רגע לפני הפרסום היום (חמישי) של מדד מחירי הדיור לחודשים נובמבר-דצמבר 2023 על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ואחרי פרסום הנתונים אתמול לגבי כמות העסקאות למכירת דירות, שצנחה בשנה החולפת ביותר משליש, בענף הנדל"ן חוששים מפני קריסה. "ירידה של 35% בכמות העסקאות בשנת 2023, לצד מחסור אדיר של עשרות אלפי עובדי בניין זרים, עיכובים במסירת דירות, אי ודאות במשק בשל מצב הלחימה, הורדת הדירוג של ישראל והעובדה שגם כיום קיים פער אדיר בין הביקושים, שחלקם עדיין כלואים, לבין ההיצע הדל – יובילו בסוף לכאוס בענף", מזהיר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז.
לטענת רוזנטל, "הממשלה הנוכחית במשך יותר משנה לא הציגה תוכנית אמיתית שפוגשת את השטח ויכולה לתת מענה לכל האתגרים הקיימים. בזמן שהם עסוקים בטבלאות אקסל וחישוב נוסחאות, אנחנו עסוקים בלבנות ולשקם את המדינה, ומנגד מקבלים כל פעם גזרות חדשות. יזמי התחדשות עירונית קטנים ובינונים עובדים בתפוקה של 20%-30% באתרי הבנייה, ככה אי אפשר לצאת ממשבר הדיור שהתחיל הרבה לפני ה-7 באוקטובר".
"צריך לזכור שקורת גג לזוג צעיר זה דבר שצריך להיות מובן מאליו, לא איזה חלום והשתעבדות לכל החיים", ממשיך רוזנטל. לדבריו, "אם המדינה לא תתעשת ותדע לקצר הליכים בירוקרטים, לקדם הבאת עשרות אלפי עובדים זרים בדחיפות, להוביל לתמרוץ מסיבי לרשויות השונות לקידום היתרי בנייה וכו' – אנחנו נראה עלייה משמעותית במחירי הדירות, לצד חדלות פירעון וסגירה סיטונית של חברות יזמות וביצוע קטנות שלא ישרדו".
נזכיר כי בשבוע שעבר הציגו שרי הבינוי והשיכון, האוצר והפנים תוכנית דיור ממשלתית, שעוררה ביקורת בקרב משרדי הממשלה, בעיקר לגבי הגדלת מכסת עובדי הבניין הזרים שיגיעו לישראל במסגרת פרטית. בכל מקרה, בענף לא התרשמו שתוכנית הדיור מציגה צעדים חדשים שיובילו לשינוי המיוחל בשוק. השבוע נחתו בישראל כ-70 עובדי בניין בלבד מהודו, שמיונו על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומשרד השיכון במסגרת פרטית.
גם איילת רוסק, בעלים ומנכ''לית חברת מכלול העוסקת במימון חוץ בנקאי של מיזמי נדל"ן, מתייחסת להחלטה של חברת דירוג האשראי מודי'ס להוריד את דירוג האשראי של ישראל ומציגה את ההשלכות של המהלך על ענף הנדל"ן. "אחת השאלות שמעוררת הורדת דירוג האשראי היא השפעתה על גובה הריבית", היא מסבירה. "על אף שהתחזית הייתה שבנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית בקרוב, ייתכן כי ייקור הוצאות הריבית של הממשלה כתוצאה מהורדת דירוג האשראי ימנע ממנו לעשות זאת. כתוצאה מכך, תהליך מתן האשראי עבור יזמים יהפוך למורכב יותר וידרוש מינוף גבוה יותר של הלווה".
לדברי רוסק, "תרחיש כזה יקשה במיוחד על גיוס מקורות מימון של קבלני קרקע, כי עבורם הלחץ התזרימי הוא הרבה יותר משמעותי. מצד שני, ייתכן כי זו הזדמנות לפרץ של התחדשות עירונית, שהתהליך המימוני שלה הוא פשוט יותר עבור היזמים. עם זאת, יש לזכור שבעבר הייתה סביבת ריבית גבוהה, ואנשים קנו דירות בכל זאת מפני שהביקוש לדירות בישראל קשיח. כך, גם אם להורדת דירוג האשראי והישארות בסביבת ריבית גבוהה תהיה השפעה על שוק הנדל''ן בטווח הקצר, בטווח הבינוני והארוך הוא צפוי להתאושש ולצמוח בגלל תנאי הבסיס בהם הוא פועל".
"השוק יודע להסתגל"
אחמד עמלה, מנכ"ל ובעלי חברת ניצני מבשרת העוסקת בייזום ובנייה למגורים ומסחר, מתייחס לנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר והלמ"ס שהציגו שפל במכירות ב-2023, אך גם התאוששות מסוימת בחודש דצמבר האחרון. "אני מעודד מהנתונים אבל לא מופתע מהם", הוא אומר. "יש חזרה הדרגתית של רוכשי הדירות למשרדי המכירות. לאחר מה שקרה ב-7 באוקטובר, והמלחמה המתמשכת, אנחנו מתחילים לראות כיצד השוק מסתגל ומתחיל לחזור לעצמו. כמות העסקאות בהשוואה לחודש הקודם היא עצומה, מדובר עלייה של עשרות אחוזים. הירידה המתונה של כ-15% ביחס לדצמבר 2022 אינה משמעותית בעיני, שכן אז היינו בתקופת זמן אחרת לחלוטין, עם סביבת ריבית נוחה יותר והרבה יותר ודאות בענף".
"יש חזרה הדרגתית של רוכשי הדירות למשרדי המכירות. לאחר מה שקרה ב-7 באוקטובר, והמלחמה המתמשכת, אנחנו מתחילים לראות כיצד השוק מסתגל ומתחיל לחזור לעצמו. כמות העסקאות בהשוואה לחודש הקודם היא עצומה"
לדבריו, הוא צופה כי "שלושת החודשים הקרובים ימשיכו את המגמה הנוכחית, ונראה עלייה משמעותית בכמות העסקאות. עם זאת, אי אפשר להתעלם מהעובדה שיש ירידה ניכרת בכמות התחלות הבנייה, כיום אין גם ידיים עובדות והמצב הנוכחי יוביל לכך שההיצע הקיים יצטמצם מאוד. מנגד, הביקושים מתחילים לחזור וזה עלול לגרום לעליית מחירים חודשית של כחצי אחוז עד אחוז מידי חודש בחודשו, לכן זוגות צעירים שיושבים כיום על הגדר ומנסים להבין לאן שוק הדיור הולך, חייבים לאזור אומץ ולרכוש דירה. החשש העיקרי הוא שעליית המחירים שראינו מיד לאחר הקורונה תחזור. הממשלה חייבת למצוא פתרון בזק לנושא העובדים, שכן ברגע שיהיה יותר היצע, יהיו יותר עסקאות וכך גם תגמולי המס הישיר והעקיף על הדירות יכנסו לקופת המדינה, ובמקביל זה יעזור לצנן את עליית מחירי הדירות שכולם צופים לה".
רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מחזק את הדברים. "אחרי ההלם הראשוני של תחילת המלחמה שעצר את כולנו, חזר המשק לאט-לאט לפעילות, וכך גם מחפשי הדירות. מי שהשהה עסקאות שהחל לבדוק לפני תחילת המלחמה חזר להתקדם איתן, ואחרים שרק החלו לחפש האיצו את התהליכים למציאת דירה כי הם הבינו שאין לנו ארץ אחרת, זו המדינה שלנו ומחובתנו לשמור עליה, להגן עליה ולבנות אותה. סיבה נוספת היא סיבה כלכלית. רוח התקופה הביאה יזמים רבים להציע כעת הטבות בתנאי תשלום וחלפי הנחות ברכישת דירה. הטבות כמו תשלום של 15% במעמד מכירת הדירה והיתר בקבלת מפתח, או הלוואות קבלן על חלק מהסכום, כאשר הריבית וההצמדה היא על חשבון הקבלן".
לדבריו, "במצב זה, רוכשים פוטנציאליים מבינים שזו הזדמנות שלא בטוח תחזור על עצמה, שכן היצע הדירות נמצא בירידה והמחירים עלולים לעלות בקרוב. לכן אנו רואים בחודש דצמבר עלייה משמעותית בהיקף העסקאות אל מול החודשיים הקודמים. אנו יכולים להעיד שהחודש האחרון של השנה היה אחד החודשים הטובים ביותר שלנו, אם לא הטוב בהם בביצוע עסקאות בפרויקטים אותם אנו משווקים".
שיא במכירות בינואר 2024
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מתייחס לנתונים שהציגו המשך עלייה במלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים. "מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו נשמע לכאורה גבוה, אבל למעשה נמוך וסביר", הוא טוען. "מדובר בכמות דירות המשקפת ביקוש בשנה. הצורך הוא תוצאה מגידול טבעי של האוכלוסייה, שעומד על 60-70 אלף דירות לשנה, וזאת גם בהתייחס לעובדה כי קיים פער של 120-150 אלף דירות החסרות בשוק. לכן, מלאי של 67,760 דירות לא מכורות אינו גדול, כי זו הכמות שיש לייצר מידי שנה רק כדי לעמוד בגידול הטבעי, ועדיין ומבלי לסגור את הפער של שנים קודמות. שנת 2024 התחילה בקצב שונה, השוק מתעורר לאט וישנו קצב עסקאות טוב למרות המלחמה, ובנוסף הריביות נמצאות במגמת ירידה. האתגר האמיתי כעת של המדינה הוא לספק דירות חדשות לשוק אשר יתאים לקצב הביקוש".
מארק זאבי, מייסד חברת BMBY המספקת מערכות תוכנה לחברות נדל"ן, מציין שהמגמה של עלייה בביקושים ובעסקאות לדירות חדשות נמשכה גם בחודש ינואר 2024. על פי ההערכות של במבי, בחודש הראשון של השנה נמכר המספר הגבוה ביותר של דירות חדשות בהשוואה לכל חודשי שנת 2023. מבחינת העסקאות שנרשמו באמצעות BMBY, המנטרת את מרבית משרדי המכירות בישראל, בינואר 2024 חל גידול נוסף של 62% במספר העסקאות ביחס לדצמבר 2023.
לדבריו, "אנחנו רואים מזה מספר חודשים את העלייה בביקושים, אולם בחודשיים האחרונים הם משפיעים גם על העלייה במספר העסקאות. בתקופה הנוכחית, שבה אי הוודאות גבוהה מאוד, משך הזמן לסגירת עסקה התארך. בנוסף חלק ניכר מהביקושים במשרדי המכירות (כ-20%) מגיעים מצד תושבי חוץ המתעניינים ברכישת דירה בישראל, וכאן משך סגירת העסקה ארוך עוד יותר".
זאבי מוסיף כי "בשטח אנחנו רואים שרוכשי הדירות מעריכים כי בטווח הארוך, מחירי הדירות יעלו כתוצאה משילוב של מספר גורמים, בהם הירידה בשיווק הקרקעות לבנייה והשכרה ארוכת טווח, המחסור החמור בעובדים שהביא לעצירת או האטה הבנייה במרבית אתרי הבנייה בישראל, ועלויות המימון ליזמים שיפגעו בצד ההיצע. לצד זאת, הגידול באוכלוסייה, הצפי לגידול בעלייה לישראל והורדת הריבית יביאו לגידול בביקושים ולעלייה הדרגתית במחירים. היזמים מצידם תורמים לעלייה בעסקאות באמצעות מבצעי מכירות, הכוללים הטבות מימון לרוכשים שיוצרות הזדמנויות בתקופה הנוכחית".
