מי שמסתובב בתל־אביב לא יכול שלא לשים לב לפרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים יזמיים שצצים בשכונות שונות. לפעמים העיר נדמית כאתר בנייה אחד גדול – עוד לפני שדיברנו על החפירות, המעקפים, הגדרות והשינויים בכבישים שנראים בכל מקום במסגרת עבודות הרכבת הקלה. ואכן, שכונות מסוימות של העיר נהנות מפעילות ערה מאוד של התחדשות בנייה. אלא שמבט על הנתונים מלמד שמדובר בתוספת מועטה בלבד להיצע הדירות הכולל בעיר, לעומת הביקוש ההולך וגובר והמחירים שעולים ועולים.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
"אין שינויים מהותיים בקצב מתן היתרי הבנייה בעשור האחרון, אלה פחות או יותר אותם סדרי גודל", אומרת חגית נעלי יוסף, מנהלת התכנון האסטרטגי ביחידה האסטרטגית בעיריית תל־אביב-יפו. "יש לזה קשר גם ליכולת של השוק (יכולת הקבלנים ומוסדות התכנון לאשר ולקדם תוכניות – א"ח), ומעבר להגדלת ההיצע, העירייה מקפידה גם על האופי והמאפיינים של הדירות: אם בעבר תמהיל גודל הדירות נטה יותר לדירות גדולות, בשנים האחרונות מקפידים בתכנון העירוני על תמהיל גדלים מגוון, בהתאמה לאופי השכונות והאזורים, ועל מגוון מוטה דירות קטנות איפה שצריך, או גם דירות גדולות יותר למשפחות באזורים שאנחנו מזהים שיש לזה דרישה היום, כמו במזרח ובדרום העיר".
רון חן, מנכ"ל חברת הנדל"ן "אנשי העיר" מקבוצת רוטשטיין, המתמחה בהתחדשות עירונית, אומר שההיצע בעיר נמוך מדי והביקוש גבוה והולך להחריף: "ההיי־טק מלבה בצורה משמעותית את הביקושים, בעיקר לדירות גדולות. אם היו לי היום 20 פנטהאוזים של 200 מ"ר, היינו מוכרים אותם מחר", הוא אומר. "דירות מעל 150 מ"ר זה היום המוצר הכי מבוקש באזורים של הצפון והמרכז, ואנחנו עוד לפני הגל הגדול של ההיי־טק לדעתי. מי שקנה עד עכשיו דירות היו בעלי החברות שעשו אקזיטים. אני חושב שיהיה גל נוסף של העובדים שיקבלו מיליונים מאופציות בעוד שנה ושנתיים. אז הביקוש ימשיך ויעלה, וההיצע נשאר נמוך. בדירות הגדולות יש רשימת המתנה, ודווקא בדירות 3-2 חדרים, של 4-3 מיליון שקל, אין ביקוש גבוה. מהן אנחנו מוכרים הכי מעט".
האם יש בעיר עתיד לצעירים? שמאי המקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים ארז כהן: "המשמעות של המשך עליית המחירים היא ברורה – אם אתה צעיר שעובד בהיי־טק תוכל להמשיך לגור בעיר, ואם אתה עובד בענף פחות מכניס, כנראה שלא. אבל עיר שבה רק המאיונים העליונים יכולים להרשות לעצמם לגור בה היא לא מאוזנת, ובסופו של דבר גם לא מתפקדת. כל עיר צריכה מורים, שוטרים, עובדים סוציאליים וגם מנקים. מחירי דיור גבוהים באופן קיצוני הם תופעה שקיימת בהרבה ערי מטרופולין במערב, וצריך לבדוק מה הפתרונות שנמצאו לה שם. הכיוון הוא בסופו של דבר דיור מסובסד בשכירות, שיאפשר לעשירוני הביניים להתגורר בעיר. בעיריית תל־אביב הבינו את זה, ואנחנו רואים פה ושם הקצאות של דיור מסובסד, כולל למשל בניין ייעודי למגורי מורים שנבנה בפלורנטין. אבל נכון להיום מדובר בהיקפים מצומצמים מאוד, ללא השפעה ממשית על המגמה".
על פי נתונים שקיבלנו מאתר madlan, בשנתיים האחרונות (2021-2020) 2,836 דירות בתל־אביב קיבלו טופס 4 (טופס איכלוס); אושרו היתרי בנייה ל־5,699 יחידות דיור; והוגשו בקשות לבניית כ־9,676 יחידות דיור. בשלושת הפרמטרים האלה יש דומיננטיות גדולה לפרויקטים של התחדשות עירונית.
טל קופל, מנכ"ל madlan: "בצפון החדש והישן בתל־אביב אנחנו רואים שתוכניות רובע 3 (הגובל בירקון מצפון ובאבן גבירול במזרח – א"ח) ורובע 4 (הגובל בירקון מצפון ובאבן גבירול במערב – א"ח) שאושרו לאחרונה עושות את שלהן: החיבור בין הוודאות התכנונית שהעירייה מספקת ליזמים לבין מחירי הנדל"ן שמרקיעים שחקים – מביא לכך שקצב הבקשות ומתן ההיתרים באזורים האלו הוא הגבוה בעיר. אחריהן ברשימה אנחנו רואים שכונות שבמשך שנים מדברים על הפוטנציאל שלהן, והנה סוף־סוף נראה שהוא מתחיל להתממש – נווה שאנן, יד אליהו ודרום פלורנטין".
רון חן מ"אנשי העיר", הפועלת בעיקר ברובעים 3 ו־4, אבל גם ברובע 9 שבדרום מזרח העיר, חושב שמספר היתרי הבנייה הניתנים נמוכים הרבה יותר מאלה שצוינו. "יש, למשל, לא מעט היתרים לשינויים, ועוד היתרים שונים, שלא פעם נספרים יותר מפעם אחת", הוא אומר. "אם מדברים על כ־3,000 היתרים בשנה, הייתי מוריד מזה חצי, או אפילו שני שליש. אין הרבה בנייה חדשה בפועל, וצריך הרבה יותר".
למה בונים כל כך מעט בתל־אביב?
"היום לקבל היתר בנייה בעיר לוקח סביב שנתיים. גם אחרי שיש היתר, צריך אישור תחילת עבודות — ההיתר שאחרי ההיתר. ואז עוברת עוד חצי שנה בערך. אז בפועל ההיתר לוקח שנתיים וחצי. אני גם חושב שבסופו של דבר האינטרס של העירייה הוא לא להוסיף הרבה יחידות דיור. מגורים, כידוע, לא מכניסים יותר מדי כסף לעיר, וגם התשתיות זו בעיה – ההתאמה שלהן לקצב הבנייה".
חן צופה התפתחות משמעותית בעתיד הקרוב ברובע 9: "יד אליהו, כפר שלם, נחלת יצחק – שם יש 100 אלף תושבים והרבה פוטנציאל של פינוי בינוי. אם מסתכלים שנים קדימה, יהיו שם 300 אלף איש. היום הצפיפות עדיין מאוד נמוכה. העירייה מאוד מקדמת את דרום מזרח העיר ומעודדת פינוי בינוי".
מה צפוי בעתיד? האם העיר תהיה רלוונטית לצעירים?
"במרכז העיר ובצפון הישן והחדש הכל ימשיך להתייקר והפוקוס יהיה על דירות גדולות וביקושים מצד ההיי־טק. דרום העיר ומזרחה כן יתאימו למשפחות צעירות, עם דירות קטנות יותר, ולמשקיעים. אבל תל־אביב תמשיך להיות מאוד יקרה. אני חושב שיהיה מקום לצעירים, אבל במסגרת דיור להשכרה, שהולך ומאיץ עכשיו. וגם בדיור בר־השגה. זה נותן פתרון גם ליזמים עם הקלות מס, וזה מביא תשואה של נכס מניב. כל תב"ע (תוכנית בניין עיר) חייבת היום לכלול דיור להשכרה ודירות קטנות".
שמוליק לוי, יו"ר ובעלי קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן, טוען אף הוא שההיצע בתל־אביב נמוך מאוד, נמוך מדי: "המגרשים הפנויים שהיו יצאו כבר לשיווק ובנייה ולא רלוונטיים להיצע העתידי. תוכניות תמ"א יש, אבל לא הרבה. אנשים הולכים ברחוב ורואים את הבניינים, אבל כמה כל בניין כזה כבר נותן? 24 דירות? אין היקפי בנייה משמעותיים".
לוי אומר שגל עליות המחירים האחרון, יחד עם מכרזי הבנייה היקרים בשדה דב שהתפנה, הפכו חלק גדול מצפון העיר ליקר הרבה יותר: "בצפון ובמרכז העיר המחירים הרקיעו שחקים – 60־55 אלף שקל למ"ר, ועד אפילו 200 אלף שקל למ"ר. באזורי חן וברמת אביב החדשה המחירים מגיעים סביב 50 אלף שקל למ"ר, ובשדה דב הם יהיו צפונה מ־50 אלף. כל צפון מרכז העיר מתיישר לפי המחירים הללו, גם בדירות הרגילות, לא רק המיוחדות.
"המקומות שבהם המחירים עוד שפויים הם מזרח ודרום העיר – בין 26 ל־30 אלף שקל למ"ר. גם שם אי־אפשר להגיד שיש תנופת בנייה. יש הרבה התחלות של פינוי בינוי, אבל עוד לא חל שינוי דרמטי, לעומת בת־ים למשל, שם יש המון התחדשות עירונית בפועל. אני יודע שיש מגמה של עיריית תל־אביב לתת שם זכויות בנייה ומגדלים ולקדם פרויקטים".
מה עם הצעירים?
"מגורים סבירים לצעירים הולכים ואוזלים. חברות ההיי־טק, שיצאו בעבר מתל־אביב, חוזרות בכל הכוח יחד עם האנשים שלהן שמעלים את הביקוש. זו אוכלוסייה שיכולה להרשות לעצמה מחירים גבוהים, אבל כמה יש כאלו? לא הרבה. בסוף המצב הזה יוביל לכך שזוגות צעירים או משפחות צעירות לא ימצאו מקום בצפון ובמרכז, ואם לא יהיה פיתוח משמעותי בדרום ובמזרח – גם שם הן לא ימצאו. למי שחושב שההיצע הגדול שצפוי להשתחרר בשדה דב יעזור בהורדת מחירים, יש לי בשורה רעה – כי שם המחירים יהיו גבוהים".
השמאי כהן, שבחן את נתוני היתרי הבנייה, סבור שהנתונים צופנים בחובם ירידה בהיצע בעתיד הקרוב. "אפשר לזהות נתון מדאיג – צניחה חדה של קרוב ל־30% בכמות הבקשות להיתרי בנייה בעיר, מכ־5,600 ב־2020 לכ־4,000 ב־2021", הוא אומר. "המשמעות היא ירידה חדה בכמות הדירות שיוצעו במכירה מוקדמת בשנתיים הקרובות, וצניחה חדה בכמות הדירות שיימסרו בעוד 5-4 שנים מהיום".
האם תוספת דירות היא המפתח לירידה במחיר?
"חוקי הכלכלה הפשוטים קובעים שהגדלת היצע משמעותה ירידת מחירים, אך מחקרים בישראל ובעולם כבר הראו שכאשר מדובר בערים גדולות המציאות אינה כה פשוטה, שכן הן מנקזות אליהן כמות עצומה של ביקושים מכל רחבי המטרופולין. לעתים בערים מרכזיות הגדלת היקפי הבנייה אף עשויה ליצור אפקט הפוך — של הגדלת הביקוש עוד יותר, כתוצאה מפרויקטים חדשים ואיכותיים.
"פלורנטין היא דוגמה קלאסית. עד תחילת שנות ה־2000 השכונה זכתה לפופולריות מסוימת בקרב צעירים, אך גם התאפיינה במבנים ובתשתיות מיושנים ולא התאימה לכל אחד. בעשור וחצי האחרונים ההיצע בשכונה גדל משמעותית, עם אלפי יחידות דיור חדשות בעשרות פרויקטים, והמחירים לא רק שלא ירדו, אלא עלו בצורה דרסטית – משום שהשכונה הפכה להרבה יותר נעימה ואטרקטיבית. הביקושים שנוספו היו גבוהים יותר מתוספת הדירות בשכונה. הדברים הללו נכונים לשכונות רבות נוספות בעשור החולף — יד אליהו, נווה שאנן, צפון יפו ועוד".
רועי פפר, מנהל שיווק ומכירות בקבוצת גבאי, מוסיף: "בשכונת כפר שלם, למשל, נעשה פיתוח מלא ומשמעותי לצורך קליטה של קהלים חדשים, בין היתר משפחות שאין להן יכולת לקנות דירות מגורים במרכז העיר. גם בדרום מערב העיר מושקעים משאבים רבים בתכנון העתידי, עם מתחמים גדולים כמו מכבי יפו, נס לגויים, מבואות יפו. שם נבנות דירות גדולות משמעותית ממה שתל־אביב מציעה בדרך כלל, במענה לביקוש של משפחות שרכשו באזור פלורנטין, גדלו, רוצות להישאר באזור וכיום לא מקבלות מענה בשכונה".
הגדלת ההיצע הוא לא חזות הכל, אומרת נעלי יוסף מהעירייה: "ההיצע הוא לא הדבר היחיד או אפילו העיקרי, ויש עוד צרכים כמו דיור בר־השגה למשל. יש נקודה מסוימת שממנה ההיצע לא מספק פתרון לנשיגות הדיור (היכולת של אנשים להשיג דירה – א"ח). אנחנו מניחים שאם כל כך הרבה שנים לא היה שינוי בנשיגות, אז המשמעות היא שיש לנקוט פעולות נוספות מלבד הגדלת ההיצע. גם בערים בעולם הסובלות מעלייה במחירי הדיור הבינו את זה כבר לפני שנים. בישראל עוד מתעקשים להחזיק בתפיסה שהצפת השוק ביחידות דיור לבדה תפתור את בעיית המחירים. מוצר כמו דיור צריך התערבות, גם אם מינורית, ולא יכול להיות תלוי רק בשוק. אנחנו עובדים היום בעירייה על מדיניות דיור רחבה שתיתן מענה לכל הנושאים הללו. אחד הפרמטרים הוא דיור בר־השגה. אנחנו משתדלים לאשר דירות להשכרה לטווח ארוך, בפרויקטים יזמיים או בבעלות עירונית. נכון להיום ההיקפים קטנים, אבל זה צפוי לעלות".
ומה עם התשתיות?
"לא בונים איפה שאין מענה לתשתיות. אבל צריך לומר שגם התפיסה של מהן התשתיות הנדרשות משתנה. אם פעם ראינו בחנייה לכל תושב שירות בסיסי – היום אנחנו רואים את השירות המועדף והמוביל בדמות מדרכות מותאמות ובטוחות להולכי רגל, תחבורה ציבורית נרחבת ועוד.
"מבחינת אזורי הפיתוח העירוניים, כל העיר מתפתחת, אבל באופנים שונים ובעוצמות אחרות. בשדה דב צפויה בנייה מאוד אינטנסיבית. בנוסף יש קצב גדול של הוצאת היתרים בתוכנית הרבעים במרכז העיר, בעיקר 3 ו־4. עוד אזורים משמעותיים בפיתוח הם מזרח העיר ודרום העיר".
ביקשנו מהעירייה להתייחס גם לקצב הוצאת היתרי הבנייה בתל־אביב, ובתגובה נמסר: "הליך הרישוי מוגדר בפירוט רב בחוק ובתקנות, והעירייה עומדת בזמנים שנקבעו בחוק לעניין תיקי מידע, עמידה בתנאי סף ודיון בוועדה, ונמצאת תחת ביקורת קבועה של מינהל התכנון בנוגע לכך. יש כרגע מספר יוזמות לייעול התהליך, ובהן ביטול הקלות, תוכניות נפחיות, רישוי על ידי מורשה להיתר (רישוי עצמי) ועוד. משרד הפנים ומינהל התכנון הקימו צוותי חשיבה בנושא, בהשתתפות נציגים ממשרדי הממשלה, מהשוק הפרטי ומהרשויות המקומיות, ונציגי עיריית תל־אביב-יפו לוקחים בצוותים אלו חלק פעיל".
