האם החלום הישראלי למגורים עם גינה הולך ומתרחק? "כולנו זוכרים איך כשהיינו ילדים שיחקנו בגינה מתחת לבניין. כמעט לכל בניין הייתה חצר משותפת שהילדים נאספו ושיחקו בה, והדיירים נהגו לבנות בה מדי שנה סוכה משותפת. כיום יש פחות ופחות חצרות משותפות בבניינים, וכל שטח קומת הקרקע, ככל שקיים, הופך לחניון או לכניסה לחניון. גם דירות הגן הפכו למוצר נדיר בערים הגדולות, בעיקר בשל מגמת הבנייה לגובה". כך אומרת רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג.
להב מסבירה: "במגדלים לא מתכננים כמעט דירות גן, לרוב כי אין אפשרות לייצר אותן, מפני שמרבית השטחים בקרקע נדרשים לטובת הפיתוח הסביבתי ומערכות הבניין. מאחר שמרבית התב"עות (תוכניות בניין עיר) החדשות כיום הן לבניית מגדלים, נראה פחות ופחות פרויקטים הכוללים דירות גן".
4 צפייה בגלריה
"פעם כמעט לכל בניין הייתה חצר משותפת והדיירים נהגו לבנות בה סוכה. היום זה מוצר נדיר". הדמיה של דירת גן בפרויקט אלמוגי הילס בחיפה
(צילום: סטודיו 84)
יעל דקל-הניג, סמנכ"לית שיווק בחברת אפגד, מחזקת את הדברים. "בשנים האחרונות דירות הגן הולכות ונעלמות. זה קורה בעיקר בשל הסיבה התכנונית: התב"עות החדשות כמעט אינן מאפשרות בנייה של פחות מ-13 קומות, שזהו התנאי לתכנון דירות גן, וכתוצאה מכך הביקושים עולים במידה משמעותית, והמחירים בהתאם. אני חושבת שחלום הבית הפרטי לא באמת נעלם, ואף שמחירי הבתים הפרטיים וצמודי הקרקע אינם נגישים לרוב הציבור, אין זה אומר שצריך לוותר על החלום, כשדירות הגן הן הדבר הקרוב ביותר לבית פרטי".
לדבריה, הפערים במחירים בין דירות גן לבתים פרטיים צמודי קרקע יכולים להגיע ליותר מ-30%: "באשקלון, לדוגמה, דירת גן בשטח ממוצע בפרויקט חדש תעלה כ-2.5 מיליון שקל, לעומת בית צמוד קרקע שמחירו יהיה גבוה ביותר ממיליון שקל". דקל-הניג מתארת מצב שבו הביקושים לדירות גן בפרויקטים שמשווקת החברה טיפסו משמעותית בתקופה האחרונה: "כשהבנו שיש כאן מוצר מבוקש מאוד, ביצענו בפרויקט שאנו בונים כיום בשכונת אגמים באשקלון שינוי תכנוני, כך שיתאפשר להוסיף לו גם דירות גן, דבר שלא היה בתכנון המקורי".
"אין תכנון של דירות גן במגדלים"
יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מספקת הסבר נוסף להיעלמותן של דירות הגן מהנוף: "בשנים האחרונות גוברת המגמה התכנונית של מבנים מעורבי שימושים, כך שבפרויקטים רבים קומת הקרקע מיועדת למסחר. בנוסף, היזמים נדרשים לפיתוח שטחי ציבור בקומות הקרקע, וניתנים הרבה פחות אישורים לדירות גן. לכן אין ספק שמדובר בזן נכחד של דירות, שלא עולה בקנה אחד עם הביקוש הגבוה להן מצד הקהל הישראלי. יתרה מזאת, הביקוש למוצרים אלה התגבר מאז משבר הקורונה. הרוכשים מחפשים כיום דירות גדולות ומרווחות יותר, שיאפשרו מרחב חיצוני וחללים ייעודיים וכן עבודה מרחוק".
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, מסבירה כי הסיבה להיעלמות דירות הגן היא תכנונית: "אנחנו מייצגים תיקים רבים בנוגע למחלוקות סביב דירות הגן. יש מגמה במוסדות התכנון שלא לאפשר דירות גן בפרויקטים של פינוי בינוי ובתוכניות חדשות. ועדות רבות מגבילות מאוד את האפשרות לאשר לבעלי דירות קרקע יציאות לחצרות, ודורשות כי חצרות הבניין, או חלק מהן, יירשמו כרכוש משותף. כך, בהנחיות מרחביות רבות נקבע כי לא תותר בניית דירות גן בחזית הנכס, אלא רק בעורף, ובאחרות נקבע כי לדירות בקרקע כלל לא תהיה יציאה לחצר".
4 צפייה בגלריה
"מוצר אטרקטיבי שלא נופל בערכו מבית פרטי. הדמיה של דירת גן בפרויקט שדרות פארק צפון של חברת אביסרור ברמת השרון
(הדמיה: סנאפשוט & כהן)
עו"ד בירן מוסיפה כי "קיימת שאלה משפטית אם יש לוועדות התכנון סמכות לכפות רישום קנייני, והשאלה תלויה ועומדת בפני ועדת הערר בתל אביב. המשמעות של עמדת מוסדות התכנון היא כי הבניין המשותף יצטרך לתחזק את החצרות, וכי דירות בקומת הקרקע כבר לא ייהנו מחצר צמודה ואף לא מיציאה לחצר המשותפת. רק ימים יגידו אם מגמה זו תביא לתחזוקה טובה ולשיפור איכות החיים של הדיירים בבניין המשותף, או דווקא להזנחה של החצרות ולהשתלטות של בעלי דירות על חצרות אלה, גם אם הן אינן חלק מהרכוש המשותף, כפי שקורה בבניינים ישנים רבים".
עינב כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות באפי קפיטל נדל"ן, מסבירה גם היא שהתכנון כיום גורע דירות גן מההיצע: "בשנים האחרונות אנו רואים שינוי בכמות היחסית של דירות הגן - ולא בכמות הכללית. אם בעבר תכנון הבניינים כלל בנייה מרקמית של 6-8 קומות עם 3-4 דירות גן בקומת הקרקע, כיום בונים מגדלים עם עשרות רבות של קומות, כאשר כמות דירות הגן נשארת זהה. לכן נוצרה תחושה של מוצר הולך ונעלם. לצד מגמה הזו, בערים רבות, במיוחד באזורי הביקוש, ועדות התכנון החלו לקדם פרויקטים בעירוב שימושים, שמנצלים את קומת הקרקע כקומת מסחר על חשבון דירות הגן. כך למשל, בפרויקט מגורים שלנו ברמלה יש 3 מגדלים בעירוב שימושים עם למעלה מ-200 יחידות דיור - ובלי דירת גן אחת".
אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטיין, מוסיף כי "הבתים צמודי הקרקע וגם דירות הגן אכן הפכו למוצר יחסית נדיר בשוק הנדל"ן הישראלי. בצל מצוקת הקרקעות לבנייה, ועל רקע ההעובדה שהמדינה מעודדת בעיקר בנייה רוויה וציפוף במרכזי ערים. במרכז הארץ כמעט ולא ניתן למצוא דירות חדשות כאלה, וככל שעוברות השנים הן הולכות ונעלמות גם מיתר האזורים במדינה".
"זמינות גבוהה מחוץ למרכז הארץ"
החדשות הטובות הן שבזמן שבמרכז הארץ, בשל אילוצי תכנון או בנייה לגובה קשה למצוא את דירות הגן, לפחות במעגלי הביקוש החיצוניים יותר עדיין רואים היצע. ליאת דנינו, משנה למנכ"לית אלמוגים, מציינת כי "מאז ומתמיד, להיות הבעלים של בית פרטי עם גינה היה משאת נפשם של ישראלים רבים. אולם במציאות הנדל"נית המשוועת לקרקעות, בית פרטי עם גינה הוא חלום שיכול להתגשם רק אם מתרחקים לאזורי הפריפריה. לכן, החלום על וילה יפה במרכז התחלף בשנים האחרונות בדירת גן. עידן הקורונה חולל מהפכה של ממש, בכך שהחזיר עטרה ליושנה בתחום דירות הגן, וכתוצאה מכך הגדיל את הביקושים למוצר. בעידן שבו רובנו עברנו לעבודה מהבית, אנשים הכירו בחשיבות של בית מרווח, שמחד יכול לאפשר עבודה מהבית בפרטיות, ומאידך עונה על הצורך של דיירי הבית בשטח להתאווררות. במיוחד כשמדובר בגינה".
לדבריה, "בשונה מהמגדלים רבי הקומות שנבנים באזור תל אביב רבתי, שבהם כמעט לא מתוכננות דירות גן, פרויקטים שנבנים בטבעות השנייה והשלישית של גוש דן כוללים דירות גן. הן נבנות מסביב לכל מפלס הכניסה. מחירן גבוה בדרך כלל ב-25%-20% ממחיר דירה רגילה דומה בבניין, מאחר שהן נחשבות יוקרתיות יותר. דירות הגן כוללות גינה, שחלק הארי שלה הוא ביציאה מהסלון ולא מסביב למבנה, כך שניתן לנצל יותר שטח לכל מטרה. כיום אף ניתן למצוא דירות גן בנות 6 חדרים, המתפרסות על פני 2-3 קומות. וכשמדובר בדופלקס עם גינה, המחירים הרבה יותר גבוהים".
חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אבני דרך, מוסיפה כי "בשנים האחרונות, ובמיוחד בצל העלייה החדה במחירי הנדל"ן בישראל, השתנתה תדמיתן של דירות הגן בקרב הקהל הישראלי, והן הפכו למוצר אטרקטיבי שלא נופל בערכו מבתים צמודי קרקע. ככל שהבנייה לגובה הפכה לנפוצה יותר בגוש דן ומחוצה לו, כך גם עלה ההיצע של דירות הגן שעושות קאמבק, ומהוות חלופה זמינה וזולה יותר לבתים הפרטיים".
לדברי שוורץ, "החיפוש אחר איכות חיים במחיר שפוי, הוביל לכך שזוגות צעירים ומשפחות עם ילדים, שעדיין חולמים על דירה עם גינה, מחליטים להתרחק מהמרכז ולגור בדירת גן שמציעה להם קרקע עם גינה פרטית בבניין משותף. כיום כמעט בכל הפרויקטים החדשים שקמים מחוץ לגוש דן מתוכננות דירות גן יוקרתיות, בניגוד מוחלט לדירות הגן הראשונות שנבנו באמצע שנות ה-90. הן עברו במהלך השנים שינויים ושדרוגים ניכרים, הודות לתכנון הנדסי מוקפד וחדשני התואם את רוח התקופה, ולכן הביקוש למוצר זה הוא בסימן עלייה מתמשכת".
אהוד מויאל, סמנכ"ל שיווק בחברת לאטי, מחזק את הדברים. "בשנים האחרונות כמעט שאין מכרזים לבנייה של צמודי קרקע, בפרט בערים הגדולות, לנוכח מגמת הציפוף של מינהל התכנון. על רקע העובדה שרוב הפרויקטים בעירוב שימושים הופכים את קומת הקרקע לקומת מסחר, במגדלים החדשים בקומת הקרקע נבנים לובאים מפוארים עם שומר, ורואים פחות דירות גן", הוא אומר. "עם זאת, במעגלים שמחוץ לתל אביב ניתן למצוא יותר בתים כאלה. בפרויקט שאנחנו בונים ביישוב הקהילתי בת חפר, למשל יש בכל בניין שתי דירות גן עם כניסות פרטיות, ומחירן נמוך בשיעור ניכר ממחירי בתים צמודי קרקע. דירת הגן הפכה לתחליף מבוקש בקרב רבים שידם אינה משגת לקנות בית צמוד קרקע".
"אנחנו אכן רואים פחות ופחות דירות גן וצמודי קרקע בנוף הנדל"ן הישראלי, כתוצאה ממדיניות הציפוף של מינהל התכנון והצורך לנצל במידה הגבוהה ביותר את משאב הקרקע"
לדברי אלי ביתן, סמנכ"ל שיווק בחברת פרץ בוני הנגב, "אנחנו אכן רואים פחות ופחות דירות גן וצמודי קרקע בנוף הנדל"ן הישראלי, כתוצאה ממדיניות הציפוף של מינהל התכנון והצורך לנצל במידה הגבוהה ביותר את משאב הקרקע. בפרויקטים שבהם ניתן למצוא דירות גן, לרוב מדובר בדירות גדולות ומרווחות המציעות מרחב פתוח. באשקלון, למשל, דירות הגן שאנו בונים זוכות לביקושים גבוהים בקרב משפחות משפרי דיור וזוגות צעירים, שבאים לעיר הודות לתנופת הפיתוח שהיא עוברת, שכן רק בשנה האחרונה נוספו לה כמעט 2,000 דירות ויש תוכניות לעוד אלפי יחידות דיור בשנים הקרובות".
גם בשכונת הרקפות בבאר שבע, למשל, שתוקם במסגרת הסכם הגג המעודכן של העירייה עם משרד הבינוי והשיכון ורמ"י, ניתן למצוא יותר בתים צמודי קרקע מאשר במרכז הארץ. בשכונה מתוכננות להיבנות כ-4,000 יחידות דיור, 2,600 מהן צמודי קרקע, 750 יחידות בבנייה מדורגת וכ-800 יחידות בבנייה רוויה. לדברי דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אנפה המנהלת ויוזמת פרויקטי צמודי קרקע ברחבי הארץ, "אמנם בניית צמודי הקרקע מכלל התחלות הבנייה נמוכה יחסית. אך באופקים, למשל, שמדורגת במקום השני בהתחלות הבנייה של צמודי הקרקע ברבעון הראשון של 2023 עם 71 יחידות דיור שהחלו להיבנות, מוקמת שכונה חדשה שמתוכננות בה כ-7,300 יחידות דיור, מהן 485 צמודי קרקע. 400 יחידות כבר שווקו בהצלחה".
"דירה מיוחדת ויקרה יותר"
העובדה שיש מעט דירות גן הופכת אותן למוצר מבוקש יותר, וגם ללא הביקוש המתגבר, העובדה שמדובר בדירה מיוחדת הופכת אותה ליקרה יותר מדירה סטנדרטית. חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מסביר: "מאז ומתמיד דירות גן בפרויקטים חדשים היו אטרקטיביות. משבר הקורונה העלה את הרצון והצורך למרחב פרטי מרווח ואישי, כך שהביקושים לדירות גן רק עלו. בלא מעט פרויקטים חדשים יש דירות גן, רק שבכל בניין יש מספר מועט מהן, כך שההיצע קטן מאוד, דבר המקפיץ את מחירן. מי שרוצה לרכוש דירות גן בפרויקטים חדשים, כדאי לו להגיע כבר בתחילת שיווק הפרויקט כדי לשריין את הדירות לפני שהן נחטפות".
עירית מעייני, מנהלת שיווק ומכירות בחברת בית וגג, מציינת כי "דירות גן הן מוצר נדיר, אבל לא כזה שנעלם מהעולם. יש לו ביקוש רב וצריך לשמרו. מאז תקופת הקורונה, הזוהר של דירות הגן נשאר בעינו. מאחר שבפרויקט עירוני, בין אם מדובר בבניין בן 6 קומות או במגדל בן 17 קומות, כמות דירות הגן תמיד תהיה מוגבלת ולא תעלה על 2-3 דירות, ולכן בהגדרה מדובר במוצר נדיר. ברוב המקרים דירות הגן העירוניות נמכרות מהר יחסית, בדומה לפנטהאוזים". לדבריה, "דירות גן יכולות לנוע בטווח רחב שבין דירות 2 חדרים לדירות של כ-150 מ"ר, ולכן קהל היעד מאוד מגוון. מה שכן מאחד בין כלל הרוכשים של דירות גן הוא שרובם קונים למטרת מגורים, זה מוצר שפחות מדבר למשקיעים".
4 צפייה בגלריה
"מוצר שפחות מדבר למשקיעים". הדמיה של דירת גן בפרויקט של חברת פרשקובסקי בשכונת גן רש"ל בהרצליה
(צילום: סנאפשוט & כהן)
לדברי מאיר חרש, מנהל פיתוח עסקי ושמאי בחברת גרופית, "דירת גן היא שילוב של מגורים בבית עם גינה פרטים לחיים בבניין עירוני משותף. יש ערים שבהן המוצר הזה מאוד מבוקש ויש אחרות שבהן פחות. היתרונות ברורים: ניתן לארח בחצר, לגדל עצי פרי, להוסיף מתקנים לילדים כמו בריכה ומגלשה, להקים מחסן, לגדל חיות מחמד ועוד. בצד החסרונות נמצאים בעיקר השכנים; לעיתים יש בעיה של פרטיות, יש אנשים שחוששים ממזיקים, וגם עלויות התחזוקה של גינה גדולה יכולות להיות גבוהות. ועדיין, מדובר בפשרה טובה עבור מי שרוצים דירה עם גינה, ולא יכולים להרשות לעצמם לרכוש בית פרטי, או שחשוב להם לגור במרכז העיר. מבחינת תמחור, מדובר בדירה מיוחדת לכל דבר. בדרך כלל המחיר שלה למ"ר גבוה ביחס לדירות הרגילות, והיא זוכה למפרט הגבוה ביותר שיש, כמו שאר דירות הפרימיום".
טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, סבורה כי "דירות הגן מהוות פתרון מצוין עבור משפחות שידן אינה משגת רכישת בית פרטי, ומעניקות להן תחושה של בית פרטי, מרחב וגם גישה ישירה ונוחה לדירה, ללא צורך להיעזר במעלית או במדרגות. במהלך השנים הן הוכיחו את עצמן כמוצר מבוקש וכדאי, שכן הן מאפשרות יצירת מרחב פתוח למשחקים, אירוח ולא פחות חשוב - גידול בעלי חיים וגינון. עם השנים הן נעלמו לטובת מסחר, על רקע התוכניות לעירוב שימושים, לצד המחסור בקרקעות והצורך בבנייה צפופה. אך יש לא מעט בניינים שמתוכננים כך שלדירת הגן תהיה פרטיות וניתוק מהשכנים בקומות שמעל, בעזרת קירוי ומרפסת של הקומה השנייה. המחיר כמובן אטרקטיבי לעומת בית פרטי, אך המחסור בשוק נותן את אותותיו, ואנו מניחים כי המחיר יזנק בעתיד הנראה לעין".
"הפתרון - מרפסות גן תלויות במגדל"
מלבד דירות הגן, גם הבתים צמודי קרקע נהיו נדירים יותר. יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות באביסרור משה ובניו, מסכים עם העובדה הזאת ומסביר כי "וילות ובתים פרטיים עם חצר וגינה אכן הפכו למוצר נדיר, וגם דירות הגן מתמעטות בפרויקטים חדשים. הסיבה המרכזית היא מדיניות מינהל התכנון לצופף את הבנייה ולנצל במידה מקסימלית את הקרקעות הפנויות לבנייה רוויה. המחסור בדירות גן ובצמודי קרקע מן הסתם מביא לעליית מחירים של יחידות דיור מסוג זה, מאחר שהביקוש עדיין גבוה".
לדברי אביסרור, "כדי להתגבר על המחסור נדרשת חשיבה יצירתית, וכך עשינו בפרויקט שאנו בונים בשכונת נאות הדרים החדשה בבאר שבע. יצרנו מוצר חדש בעיר ובאזור הדרום בכלל - מרפסות גן תלויות, המאפשרות לדיירים ליהנות מהטבע והצמחייה גם ממרומי המגדל. בגינות התלויות ניתן לשתול צמחייה בעזרת מערכות מותאמות ששילבנו, ובכך להפעיל גינה של ממש במסגרת יחידת הדיור. פתרון מסוג זה נותן מענה מסוים לביקוש לדירות גן אל מול המחסור בשוק".
חנה אויריק, סמנכ"לית שיווק בקבוצת שתית, מוסיפה כי "במהלך העשור האחרון התמעט שיעור צמודי הקרקע ברחבי הארץ בכלל, ואנחנו רואים שזה קורה גם במטרופולין חיפה בפרט. מראשית 2023 נוצרו ביקושים כבושים לצמודי קרקע, במיוחד לאחר שנגיד בנק ישראל עצר בחודש יולי האחרון את העלאות הריבית. כך למשל, בפרויקט אורנית שאנחנו בונים בקריית טבעון יש 14 בתים צמודי קרקע ו-7 דירות פנטהאוז, והמחירים נסקו ל-3.5 מיליון שקל לקוטג'ים ול-3.3 מיליון שקל לפנטהאוזים".
"החיסרון המרכזי בדירות גן הוא הפרטיות, כי בכל זאת - גרים בבניין ויש רעשים מהרחוב. גם התנהלות השכנים בקומות העליונות משפיעה מאוד, ועלויות התחזוקה גבוהות משמעותית מדירות רגילות"
חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה בתחום הנדל"ן, מציינת שלמרות הזינוק בביקושים והעלייה במחירים, יש גם חסרונות בדירות הגן: "החיסרון המרכזי הוא הפרטיות, כי בכל זאת - גרים בבניין ויש רעשים מהרחוב. גם התנהלות השכנים בקומות העליונות משפיעה מאוד, ועלויות התחזוקה גבוהות משמעותית מדירות רגילות. בעבר ראינו מגמה שבה דירות הגן נשארו אחרונות במלאי הפרויקטים ובמחיר נמוך יותר למ"ר. כיום, לעומת זאת, ניתן לזהות ביקושים גדולים יותר לדירות הגן שעדיין יש במלאי, ובהתאם גם מחירן".
לאניאדו מתייחסת גם להבדל במחיר בין דירות גן לצמודי קרקע, שהתחזק בשל הקורונה: "אנשים לא היו יכולים לקנות צמודי קרקע וחיפשו פתרון זול יותר, לעיתים בהבדל של מיליוני שקלים, בהתאם לאזור. בינתיים הערך הלך ועלה. דירות הגן עדיין רחוקות מלהתקרב למחירי צמודי הקרקע, אבל הן פתחו פער אדיר מהדירות הרגילות בשל המבנה הייחודי שלהן. ברוב המקומות דירת גן תהיה יקרה ב-25%-35% מדירה רגילה בבניין, תלוי בשטח הגינה ובפרמטרים נוספים. במרכז הארץ הפער יהיה כמובן גבוה יותר מאשר בפריפריה".
עדיין, היא מדגישה, "צריך למתוח קו ברור בין שוק דירות הגן ובין צמודי הקרקע. אלה שני מוצרים שונים. שוק דירות הקרקע ימשיך להיות ייחודי, ומחירו לא יירד. שוק דירות הגן מושפע יותר מדירות רגילות, מעליות הריבית ומההכנסה הפנויה, שישפיעו על האפשרות בבחירת דירה יקרה יותר. בצמודי הקרקע הסיפור שונה - או שיש לך יכולת כלכלית או שלא. עיריית תל אביב-יפו, למשל, כמדיניות כבר לא מאפשרת הצמדת גינות במרבית האזורים בעיר, מה שמזניק דרמטית את ערך הדירות שיש להן כבר גינה. גם ניתן לראות לרוב שהעירייה מספחת שטחים בקומות הקרקע לטובת מבני ציבור".
צמודי הקרקע יעלמו מהמושבים?
ערן לוי, מנכ"ל ובעלי חברת השיווק white label, מציין כי "אין ספק שישנה מגמת ירידה בכמות צמודי הקרקע בעשור האחרון. הירידה היא עד לכדי מאות בודדות שיוצאות לשוק מדי שנה, וגם הן במסגרת הרחבות של קיבוצים, מושבים או 'בנה ביתך', וכמעט שלא בערים הגדולות במרכז. על אף הירידה בהיצע, חלום הבית הפרטי או צמוד הקרקע לא דעך, כך שהביקוש בא לידי ביטוי במחירים הגבוהים. בחלל שבו החלום הפך להיות כמעט בלתי אפשרי להשגה, נכנסו דירות הגן, שהן הדבר הקרוב ביותר למימוש החלום. בהתאם, אנו רואים עלייה בביקוש לדירות מהסוג הזה".
לדבריו, "ניתן לומר שהמדינה בהחלטה אסטרטגית מעודדת מגמת הצטופפות ובנייה לגובה, ומשכך כמעט שלא משווקות קרקעות לבנייה עצמית או עבור שכונות של צמודי קרקע, גם ביישובים הפריפריאליים. אני צופה שבטווח הבינוני והארוך, צמודי קרקע יהפכו למוצר נדיר יותר. ובכל זאת, מי שלא רוצה לוותר על החלום, יכול למצוא צמודי קרקע ביחידות בודדות שיוצאות בפרויקטים חדשים כחלק מפרויקט גדול יותר, או בשכונות שמתוכננות בבנייה משולבת - רוויה וצמודי קרקע".
גם אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים העוסקת בשיווק פרויקטים חדשים, מספר כי הביקוש לצמודי קרקע עולה על ההיצע. "כאשר בוחנים את צרכי המגורים של הדורות הבאים לאור הגידול הצפוי באוכלוסייה, ברור שבניית צמודי קרקע היום מהווה בזבוז של משאב הקרקע", הוא אומר. "התוכניות החדשות כמעט אינן כוללות צמודי קרקע, בעיקר לא כאלה הממוקמים על מגרשים שלמים. לכן צמודי קרקע שמוצעים למכירה, אם באמצעות יזמים, בשוק יד שנייה או בשיווק קרקעות לבנייה עצמית על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), זוכים לביקושים גבוהים גם בתקופה הזאת. לאחרונה שמענו על כישלון מכרזים רבים של רמ"י לבנייה רוויה, אך המכרזים לבנייה צמודת קרקע בבנייה עצמית זוכים לביקושים רבים גם בפריפריה, בערים כמו דימונה או אילת".
עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת הערר מחוז חיפה לשעבר וכיום בעלת משרד מוסרי, טל - עורכי דין, סבורה שהמגמה של היעלמות צמודי הקרקע צפויה להחריף. "חלק מצמודי הקרקע שנבנים היום הם תולדה של תב"עות ישנות, ובתוכניות החדשות, בעיקר בערים ובמרכז הארץ, נמעט לראות בנייה צמודת קרקע. ועדות התכנון משנות לעיתים תוכניות קיימות ודורשות להגדיל את הצפיפות גם באזורים המיועדים לבניית צמודי קרקע. לאחרונה אנחנו רואים גם תוכניות שמעודדות התחדשות של צמודי קרקע ישנים והפיכתם לבנייה רוויה. בטיוטת חוק ההסדרים כבר דובר על מתן אפשרות לקדם פינוי בינוי בצמודי קרקע, וגם תוכניות המיתאר המקומיות מאפשרות זאת. כך לדוגמה, תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון מעניקה לצמודי קרקע ישנים ברחובות הראשיים של העיר זכויות המאפשרות להפוך אותם לבניינים של 10-12 קומות".
"לאחרונה אנחנו רואים גם תוכניות שמעודדות התחדשות של צמודי קרקע ישנים והפיכתם לבנייה רוויה. בטיוטת חוק ההסדרים כבר דובר על מתן אפשרות לקדם פינוי בינוי בצמודי קרקע, וגם תוכניות המיתאר המקומיות מאפשרות זאת"
עו"ד מוסרי טל מוסיפה כי "ייתכן שבשנים הקרובות בנייה חדשה של צמודי הקרקע תיעלם גם מהקיבוצים והמושבים. לאחרונה פורסם שמינהל התכנון מקדם מתווה להגדלת הצפיפות במרחב הכפרי, כאשר צפיפות הבנייה ביישובים תיקבע לפי גודלם ומיקומם הגיאוגרפי. ביישובים קטנים תנוע הצפיפות המותרת בין 5-7 יחידות דיור לדונם במרכז הארץ, ל-3-4 יחידות דיור לדונם בפריפריה. ביישובים גדולים תנוע הצפיפות המותרת בין 4-10 יחידות דיור לדונם, לפי מיקומם הגיאוגרפי. כלומר, מדובר בצפיפות שתחייב בעיקר בנייה רוויה נמוכה".
לגבי דירות גן, היא מבהירה כי "ברשויות מקומיות כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, יש הנחיה שמחייבת להשאיר את חזית הבניינים כמרחב פתוח עם זיקת הנאה לרחוב, לעיתים עם חזית מסחרית, ולכן לא ניתן לתכנן דירות גן הפונות אל הרחוב. כך, מספר דירות הגן מצטמצם ל-1-2 לבניין. גם הצורך לבנות חניונים תת קרקעיים מתחת לבניין מקשה על תכנון דירות גן, שכן השימושים מוגבלים, למשל הגינון מוגבל בגלל עומק האדמה, ולא ניתן לחפור בריכה בחצר. לכן, ציבור שמעוניין לגור בצמודי קרקע או דירות גן במרכז, צריך להבין שזה מוצר הולך ונעלם ומחירו ימשיך כנראה לעלות".
צרות של עשירים
סיון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת שבירו, מסבירה כי למרות הדמיון בין צמודי קרקע לדירות גן - יש בין המוצרים הבדלים משמעותיים. "צמודי קרקע הפכו למוצר נדיר בישראל, מכיוון שרשויות התכנון מובילות מדיניות של ציפוף כדי למקסם את יחידות הדיור בתא שטח. מי שנוסע בכבישי הארץ, יכול לראות מגדלים חדשים שהולכים וקמים, ומציעים מגוון של תמהילי דירות. באופן טבעי, ההיצע של דירות הגן גדול יותר ונמצא בפריסה ארצית רחבה לעומת קוטג'ים באזורי הביקוש, לכן מחיריהן יהיו בדרך כלל אטרקטיביים יותר, בהתאם לגודל, למיקום ולמפרט. במקרים רבים הן יכולות לעלות מאות אלפי שקלים פחות מקוטג'ים באותה העיר", היא אומרת.
בנוסף, היא מציינת כי צריך להתייחס לאלמנטים נוספים, למשל קהילתיות: "דירות גן הן חלק מבניין שלם ושכונה, ולכן לרוב מסייעות לטפח תחושת קהילה חזקה בקרב התושבים והשכנים. השטחים המשותפים כוללים פעמים רבות חדר כושר, מועדון ועוד, המעודדים מפגשים בין הדיירים. בדירות גן יש שטחים משותפים רבים של הבניין, שמקנים יתרון משמעותי בהפחתת עומס התחזוקה על דירה בודדת, שכן בכך מטפלת לרוב חברת ניהול מקצועית. לעומת זאת, בצמודי קרקע העלויות והזמן המושקעים בתחזוקה משמעותיים והם באחריותו המלאה של הבעלים. כמו כן, דירות גן אין מבודדות, ויש להן גישה ללובי הבניין עם דלת ראשית נעולה. זאת לעומת בתים פרטיים, החשופים ממספר כיוונים ופעמים רבות ממוקמים בפאתי השכונות, מחוץ למרכזי הערים".
עוד מוסיפה היללי כי "דירות גן נוטות להיות ממוקמות קרוב יותר למרכזים עירוניים, ומציעות גישה נוחה לשירותים, תחבורה ציבורית, בתי ספר, פנאי ותרבות, לעומת קוטג'ים שממוקמים לרוב בשכונות נפרדות. לעומת זאת, וילות הן שם נרדף לשפע ולמרחב, והן משרתות הרוכשים המחפשים אורח חיים יוקרתי; החלל הגדול מאפשר עיצוב פנים יצירתי, התאמה אישית ואפשרות ליצור את בית החלומות עם תקציב בהתאם. כמו כן, וילות מציעות פרטיות רבה יותר וסביבת מגורים שלווה, הרחק מהמולת השכונות הצפופות. האקסקלוסיביות הזו אטרקטיבית לאלו המחפשים רמה גבוהה של פרטיות ושקט".
לדבריה, "בנוסף, צמודי קרקע מהווים הזדמנות להפיק הכנסה נוספת משכירות ביחידת דיור בעלת כניסה פרטית, המופרדת מהחלל הראשי. ההכנסה הנוספת אטרקטיבית בעיקר עבור משפרי דיור, שלמרות הצורך להגדיל את המשכנתה צופים שההכנסה הנוספת תאפשר לעמוד בגידול בהחזר החודשי".
הכתבה פורסמה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 00:50, 22.09.23
