בסוף השבוע התבשרנו כי לראשונה מזה שלוש שנים מחירי הדירות סוף כל סוף ירדו, אחרי שבשנה שחלפה זינקו בשיעור חסר תקדים של למעלה מ-20%, ושר האוצר מיהר לקחת על כך קרדיט. זאת, למרות שהירידה במחירים נעוצה בביקושים כבושים שנבלמו בעקבות העלאות הריבית על ידי נגיד בנק ישראל, וגם גורמים בענף הנדל"ן מבהירים זאת ומזהירים מפני עליות מחירים בהמשך.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
נזכיר כי על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מדובר בירידה ראשונה מאז אפריל 2020 (תחילת משבר הקורונה) שהגיעה לשיעור של 0.2% במחירי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בחודשים ינואר-פברואר השנה לעומת החודשיים שקדמו להם (דצמבר 2022-ינואר 2023).
מדובר גם בירידה בקצב עליית מחירי הדירות בשנה, שכן מחירי הדירות השלימו ב-12 החודשים האחרונים שנבדקו (ינואר 2022-פברואר 2023) עלייה של 12.7% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד (ינואר 2021-פברואר 2022). נזכיר כי במדד הקודם ירד קצב העלייה השנתי של מחירי הדיור ל-14.6%.
הירידה בחודשיים אלה נצפתה ברוב המחוזות, כאשר הצניחה החדה ביותר נרשמה במחוז דרום, ואילו במחוז צפון דווקא נמשכה עליית המחירים: דרום (1.5%-), ירושלים (1.1%-), חיפה (0.5%-), תל אביב (0.5%-), מרכז (0.3%) וצפון (2.2%). בהשוואה שנתית עדיין נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות, אם כי מדובר בעליות מתונות יותר ביחס למדד הקודם: צפון (17.2%), מרכז (14.6%), חיפה (13.6%), תל אביב (11.1%), ירושלים (10.1%), ודרום (9.1%).
גם מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור של 0.3% בחודשיים שנבדקו, זאת לאחר שקצב העלייה השנתי של מדד מחירי הדירות החדשות נמצא בירידה כבר חמישה חודשים ברצף וכעת עומד על עלייה שנתית של 11.7%. בניכוי עסקאות במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתי, הירידות בדירות החדשות הסתכמו בארבעת החודשים האחרונים ב-5.9%.
לעומת זאת, שכר הדירה המשיך לזנק בתקופה שנבדקה, כאשר מדד שכר הדירה במדד המחירים לצרכן, לא שכירות ציבורית, עלה בשיעור של 0.5%; עבור שוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה בשיעור של כ-4.2% בגובה שכר הדירה; ועבור שוכרים חדשים (דירות במדגם שבהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה דרמטית של כ-7.2%.
"הבלימה במחירי הדירות נובעת מהעלאת הריבית"
"אין כל ספק שהבלימה במחירי הדירות נובעת מהעלאת ריבית בנק ישראל שגרמה למשכנתאות להתייקר, והושיבה על הגדר את רוכשי הדירות, וזה ניכר במשרדי המכירות שהתרוקנו", אמר היום ל-ynet נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו. סרוגו הוסיף כי "אל לה לממשלת ישראל לחשוב שזה בזכותה. חובתה לפעול כך שהמחירים לא יעלו בהמשך".
לדבריו, "העלאת הריבית לא רק שאינה מייצרת אפילו דירה אחת, היא בעצם גורמת להאטה ולירידה בקצב התחלות הבנייה - ואם הממשלה לא תוציא לפועל ממש עכשיו תוכנית רחבה ועוצמתית שתוביל להגדלת היקף הבנייה ב-50% לפחות, כך שנגדיל את הקצב ל-80 אלף דירות בשנה, תוך הגדלת התשתיות תומכות דיור, נראה זינוק חד במחירי הדירות בטווח של חודשים ספורים, כאשר מדיניות הריבית תשתנה והרוכשים יירדו בהמוניהם מאותה 'גדר', ואז יתאפשר לבדוק אם הממשלה הצליחה או נכשלה".
השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הוסיף בשיחה עם ynet כי "הנתונים שפורסמו ביום שישי לא הפתיעו, למעשה ניתן לומר שהכתובת הייתה על הקיר וממשלת ישראל, למרות התגובות המפרגנות שהוציאה לעצמה, חייבת את התודה במקרה הזה לנגיד בנק ישראל, כמו שאומרים 'מלא מלא'. בעיקר הריבית היא זו שגרמה לנתונים הללו ואפשרה את המציאות שעד אפריל 2022 נראתה בלתי אפשרית, ירידה במחירי הדירות".
דנוס מציין כי "לכך, ניתן אולי להוסיף את חוסר הוודאות החוקתית, הפוליטית והכלכלית, כתוצאה מהרפורמה המשפטית אותה מנסה הממשלה לקדם, שגם היא משפיעה על הסנטימנט של רוכשי הדירות ונותנת להם עוד סיבה אחת טובה לשבת בבית, לא משנה אם הם במצדדים או במתנגדים. למעשה, מחירי הדירות נעצרו בחצי השנה האחרונה (מאוקטובר 2022), אבל הסיפור מאחורי המספרים דרמטי הרבה יותר. הירידה בכמות העסקאות מעמעמת את גובה הירידות בפועל. העצירה בפריפריה היא משמעותית יותר וכשנתחיל לראות עסקאות שם, הירידה תתעצם ותתחזק, כשהחיתוך במחירים יהיה דרמטי יותר. ואז נוכל להבין את עוצמת השפעת הריבית, למרות שבנק ישראל מנסה להתנער מתזה זו".
עם זאת, הוא ממשיך כי "חשוב להבין שאם שעת כושר זו תפוספס על ידי הממשלה, אזי הירידה תהיה רק מקפצה להעלאת המחירים הבאה בעוד שנה שנתיים, כשהביקוש הקשיח לא יפגוש היצעים ההולכים וקטנים כיום, כתוצאה מאותה העלאת ריבית. הביקושים נחנקים כרגע ויחד איתם גם התחלות הבנייה. המשך המצב הזה הוא פשוט אסון למאות אלפי מחוסרי דיור, בני מעמד הביניים וזוגות צעירים שמובלים כיום בעל כורחם כצאן לטבח לפס השחיטה הבא".
השמאי סער פלד, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ציין גם הוא כי "ירידת המחירים היא תוצאה ישירה של העלאות הריבית האחרונות. בריבית פריים של 6%, יש קושי רב בביצוע עסקאות, וכיום משך זמן מכירת דירה עולה וקשה יותר למכור נכסים וכתוצאה מכך יש ירידת מחירים. הביקוש נחלש באופן מלאכותי עקב עליית הריבית, וברגע שסביבת הריבית תשתנה תיתכן בעיה לפיה מצד אחד הביקושים יחזרו, ומצד שני ההיצע יהיה נמוך בשל העובדה שקבלנים בסביבת ריבית כזו בונים פחות. בד בבד, פורסם כי מחירי השכירות עולים, תוצאה ישירה של יציאת משקיעים מהשוק והיכולת המוגבלת של ציבור רוכשים גדול לרכוש דירה ומעבר שלהם לשוק שכירות".
שחר כחלון, מנכ"ל ובעלים משותף של יזמית הנדל"ן אסיה סיירוס, תיאר את המצב בשטח: "הנתונים מעודדים, אך לצערנו אינם משקפים שינוי אמיתי. חוסר הוודאות בנוגע לרפורמה המשפטית, עליית המדד הנמשכת, הירידה בתחושת הביטחון והחודשים שלפני החגים שלרוב מאופיינים בירידה בביקושים, השפיעו על המדד הנוכחי, וייתכן שמגמה זו תמשיך בטווח הקצר. החדשות הרעות הן שהישיבה של הציבור על הגדר היא מלאכותית וזמנית. התחלות הבנייה בירידה, אין הגדלה בהיצע הדירות יחסית לביקוש הקשיח, מדד תשומות הבנייה ממשיך ועולה ואין שום בשורה של ממש במדיניות הממשלה ובעובדות בשטח".
לדברי כחלון, "שינויים באווירה סביב הרפורמה, ירידת המדד, עלייה בתחושת הביטחון וצורך ממשי של זוגות חדשים, גרושים ורווקים בדירות, שלא השתנה, עשויים להוריד את הציבור בבת אחת מהגדר - מה שיגרום לעליית מחירים חדה בטווח לא רחוק הנראה לעין. על הממשלה לא להסתנוור מהנתונים המטעים, ולתכנן תוכנית דיור אמיתית, רצינית ומעמיקה, שתעודד ותגדיל את היצע הדירות, תצמצם את הביורוקרטיה, ותשנה את המדיניות כלפי התחדשות עירונית, תוכנית מחיר מטרה ותוכניות אחרות, לפני העלייה הגדולה הבאה שתבוא אחרי עצירה, כפי שקרה, לצערנו, ב-2008 וב-2015".
