האם יש לבחון עליית שווי בשל תמ"א 38 לצורך חיוב בהיטל השבחה? השופט יעקב שקד מבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב השיב על כך בחיוב. "לא ניתן לשלול קטגורית התחשבות בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית שווי בשל תחולתה של תמ"א 38, בעת קביעת המצב הקודם של הדירות", כתב. לדבריו ההתחשבות בעליית השווי תלויה בבחינה שמאית שתערך, באשר לגדר הציפיות הסביר של השוק.
הקביעה התקדימית ניתנה במסגרת ערעור שהגיש אדם אשר מכר את שתי דירותיו ברחוב יהואש שבתל אביב, על שומות היטל השבחה בסך כ-772 אלף שקל שהונפקו עבורו בעת המכירה. ביחס לאזור שבו ממוקמות הדירות חלה תכנית "רובע 3" שפורסמה ב-2018, ומכוחה הוענקו לכל דירה תוספת קומה וכן קומת גג חלקית. מדובר באזור המוכר על ידי "אונסקו" כאתר מורשת עולמית, מה שהוביל למתן זכויות בנייה מצומצמות יותר ביחס לתוכנית תמ"א רגילה (המאפשרת תוספת בניית של 2.5 קומות).
לטענת המערער אין לחייבו בהיטל השבחה. לשיטתו אין כלל השבחה מאישור תכנית רובע 3, אלא דווקא פגיעה. כמו כן, מדובר בתוכנית כוללנית במהותה שאינה מקימה חבות עד להוצאת היתר בניה מכוחה. לדבריו, כל ניסיון לחשב את היטל ההשבחה בעת המכר טרם הוצאת היתר הינו ספקולטיבי.
מנגד טענה ועדת תכנון ובנייה כי ראוי וצריך לגבות היטל השבחה בגין מכר הדירות, ללא התחשבות בעליית ערך בשל תמ"א 38. לעמדה זו הצטרפה היועצת המשפטית לממשלה, שטענה כי תמ"א 38 אינה תוכנית ודאית ואינה קונקרטית, כך שהזכויות מכוחה אינן זכויות מוקנות אלא מסורות לשיקול דעתם של מוסדות התכנון. לפיכך, טענה, לא ניתן להתחשב בשינוי השווי הנובע מהאפשרות להוספת זכויות בנייה בשל עצם תחולת התמ"א במגרש מסוים, טרם סיום ההליך התכנוני הכרוך בה.
עו"ד מיה מאירימוטי אוליברהשופט שקד סקר באריכות פסיקה מנחה, והגיע למסקנה כי עמדתו שונה מזו של ועדת התכנון והיועצת המשפטית. ראשית הוא קבע כי ההיגיון וההגינות מחייבים שהמתחם שבמסגרתו תיבחן ההשבחה יהיה ריאלי. הוא ציטט מהליך אחר, שם נקבע כי מהמאבק המתנהל בין הרשויות המעוניינות לגבות לבין בעלי הדירות שיעשו הכול כדי להימנע מלשלם – יש לחלץ "מס אמת", כלומר יש לבחון מהו לאמיתו שיעור ההשבחה.
בנוסף, בהתאם לפסיקה יש לבחון אם קיים קשר סיבתי ישיר בין התוכנית המשביחה לבין עליית הערך, שאז אין להביאה בחשבון בקביעת "מצב קודם". אלא שתוכנית רובע 3, כאמור, סוטה מהיקף זכויות הבנייה שמאפשרת תמ"א 38 והוראותיה שונות בהיבטים לא מעטים. מכאן שתמ"א אינה מהווה חלק מהליכי התכנון שבעקבותיהם הוכנה תכנית רובע 3.
בתוך כך הוא דחה את עמדת היועמ"ש שלפיה יש לנטרל את השפעתה של תמ"א 38: "סבורני כי עמדת היועצת המשפטית לממשלה עלולה לעורר קושי שמאי-פרקטי לא מבוטל, על גבול הבלתי אפשרי, ובאופן שהשמאות תיערך לטעמי בצורה ספקולטיבית לגמרי".
בסופו של דבר הוא קבע שהוא מקבל את טענתו העקרונית של המערער, שלפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ. מנגד, נדחתה טענתו שלפיה תוכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה כלל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערער: עו"ד בנימין קריתי
• ב"כ ועדת תו"ב: עו"ד אירית יום טוב ועו"ד אילנה בראף–שניר
• ב"כ היועמ"ש לממשלה: עו"ד גיל בילבסקי
• עו"ד מיה מאירי עוסקת בתמ"א 38
• הכותבת לא ייצגה בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
