את התוואי של הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן ליוו בשמונה השנים האחרונות המראות שכבר הפכו מוכרים של עבודות חפירה, ציוד מכאני הנדסי כבד ורעשני והרבה הרבה אבק. אולם מעבר לתשתית התת-קרקעית, קשה להחמיץ את שינוי הנוף שמעל האדמה: מדובר בבום נדל"ני. מפתח תקווה, דרך בני ברק ורמת גן, המשך בתל אביב ועד יפו ובת ים הוקמו לאורך תוואי הקו האדום שרשראות בניינים ומגדלים הכוללים מיליוני מטרים רבועים עבור משרדים, מגורים ומסחר.
מעבר להיותה חלק ממערך הסעת ההמונים של גוש דן, שאמור להקל על הכאוס התחבורתי הבלתי נסבל באזור, הרכבת הקלה היא פרויקט בעל עוצמה כלכלית אדירה ואת ההשלכות ניתן לראות בשטח: כמו בכל מקום אחר בעולם, הביקוש לנדל"ן עסקי או פרטי הסמוך לתחבורה ציבורית גרם לעליות מחירים, הן של הנכסים החדשים והן של הקיימים. בדיקה שמאית שבחנה את המחירים למ"ר של דירות למגורים מיד שנייה בנות ארבעה חדרים הסמוכות לתוואי הקו האדום, מדגישה את מגמת העלייה במחירים מ-2018 ועד המועד שבו תוכננה השקת הרכבת בסוף 2022 (ראו בטבלאות להלן).
ניב כרמי, חבר לשכת שמאי המקרקעין שערך את הבדיקה, מסביר כי "הרכבת הקלה היא פרויקט ענק שיתרום באופן משמעותי לנגישות, ולכן אנו עדים לעליות מחירים חדות בשנים האחרונות. כשהציבור יבין באופן מוחשי את התרומה של הנגישות, וכבר יוכל להשתמש בחופשיות ברכבת הקלה, תעלה איכות החיים באזור וייתכנו עליות מחירים נוספות".
ניב כרמירביב שטייןסוגיית מחירי הנכסים לאורך תוואי הרכבת מתווספת לעליית המחירים הכללית של הנדל"ן בארץ בכלל ובגוש דן בפרט. "ללא קשר לכמה עלה הנדל"ן בעיר כזו או אחרת - ברגע שמדובר בנכסים הנמצאים עד 800 מטר מהרכבת הקלה, יש דלתא נוספת של 5%-10% בעליית ערך הנכסים", מסביר מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, רוני כהן, את ממצאי הבדיקה של לשכת שמאי המקרקעין.
"את עליות המחירים בדירות הסמוכות לציר הקו האדום ראינו בד בבד עם התחלת העבודות בפועל. ואחרי שאנשים התחילו לראות את נסיעות המבחן של הרכבת, למשל בבת ים, הם הבינו שהחלום הזה קורם עור וגידים, לכן נמכרו בתקופה האחרונה לא מעט דירות בשכונת פארק הים הסמוכה לציר".
אז (ב)כמה זה עולה לנו
איך מתבטאת ההשפעה על מחירי הנדל"ן במספרים? הנה דוגמה מפתח תקווה: על פי הבדיקה, שווי של מ"ר בנוי בנכס למגורים הסמוך לתחנות פינסקר ובילינסון עמד ב-2018 על 17.5 אלף שקל. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת בשטח 100 מ"ר עלתה אז כ-1.75 מיליון שקל. ב-2019 טיפס המחיר למ"ר ל-18.5 אלף שקל ליד תחנת פינסקר, ול-18 אלף שקל ליד תחנת בילינסון. ב-2020 המחיר למ"ר כבר עמד על 19.5 אלף ו-19 אלף בהתאמה. ב-2022 המחיר ליד תחנת פינסקר כבר עמד על 21 אלף שקל למ"ר וליד תחנת בלינסון על 23.5 אלף שקל. ובשורה התחתונה: עלייה של 20%-34% תוך חמש שנים.
עליית המחירים דומה גם בערים אחרות לאורך הקו האדום. לפי בדיקה באזור של תחנות אהרונוביץ' ובן גוריון בבני ברק, המחיר של דירת ארבעה חדרים ממוצעת של 100 מ"ר נע ב-2018 בין 1.75 מיליון שקל ל-18.2 מיליון שקל, ואילו ב-2022 המחיר נע בין שני מיליון שקל ל-2.18 מיליון שקל. כלומר, עלייה של 14%-20% בחמש שנים.
רוני כהןאלדר שיווקמבדיקת דירות ארבעה חדרים יד שנייה ברמת גן, סמוך לתחנות אבא הילל (ליד מתחם הבורסה) וביאליק, עלה כי מחירן עלה בחמש שנים מ-2.65-1.95 מיליון שקל, ל-3.3-2.4 מיליון שקל בשנת 2022. כלומר, עלייה של 23%-25% בתוך חמש שנים.
גם בתל אביב-יפו נבדקו נכסים ליד שתי תחנות: הראשונה היא ארלוזורוב, שלידה עלה המחיר למ"ר בחמש שנים מ-50 אלף שקל ל-55 אלף שקל. השנייה היא אליפלט בדרום, ובה עלה המחיר מ-30 אלף שקל ל-37 אלף שקל למ"ר.
בבת ים נבדקו המחירים ליד תחנות העצמאות וקוממיות. ב-2018 נע מחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת בין 1.6 מיליון שקל ל-2.1 מיליון שקל, ואילו ב-2022 המחיר נע בין 2.2 ל-2.4 מיליון שקל. כלומר, 14%-38% בתוך חמש שנים.
הביקושים עולים
עליית המחירים היא פועל יוצא של עליית הביקושים באזורים הללו על רקע הפתיחה המתקרבת של הקו האדום. "הרכבת הקלה הפכה להיות 'אישיו', עניין שמעסיק את הרוכשים", מסביר בעלי חברת "אינהאוס שיווק פרויקטים", רז שרייבר. "אנשים מבינים את היתרונות בלגור בפרויקטים קרובים לתוואי, ואנחנו רואים שגם השיח של הקונים מתמקד בזה".
לדבריו, אזורים שפעם לא נחשבו מבוקשים למגורים הופכים להיות אטרקטיביים בעיני הרוכשים: "למשל בשכונת פסגת הדר בפתח תקווה, שנמצאת שלוש דקות הליכה מתחנת ז'בוטינסקי, ראינו בתוך פחות משנה עלייה של 25% במחירי הדירות. לשכונת פארק הים בבת ים התחילו להגיע מתעניינים מחוץ לעיר".
גם לדברי בעל השליטה וסגן יו"ר בקבוצת סופרין, צחי סופרין, אי אפשר להתעלם מהביקושים הקשיחים לדירות בסמוך לתוואי הקו האדום. סופרין, שבונה את פרויקט EAST&TLV בתל אביב יחד עם קבוצת וייס, ריבוע כחול נדל"ן, GF נדל"ן ובולטהאופ השקעות, מספר שיותר ממחצית הדירות שם כבר נמכרו בהיקף של 701 מיליון שקל. עסקאות בולטות בפרויקט, שצפוי לכלול עירוב שימושים בעבר המזרחי של נתיבי איילון, מעידות על סכומים של קרוב לשישה מיליון שקל עבור דירות 5 חדרים בקומות הגבוהות.
"ההתפתחות המסחרית הגבוהה של ציר יגאל אלון הסמוך לשכונת נחלת יצחק, הקרבה לנתיבי איילון ולמע"ר (מרכז עירוני ראשי, ה"צ) הצפוני של תל אביב, ביחד עם קרבת השכונה והפרויקט לתוואי הרכבת הקלה, הופכים את המיקום שלו לאטרקטיבי במיוחד לכל סוגי האוכלוסייה", הוא אומר, "הן לצעירים שמחפשים להישאר בעיר במחירים שפויים יותר ממחירי הצפון ולב העיר, הן למשפרי דיור או משקיעים והן לאנשים המחפשים לגור בקרבת הרכבת או העבודה".
רז שרייבראיציק שוקלאבי רומנוף, ממייסדי חברת RAY TLV העוסקת בהשבחת קרקעות, מזהה ביקושים גם מהצד היזמי לרכישת קרקעות. "בשנתיים האחרונות רוב החברות מוטות רכישת קרקעות על צירי הסעה המונית", הוא אומר. "קבוצת עזריאלי, למשל, לא מוכנה להיכנס למו"מ אלא אם מציעים לה קרקע שיושבת על קו רכבת כזה או אחר. אין ספק שהתוואי הוביל לעלייה בשווי הקרקעות, והצפי הוא שהמחירים ימשיכו לעלות אחרי שהקו ייפתח בפועל. למשל, כשהתחילו לשווק קרקעות בציר ז'בוטינסקי וקבוצת בסר רכשה קרקע בפתח תקווה, אף אחד לא הבין מי הולך לאכלס מאות אלפי מ"ר ולשכור משרדים ב-80 אלף שקל למ"ר. זה נראה משוגע, אבל בפועל אנחנו רואים שהמקום מתאכלס".
משביח את כל הנדל"ן
בסמוך לתוואי הקו האדום מתוכננת או מתקיימת בפועל בנייה מסיבית של בנייני מגורים חדשים לצד מבני משרדים. זאת על רקע העובדה שמגורים ועבודה ליד מערכת הסעת המונים אמורה להקל על הישראלים להתנייד בתקופה שבה אין סוף לפקקים. בדיקה שערכה עבור ynet קבוצת גיאוקרטוגרפיה בחנה כמה מתחמי משרדים ומתחמי דירות למגורים החלו להיבנות או מתוכננים להיבנות בסמוך לכל אורך הציר.
מהבדיקה עולה כי בפתח תקווה נבנו בשנים האחרונות כ-150 אלף מ"ר של משרדים ומסחר לאורך הקו, ומתוכננים להיבנות עוד כ-400 אלף מ"ר של משרדים. "כדוגמא ניתן לציין את פרויקט ויקה פארק ביזמות משותפת של החברות ויתניה וקרסו ובביצוע SGS, חברה לבניין", אומרת ד"ר רינה דגני, יועצת כלכלית ומבעלי גיאוקרטוגרפיה שערכה את הבדיקה. "על פי התב"ע של הפרויקט, ניתן להקים כיום כ-130 אלף מ"ר למשרדים, תעסוקה ומסחר במגדל בין 36 קומות ועוד בניינים בני 10 קומות כל אחד. נכון ל-2021 התקבל היתר בנייה למרתפים והחלה הקמתם, וכעת נבנה החלק הראשון של הקמפוס – שלושה מבני משרדים בשטח של כ-12,500 מ"ר כל אחד".
נסיעת מבחן ברכבת הקלה בתל אביב
(צילום: אבי חי)
בבני ברק נבנו בתקופה הנוכחית מעט מבני משרדים חדשים, זאת לאחר שבשנים האחרונות החלה בנייה מסיבית באזור התעסוקה BBC, שכולל בסך הכול שמונה בנייני משרדים, חלקם עדיין בבנייה ואחרים בשלבי שיווק ואכלוס.
לדברי דגני, פרויקט לדוגמא הוא LYFE של החברות דן נדל"ן ואשטרום נכסים, שמשתרע על כ-16 דונם באזור התעסוקה של בני ברק (ה-BBC) וכולל שני מגדלים של 110 אלף מ"ר תעסוקה בני 36 קומות ו-41 קומות, ומגדל שלישי המיועד להשכרה שבנייתו תחל בקרוב ועתיד להתנשא לגובה של כ 44 קומות ויכלול כ-80 אלף מ"ר ברוטו. "הביקושים למשרדים במתחם זה גבוהים, על רקע ההתפתחות של הרכבת הקלה והאפשרות לשיפור משמעותי בניידות של המועסקים", היא מוסיפה.
ברמת גן נבנו עד כה כ-60 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים, בעיקר במתחם הבורסה, ועל רקע השקת הרכבת הקלה צפויים להיבנות עוד כ-300 אלף מ"ר. "כדוגמא ניתן לציין את פרויקט EXCHANGE RAMAT GAN של החברות אזורים ומגדל ביטוח, הכולל שימושי משרדים לצד מגורים", אומרת דגני.
רינה דגניצילום: עופר וקניןמדובר במגדל שנבנה על המגרש שבו פעל בעבר בית החרושת המיתולוגי לשוקולד של חברת עלית, בצומת הרחובות ז'בוטינסקי, ארלוזורוב ואבא הלל סילבר, והוא צפוי לכלול מגדל משרדים עם 48 קומות ו-60 אלף מ"ר של משרדים וכן מגדל מגורים עם 58 קומות ו-355 דירות.
בתל אביב נבנו בארבע השנים האחרונות כ-350 אלף מ"ר של משרדים, כאשר לאורך ציר הקו האדום צפויים ומתוכננים להיבנות כ-300 אלף מ"ר נוספים של משרדים, בעיקר במתחם חסן עראפה (סמוך צומת המסגר ויצחק שדה). לדברי דגני, מיזם בולט הוא פרויקט הרכבת של חברת אפי קפיטל נדל"ן ושובל נחשון, שעתיד לכלול שני מגדלים בני 26 קומות בעירוב שימושים, שיכללו כ-23 אלף מ"ר למשרדים, כ-3,000 מ"ר למסחר ומבני ציבור, וכן 137 דירות למגורים וכ-50 חדרי מלון.
בבת ים טרם נבנו מבני משרדים, אך מתוכננים כ-250 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים בסמוך לציר הקו האדום, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית שתהליכי התכנון שלהם בשלבי השלמה בשנים הקרובות.
זה טרנד עולמי
"הרכבת הקלה משביחה את כל הנדל"ן בתוואי שהיא עוברת בו - לא רק במרחב התחנות", אומרת דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלי חברת פז כלכלה והנדסה, כלכלנית ושמאית מוסמכת. "ההמחשה הטובה ביותר לכך זה מה שקורה ברחוב יפו בירושלים. ממש רואים איך ההשבחה התחילה מהעסקים והמשיכה למגורים. למשל פרויקט מידטאון של חברת ישראל קנדה הממוקם שם מציע מחירי עתק לדירות, ובעצם הקרבה לרכבת לא הובילה לנחיתות, להיפך – הרוכשים רק רואים את היתרונות. הרחוב הפך למדרחוב שוקק עם נגישות ורמת שירותיות לתושב, והרעשים וההפרעות מתגמדים".
עו"ד זיו כספיעו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', מחזק את הדברים: "השפעת הרכבת הקלה על הנדל"ן בתוואי הסמוך אליה עצומה. ברמה הארצית, מדינת ישראל השכילה להבין את ההכרח בצמצום השימוש בכלי רכב, ועל מנת לקחת חלק בטרנד העולמי של מערכות הסעת המונים לצד המשך פיתוח בערים השונות, היא מעניקה זכויות בנייה מועצמות בפרויקטים שייבנו בתוואי מערכות אלה, ומושכת יזמים על ידי מתן תמריצי בנייה. התפיסה הלאומית היא שאנשים המתגוררים באזורים אלה יוכלו לנסוע ולהתנייד בקלות ובמהירות מהבית לעבודה ובחזרה, למקומות הבילוי ולאזורי המסחר".
כספי מוסיף כי דוגמא טובה לכך היא עיריית בת ים, שמשתמשת ברכבת הקלה ככלי מרכזי לעידוד הפיתוח והבנייה של העיר: "מתוקף זכויות הבנייה הגבוהות שניתן להעניק בתוואי הרכבת הקלה, היא מושכת יזמים לעיר ומייצרת להם תמריצים אטרקטיביים. השפעת הרכבת הקלה באה לביטוי בולט יותר כשזה נוגע לבנייה של אזורי תעסוקה, בילוי ומסחר. אנחנו מייצגים בעלי קרקעות ועסקים רבים בבת ים, וברור שהקטליזטור המרכזי להתאגדות ולקידום פרויקט אלה הזכויות הללו. כל בעל חברה כיום בוחן את קרבת המשרדים שלו לאמצעי הסעת המונים".
דניאלה פז ארזדרור נחוםאשר לבנייני דירות, דגני מציינת כי עיקר הבנייה החדשה למגורים מתוכננת ברמת גן סביב צומת הבורסה-ערבי נחל-מנחם בגין. "מדובר בסדר גודל של 3,500 יחידות דיור חדשות בטווח של חמש השנים הקרובות, ועוד כ-2,500 יחידות דיור למגורים תוך 10 שנים בפרויקטים של עירוב שימושים הכוללים מעונות סטודנטים, דיור להשכרה, מסחר ומשרדים", היא מסבירה.
כמו כן, ב-8-5 השנים הבאות מתוכננים לקום על צירי הרכבת הקלה בתל אביב ובעיקר בבת ים בניינים שצפויים לכלול כ-4,000 יחידות דיור חדשות, במסגרת של פרויקטים של עירוב שימושים במרחק רגלי של 5-3 דקות הליכה מתחנות הקו האדום.
