בשיתוף ידיעות הנדל"ן
בזמן שמחירי הדירות טסים למעלה גם דמי השכירות במקומות רבים בארץ החלו לעלות. מדוע התחילו גם מחירי השכירות להאמיר? האם יש פתרון לטווח הקצר? ומה ניתן לעשות כדי לעודד שכירות ארוכת טווח בישראל? כדי לנסות ולהשיב על השאלות האלו, כינסנו פאנל של מומחים בתחום: ענבל דוד מנכ"ל בפועל של החברה הממשלתית לדיור להשכרה – "דירה להשכיר"; ערן ענבים מנכ"ל קרן הריט אזורים ליבינג ; עדיאל שימרון מנכ"ל חברת עץ השקד דיור להשכרה בשיתוף חברת הראל ומנהל רשות מקרקעי ישראל לשעבר; וחיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי מניבים.
בתחילת הדיון נשאלו המשתתפים איך הם מתרשמים נכון להיום משוק השכירות. האם המחירים עולים? מזנקים? יציבים?
"בפרויקטים שלנו דמי השכירות עולים בקצב ידוע וקבוע מראש של אחוז לשנה", כך דוד, "אך לצערי אכן השוק עושה יותר. מה שנקרא - כל מספר זוכה, יש שיאמרו אחוזים בודדים יש שיאמרו יותר מכך". ענבים התייחס אף הוא לשאלה והשיב: "אנחנו רואים את מחירי השכירות עולים באופן משמעותי. אזורים ליבינג פועלת בערך מ-2016, ובשל כך אנחנו עוקבים אחרי מחירי השכירות היחסי בפריסה ארצית. היום אנחנו עם 2,600 יחידות דיור שיחסית מפוזרים מאוד ומשתדלים לנטר את מחירי השכירות. אנחנו רואים את האינפלציה משפיעה על כל מרכיבי הצריכה וגם על מחירי השכירות יש פה השפעה מאוד מאוד דרמטית. אנחנו רואים את התייקרות המשכנתאות באופן ניכר בשנה האחרונה. לאחרונה חווינו עוד חצי אחוז עליית ריבית, והמגמה הזאת כנראה תימשך, וזה מרחיק את משקי הבית מהחלום של רכישת דירה. בסוף אנחנו נמצאים בשוק דיור שיש בו שתי אלטרנטיבות, מגורים ברכישה או שכירות. הפנייה הזאת של משקי בית, בעיקר צעירים, לשוק השכירות והיעדר היצע הולם דוחף את מחירי השכירות למעלה. אני חושב שאנחנו רואים בחידושי חוזים גם בפרויקטים שלנו עלייה של כ-20% בשנתיים שלוש האחרונות, זה פחות או יותר המתמטיקה. סביב ה-7% בשנה. קשה לי לראות איך המגמה הזאת נבלמת בעתיד הנראה לעין".
גם שאר המשתתפים אישרו שהמחירים עולים בשיעור משמעותי. "באופן טבעי כאשר יש עלייה במחירי הדירות, בסופו של דבר העניין הזה משפיע על מחירי השכירות", כך קראדי. "אנחנו רואים את זה לאורך השנים. אנחנו עוסקים בתחום הזה הרבה מאוד שנים, וכשאתה רואה אזורים מסוימים שחווים עלייה בשיעור 30% מתחילת פרויקט עד סוף הפרויקט זה אומר שהקונה האחרון, שקנה דירה להשקעה, הוא הולך להשכיר את הדירה בסופו של דבר בשוק החופשי והיא תתייקר. אין מה לעשות". עוד הוסיף קראדי כי יש גם שוני תרבותי בישראל בכל הקשור לדירות בבעלות או מגורים בשכירות: "בעולם, חלק ניכר ממשקי הבית גרים בשכירות שנים ארוכות. לפעמים עד יומם האחרון. וזה דבר לגיטימי ומקובל. בארץ זה לא מקובל. מי שהוא חסר דירה - כפי הנראה משהו לא בסדר אצלו, וכולם נלחמים כדי לרכוש דירה. ואנחנו גם כחברה וגם כמדינה כממשלה לא השכלנו למצוא פתרון שמצד אחד יחנך את השוק שלגור בשכירות זה בסדר ומצד שני ימצא מנגנון שייתן מספיק דירות להשכרה באזורים מסודרים".
שימרון הצטרף גם הוא לדעה של חבריו לפאנל: "אין ספק שהייתה עלייה אבל אני חושב שאי אפשר להסתכל על שוק השכירות כמנותק משוק הנדל"ן. בסוף הכול משליך אחד על השני, יש בין שבע מאות לשמונה מאות אלף דירות במדינת ישראל שמושכרות. זה סדרי הגודל, וכמובן שהשוק העולה והריאלי של השנה האחרונה וב-2021 יצר השפעה. יש המון פסיכולוגיה גם לאיך שהשוק מגיב".
"150 אלף יחידות דיור להשכרה הוא מספר נכון, מספר שצריך לשאוף אליו"
בהמשך הפאנל נשאלה דוד מדירה להשכיר מה עלה בגורל ההכרזות על 150 אלף דירות להשכרה שהיוו את הבסיס להקמתה לפני שנים, ואיך מגדילים את היצע הדירות להשכרה בהיקף משמעותי. על כך השיבה: "המספר הזה שבזמנו הוצב על 150 אלף יחידות דיור להשכרה הוא מספר נכון, מספר שצריך לשאוף אליו. אם ניסע לאירופה נראה ששם, שוק השכירות המוסדית מחזיק בסביבות עשרים, שלושים, ארבעים ויש גם סמן ימני שמדבר על שישים אחוז באזורים מסוימים משוק השכירות. זאת אומרת שברגע ששוק השכירות המוסדי מחזיק נפח מספיק משמעותי משוק השכירות אתה יכול לדבר על יכולת של הממשלה באמת להשפיע על השוק הזה.
וכאן, כאמור, אנחנו עדיין לא שם, אבל אנחנו בכיוון הנכון. בשנת 2021, כתוצאה ממדיניות ממשלתית, שווקו בישראל 6,550 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. אלה המספרים שצריך ללכת איתם בשנים הקרובות. היעד שלנו לשנה הקרובה הוא עשרת אלפים יחידות דיור - אלה מספרים שאיתם אפשר להדביק את הפער". עוד אמרה דוד כי: "ברגע שגם שיווקי המדינה יהיו בהיקפים שאנחנו מדברים עליהם וגם ליזמים פרטיים יהיה כדאי ונכון להחזיק פרויקטים להשכרה ארוכת טווח - ככה מייצרים שוק, ואנחנו צריכים להגיע לשם. אני לא חושבת שבעוד חמש או שש שנים ישבו באולפן כזה וישאלו האם צריך לעודד את שוק השכירות והאם זה נכון והאם זה הולך לשם? זה כבר יהיה מצב קיים".
בהמשך לדבריה של דוד הוסיף עדיאל שימרון כי: "מה שענבל לא יכולה להגיד, אני יכול להגיד. אני חושב שזה שסופרים לדירה להשכיר את המספרים של השיווקים זה לא נכון. צריך להבין גם מה היה הרציונל כשהקימו בזמנו את דירה להשכיר, רצו להראות לשוק, בעיקר המוסדי, אבל גם ליזמי נדל"ן שזה עובד יפה מאוד עם השוק המוסדי. ללמד את השוק לעבוד כמו שעובדים בחו"ל - להסתכל על זה כנכס מניב. זה בכלל לא משנה אם זה אלף דירות יותר או אלף דירות פחות, כמה שיותר זה יותר טוב, אבל בסוף צריך להבין שיש כמות מוגבלת של קרקעות והמדינה מחליטה איך היא מחלקת את זה".
"מאוד מאמינים במתחמים שלמים של דיור להשכרה"
בהמשך להתייחסות למה שקורה בחו"ל, סיפר קראדי על הפעילות של פרשקובסקי בארה"ב בתחום השכירות, ומה ההבדל בין ישראל למקומות אחרים בעולם – "אנחנו מ-2008 עובדים בפלורידה. יש לנו כאלף יחידות דיור. שם זה דבר מקובל והרשות המקומית מעודדת את זה. הם שותפים שלך, פעם בחציון עושים איתך סיור בנכסים לראות אם אתה צריך משהו. הם מאוד מעודדים את זה כי בסופו של דבר האמריקאי הממוצע, לא נדבק למקום אחד. הוא יכול לגור במקום ארבע, חמש, שש שנים, מחר הציעו לו עבודה במדינה אחרת אז הוא עובר. לכן במקומות שקרובים למרכזי תעשייה או לבתי חולים או להייטק אתה יכול לראות מרכזי מגורים שהרשות מעודדת את הנוכחות של המוצר הזה".
ענבים התייחס בהמשך הפאנל לפעילות אזורים במסגרת קרן ריט. "אנחנו פעילים מאוד במכרזים של דיור להשכרה של דירה להשכיר. אני חושב שמתוך ה-2,600 יחידות דיור שלנו כ-70% הם פרויקטים של דיור להשכרה ייעודי שזכינו בהם במכרזים. אנחנו באופן עקרוני מאוד מאמינים במתחמים שלמים של דיור להשכרה והמכרזים האלה ענו על הצורך. כדי לייצר גיוון בהיצע שלנו של הדירות, פנינו גם לעסקאות בשוק החופשי. דוגמה אחת היא שקנינו עסקאות בתוך תל אביב כי רצינו לייצר היצע היכן שבאמת מרכז הביקוש בישראל. עשינו פרויקט של דיור שיתופי, כדי לייצר דירות לצעירים ששם לדעתי יש בעיית היצע הכי גדולה, של דירות של חדר או שניים". עוד הוסיף ענבים כי פתרון אפשרי נוסף קושר דיור להשכרה עם התחדשות עירונית: "אנחנו מאוד מאמינים בשילוב של דיור להשכרה ארוכת טווח בהתחדשות עירונית. שם חייבים לעשות מעשה, וחייבים ללכת למהלך רוחבי. בסופו של דבר התחדשות עירונית זה המקום שבו נוצר היצע חדש באזורי ביקוש.
"דיור להשכרה זה דבר חשוב אבל לא הפתרון של כל בעיות העולם"
עוד סוגייה שעלתה בפאנל היא השילוב של הגופים המוסדיים הגדולים בפרויקטים להשכרה, בשיתוף פעולה עם החברות היזמיות. דוגמה אחת כזו ניתן למצוא בשיתוף הפעולה של חברת עץ השקד עם חברת הביטוח הראל, פעילות אותה מנהל עדיאל שימרון. "כשהממשלה רוצה לייצר מציאות אחרת הכלים הכי טובים שלה אלו כלים של מיסוי. הקלות במיסים ותמריצים כאלה ואחרים וגם הפעילות של דירה להשכיר - זה הכל בא ביחד. דיור להשכרה זה דבר חשוב אבל לא הפתרון של כל בעיות העולם. זה מוצר משלים. בנוסף, גם צריך להבין שהתרבות בארץ היא לא התרבות של חו"ל. אם מישהו ב-2008 שמע לדוד שלו שאמר לו אל תקנה דירה עכשיו כי אתה תשלם בריבית על המשכנתה יותר משכר הדירה, אז הוא עשה את ההחלטה הכי לא נכונה שיכול היה לקבל. דיור להשכרה צריך להיות כלי משלים. היום קשה יותר לקנות דירות, אין ספק, ואם יש לאנשים חמש ועשר שנים לגור בשכירות רגועה ולהשיג הון עצמי יותר גדול זה לא אומר שהם צריכים לגור בשכירות כל החיים שלהם". עוד הוסיף שימרון כי: "אני חושב שהכניסה של השוק המוסדי לאירוע הזה היא מאוד חשובה. כי זה העתיד. אני אגיד את המשפט הזה ואני אומר את זה בכל מקום עכשיו - אם מחירי הדירות יתחילו לרדת זה בגלל שהריבית עלתה ולא בגלל שאף פוליטיקאי עשה משהו שהוא היה צריך לעשות. אז כשכולם יתחילו לקחת לעצמם את הקרדיט - תזכרו את זה".
בשיתוף ידיעות הנדל"ן
