", מוסיפה שרון, "לישראלים אין ברירה, אלא לשנות תפיסה בנושא, אחרת ייאלצו להישאר בבית הוריהם כל החיים. עבור מי שלא יכול לעמוד בכושר החזר ואין לו הון עצמי, הרי ששכירות היא פתרון מושלם. גם אני גרה בשכירות. מבחינתי, נכון לעכשיו זה כלכלי, ובהון העצמי שלי רכשתי דירות להשקעה. רק בישראל יש תחושה שכולם חייבים לגור, לשפץ ולהשקיע בנכס אישי. לדעתי, זו שטות. הרי כל כמה שנים אנחנו משנים טעם, ובא לנו לרענן לפי צו האופנה. את זה ניתן לעשות גם בדירות שכורות. כמו כן, מאחר שאנחנו במגמת פינוי־בינוי בארץ, הרי שבשנים הבאות נראה 'הבשלה' של המתחמים שנסגרו לפני מספר שנים, ובעלי הקרקע ירצו לעבור לשכירות והם חייבים מענה. לעולם יהיה שוק של שוכרים ושוק של בעלים באיזון טבעי ונכון".
2 צפייה בגלריה
פרויקט living שכירות ארוכת טווח של חברת אזורים בשכונת בית בפארק באור יהודה
(צילום: אביעד בר-נס)
"ישראלים עדיין רוצים להחזיק דירה בבעלותם"
לאור מחירי הדירות הגבוהים ועליית הריבית, החלו בשנים האחרונות לקדם בישראל פרויקטים רבים לשכירות ארוכת טווח. האם הישראלים מוכנים לשינוי המגמה? "ישראלים רבים עדיין רוצים להחזיק דירה בבעלותם, וככל שלא תהיה תמיכה ממשלתית רחבה וכדאיות כלכלית הן ליזמים והן לרוכשים, נישאר במצב הנוכחי", כך סבורה מירב בילט, משנה למנכ"ל קבוצת אביב. "המדינה תצטרך להעניק סבסוד משמעותי לקרקעות לטובת שכירות ארוכת טווח, כפי שהתקיים ביציאה לפרויקטים דומים בעבר. כיום עדיין אין היצע מספיק משמעותי של קרקעות לדיור להשכרה בתנאים אטרקטיביים ליזמים כדי לייצר חלופה כדאית חלף רכישת דירה". בילט גם עושה קישור בין התחדשות עירונית לביקוש להשכרה ומציינת, שישנם משקיעים הסבורים שדיור להשכרה עדיף, כי הוא מפנה את הממון להשקעה באפיקים אחרים: "כהנחת מוצא, ישראלים רבים עדיין מעדיפים להחזיק בדירה בבעלות פרטית. אלא שזוגות צעירים או לחילופין דיירים המפנים את דירתם במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית, יעדיפו לשכור דירה, מאשר לרכוש דירה. נוסף על כך אנו פוגשים לקוחות עם הון עצמי מסוים, שיעדיפו להשקיע באפיקים שונים, במחשבה שזה יהווה עבורם אפיק רווחי יותר מאשר רכישת דירה בימים אלו. להערכתי, המגמה של שכירות ארוכת טווח תלך ותגדל בעתיד הקרוב, הן בשל עליית הריבית הנוכחית והן בעקבות עליית המודעות בקרב הציבור. ישראל, כמיקרו קוסמוס של ארצות הברית והתנהגות הצרכנים בה, חשופה יותר לתרבות של השכרה ולא בהכרח רכישה והשקעה של מרבית הונם בארבעה קירות". בילט מעניקה דוגמה ליתרונות בשכירות ארוכת טווח מהפרויקט שבנתה חברת אביב: "בפרויקט 'אביב שלי' ברמת השרון ישנן 281 דירות המשמשות לתקופת שכירות ארוכה של כ־10 שנים. מדובר בפתרון חכם, ללא השתעבדות למשכנתה, למשך תקופת שכירות ארוכה המאפשרת לגור בדירה חדשה ובראש שקט. דמי השכירות יציבים יחסית, ובמסגרת ההסכם, קיימת אפשרות יציאה בכל שנה".
מירב בילטצילום: יח"צגם ברשויות המקומיות נראה שמבינים את החשיבות של פרויקטים להשכרה, לצד הגדלת היצע של דירות למכירה. "אני מאמינה מאוד בשכירות ארוכת טווח, והפרויקט להשכרה בשכונת בית בפארק בעיר מוכיח את עצמו", מציינת ליאת שוחט, ראש עיריית אור יהודה. "הוא פותח אפשרות משמעותית עבור תושבים שלנו, שרוצים להמשיך ולהתגורר בעיר ומעוניינים לגור בדירות חדשות ולזכות ביציבות. מעבר לכך התושבים שעזבו את הבניינים שנהרסו בפרויקט פינוי־בינוי הכלנית, הצליחו להישאר בעיר בזכות פרויקט השכירות הזה, ובהיבט הזה מדובר ב־win win לכל הצדדים".
נציין כי בשכונת בית בפארק קודם פרויקט להשכרה, ששווק באמצעות 'אזורים ליווינג'. "העירייה הבינה את הפוטנציאל של שוק השכירות", כך מסבירים באור יהודה, "ולכן הגדרנו נתח מתוך השכונה שיהיה מיועד עבור שכירות לשנים ארוכות. מהלך דומה מקודם גם בשכונת נווה איילון, המוקמת בימים אלו, וגם בה מקודמות יחידות דיור רבות לטובת שכירות ארוכת טווח, שמהווה גם שם פתרון מצוין עבור מקום מגורים זמני לדיירים המתפנים מדירות שנהרסות בפרוייקטי פינוי־בינוי".
"המיסוי מעודד מכירה ולא השכרה"
עו"ד אמיר שוהם, מנכ"ל חברת "יוניון ליב" מקבוצת יוניון, המקדמת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח למגורים מסביר מדוע המוצר 'דירה להשכרה' יתפוס תאוצה בשנים הקרובות כאחד הפתרונות המובילים למשבר הדיור. "בשנת 2030 צפויה ישראל להיות מהמדינות הצפופות בעולם. עקב הצפיפות הזו, לצד מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, מחירי הדירות ככל הנראה ימשיכו לעלות בטווח הארוך. במקביל עליית הריבית מובילה למצב שלא מעט משקי בית לא יוכלו לעמוד בהוצאות. נזכיר כי כ־40% מבעלי דירות הם בעלי משכנתאות. לצד הקשיים, חשוב לציין שגם תפיסת העולם משתנה. המונח זמישות (זמינות וגמישות) הפך לשגור גם בנושא הדיור. קבוצות גדולות באוכלוסייה - בעיקר בקרב הדורות החדשים - מעוניינות בפתרון שיאפשר גמישות וזמינות של מקום המגורים בהתאם לצורך. זו בדיוק ההזדמנות להאיץ פרויקטים להשכרה. ברחבי העולם התפתחו פרויקטים ב'בעלות אחודה', המיועדים אך ורק לשכירות ולא למכירה. פרויקטים אלו 'מפצים' על הוויתור של הבעלות, באמצעות תכנון ואבזור מוקפדים ויעילים של הדירות וברמת שירותים, ניהול ותחזוקה גבוהים. כל הסיבות הללו יגרמו למשקי הבית בישראל לראות בשכירות דירה כמוצר הנכון והטוב ביותר עבורם". אבל בזמן שהציבור הרחב יהיה מוכן לעבור למגורים בשכירות על פני מגורים בבעלות, אם מבחירה ואם מחוסר ברירה, עו"ד שוהם מסביר, כי הגדלת היצע הדיור להשכרה בישראל עומדת נכון להיום בפני מספר אתגרים משמעותיים: "נכון להיום קיימים שלושה אתגרים רגולטוריים, שמעיבים על הניסיון לפתח שוק שכירות משוכלל. המיסוי הקיים מעודד מכירה ולא השכרה; היעדר ייעוד 'שכירות' בחוק התכנון והבנייה; ומחירי הקרקעות במכרזים להשכרה, שלא תואמים להצהרות הממשלה בדבר כוונתה לפתור את המשבר בשוק הדיור, בין היתר באמצעות שכירות ארוכת טווח".
טלי שרוןצילום: אסף ברנרבמקביל לצורך שעליו עונה הדיור להשכרה, יש מי שגם מדגיש את היתרונות של מגורים בשכירות לעומת רכישת דירה ומסביר שאין לראות בהם ברירת מחדל: "חצי מהחיים שלנו אנחנו גרים בדירה שלא מתאימה לנו. כשנולד לנו ילד, פתאום הבית קטן מדי וצפוף, כשהילדים גדלים ועוזבים את הקן המשפחתי - מרווח לנו, איכשהו אנחנו תמיד לא בדיוק בגודל הנכון של הדירה. ניתן לפתור את הבעיה באמצעות פרויקטים מקצועניים ומנוהלים של קומפלקסים סגורים, הכוללים דירות להשכרה ארוכת טווח", כך אומר אדריכל גיל שנהב, שותף בכנען שנהב אדריכלים. "היתרון בא לידי ביטוי בכך שאני גר במקום שאני הכי רוצה לגור בו – הכי קרוב לי לעבודה, לבילויים, למוסדות החינוך, למרכז העיר ועוד, ובגודל דירה המתאים למצב הנוכחי שלי. בתור רווק אני יכול לשכור דירת סטודיו, כשאני בזוגיות אני עובר לדירת שני חדרים, כשנולדים ילדים אני עובר לדירה עם חדר נוסף, הילדים עוזבים את הבית אני יכול לצמצם בחזרה את כמות החדרים, וכל זאת באותו קומפלקס עם עשרות או מאות דירות. התאמת הדירה היא לפי הצרכים המשתנים שלי במרוצת השנים. בהשוואה לדירות בבעלות, כל מהלך של מכירה וקניית דירה חדשה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן ככל שנשכיל לפתח מתחמי דירות להשכרה ארוכת טווח איכותיים מאוד עם הרבה פונקציות, מתקנים לספורט, תרבות, פנאי, עבודה מהבית, כדוגמת מתחמי WeWork וכו', כך יתאפשר לדיירים השונים לעבור באותו המתחם לדירה שמתאימה להם, לחסוך כסף וליהנות מאיכות חיים והתאמה לצרכים המשתנים לאורך שנים".
"התפיסה משתנה בלית ברירה"
סער פלד, שמאי מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת השמאים, סבור שהשינוי בתפיסה מגיע בעיקר בשל העובדה שרבים אינם יכולים להרשות לעצמם להתקדם לרכישה: "התפיסה משתנה אצל הישראלים בלית ברירה, שכן למרות הרצון הרב, הם פשוט אינם מסוגלים לרכוש דירה ובפרט באזורי הביקוש. לכן שכירות עבורם היא פתרון יעיל ונוח. הבעיה היא שכיום רוב שוק השכירות הוא שוק של אנשים פרטיים, לכן לשוכר הפוטנציאלי אין ודאות לשכירות ארוכת טווח. הקמת פרוייקטים של שכירות ארוכת טווח עם ודאות בתשלום דמי שכירות, הוא בהחלט פתרון ראוי לשוק הדיור, במיוחד לאוכלוסייה חסרת ההון הכלכלי הראשוני הנדרש לרכישת דירה, אבל המשתכרת די כדי לשכור דירה".
נקודה למחשבה / ערן ענבים מנכ"ל קרן הריט אזורים Living
משבר הדיור מחייב עידוד השקעה בהשכרה לטווח ארוך
בשנת 2022 הגדירה המדינה יעד שעמד על 10,000 דירות לשיווק המיועדות לשכירות ארוכות טווח, אבל בפועל הצליחה המדינה לשווק בשנה החולפת רק כ־6,000 יחידות דיור. כעת תנאי הריבית בשוק מציבים אתגרים נוספים על שוק השכירות המוסדית ועלולים לצמצם באופן משמעותי את מלאי הדיור להשכרה השנה.
בטווח הקצר הביקוש לשכירות צפוי לעלות כתוצאה מהתייקרות עלות הדירות והמשכנתאות, ומנגד ההיצע בשוק השכירות צפוי לרדת כתוצאה מיציאת המשקיעים ומהאטה הצפויה בקצב התחלות הבנייה. בטווח הארוך, ללא קשר לתמורות בשוק הנדל"ן לשכירות, הביקוש צפוי להמשיך לעלות בשל ההבנה שרכישת דירה אינה בהישג ידם של רבים.
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןבראייה ארוכת טווח המשבר בשוק הדיור הינו בגדר "פצצה מתקתקת". יש להכיר בעובדה, כי בעוד אין הקלה בהחזרי המשכנתאות ומחירי הדיור, הדבר מוביל לדחיקתם של הרוכשים באופן טבעי לעבר שוק השכירות. רוכשים יכולים להמתין ולהתלבט באפשרות של רכישת דירה על פני שנים, אבל בכל מקרה בכל התקופה הזאת הם זקוקים למגורים. אם הביקוש בשוק השכירות לא יפגוש היצע הולם, המסקנה המתבקשת היא שאנחנו בפתחו של משבר דיור לאומי חריף.
לאור זאת, עולה החשיבות בהמשך התפתחותו של שוק השכירות מוסדי וביצירת יציבות בשוק השכירויות. שכירות ארוכת טווח מעניקה ביטחון לתקופה ארוכה עם עליות מדודות וידועות מראש במחירי השכירות. בתנאי השוק הנוכחיים יש חשיבות ביצירת כדאיות כלכלית ומתן תמריצים להמשך הגדלת מלאי הדירות בשוק הקונצרני. חלופות כאלה יכולות להיות פתרונות פיננסיים להתמודדות עם העלייה החדה בריבית, למשל דחייה בתשלום המע"מ, שתאפשר לשפר את התשואה ולהגדיל את האטרקטיביות של קרנות הריט, או הגדלת זכויות בפרויקטים, ובכך גם להביא להרחבת כמות יחידות הדיור להשכרה. פתרונות כאלה ונוספים יכולים לעודד את שוק השכירות המוסדי בטווח הקצר-בינוני.
