השבוע פורסם כי הממשלה יוזמת בימים אלו תיקון לחוק המקרקעין, לפיו לא יהיה צורך באישור לשם התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבתים משותפים.
כלומר, בעל נכס שירצה להחנות ולהטעין את רכבו החשמלי בחניון הבית המשותף, יוכל לעשות כן. זאת, ללא אישור של ועד הבית וללא הסכמת יתר בעלי הדירות. התיקון לחוק צפוי לעבור בחודשים הקרובים (עד סוף שנת 2021).
ואולם, גם אם אכן יתקבל התיקון, הרי שהעלאת העניין לסדר היום מעלה מספר עניינים חשובים.
מדובר בתופעה חדשה יחסית בבתים משותפים, שכן עד לפני 3-4 שנים, ניתן לומר שרכבים חשמליים עוד היו בהיקף שולי יחסית. לאחרונה, חל שינוי של ממש והיקף התופעה הולך וגדל.
כיום, כמעט בכל בית משותף נתקלים בבקשות להתקנת עמדות טעינה, ונראה שהמגמה הזו צפויה רק להתחזק, ולהעלות שאלות משפטיות חדשות הקשורות לבטיחות, ליחסי שכנים ולזכות יתר הדיירים בעניין זה.
תופעה זו מחייבת היערכות מסודרת, פרסום נהלים מוגדרים וברורים, והקפדה על כללי זהירות ובטיחות, בכדי שהמציאות לא תקדים את החוק – ולא נידרש לכך רק בקרות אסון או לאחר פתיחת תיקים משפטיים רבים ומיותרים".
על פי המצב המשפטי כיום: לא ניתן למנוע מבעל דירה להשתמש ברכב חשמלי
"דיירי הבית משותף אינם יכולים לקבל החלטה האוסרת או מונעת מבעל דירה לעשות שימוש ברכב חשמלי", מסביר עו"ד עפר שחל, מחבר הספר "המדריך השלם לבית המשותף".
"אם הם יקבלו החלטה כזו, הרי שהיא תיחשב להחלטה בלתי סבירה בעליל והיא לא תעמוד למבחן הביקורת המשפטית. בשפת מונחי הבית המשותף, ניתן לומר כבר כיום, שהתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי הינה בגדר 'שימוש רגיל וסביר' של כל דייר בבניין, ברכוש משותף".
ואולם, למרות שלעצם הזכות להשתמש ברכב חשמלי ולהתקין עמדת טעינה לא יוכלו דיירים בבניין להתנגד, הרי שתהיה שמורה להם זכות התנגדות, אם הדבר לא יתבצע תוך שמירה על בטיחות וללא שום כללים ברורים בעניין.
"זה כלל לא סביר לאפשר לכל בעל דירה לעשות כראות עיניו כאשר הוא מבקש להתחבר למערכת החשמל של הבית המשותף", טוען עו"ד שחל.
"חייבים להיות לכך כללים, הנחיות, נהלים, אמצעי בקרה וזהירות. לאחרונה, היו פרסומים לא מעטים לפיהן יצרניות רכב חשמלי הודיעו על ריקול לרכבים החשמליים שלהן עקב סכנת התלקחות של סוללות הליתיום-איון של הרכבים.
"רק בשנה שעברה תועד מקרה בו בית משותף במונטריאול נשרף כליל, לאחר שרכב עלה באש בזמן טעינה, בלי כל התראה או סימנים מוקדמים. ברגע שהסוללה מלאה מעבר לנדרש (הטענת יתר), הרי שהיא מהווה סכנה של ממש".
לכן, לדבריו, "נדרשים נהלים ברורים ורצוי במידת האפשר גם לעגן אותם במסגרת תקנון מוסכם, אשר יחייב גם בעלי דירות עתידיים שיעברו להתגורר בבית המשותף".
כבר עכשיו: כדאי לעדכן את התקנון לעניין רכבים חשמליים
ועד שיעבור החוק ועד שיוסדר העניין משפטית, לאחר שיגיע להתדיינויות צפויות בערכאות המשפטיות, הנה כמה המלצות שניתן ליישם כבר עכשיו, בכדי למנוע אסונות מיותרים וסכסוכי שכנים הנובעים מהיעדר תקנון ברור.
"המלצות אלה הן לנוהל מוסדר וברור של התקנת עמדות טעינה בכל בית-משותף", מציין עו"ד שחל. "נוהל זה יהיה מחייב רק אם יאושר במסגרת החלטת אסיפת בעלי הדירות, או תקנון מוסכם, ואם יושג הרוב הנדרש לכך (שהוא שני שליש מבעלי הדירות בבניין)".
התייחסות לשלב הבקשה להתקנת עמדת טעינה
הגשת בקשה מסודרת: "בעל דירה שמבקש להתקין עמדה לרכבו החשמלי יצטרך למלא בקשה מסודרת, שתוגש לפני ההתקנה לאישור נציגות הבית. נציגות הבית תפרסם טופס בקשה אחיד לכולם".
כשהדייר גר בשכירות: "אם המבקש הוא שוכר, הוא יידרש להביא אישור בכתב מהמשכיר, שמסכים לבקשתו. ללא אישור בעל הדירה, לא יתאפשר לשוכר להתקין עמדת טעינה".
התחייבות בעל הדירה שמגיש את הבקשה: "כדאי מאוד שבטופס הבקשה יובהר שהתקנת העמדה תתבצע רק על ידי חשמלאי מוסמך ובתיאום מלא עם נציגות הבית וחברת החשמל.
"יש לציין במפורש כי עלויות ההתקנה (לרבות התקנת מונה ייעודי) ישולמו במלואן על ידי המבקש ויהיו באחריותו וכי גם עלויות החשמל השוטפות ישולמו על ידי המבקש".
"כל חריגה או פגיעה בתשתיות קיימות תשולם או תתוקן על ידי המבקש".
הבטחת כיסוי הוצאות עתידיות: לדברי עו"ד שחל, "מומלץ לדרוש מהמבקש להפקיד המחאת ביטחון בטרם ההתקנה. כן, ניתן לדרוש מהמבקש כבר בשלב הבקשה, התחייבות לכך שאם בעתיד יהיה צורך להסדיר עוד עמדות חניה או לשנות את מערכת החשמל או את שאר התשתיות, הוא מראש מסכים לכך וישתתף בעלויות הנדרשות".
מיקום עמדת הטעינה: "חשוב שיהיה מצוין במפורש כי מיקום עמדת הטעינה הינה באחריות נציגות הבית, תוך התחשבות עד כמה שניתן ברצון המבקש".
קביעת כללי בטיחות מחייבים שיגנו על כלל הדיירים
סכנת השריפה ממשית: מדובר בחיבור פרטי למערכת החשמל המשותפת של הבית, חיבור שעלול לגרום לתקלות במערכת וחלילה למקרים של שריפה ונזק כבד.
מפרסומים בנושא ידוע כיום שמקרי שריפה של רכב חשמלי הינם מקרים קשים במיוחד ומכבי האש מתקשים לכבות שריפות כאלה.
אם שריפות שנבעו מתקלות בסוללת ליתיום של קורקינט חשמלי הסתיימו בנזקים כבדים ובקושי רב לכבות את מקור האש, קל וחומר במקרה של רכב חשמלי. נזקי שריפה כזו עלולים להיות אדירים, ולגרום לנזק של מיליוני שקלים.
מעבר לכך שהרכוש המשותף חשוף לנזקי שריפה וכך גם בעל הרכב עצמו, הרי ששאר הרכבים החונים בחניון חשופים לנזקים.
ועד-הבית לא עדכן על הכנסת רכב חשמלי לבניין? פוליסת הביטוח לא בתוקף
אמנם פוליסת ביטוח של הרכוש המשותף אמורה לכסות נזקי שריפה, אך יש הבדל בין גורמים רגילים לשריפה לבין העלאת סיכון יומיומי לכך.
כלומר, אם נציגות הבית המשותף לא עדכנה את חברת הביטוח המבטחת את הרכוש המשותף על השינוי בסיכון, סביר להניח שהפוליסה כלל לא תהיה בתוקף. במקרה כזה, עולה שאלה מי יכסה נזקים של שריפה שנגרמה כתוצאה מהתלקחות רכב חשמלי. האם כלל דיירי הבניין יצטרכו לשאת בהוצאות? האם רק בעל הרכב שגרם לשריפה? הרי סביר להניח שלאדם פרטי לא יהיה את הסכום הדרוש לכיסוי כלל הנזקים שיכולים להגיע למיליוני שקלים. לכן, חשוב מאוד להסב את תשומת לב ועד-הבית למציאות החדשה, ולוודא שגם אתם ורכושם מוגנים. אין משמעות לניצחון משפטי, כשמדובר בחיי אדם ובנזק לנכס היקר ביותר שברשותכם.
אז מה לעשות בכדי לוודא שבזמן אמת הפוליסה תהיה בתוקף?
יש ליידע את חברת הביטוח של הבניין על הוספת עמדות הטענה לרכב חשמלי.
"אם נציגות הבית כבר דאגה להתקשרות עם חברת ביטוח, וכבר יש ברשותכם ביטוח מבנה, עליכם לוודא שהיא עדכנה את המבטח על הסיכון (הוספת רכבי חשמל החונים בקביעות ומעלים את הסיכון לשריפה), וקיבלה אישור שהפוליסה בתוקף", אומר עו"ד שחל. "אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא כיסוי לנזקי השריפה לחניון וללוח החשמל של הבניין".
ייתכנו פערי מחיר בעקבות השינוי בסיכון, וחשוב להיות ערים לכך. אם אין לכם כלל ביטוח מבנה, זה הזמן לעשות. כבר קרו מספיק מקרים שבהם בניינים התלקחו וכלל דיירי הבניין היו מחויבים להתחלק בהוצאות תיקון נזקי השריפה.
עו"ד שחל: "יש להניח שהמבטח של הרכוש המשותף יבקש אמצעים להקטנת הסיכון: בדיקות שנתיות של מהנדסי חשמל ותיעוד של בדיקות תקינות תקופתיות למערכות האש בבניין".
ומה לגבי הרכבים של שאר הדיירים בחניון? הם חשופים לנזקים ועלולים להישאר ללא יכולת לתבוע?
עו"ד שחל: "נציגות הבית עצמה חשופה לתביעה אישית של דיירים שרכושם יינזק בעת שריפה. הטענה שלהם תהיה שנציגות הבית חשפה את דיירי הבית לסיכון חדש, ללא דרישה להתייחס לסיכון החדש ולדאוג לביטוח מתאים".
"לכן, המלצתי לכל נציגות בית משותף היא לעגן בהסדר מחייב מול כל דייר, שכאשר הוא מגיש את הבקשה לאישור עליו להציג את הביטוחים המתאימים, ולקבוע את הסנקציה אם הוא לא יגיש אותם".
כמובן שעולים גם עניינים נוספים שעוד לבטח ידונו בענף הביטוח: האם עליית תעריפי הביטוח אמורה להיות ממומנת גם מכיסם של דיירים שאין ברשותם רכב חשמלי? הרי בדיוק כמו עם הוספת מעלית לבניין, דיירי הקומות הראשונות יכולים תמיד לטעון שאין להם צורך בכך.
נושא זה, כאמור, מעלה תהיות רבות וסוגיות משפטיות חדשות שעלולות להתעורר בעקבותיו. כאן, כבר לא מדובר בסכסוכי שכנים הרגילים, אלא בין חברות הביטוח לבין כלל דיירי הבניין.
אם כך, לא רק הסיכון עלה, אלא גם אופן הטיפול בו, מורכבות האחריות ויכולת האכיפה של כל אלה.
קחו לדוגמה מצב שבו רכב חשמלי של אורח שמגיע לבניין גורם לנזק. דוגמה נוספת? האם בעל רכב יקר במיוחד יכול לדאוג לעצמו לתוספת ביטוח במקרה שרכב חשמלי החונה לצדו גרם לו לנזקים. עוד לא ברור כיצד חברות הביטוח יתייחסו לעניין, ועד כמה כל דייר יכול להגן על עצמו במקרים אלו, אך ימים יגידו.
מהם הביטוחים שעל בעל רכב חשמלי להציג?
פוליסת צד ג': "כדאי מאוד להוסיף סעיף לפיו דייר שמעונין להתקין עמדת הטענה נדרש להציג לנציגות הבית פוליסת צד ג' על סך 2 מיליון שקל לפחות. במקרים בהם החניון גדול במיוחד ובו כמות רכבים גדולה, מומלץ שהכיסוי הביטוחי יהיה אף בגובה של 4 מיליון שקל ויותר. כמובן שיש להתייחס גם לשווי הרכבים שבחניון".
אישור קיום ביטוח למיתקן: שימו לב, שחשוב שנציגות הבית המשותף תהיה עם יד על הדופק על אישור חידוש הביטוחים מדי שנה, ושהפיקוח על בעלי הרכבים החשמליים לא יסתכם רק בשלב קבלת הבקשה. "מומלץ לדרוש אישור קיום ביטוח למיתקן, על מנת לאשר הפעלתו מדי שנה בשנה".
סעיף שמאפשר לנציגות לנתק את המתקן: כדי למנוע מחלוקות בהמשך, וכדי להתעודד התנהגות אחראית, כדאי מאוד להבהיר שלנציגות הבית המשותף יש אפשרות לנתק את מתקן ההטענה לרכב החשמלי גם בצורה חד-צדדית.
עו"ד שחל: "מומלץ לציין במפורש שדייר שלא יציג אישור קיום ביטוח כאמור הינו בבחינת מפר את ההתחייבות החוזית מול נציגות הבית ולכן נציגות הבית רשאית לנתק בצורה חד צדדית את מיתקן ההטענה ממערכת החשמל המשותפת".
"בבניינים אין קיבולת חשמל המאפשרת לכמות גדולה מדי של רכבים להיטען במקביל"
"נושא נוסף שנציגות הבית חייבת להעלות לדיון בפני אסיפת בעלי הדירות הוא שאלת ההגבלה של כמות הרכבים החשמליים המחוברים לרכוש המשותף", מציינים במוקד השירות של אתר "המקצוענים".
"בכל בית משותף מותקן לוח חשמל ציבורי שמקבל קיבולת מסוימת מחברת החשמל. הקיבולת הזו תספיק לכמות מוגבלת של רכבים חשמליים. אם כל או רוב בעלי הדירות ירכשו רכבים חשמליים לא ניתן יהיה לחבר את כולם למערכת. בין אם אתם מנהלים את הבניין באמצעות ועד-בית או באמצעות חברת ניהול, חשוב מאוד להיות עם יד על הדופק, לוודא שהדברים נעשים ולהגן על הרכוש הפרטי והמשותף שלכם".
האם כל הקודם בבניין זוכה? על מגבלת קיבולת החשמל בראייה עתידית
שאלה מעניינת שעולה, היא האם מי שהתחברו ראשונים תפסו זכות יתר שמונעת מאחרים להתחבר בהמשך.
"ההמלצה היא שנציגות הבית תתקשר כבר בתחילת הדרך עם חברה מקצועית שתתקין ברכוש המשותף ציוד מיוחד לניהול חכם של החשמל לרכבים חשמליים", ממליץ עו"ד שחל.
עוד כתבות בנושא:
לדבריו, "חברה זו תבדוק מראש מהי קיבולת אספקת החשמל של הבית, כאשר עוד ועוד רכבים יתחברו למערכת החשמל היא תווסת את כמות החשמל שמועברת לרכבים כך שכולם יקבלו חשמל. לחילופין, היא תנתק את הרכב שכבר צבר את מירב שעות הטעינה (יש מספר אפשרויות לתרחיש זה).
"בצורה זו, הנציגות תוכל להתמודד עם הבעיה של ריבוי בקשות להתחבר למערכת, כפי שצפוי לקרות בעתיד הקרוב מאוד".
