מצוקת הדיור מובילה רבים לפתרונות יצירתיים, לאו דווקא חוקיים: בדרום תל אביב, למשל, כבר מספר שנים ישנה תופעה שבמסגרתה חנויות הופכות לדירות מגורים, אך לאחרונה התופעה הזאת תפסה תאוצה. באזור פלורנטין בואכה מבואות יפו קיימים רחובות מסחריים רבים שבעבר היו מלאים בחנויות - וכיום משמשים למגורים בלבד עם ויטרינות חסומות בבלוקים ודלתות מאולתרות.
כדי ללמוד על התופעה מקרוב, יצאנו עם אוהד דנוס, שמאי מקרקעין בכיר ולשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, לסיור רגלי קצר בדרום תל אביב לכיוון שוק הפשפשים ביפו. במהלך הסיור זיהינו עשרות חנויות שעשו הסבה לדירות מגורים זעירות. סגירת הוויטרינה ובניית הקיר הרביעי של הדירה נעשות בשלל סגנונות ופתרונות תקציביים שונים, אך תמיד ניתן לזהות כי מדובר בחנות שעברה שינוי ייעוד.
צפו: החנויות שהפכו לדירות
(צילום: אסף קמר)
לא צריך להיות אדריכל ומומחה לתכנון עירוני כדי לזהות את המצב בשטח. רחובות שבעבר היו מלאים בפעילות מסחרית נראים נטושים מהולכי רגל, למעט כיסאות פלסטיק וריהוט גינה על המדרכה הציבורית, עציצים מטופחים ופינות עישון של הדיירים החדשים, שהסלון שלהם הוא בעצם המדרכה של הרחוב. דנוס טוען כי "האשם המרכזי בתופעה הוא עליית מחירי הדיור. פעם לא היה משתלם להפוך חנות לדירת מגורים. היום זה מאוד משתלם".
לדבריו, "תופעת הפיכת חנויות לדירות למגורים הולכת ומתרחבת במדינה, האשם בתופעה הוא יוקר המחייה והתייקרות הדירות. ההתייקרות של הדירות הופכת את העניין לכדאי. אנחנו צועדים כאן ברחוב שלם שכל החנויות בו הפכו לדירות מגורים. כאן לא היה משתלם יותר להפעיל שטחים מסחריים, הבעלים התעשתו ויצרו דירות מגורים".
ההליכה לאורך רחוב מסחרי נטוש היא חוויה עצובה. בכל חנות סגורה שעברה הסבה לדירת מגורים זעירה מסתתר סיפור על חלום שנגמר בדמעות, חובות ושיברון לב. אנחנו צועדים לאורך עשרות חנויות סגורות ומאובקות שהפכו לנטל כלכלי עבור הבעלים, אשר שילמו ממיטב כספם עבור נכס מניב וכעת הם תקועים עם חלל בלי שוכר ועם ארנונה בשמיים.
דנוס טוען כי מדובר בשלב ביניים בשינוי העתידי של המרקם העירוני ברחובות דרום תל אביב: "הרחוב שאנו צועדים בו שינה את פניו מרחוב מסחרי לרחוב של דירות מגורים, אבל זה פתרון זמני כי הוא לא הפתרון הרצוי. בעתיד המבנים הללו ייעלמו ובמקומם ייבנו מבנים גבוהים שישרתו מסחר ומגורים ואולי גם תעסוקה. בינתיים השינוי של חנות לדירת מגורים הוא משהו שכולם מרוויחים ממנו: השוכרים שוכרים נכס קטן במחיר בר-השגה - ומהצד השני המשכירים מקבלים כאן כסף הרבה יותר גדול מאשר אם הם היו מנסים להשכיר אותו למסחר".
האם ערך הנכס עולה?
דנוס: "לא תמיד אפשר לקבל בקשה להיתר לשימוש חורג בנכס. לכן ערך הנכס לא יעלה בהכרח, אם עושים בו שימוש שהוא לא בהתאם להיתר הבנייה. למעשה זה שימוש לא חוקי. מה שבטוח הוא שהשינוי מכניס לכיס של הבעלים יותר כסף בכל חודש".
מה אומר החוק היבש? האם לכל אחד מותר להפוך חנות מסחרית לדירת מגורים?
"ממש לא. צריך להגיש בקשה לשימוש חורג בנכס ולא תמיד מאשרים אותה. אם אתה בכל זאת הופך חנות לדירת מגורים, אתה עובר על היתר הבנייה וזו עבירה מנהלית. אם אתה לא מתקן אותה, היא הופכת להיות עבירה פלילית, לכן רצוי להסדיר את הנושא. לצערי אין אכיפה בנושא ואנשים מקבלים שכר דירה גבוה על נכס שבייעוד ובשימוש המקורי שלו היו מרוויחים הרבה פחות".
אם גרים בחנות שהפכה לדירת מגורים, האם משלמים ארנונה של חנות או של של דירה?
"רשויות הארנונה קצת יותר חרוצות מרשויות התכנון והן יודעות מה קורה בכל דירה ובכל נכס בתל אביב, והן מתאימות את הארנונה בהתאם לשימוש בנכס. צריך לזכור שארנונה למגורים היא פחותה יותר מארנונה לחנות ולמסחר. אז יכול להיות שאפילו הבעלים התנדבו לבוא ולומר: שינינו את הנכס למגורים ואנחנו רוצים לשלם פחות ארנונה".
קשה להכליל בצורה גורפת את אופי הדיירים המתגוררים בחנויות שהפכו לדירות בדרום תל אביב. יש נתינים זרים, סטודנטים חביבים למשחק שהפכו את הרחוב ואת המדרכה לחדר חזרות ולסלון הפרטי שלהם, קשישים וזוגות צעירים המתמודדים עם יוקר המחייה הנוראי של ישראל בדירת חדר זעירה.
גם המתווך הוותיק נריה יוחננוב מכל נדל"ן, המתמחה במכירת נדל"ן בדרום תל אביב, מכיר את התופעה ואף מאמין כי בעקבות המלחמה והמצב הכלכלי הנפיץ היא תתגבר. "חנויות שהופכות לדירות היא תופעה מאוד נפוצה. הסיבה לכך היא חנויות שעומדות ריקות זמן רב. צריך לזכור כי הארנונה לחנות היא יותר גבוהה מארנונה לדירת מגורים. אותם בעלי חנויות ריקות הופכים את החנות לדירת מגורים ומשכירים אותה לעובדים זרים. מדובר בדרך כלל בחנויות שנמצאות בכל מיני אזורים נידחים, ובעל הנכס לא מצליח למכור את החנות הסגורה. לכן הפיכתה לדירת מגורים היא הפתרון עבורו".
איך מתבצע השיפוץ?
"סוגרים את חלון הראווה מבפנים עם קיר גבס ושמים דלת. לפעמים יש חנויות עם כניסה נוספת מאחור או דרך חדר מדרגות והיא הופכת להיות הכניסה לדירה. עושים שיפוץ לחלל ומוסיפים מקלחת, שירותים ומטבחון קטן ומשכירים".
מה המחירים?
"זה תלוי במטרים", הוא צוחק, "חנות קטנה 20 של מ"ר שעושים ממנה חדר אחד - משכירים בסביבות 3,000-2,800 שקל. אם לוקחים חנות גדולה של 50 מ"ר והופכים אותה לדירת שני חדרים - משכירים אותה בסביבות 4,500 שקל. למעשה כמעט אין הבדל במחיר בין חנות שהפכה לדירת מגורים לבין דירה באותו אזור".
מדובר בשינוי ייעוד בלתי חוקי בנכס? האם יש אכיפה של העירייה?
"חוקית אסור לעשות את זה, אבל לא ראיתי שהעירייה מתנגדת לזה, לא שמעתי שנתנו קנסות. אין אכיפה, אולי הם מעלימים עין. אני חושב שהעירייה צריכה לעודד את התופעה ולאפשר לאנשים לעשות משהו עם הנכס שלהם. מצד שני, חסרות דירות חדר רבות בעיר".
מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: "הפיכת חנות לדירת מגורים מהווה שימוש אסור על פי חוק התכנון והבנייה. במקרים כאלה הפיקוח על הבנייה פותח בהליך אכיפה פלילי נגד בעלי הנכס, ככל שמובא לידיעתו עבירה זו, כדי להתאים את השימוש בנכס בסופו של הליך, לשימוש המותר לפי היתרי הבנייה. מינואר 2023 נבדקו כ-120 שינויי סיווג מעסקים למגורים.
"מדיניות האכיפה העירונית היא חד-משמעית - לאכוף כל מה שמתבצע בניגוד לחוק התכנון והבנייה. נציין כי הפיקוח על הבנייה עורך מדי תקופה פעילות אכיפה יזומה באזורים מסוימים בהם הפכו חנויות לדירות מגורים, ובימים אלה הוא מרכז את מאמצי האכיפה לאורך שדרות ירושלים ביפו. בכל הנוגע לחיובי ארנונה, תשלום הארנונה הוא עבור השימוש בפועל, וזאת לפי חוק הארנונה ולא בהתאם לייעוד הנכס לפי חוק התכנון והבנייה".
