ריאיון עם נחמה בוגין יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
(צילום: ירון ברנר)
המדד שפרסמה אתמול (רביעי) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הציג עלייה מינורית במחירי הדירות, בשיעור של 0.1%, בחודשים דצמבר 2022-ינואר 2023 - נתון שלכאורה הוריד את קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות לשיעור של 14.6%. אבל האם הנתון הזה מעיד על כך שמחירי הדירות יירדו, או שמא דווקא ימשיכו לעלות?
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
אם שואלים אנליסטים, מחירי הדירות צפויים לרדת. בסקירה שפרסמה אמש נירה שמיר, הכלכלנית הראשית של בנק דיסקונט, היא כתבה כי היא מעריכה שההאטה במחירי הדירות תימשך, "ובסיכומה של שנת 2023 אנו צפויים לראות ירידת מחירים של 5% ואולי אף למעלה מכך". שמיר הסבירה כי בניגוד לאינפלציה, מחירי הדירות מוסיפים להתמתן וכי "בחודשים האחרונים אנחנו רואים מגמה ברורה של התמתנות, משיא של 20% לפני 4 חודשים ל-14.6% כעת. האטה זו עולה בקנה אחד עם הירידה החדה במכירת דירות חדשות והעליה החדה במספר חודשי ההיצע".
גם שר הבינוי והשיכון לשעבר, ח"כ זאב אלקין, אמר אתמול עם פרסום המדד כי "הכלכלנים חזו בלימה מוחלטת של עליית המחירים, ובהמשך אף ירידת מחירים", אך הדגיש כי מצב של ירידות במחירי הדירות תלוי בממשלה החדשה. לדבריו, ניתן יהיה לראות ירידות מחירים, "אם גם הממשלה החדשה תמשיך בקצב הגדלת ההיצע ובתוכניות סיוע לזוגות הצעירים, כפי שהובלנו בממשלה הקודמת, ולא תפגע בסיוע לזוגות צעירים".
"עליית המחירים ממשיכה והיא תמשיך"
ואולם, בריאיון לאולפן ynet הבוקר טענה נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כי הקיפאון בהיקף העסקאות לרכישת דירות מהווה דוגמא בולטת למצב של "ישיבה על הגדר" וכי מדובר בביקושים כבושים שיובילו להמשך עליות המחירים. "יש צורך בדירות מגורים, יש ילודה, יש צרכים שהולכים ועולים, יש פער מאוד מאוד גדול בין ההיצע לביקוש - ובסוף זה יתפוצץ בחזרה", אמרה בוגין, "העלייה במחירים ממשיכה והיא תמשיך. גם עלייה של 14% זה המון".
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבניבוגין הסבירה כי הבלימה בקצב עליות מחירי הדיור היא "תוצאה ברורה של העלאות הריבית". לדבריה, "עליית הריביות משפיעה על שני הצדדים של השוק: מצד אחד, רוכשי הדירות עוצרים ומחשבים מסלול מחדש; מצד שני, גם אצל היזמים השתנו כללי המשחק וגם הם מכלכלים מחדש את צעדיהם". בראיון באולפן היא המליצה למי שמתכנן למכור בתקופה זו דירה יקרה "שימתין טיפה, בנקודת הזמן הזאת דירות יקרות מושפעות יותר".
גם נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, לא רואה בנתוני המדד בשורות חיוביות. אתמול הוא מסר כי "הממשלה חייבת לסמן יעד אינפלציה גבוה יותר ומציאותי, ובנק ישראל צריך להתעשת, להפסיק את עליית הריבית ולתקן את העיוות שפוגע אנושות בענף הבנייה וברוכשי דירות, על רקע הזינוק במחסור בדירות שעליו ישלם כל אזרח ישראלי בתוך כמה חודשים".
סרוגו הוסיף כי "אני ממליץ לרוכשי הדירות שיבדקו מה קרה מיד לאחר התקופות שבהן קפא שוק הדיור, במיוחד במצב הנוכחי, כאשר בשטח ההיצע פוחת בכל חודש. הריבית שעולה כבר שנה אינה מרסנת את האינפלציה, שכבר ניתן לכנות 'אינפלציה דביקה'. כלומר, כזו שגם לאחר שהאינפלציה בעולם תרוסן, אצלנו יהיה קשה להיפרד ממנה. בנק ישראל כשל, ולא נראה שינוי אמיתי לטובה ברמת האינפלציה בזמן שהריבית ממשיכה לעלות, לאור העבודה שרבע ממדד המחירים לצרכן מבוסס על עלות שכר הדירה, והרי היקף הבנייה יורד בכל חודש, המשקיעים נדחקו החוצה מהשוק ודירות להשכרה הולכות ונעלמות ממנו".
סרוגו הזכיר כי "כבר חודשים שאנחנו מזהירים מכך שבנק ישראל מפספס את המטרה פעמיים, הוא לא עוצר את האינפלציה ובנוסף גם מייצר בור ענק של מחסור בדירות מעבר למה שכבר היה פה בתחילת 2022. זה אותו בנק ישראל שלא צפה את הנולד לפני שנתיים, ודחף נוטלי משכנתאות לבחור מסלול ששלושת רבעי המשכנתא בו צמודה לריבית הפריים. מצבם כיום רע מאוד. בנק ישראל מחויב למנוע את קריסתם הכלכלית של אלה שאותם הוא הוביל למצב הקשה הזה".
ראול סרוגואוראל כהןלדבריו, "הממשלה חייבת להתחיל מיידית לעבור למדיניות פיסקלית מרחיבה, שתכלול השקעה תקציבית במזעור סיכונים של יזמים וקבלנים ותמיכה ברוכשי דירות שכבר לא יכולים לקחת משכנתא. היא יכולה להכיר בריבית על משכנתאות לצרכי מס, ולהציע משכנתא מתוקצבת לזכאים של משרד השיכון בהיקפים שישחררו את הקיפאון בשוק הדיור, שאותו יצר בנק ישראל. אנו קוראים לממשלה לבצע עכשיו תוכנית תומכת דיור בהשקעה ישירה ולא בניסיונות סרק חדשים לחלוקת דירות בהנחה. תנו למי שבאמת זקוק לדירה כסף ותבטיחו שהדירות יבנו ומהר".
סער פלד, לשעבר סגן יו"ר לשכת השמאים, מסכים שאחד החששות הגדולים במצב הנוכחי הוא פגיעה בהיצע הדירות. "נתוני הלמ"ס מראים כי נבלמה עליית מחירי הדירות, ובחלק מהמקומות ישנה ירידת מחירים גם במחוזות מבוקשים כמו ירושלים ותל אביב", אמר פלד. "הריבית הגבוהה, בשילוב מחירי דיור גבוהים, מקטינים את האפשרות לביצוע עסקאות, לכן כמות העסקאות בשוק נמוכה וסביר כי המגמה השלילית תמשך". אלא שלדבריו, "הריבית הגבוהה פוגעת ברוכשים החדשים ובבעלי משכנתאות קיימות, אך גם בקבלנים בכך שרמת הסיכון שלהם עלתה, מהלך שיכול להשפיע בצורה שלילית בעתיד על היצע הדירות".
