הצינון בענף ההייטק והריבית הגבוהה חלחלו לשוק המשרדים בתל אביב: דוח חדש בנושא שוק הנדל"ן המניב בחציון השני של שנת 2022, שפרסמה חברת NEWMARK NATAM המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, מעלה כי מחירי השכירות במשרדים באזורי התעסוקה בתל אביב ירדו בשיעור ממוצע של 3.35%. לעומת זאת, באזורים שמחוץ לתל אביב נרשמו עליות מחירים, כאשר אזורי התעסוקה המובילים בעליות אלה היו מתחם אפק בראש העין, עם קפיצה של 14.5% במחירי השכירות למשרדים; ואזור התעשייה הרצליה פיתוח עם עלייה של כ-4%.
על פי הנתונים של דוח נת"מ, בחציון השני של 2022 עמד המחיר הממוצע בעיר תל אביב על 141.17 שקל למ"ר עבור שכירות למשרדים – ירידה של כ-5 שקלים למ"ר לעומת החציון הראשון של השנה שחלפה. ציר יגאל אלון, שרשם עלייה של מעל 37% בממוצע בחציון הקודם, רשם ירידה של 6.5% בחצי השני של 2022 – מ-190 שקל למ"ר לרמת מחיר של 178.33 שקל למ"ר.
ציר מנחם בגין, בו עלו מחירי השכירות ב-30% - מ-144 שקל למ"ר בחציון שני של 2021 ל-171 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022, הציג בחציון השני של השנה שעברה ירידה של 7% לרמת מחיר של 159.7 שקל למ"ר. באזור הסיטי (הרחובות שדרות רוטשילד, לילינבלום ואחד העם) חלה ירידה של כ-7 שקלים במחיר למ"ר לשכירות משרדים. באזור הבורסה ברמת גן מדובר בירידה של פחות מ-3 שקלים למ"ר.
עוד עולה מהנתונים כי באזור רמת החייל ובאזור בית המשפט לא חל שינוי בגובה מחירי השכירות למשרדים – עם מחיר למ"ר של 82.5 שקל ו-129 שקל בהתאמה. במתחם יצחק שדה וחסן ערפה, אזור התעסוקה החדש בקרבת רחוב המסגר, לא בוצעו מספיק עסקאות בחציון הראשון של 2022 כדי לבחון עליות או ירידות. בכל מקרה, המחיר למ"ר עמד על סכום גבוה יחסית של 143.75 שקל עבור שכירות במגדלי במשרדים באזור.
"ירידות קלות בזכות שכירות משנה"
עורכי הדוח מציינים כי בתל אביב מדובר בירידות מחירים קלות במחירי השכירות למשרדים, ומעריכים שהגורם שמנע ירידות מחירים גבוהות יותר נעוץ בתופעת שכירות המשנה - שגדלה בחציון האחרון. "חברות הייטק רבות שחזו צמיחה, ביצעו עסקאות של היקפי שטחים משמעותיים. אך כאשר הריבית והאינפלציה עלו, ונוצרה האטה בענף ההייטק, חברת רבות שלא צמחו וגייסו עובדים כפי שחזו - ביצעו שכירות משנה בשטחים הריקים", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברה.
לדבריו, "אנו רואים חברות הייטק שלקחו שטחים גדולים בשיא ההצלחה של ענף ההייטק בזכות התרחבות, גיוסים של הון או של עובדים, ועכשיו כשהן לא עומדות בתחזיות הצמיחה, בגלל ההאטה של החודשים האחרונים הנובעת מהצטננות השוק, הן לא מחזירות שטחים לבעלי הנכסים - אלא פועלות לשכירות משנה של השטחים שהן לא משתמשות בהן כעת. זאת, מתוך הנחה שההאטה בענף ובשווקים לא תימשך זמן רב. ניתן לראות סימנים ראשונים של ירידת אינפלציה בארה"ב, ובשוק מקווים שהמצב ישתפר במהלך או עד סוף 2023".
אור בן צבי קליין צילום: יח"צבן צבי קליין מוסיף כי "שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות מבוקש, ושיעורי האכלוס המשיכו לעלות, ומגמה זו תימשך גם ב-2023. אם יהיה שינוי, סביר שנראה אותו בין השנים 2025-2026, כאשר יאוכלסו מגדלי משרדים חדשים בעיר". עם זאת הוא מדגיש כי "היצע הקרקעות והנכסים עדיין נמוך ביחס לביקושים, בעיקר במרכז תל אביב. השווקים בארץ ובעולם נמצאים בעיצומם של שינויים משמעותיים, אשר מאתגרים את יכולת ניתוח ההשפעות הישירות וארוכות הטווח על הנדל"ן. עם זאת, להערכתנו בתקופה הקרובה תמשך מגמת ההתמתנות בביקושים ונטייה לתיקון מחירים בכל מגזרי הנדל"ן".
"למרות מצבו הנוכחי של ענף ההייטק, ואלמנטים נוספים כמו עלויות מימון גבוהות יותר, אינפלציה גבוהה והיצע מימון נמוך יותר מצד הבנקים, החוסן של ענף המשרדים בישראל יציב"
עוד אומר בן צבי קליין כי "החציון הראשון של 2022 היה חריג והושפע מהשינויים הבולטים שעובר ענף ההייטק. החל מהמחצית הראשונה של השנה נרשמו ירידות של עשרות אחוזים במחירי המניות של חברות הטכנולוגיות, וכן חל קיטון משמעותי בגיוסי הון של חברות אלו. חברות ההייטק בישראל גייסו ב-2022 סכום של כ-15 מיליארד דולר, בהשוואה לשיא המוערך של כ-25 מיליארד דולר בשנת 2021. עקב כך, חברות רבות, החל מחברות גלובליות ועד לחברות בשלבי צמיחה, צמצמו גיוסי כוח אדם. עם זאת, יש עדיין ביקושים ערים של חברות טכנולוגיות לכוח אדם איכותי".
לדבריו, "למרות מצבו הנוכחי של ענף ההייטק, ואלמנטים נוספים כמו עלויות מימון גבוהות יותר, אינפלציה גבוהה והיצע מימון נמוך יותר מצד הבנקים, החוסן של ענף המשרדים בישראל יציב והוכיח את עצמו מול השפעות כמו מגפת הקורונה על שוק העבודה. גם אז היו שהספידו את השוק, והוא רק צמח אחרי שהעולם למד לחיות עם המגפה".
ראש העין מפתיעה
על פי דוח נת"מ, באזורי התעסוקה הקרובים לתל אביב נרשמה מגמה של עלייה באכלוס ועלייה של 3.16% במחירי השכירות למשרדים. בקבוצה סבורים כי הסיבה לכך נעוצה בפיתוח אזורי תעסוקה והקמת מגדלי משרדים חדשים במספר מקומות בולטים במעגל השני של העיר ללא הפסקה, כמו רעננה, כפר סבא, ראש העין, פתח תקווה והרצליה פיתוח. כך למשל, באזורי התעסוקה בכפר סבא, רעננה דרום והוד השרון נבנים בימים אלה פרויקטים חדשים בשטח כולל של מאות אלפי מ"ר. מחירי השכירות בפרויקטים מאוכלסים שומרים על יציבות מול החציון הקודם ועומדים על כ-81 שקל למ"ר.
נטלי מרשל, נציגת החברות ריט 1 ו ס.ע.ן זהב המקדמות את הקמת פרויקט אינפיניטי בפארק רעננה, מסבירה כי "אזור השרון מושך בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ממרכז הארץ, בזכות הקרבה לעובדים המתגוררים בערי השרון ואפשרות לגיוסים קלים יותר בשל כך. במקביל, חברות הייטק חזקות, שהן ותיקות באזור השרון, מחפשות להתחדש ולעבור למגדלים מודרניים יותר שקמו לאחרונה ומקבלים בימים אלה טפסי אכלוס, בעיקר כאשר מדובר במגדלים חדשים שקמו בסמוך לתחנות רכבת".
3 צפייה בגלריה
"אזור השרון מושך יותר חברות ממרכזת הארץ". פרויקט אינפיניטי פארק רעננה
(הדמיה: 3DIVISION)
עורכי הדוח מציינים כי האזור המפתיע במעגל השני הוא אזור התעסוקה ראש העין (נצבא סיטי), שם קפצו מחירי השכירות למ"ר ב-14.5% לעומת החציון הקודם, מרמת מחיר של 53.6 שקלים למ"ר ל-61.4 שקלים למ"ר בחציון שני של 2022. גם אזור הרצליה פיתוח המשיך להתחזק, והציג את רמת האכלוס הגבוהה ביותר באזור השרון עם נתון של 97.5%. הממוצע של מחירי השכירות עלה מהחציון הקודם בכמעט 4 שקלים למ"ר ועמד על 103.8 שקל למ"ר.
גיל מעין, מנהל פיתוח עסקי ושותף בחברת ולור ביירון נדל"ן, המתמחה בהתחדשות של אזורי תעשייה ומסחר ותיקים, מוסיף כי ניתן לזהות באופן בולט היפוך מגמה שהחל ברבעון השני של 2022, עם ירידה במחירי השכירות למשרדים באזורי התעסוקה והמסחר בערי המרכז, אל מול עליית מתונה בערי הפריפריה. "מדובר בתוצר ישיר של התרחישים הגלובליים של העלאות ריבית והמלחמה באוקראינה", הוא מדגיש. "עם זאת, בהסתכלות על השנתיים האחרונות, הפער במחירים בין הפריפריה למרכזי ההייטק עלה באופן ניכר, בשיעור של 31% בממוצע".
