חברה זכתה לפני כעשור במכרז לרכישת קרקע בתל אביב לצורך הקמת בניין לדיור בר-השגה ברחוב מיכאלנג'לו ביפו. כשהתברר לה שהעסקה אינה רווחית עבורה, היא שילמה לעירייה סכום משמעותי נוסף על מנת שתוכל לבנות דירות נוספות, שאת חלקן תוכל למכור בשוק החופשי. יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתל אביב, השופטת ירדנה סרוסי, קבעה כי החלק בסכום שיועד לרכישת זכויות הבנייה הנוספות מחויב במס רכישה.
תחילת הפרשה בספטמבר 2013 אז פרסמה העירייה מכרז למכירת הקרקע לצורך הקמת בניין מגורים לדיור בר-השגה. העוררת, חברה בע"מ, הגישה הצעה לרכישת הקרקע תמורת 700 אלף שקל – וזכתה. בהתאם חתמו היא והעירייה באוגוסט 2016 על הסכם שלפיו החברה תרכוש את הקרקע ותקים עליה בניין בן 24 דירות שיימכרו לתושבי יפו שייקבעו בהגרלה.
כשהתברר לחברה שהפרויקט במתכונתו אינו כדאי מבחינה כלכלית, היא ביקשה מהעירייה להרחיב את הבנייה וזו נעתרה לבקשתה. במאי 2021 חתמו הצדדים על תוספת להסכם שלפיה החברה תוכל לבנות שמונה דירות נוספות – ארבע כדיור בר-השגה וארבע נוספות שאותן תוכל לשווק לקונים פרטיים. עבור זכויות הבנייה הנוספות ועליית שווי הקרקע מאז ההסכם המקורי, שילמה החברה לעירייה כ-14.6 מילון שקל.
בערר שהגישה החברה כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין לחייב אותה במס רכישה עבור הסכום הנוסף, היא טענה שבפועל רכשה את מלוא הזכויות בקרקע במועד ההסכם המקורי כך שאין לראות בסכום הנוסף משום עסקה חדשה המחויבת במס רכישה. מנגד, מנהל המיסוי עמד על כך שהתוספת להסכם מהווה הלכה למעשה עסקה חדשה המחויבת במס רכישה כך שעל הערר להידחות.
תחילה דחתה השופטת סרוסי את טענת החברה שלפיה במועד ההסכם המקורי היא רכשה את מלוא הזכויות בקרקע. לדבריה, העירייה הייתה ונותרה בעלת הזכויות העתידיות בקרקע, כאשר החברה רכשה למעשה קרקע עם "גיבנת".
הובהר כי במסגרת התוספת להסכם קיבלה החברה לידיה זכויות בנייה בהיקף של כ-600 מ"ר, כאשר אלה לא היו בידיה קודם לכן ומשכך עליה לשלם מס רכישה בגינן. עם זאת, לא כל 14.6 מיליון השקלים ששילמה החברה היו בגין תוספת הבנייה ולכן היא אינה מחויבת במס רכישה עבור כל הסכום.
השופטת הסבירה שאת החלק בסכום ששולם בגלל עליית ערך הקרקע אין לראות כעסקה חדשה המחויבת במס רכישה: "בכל הנוגע לעדכון מחירי הדירות והתשלום בגינו, העירייה פעלה מול העוררת בכובעה כאחראית על הדיור בר-השגה, ולא כבעלת זכויות במקרקעין, ומכוח תפקידה זה של העירייה העוררת היוותה צינור להעברת ההפרש. משכך, ביחס לרכיב זה, לא מדובר בהסכם חדש כי אם בהמשכו של ההסכם המקורי".
לעומת זאת, עבור החלק ששולם עבור האפשרות לבנות ארבע דירות נוספות אשר יימכרו לשוק החופשי – 4.3 מיליון שקל – נקבע שמדובר הלכה למעשה בעסקה חדשה המחויבת במס רכישה. השופטת הדגישה שזכויות אלה לא הוקנו לחברה במסגרת ההסכם המקורי ולכן אין מקום לפטור אותה ממס רכישה בגין רכישתן.
• לקריאת ההחלטה המלאה – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ החברה: עו"ד סלאח אבו אלעסל
• ב"כ העירייה: עו"ד מורן סילס (פמת"א אזרחי)
• עו"ד דולב זורע עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
