בצל מלחמת חרבות ברזל ומשבר הדיור המתמשך, ולמרות הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שמצביעים על התייקרות הדירות, מוכרי דירות בישראל התפשרו על המחיר במחצית הראשונה של השנה.
מניתוח נתוני אתר יד2 ונתוני רשות המסים עולה כי בחודשים ינואר-יוני 2024 הורידו מוכרי הדירות את מחיר הדירה המבוקש בשיעור ממוצע של 6%. כך, מהנתונים עולה כי דירת יד שנייה ממוצעת נמכרה במחצית הראשונה של השנה תמורת סכום של כ-2.08 מיליון שקל בממוצע, בזמן שהמחיר המבוקש הממוצע לדירת יד שנייה באותה התקופה, כפי שפורסם במודעה באתר יד2, עמד על כ-2.217 מיליון שקל – פער של כ-137 אלף שקל.
הניתוח התבסס על המחיר המבוקש לדירה, כפי שהתפרסם במודעה באתר יד2, לעומת מחיר המכירה הממוצע בפועל באתר רשות המסים. נדגיש כי בדיקה זו אינה מציגה ירידות או עליות במחירי הדירות אלא את הפער בין המחיר המבוקש למחיר המכירה בפועל בלבד, ואין בה כדי לקבוע אם חלו ירידות מחירים במחצית הראשונה של השנה.
באזור תל אביב נרשם הפער הגבוה ביותר (7.1% בממוצע) בין המחיר המבוקש שפורסם במודעה (כ-4.081 מיליון שקל) למחיר המכירה בפועל (כ-3.79 מיליון שקל). באזור הצפון נרשם פער של 6.7% במחירים (ממחיר מבוקש של 1.565 מיליון שקל למחיר מכירה בגובה 1.46 מיליון שקל), פער דומה נרשם באזור חדרה, זכרון יעקב והעמקים. באזור הדרום מדובר בפער של 6.5% ובאזור השרון בפער של 6.4%. באזור המרכז והשפלה התפשרו המוכרים הכי פחות, לאחר שנרשם פער של 5.6%.
מהתפלגות הנתונים לפי גודל דירה עולה כי מוכרי הדירות התפשרו בעיקר על דירות קטנות (1-1.5 חדרים) וגדולות (7 חדרים ומעלה) – מדובר בפער בין המחיר המבוקש למחיר המכירה הסופי בשיעור של 8% ו-7.8% בהתאמה. בקרב דירות בנות 2-2.5 חדרים נרשם פער בשיעור של כ-7% ביחס למחיר המבוקש במודעה לעומת מחיר המכירה שנסגר ודווח לרשות המיסים. בקרב דירות 3-3.5 חדרים מדובר בפער בשיעור של 6.5%; ובקרב דירות בנות 4-4.5 חדרים התפשרו המוכרים והורידו את המחיר המבוקש ב-6%.
ניתוח מעניין נוסף בחן את הפערים בין המחיר המבוקש לדירה לבין מחיר המכירה בפועל לפי סוגי דירות. הפער הגדול ביותר (7%) נרשם בקרב דירות פנטהאוז, בקרב דירות גן וקוטג'ים נרשם פער של 6.5%, ובקרב בתים דו-משפחתיים נרשם פער של 6.4%. בקרב מוכרי דירות סטנדרטיות ודופלקסים נרשם פער של 6%; ואילו בקרב דירות הטריפלקס דווקא הייתה פחות התפשרות והפער בין המחיר המבוקש למחיר בפועל עמד על 5%.
הניתוח בחן גם את הערים שבהן נרשמה "ההתפשרות" הגבוהה ביותר. נמצא כי בעיר תל אביב הפער בשקלים בין המחיר המבוקש שפורסם במודעה למחיר המכירה בפועל היה הגבוה ביותר – מדובר בירידת מחיר של כ-291 אלף שקל בממוצע. אחריה הרצליה עם פער של 232.5 אלף שקל, רעננה – 231.5 אלף שקל וכפר סבא –192 אלף שקל.
בחמישייה השנייה נמצאות הערים רמת גן עם פער של 182 אלף שקל בממוצע בין המחירים, נתניה עם הפרש של 178 אלף שקל, הוד השרון עם 177 אלף שקל הבדל, גבעתיים עם פער של 172 אלף שקל וירושלים עם הפרש של 170 אלף שקל בין שני המחירים. מנגד, בערים דימונה, ערד, באר־שבע, עכו וקריית־גת, הורדת המחיר הייתה הנמוכה ביותר והסתכמה ב־61‑78 אלף שקל בממוצע לדירה.
אם מסתכלים על הפערים לפי אחוזים, חריש מובילה בפער של כ-9% בין המחיר המבוקש למחיר המכירה בפועל, ואחריה נהריה (8.7%), אילת וקריית ים (7.7%), ערד (7.3%), תל אביב (7.1%), נתניה וחיפה (7%) ורמלה ונתיבות (6.9%). הפער המתון ביותר בין המחיר המבוקש למחיר בפועל לפי אחוזים נרשם בערים באר יעקב, רחובות, גבעתיים, מודיעין והוד השרון (4.2%-5%). לפניהן הערים מעלה אדומים, פתח תקווה, קריית גת, בית שמש ופרדס חנה כרכור עם פער של 5%-5.5%.
איילת ניצןצילום: טל רביבאיילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, מסבירה כי "נתוני ההתפשרויות באים לידי ביטוי במו"מ על מכירה הדירה, ומשקפים ירידה יחסית בביקוש לדירות יד שנייה, עקב השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן הישראלי. ניתחנו את הנתונים לקראת יריד הדירות החדשות 'נדלניישן' שיתקיים ב-20-21 בספטמבר באקספו תל אביב, ומצאנו כי ההתפשרויות נובעות מחד מהצורך של הרוכשים בדירות עם ממ"ד, שפוגש היצע נמוך של דירות כאלה. מאידך, הן נובעות גם מהצעות מכר מפתות לדירות חדשות, עם תנאי תשלום מפתים כגון תשלום מקדמה נמוכה עם החתימה ודחיית יתרת התשלום לזמן האכלוס, או פטור מריבית והצמדה. הירידה היחסית בביקוש לדירות מיד שנייה חייבה את המוכרים להתפשר על מחיר הדירה, ולהוריד מחירים".
"ההתפשרות על המחיר המבוקש נובעת, בין השאר, מהצורך של הרוכשים בדירות עם ממ"ד, שפוגש היצע נמוך של דירות כאלה"
ארז כהן, שמאי ומשפטן, אמר בשיחה עם "ממון" כי "בחודשים האחרונים ניתן לראות שיש התאוששות בקצב מכירת הדירות החדשות, אך אנחנו עדיין לא מבחינים בעליית מחירים דרמטית. שוק הדירות החדשות מושך את שוק היד השנייה מעלה, וניתן לראות שיש התאוששות בקצב המכירות גם בשוק זה, אך המחירים לא הדביקו את קצב המכירות. המלחמה משפיעה על כל תחום במדינה, ובפרט בצפון ובדרום. הריבית במשק נותרה גבוהה וגורמת לחוסר ודאות כלכלית, אך נראה שהאיזון מתחיל לחזור לשוק הדיור".
ארז כהןצילום: עומר קורןלדבריו, "אם עד לפני שנתיים מוכרי דירות היו מעלים מיד את מחיר הדירה שפרסמו כשהבינו שהם מוצפים בטלפונים מרוכשים פוטנציאליים, הרי שהיום נראה שמחירי הפרסום גבוהים בשיעור של 8%-5% ממחירי הסגירה, מה שמעיד שעדיין יש מקום למו"מ ולהתגמשות. למרות ההתאוששות, על המוכרים, בפרט באזורי הביקוש, להפנים שהשוק לא חזר לקדמותו - ומי שמתעקש על מחיר גבוה מדי, צפוי לראות את הדירה עומדת על המדף זמן רב עד שיימצא רוכש מתאים או עד להשתנות בתנאי השוק".
עוד מדגיש כהן כי "צריך להבין שיש שונות רבה בתוך הערים, שמשפיעה על מחירי הדיור, הן מבחינה גיאוגרפית וסוציו-אקונומית, והן בתמהיל הדירות כדוגמת דירות קטנות, דירות 4-5 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן. ככל שדירה מתומחרת באופן יקר ביחס למחירה בשוק, כך יש מקום רב יותר לתמרון במו"מ. יש לכך השפעה על הממוצע הכללי ולכן יש לבחון כל עסקה לגופה. כך לדוגמה ברור כי דירה בדרום תל אביב אינה מתומחרת באותו אופן כמו במרכז ובצפון העיר. דירות ישנות ללא ממ"דים, במיוחד בערים שספגו פגיעות רקטות, סופגות ירידת מחירי דרמטית שמושכת את הממוצע מטה".
