נתוני המאקרו של ענף הנדל"ן שוברים שיאים חדשים מחודש לחודש. היקף העסקאות למכירת דירות הגיע לשפל חסר תקדים, גם המשקיעים קונים פחות והריבית הגואה מעצימה את הבעיות הרגילות של הענף. בזמן שאי הוודאות ממשיכה להוביל את התחום, בכירי הענף מנסים לחזות את הנולד ולנתח מה יהיה בהמשך.
"ירידה בהיקפי שיווק הקרקעות"
רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים: "על רקע שיעורי הריבית הגבוהים, אומנם חלה האטה ברכישת דירות, אולם מנגד אנו כבר עדים לירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, שלהערכתי, צפויה להחריף. הירידה בהתחלות הבנייה תוביל ישירות להקטנת היצע הדירות. במקביל אנו רואים גם ירידה בהיקפי שיווק הקרקעות על ידי המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל, וגם בביקוש לקרקעות מצד יזמים. כשעליות הריבית ייפסקו והרוכשים יחזרו למשרדי המכירות ביתר שאת, אני מעריך שהם עלולים לפגוש היצעים נמוכים מתמיד".
"הציבור מצפה לירידת מחירים משמעותית"
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום: ״שוק הנדל"ן למגורים נמצא בתקופת המתנה. הציבור יושב על הגדר ומצפה לראות ירידת מחירים משמעותית. היזמים והקבלנים ממתינים לרוכשים שיחזרו למשרדי המכירות, ובינתיים מספר העסקאות לרכישת קרקע בירידה תלולה וכך גם התחלות הבנייה. בתקופה הקרובה יגבר הלחץ על יזמים, שברשותם מלאי דירות גדול הנמצא בבנייה וטרם נמכר. ככל שהבנייה בפרויקטים שבהם קיים מלאי דירות כזה מתקדמת, כך נדרשים היזמים לממן את הבנייה על ידי הגדלת ההלוואות מהגורמים המממנים ועל ידי הזרמת הון עצמי. יזמים שרכשו קרקעות לפני מספר שנים במחירים זולים יחסית, יוכלו להרשות לעצמם לתת הנחות משמעותיות יותר.
יזמים שרכשו קרקעות בשלוש השנים האחרונות במחירים גבוהים, יתקשו להעניק לרוכשים הנחות משמעותיות. מצד שני גם הציבור לא יכול להמתין זמן רב. האוכלוסייה ממשיכה לגדול בקצב המחייב תוספת של עשרות אלפי דירות כל שנה. מחיר 'ההמתנה' של הציבור הוא הגדלת הביקוש למגורים בשכירות, שפוגש מלאי דירות הולך וקטן, והתוצאה היא עלייה משמעותית בשכר הדירה. אז מי יישבר קודם? התשובה היא שבתקופה הקרובה נראה גם יזמים המעניקים הנחות ו/או הטבות לרוכשים, וגם רוכשים שלא יכולים להמתין יותר ויבצעו עסקאות.
השאלה היא מה יקרה בעוד שנה-שנתיים. הביקוש לדירות יגדל, שכן לביקוש הכבוש היום יצטרף הביקוש של השנה הבאה. מצד שני היצע הדירות למכירה יקטן, בעקבות הקיטון המשמעותי בהתחלות הבנייה וברכישת קרקעות.
יזמים בעלי כיסים עמוקים, שלא ימהרו לתת הנחות משמעותיות, צפויים לשלם פחות ריבית, כאשר הריבית תרד בעתיד, והם יוכלו להציע את המלאי שברשותם במחירים גבוהים, כשהביקוש לדירות יגבר".
"הריבית מובילה לעלייה דרמטית במחירי השכירות"
דוד יהלומי, מנכ"ל הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה ויו"ר מטה תשתיות: "אחוז גידול האוכלוסייה במדינה עומד על למעלה מ־2% בשנה (כ־200 אלף איש). מדובר בגידול הגבוה ביותר בקרב מדינות ה־OECD. המשמעות היא שבכל שנה נדרש לבנות כ־100 אלף יחידות דיור. בעקבות בנייה בחסר בעשור האחרון, נוצר גירעון של כ־100 אלף יחידות דיור ויש האומרים שהגירעון אף כפול. מאז תחילת העלאת הריבית התחלות הבנייה פחתו בכ־25% ובנוסף רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מתקשה בהוצאת מכרזים עקב אי הוודאות בענף, שמחריפה את הפער בין הביקוש לבין ההיצע. מגמות אלה מחריפות את משבר מחירי הדיור ומרחיקות את היכולת של מאות אלפי זוגות צעירים לרכוש דירות. במקביל עליות הריבית לא הצליחו לרסן את המדד, ששכר הדירה מהווה כ־25% אחוז ממנו. דהיינו, עליות הריבית מזינות את עליות מחירי השכירות באופן דרמטי. נוסיף על כך את הירידה הדרסטית של כ־40% בעסקאות נדל״ן, גורם נוסף שמעלה את מחירי השכירות. אבל הקיפאון בעסקאות הנדל״ן אינו מעיד על ירידת מחירים. נהפוך הוא, כאשר הקיפאון יפשיר ונתחיל לראות גידול בעסקאות, נשוב לראות עליות במחירי הדיור, כיוון שאז הביקוש בשוק יפגוש היצע נמוך ופערים גדולים. לכן הפתרון המתבקש ליציאה מהמשבר באופן יסודי הוא הגדלת היצע היקף הקרקעות באופן דרסטי ובמחירים נמוכים ומתן תמריצים לרשויות המקומיות ולחברות הבנייה. מכירת יותר קרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל, במחירים נמוכים יותר, תפצה על אובדן הכנסות המדינה".
"חברות הבנייה לא ממהרות לבנות"
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "בטווח הקצר רואים בצורה מובהקת שיש קשר ישיר בין השפעת עליית הריבית על שוק הדיור. זה בא לידי ביטוי במספר מישורים: יציבות הגורמים המבצעים, כלומר חברות בנייה ויזמות מחד, ושיקולים של רוכשים פוטנציאלים, כוח הקנייה שלהם והיכולת לעמוד בדרישות הבנקים לקבלת משכנתה מאידך. לאור חוסר הוודאות והאקלים הנוכחי במדינה, חברות הבנייה לא ממהרות לבנות, וזה ניכר בירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה. רוכשים לא ממהרים לקנות, מכיוון שמחירי הדירות גבוהים והריביות הופכים את העסקה להרבה יותר יקרה. אני צופה כי עד סוף השנה נראה התמתנות משמעותית בעליות שחווינו בשנה החולפת, סוג של תיקון מחירים. בטווח הרחוק אי אפשר להתעלם מהפערים ההולכים וגדלים בין ההיצע לביקוש. התקופה הנוכחית רק מחריפה את הבעיה ותוביל לכך שברגע שנראה שהריביות מתאזנות, והשוק לומד איך להתמודד איתן, נחזור לראות קפיצת מחירים משמעותית".
"להפסיק לאלתר את העלאות הריבית".
שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית: "שוק הדיור נכנס בשנה האחרונה להאטה גדולה, בראש וראשונה כתוצאה מ־10 העלאות ריבית של בנק ישראל, עובדה שגם ייקרה מאוד את המשכנתאות עד כדי כ־1,200 שקל נוספים לחודש למשכנתה של מיליון שקל ל־20 שנה, וגם ייקרה מאוד את המימון עבור הקבלנים, זאת שעה שהבנקים המסחריים 'גזרו קופון' בשווי של כ־6 מיליארד שקל. כדי לצאת מהמצב הזה על הנגיד, בשיתוף מקבלי ההחלטות בממשלה, לנקוט שורה של פעולות: ראשית להפסיק לאלתר את העלאות הריבית, ובהמשך אף להתחיל להוריד אותה ברוח הבטחת הנגיד, שעד 2024 היא תרד לרמה של 1.5%. בד בבד לפעול למצוא פתרון מיטבי לנוטלי המשכנתאות, ולעודד את המוני הרוכשים שנמצאים על הגדר לחזור לשוק. במקביל יש גם למצוא פתרון לקבלנים וליזמים, שבשנה האחרונה החליטו לא לקדם פרויקטים בשל התייקרות המימון, ושחלק גדול מהם בחרו למשוך את ידיהם ממכרזי רמ"י, מה שכמובן הקטין מאוד את התחלות הבנייה. רק פעולות אלה ונוספות, שיזרימו דם חדש לשוק הדיור, יוכלו להוציא אותו לדרך חדשה".
"אם המדינה רוצה להשפיע, שתוריד את המס"
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי אברהמי: "להערכתי, מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנים הקרובות, אחרי שגל העלאות הריבית יסתיים. גם אם זה לא נראה כרגע, זה יקרה. זאת כיוון שכוחות השוק חזקים מהכול. הביקוש לדירות בישראל גבוה וימשיך להיות גבוה, ככל שהגידול הדמוגרפי של כ־2% בשנה יימשך, ככל ששיעורי הנישואים יהיו גבוהים וגם הגירושים, וככל שהתרבות הישראלית של מגורים בדירה בבעלות תימשך. כרגע הביקושים כבושים – בשל עליית הריבית, בשל חוסר האמון של הציבור ביכולת או ברצון של הממשלה להוריד מחירים, ובשל אי ודאות כללית. כשהביקושים העצורים יתפרצו, המכירות יחזרו לזנק ואיתן גם המחירים. אם המדינה רוצה להשפיע, שתוריד את המס. יותר מ־60% ממחיר הדירה כיום הולך למדינה – מהשיעורים הגבוהים ביותר בכל העולם. מוטב גם אם המדינה תפסיק להאשים קבלנים בכל תחלואי השוק, תפסיק לנסות לדכא ביקושים, ותכיר בכך שהיא עצמה אחד הגורמים המרכזיים לזינוק במחירי הדירות".
"ירידה של 15% במחיר? זה רק תיקון של שנה"
יקי רייסנר, מנכ"ל רייסדור יזמות: "אין ספק, דרמה מתרחשת בענף הנדל"ן. שנת 2022 לא תישכח כל כך מהר, יזמי ישראל עומדים מול הנתונים בהשתאות. כל מכרז, שלפני שנה היה נחטף על ידי 40 יזמים והזוכה בדרך כלל זה מי ש'הפציץ' הכי הרבה, היום נראה אחרת. לפתע המכרזים נמוכים, לפעמים נמוכים מדי, וכמות ההצעות קטנה ב־80%. התקופה הקרובה מאלצת את כל החברות להבין, שתשלום הריבית הרבעונית על המגרשים מעמיס על גבן, ודורש מהן היום לצפות שנתיים קדימה ולתכנן כיצד תתנהל החברה עם מטלות המימון הכבדות. מחירי הדירות קפאו או ירדו קצת. הם לא ירדו מספיק. ירידה של 15% נשמעת דרמטית, אך היא בסך הכול תיקון של שנה אחת אחורה. זה אבסורד. יש מי שמאיים ששינוי של שנה אחת ומחיקת העליות ימוטטו את השוק? זה לא נכון. זה רק יוריד ערך לכמה עשרות מגרשים שנרכשו במחירים מופקעים – זה הכול".
"למקבלי ההחלטות אין שום תוכנית לשוק הדיור"
רוני בריק, נשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "המחירים לא יורדים באזור המרכז. אני מזהה שינוי והקלה בתשלומי הדירה ממועד ההסכם עד למסירה, ובמקומות מסוימים הדירות נמכרות ללא הצמדה. יש מקומות שבהם לא המחירים ולא התנאים השתנו, אנחנו רואים את זה בעיקר בערי השרון והמרכז. מלאי הדירות ומכרזי הקרקע מדשדש, מה שכבר מביא לעלייה דרמטית וליצירת פערים ומחסור בין ההיצע לביקוש. במכרזים אנחנו מזהים מעט מציעים, אם בכלל, לעומת מכרזים שנסגרו בשנה שעברה במחירי שיא. ברור לי שמחירי הדירות יעלו, והפיק הבא יהיה כנראה בסוף 2023 או במהלך 2024. למקבלי ההחלטות אין שום תוכנית לשוק הדיור או למשבר. אם הם לא יעשו כלום, ונראה שאין להם בשורות למעט סיסמאות וכותרות שאין בהן כלום - לא יהיה שינוי. אנחנו נזהה המשך ירידה בהתחלות הבנייה ועלייה נוספת של מחירי הדיור. השוק, לדעתי, לא הולך לשום מקום. בסוף, לצערנו הרב, מי שמשלם את המחיר כמו בשנים האחרונות אלו רוכשי הדירות. התאחדות הקבלנים בוני הארץ הניחה תוכנית מפורטת על שולחן הממשלה עם פתרונות למשבר שוק הדיור לטווח הקצר והארוך. אם ירצו מקבלי ההחלטות לאמץ את התוכנית -משבר הדיור יכול להיפתר בתוך זמן קצר. אם לא ירצו - לא יקרה כלום. ונראה שאין להם עניין בדבר".
"צפי להתפרצות ביקושים שהיו כבושים"
ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן: "כמות העסקאות בשוק הנדל"ן נמצאת בחודשים האחרונים בירידה – בעיקר בשל הריבית הגבוהה, שמקשה על הרוכשים לממן את הרכישה ומדירה את המשקיעים מהשוק, וגם בשל האווירה החברתית במדינה ביחס לרפורמה המשפטית. רוכשים פוטנציאליים הקפיאו כוונות רכישה ויושבים כיום על הגדר בהמתנה להסרת אי הוודאות. אנו צופים שגם אם קצב המכירות הנמוך יימשך כמה חודשים, לא תהיה ירידה משמעותית במחירים, אלא ירידה נקודתית במקומות שבהם ייווצרו עודפי היצע. מנגד, בהנחה שיושגו הבנות בין הקואליציה לאופוזיציה והאווירה החברתית תירגע, וכן לאחר שהריבית תפסיק לעלות ואף תחל במגמת ירידה, ככל הנראה במהלך שנת 2024, קיים צפי להתפרצות ביקושים שהיו כבושים. כמו כן התחזקות שערי מטבע חוץ (דולר ויורו) ביחס לשקל מחזקת את כוונות רכישת דירה בישראל בקרב יהודים תושבי חוץ. באשר להיקפי הבנייה, ניכרת כבר האטה בקצב התחלות הבנייה. אני מעריך, כי תהיינה חברות יזמיות שתפעלנה בצורה מבוקרת יותר בתהליכי התכנון והרישוי עקב התייקרות הוצאות המימון, והדבר יגרום לירידה נוספת בקצב הוצאת היתרי בנייה ועיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים. ההערכה היא שמגמת הירידה בקצב התחלות הבנייה תימשך לפחות כל עוד הריבית תהיה במגמת עלייה. כשהריבית תעבור למגמת ירידה, ובהנחה שלא תהיינה התרחשויות לא צפויות, אזי הביקושים הכבושים מהתקופה האחרונה יחזרו לשוק, ועלולה להתפתח עליית מחירים".
"מצב הרוח הלאומי נמצא בשפל"
אפי שקדי, מנכ"ל אפי קפיטל נדלן: "בנקודת הזמן הנוכחית אנו חווים סוג של תיקון לעליית המחירים המטאורית שהייתה כאן בשנים האחרונות. זה מספר חודשים נתוני הלמ"ס מראים שיש ירידת מחירים נקודתית בערים שונות, שנובעת ממספר סיבות. ראשית עליית הריבית מכבידה מאוד על רוכשי הדירות. הם רוצים לקחת משכנתה וגם לשלם אותה, לכן רבים מהם מעדיפים להמתין. בד בבד יש לריבית גם השפעה על חברות הנדל"ן, שכן תשלומי הריבית הרבעוניים גדלו בצורה משמעותית. כפועל יוצא לכך, רואים מכרזים רבים שנכשלים, מכיוון שחברות רבות לא ניגשות אליהם, או שלחילופין המכרזים נסגרים במחירי מינימום גם באזורי הביקוש. שנית הרפורמה המשפטית גרמה לכך שמצב הרוח הלאומי נמצא בשפל, ואין לאנשים רצון לקנות. שלישית - האטה עולמית ומשבר ההייטק המקומי, המורגשים היטב בשטח. צריך לזכור שההייטק הוא אחד מקטרי הצמיחה בישראל, למעלה מ־10% מעובדי המשק מועסקים בתחום, ולרוב כוח הקנייה שלהם משמעותי יותר מהממוצע הכללי בציבור. ברגע שהענף נפגע, זה מתבטא גם בעצירה של העובדים בו בקניית דירות לעצמם או לטובת אפיק השקעתי, ובפרט בתל אביב שם רואים עצירה כמעט מוחלטת של המכירות. להערכתי הזהירה, בטווח של השנה–שנתיים הקרובות הריבית תתמתן ותתחיל לרדת, ורוכשי הדירות יחלו לחזור למשרדי המכירות. אבל הפעם ימצאו שוק שונה, שכן המדינה כמעט לא מקדמת מהלכים להגדלת היצע הדירות בעת הנוכחית, ולצערי, נראה כיצד המחירים ימשיכו לעלות".
"אי ודאות גבוהה בשוק הדיור"
תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית: "התקופה הנוכחית מאופיינת באי ודאות גבוהה בשוק הדיור. העלאות הריבית התכופות של נגיד בנק ישראל החלו להשפיע בצורה קיצונית על רוכשי הדירות, שכוח הקנייה שלהם הצטמצם. בשטח רואים את הקושי של היזמים במכירת דירות חדשות ואת הישיבה על הגדר של הרוכשים. במצב הנוכחי, בטווח הקצר–בינוני, הירידה בכמות התחלות הבנייה תימשך ואף תחריף. היזמים לא יכולים להרשות לעצמם לבנות דירות ללא הערובה שיהיו מספיק רוכשים שיקנו אותן, בייחוד באזורי הביקוש. את התוצאה נראה בטווח הבינוני–ארוך, שבו מחירי הדירות ימשיכו לעלות, מכיוון שהיצע הדירות יקטן משמעותית, ומנגד הביקושים קשיחים ואף גדלים מדי שנה (גידול טבעי של האוכלוסייה, משפחות חד הוריות, עולים חדשים ועוד). במצב כזה, כאשר הפערים בין הביקוש להיצע יגדלו שוב, לא תהיה דרך להוריד את מחירי הדירות".
"שוק של חוסר ודאות מייצר האטה והססנות"
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג: "השוק כיום מתאפיין בחוסר ודאות ובישיבה של רוכשים על הגדר. הריבית שזינקה ומצב הרוח הלאומי לא מעודדים עסקאות, ומשפרי דיור שרוצים למכור את דירתם נתקלים בשוק קשה ואיטי, ולא רוצים להתחייב לרכישת דירה חדשה לפני שיודעים בוודאות שיצליחו למכור בעצמם. שוק של חוסר ודאות מייצר האטה והססנות, אבל לא בהכרח ירידת מחירים. המחירים כיום שומרים על יציבות, אך כמות העסקאות המועטה בהחלט מביאה את היזמים לגמישות בתשלומים ולמבצעים ולהטבות בעלי ערך כלכלי משמעותי. כיום רוכשי דירות יכולים לנהל משא ומתן ולקבל הטבות שלא היו מקבלים לפני כמה חודשים או שנה, וזו תקופה המייצרת הזדמנויות רבות יותר לרוכשים. יזמים כיום מסתכלים קדימה ומכלכלים את צעדיהם, חלק מהם דוחים יציאה לפרויקטים חדשים, גם בשל המצב בשוק וגם בשל קושי שלהם לממן את אותם פרויקטים. כשהריבית תיעצר והשוק יסתגל אליה, ככל הנראה נמצא את עצמנו שוב במחסור של דירות רבות ונחוצות ובביקושים שלא ידביקו את ההיצע. לצערי, זהו מנגנון החוזר על עצמו בענף הנדל"ן שלנו זה שנים".
"תחום ההתחדשות העירונית ימשיך ויתפתח"
יצחק סער, סמנכ"ל שיווק חברת אורון נדל"ן: "לא נכון להגדיר את מצב מחירי הדיור כרכבת הרים, שכן זו עולה ויורדת, ומה שקורה בענף הנדל"ן הוא שבשנים האחרונות הייתה עליית מחירים מגמתית, שנבלמה לאור עליית הריביות, ויצרה קיפאון בעליית המחירים, עם ירידות מקומיות קלות במחירים. במצב שבו הריבית תמשיך לעלות, סביר שהקיפאון יימשך, וייתכנו גם ירידות מחירים מסוימות, אך אנו לא צופים ירידה דרסטית, שכן הביקושים לא השתנו וההיצע רק קטן. ההיצע שקטן נובע גם מאי ההצלחה של חלק ממכרזי רמ"י וכן מההאטה בהתחלות הבנייה, שאף היא פועל יוצא של עליית הריביות והפגיעה שיזמים ספגו כתוצאה מכך, העלולה להשפיע על העלאת מחירים בשל הקטנת היצע הדירות אל מול הביקושים שנותרים קשיחים. אנחנו מקווים שבתוך מספר חודשים עד שנה נראה את הריביות מתמתנות, והשוק יחזור למצב יציב יותר. תחום ההתחדשות העירונית ימשיך ויתפתח בתקופה הזו ביתר שאת, גם בשל המוטיבציה של הדיירים לחדש ולשדרג את הבתים הישנים וגם כאלטרנטיבה מול היצע הקרקעות המוגבל לבנייה".
"גם קרן הארנונה תשפיע לרעה על היצע הדירות"
אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"לית שיווק ופיתוח עסקי בדן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה ציבורית: "אף שהשוק נמצא כרגע בהאטה, אני סבורה שמחירי הדירות יחזרו לעלות. ציבור הרוכשים יושב על הגדר בשל עליית הריבית והמצב הפוליטי והחברתי, שמייצרים חוסר ודאות ואי בהירות. החוק החדש להקמת קרן הארנונה צפוי גם הוא להקטין את היצע הדירות בשוק בשל עיצומי הרשויות המקומיות שהוא יגרור - העיריות לא יאשרו היתרים ויעכבו התחלות בנייה, מה שלבטח יקטין את ההיצע ויעלה את מחירי הדיור בטווח הבינוני. מאידך היזמים חווים את אותה אי ודאות. מה יכולות הממשלה והרשויות המקומיות לעשות כדי לעודד התחלות בנייה? תוכנית ארוכת טווח, שתקנה ודאות תכנונית בעיקר באזורי הביקוש, טיפול כולל ומקיף בתחום ההתחדשות העירונית לגבי מתחמים מועדפים וזירוז תהליכים, הפשרת קרקעות מדינה בלוחות זמנים סבירים והכנתן לזמינות לבנייה ולהגדלת זכויות בנייה בקרקעות פרטיות - אלה יוכלו במידה רבה לחולל שינוי אמיתי ולהביא בשורה לכלל הציבור ולא רק למגזרים מסוימים, כפי שנעשה עד היום. אנו מתקרבים למחצית 2023, שנה שהתחילה עם עליות ריבית, ממשלה חדשה ותהפוכות פוליטיות, וככזאת היא הוגדרה כשנה של תכנון ושיווק תדמיתי והכנה ל־2024. ככל שהשוק יחזור למסלול של ודאות ויציבות, 2024 תהיה שנה של יזמות ובנייה בעיקר בקרב החברות המחזיקות במלאי קרקעות פרטיות, להן יהיה יתרון בולט על פני חברות הממתינות למכרזים ממשלתיים".
20 צפייה בגלריה
אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"לית שיווק ופיתוח עסקי בדן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה ציבורית
(צילום: רונה טפר)
"אין כללי ברזל שנכונים לכל המדינה"
יענקי מייזליש, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת טרא נדל"ן: "אחת הסוגיות הבוערות ביותר לישראלי הממוצע היא דיור. זהו ענף שהרבה מאוד שחקנים מעורבים בו, יוצרים כללי שוק ופועלים לעיתים בניגודי אינטרסים. מציאות זו יוצרת ניסיונות לקבע נרטיב בדעת הקהל, שיוצר בלבול בקרב הציבור הרחב. תמיד יהיו תחזיות על 'שוק לקראת האטה', ומנגד – הבטחות ש'מחירי הדיור ימשיכו לעלות'. היכן האמת? כמו תמיד איפשהו באמצע. המציאות בישראל בטווח הארוך היא שמחירי הדירות עולים. זו תוצאה של כמה מרכיבים: חסר תמידי בהיצע לעומת ביקוש, אמונה של השוק בעליית מחירים ופעילות של משקיעים שדוחקים את המחירים כלפי מעלה. גם אם נשמיט אחת מהסיבות, עדיין יהיו כאלה שימשיכו להיות רלוונטיות. לעומת זאת אזורים שבהם המחירים ממצים את עצמם, וישנה השפעה של הריבית הגבוהה על הביקושים, עשויים לפגוש האטה ואפילו ירידה מסוימת. לכן אין כללי ברזל שנכונים לכל מדינת ישראל. מאחורי השוק ישנם אזורים שבהם הכללים משתנים. מה שיכול להשפיע על מיתון מחירים בטווח הקצר והארוך זה המשך מגמת ההתחדשות העירונית והעצמתה. זו האפשרות האופטימלית לאנשים להפוך למשפרי דיור בלי להיכנס לחובות, ועל הדרך להגדיל משמעותית את ההיצע".
"שוק הנדל"ן עדיין רותח"
חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות קבוצת אבני דרך: "לראשונה זה שלוש שנים מחירי הדירות בישראל רשמו ירידה. זאת לאחר שבשנה החולפת הם זינקו בשיעור דו־ספרתי חסר תקדים. הסיבה האמיתית לירידת המחירים נובעת מביקושים כבושים שנבלמו בעקבות העלאות הריבית. ולמרות התפנית הזו, בל נטעה, שוק הנדל"ן עדיין רותח. הגידול המתמשך בשיעורי הריבית מייצר עידן חדש לכל העוסקים בענף. מצד אחד שיעור העסקאות נמצא במגמת ירידה, והקונים עדיין יושבים על הגדר וממתינים לירידת מחירים. מאידך עליית המחירים נשמרת, שוברת שיאים ולא נראה שהיא עומדת להשתנות בקרוב. וזאת מאחר שאנו עדיין מצויים בצל משבר עולמי בשווקים, בורסות שנחתכות בעשרות אחוזים, אינפלציה דוהרת וריבית גבוהה שלא ראינו כבר עשרות שנים. ונוסף על כך מדינת ישראל מתמודדת גם עם חוסר ודאות חוקתית, פוליטית וכלכלית, שאף היא משפיעה על הסנטימנט של רוכשי הדירות ומספקת להם עוד סיבה להמתין. ירידת המחירים הנוכחית הינה מתעתעת, היות שהביקוש לדירות נחלש באופן מלאכותי בעקבות עליית הריבית במשק. ברגע שסביבת הריבית תשתנה ותחזור לרמות שהיינו מורגלים להן בשנים עברו, ציבור הרוכשים יתמודד עם מציאות מורכבת הרבה יותר. הימשכות המצב הנוכחי היא בעייתית ביותר עבור מאות אלפי מחוסרי דיור, בני מעמד הביניים וזוגות צעירים, שסבורים שהמצב עשוי להשתנות. לכן הממשלה חייבת לתת מענה מקיף לבעיית הדיור, באמצעות תוכנית אמיתית, רצינית ומעמיקה, שתעודד ותגדיל את היצע הדירות, תצמצם את הבירוקרטיה, ותשנה את המדיניות כלפי התחדשות עירונית, תוכנית מחיר מטרה ותוכניות אחרות, לפני העלייה הבאה שעומדת לפתחנו".
"כשהריבית תתחיל לרדת - המוני ישראלים יירדו מהגדר"
דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן: "שוק הנדל"ן, כמו כל ענף כלכלי, בנוי על פסיכולוגיה קולקטיבית וציפיות של השחקנים הפועלים בו. בנקודת זמן כלשהי יש להניח שהמצב כאן יירגע, וגם הריבית תשנה כיוון. גם אם לא נגיע למצב של 'כסף בחינם', כפי שהיה כאן במשך שנים, ברגע שהריבית תתחיל לרדת, המוני ישראלים יירדו מהגדר. הפער המלאכותי שנוצר בין עקומות הביקוש וההיצע ייסגר, ובאופן טבעי, גם היזמים יתחילו להאיץ את הפעילות בשוק. זה לא יקרה מחר בבוקר. האירוע שאנחנו נמצאים בתוכו אינו אירוע רגעי, כמו תוכנית מע"מ אפס או ההלם הראשוני של מגפת הקורונה. אנחנו עדיין לא יודעים לעמוד על טיבו במדויק. ההאטה בענף מועצמת על ידי המשבר בענף ההייטק, וגם את סופו קשה לחזות. ובכל זאת, להערכתי, היום שבו השוק יחזור לעצמו, אינו רחוק מאוד. אני מאמין שזה יקרה במחצית הראשונה של 2024. צריך לזכור שרמת הילודה כאן היא עדיין הגבוהה ביותר בעולם המפותח, ועל אף שמתוכננות המון יחידות דיור, רק מעטות מגיעות להיתרי בנייה. לכן אם יש כיום בעיית היצע, זה כלום לעומת מה שיהיה בעוד חמש ו־10 שנים - אז יהיו הרבה יותר ישראלים שיהיו זקוקים לקורת גג".
"אנחנו ברכבת הרים שאיבדה שליטה"
אירית הופר, בעלת חברת אינהאוס, שיווק פרויקטים למגורים: ״המתמטיקה ברורה - כשיש מחסור של 200 אלף יחידות דיור והבור רק מעמיק מדי שנה, אין זה מפתיע שאנחנו ברכבת הרים שאיבדה שליטה, ונדמה שאין מי שמתכוון לפתור את הבעיה בקרוב. את ההאטה הנוכחית בשוק הדיור ניתן לחלק לשני גורמים מרכזיים: הראשון הוא הריבית על כלל השלכותיה, שמעלה את רף הכניסה של רוכשי הדירות ומקשה על קבלנים, והגורם הנוסף הוא חוסר הוודאות והיציבות הפוליטית והחברתית. מחירי הדיור נסקו לאחר הקורונה במספר דו־ספרתי וכרגע אנחנו חווים תיקון מינורי, שבעקבותיו נראה התייצבות ונקבל שיווי משקל חדש. אבל מי שחושב שהמחירים יחזרו לרמתם טרום הקונה, טועה ובענק. אנחנו מאמינים שסביבת הריבית תתייצב בחודשים הקרובים ויחד עם רגיעה של האקלים הפוליטי והחברתי, נראה את הציבור יורד בבת אחת מהגדר, ואנחנו צופים חזרה לפיק מאוד גבוה ואולי גם לעליות מחירים נוספות במחצית 2024".
"עצירה דרמטית מספר העסקאות"
שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן: "יש עצירה דרמטית בכמות העסקאות וכן ירידה של עשרות אחוזים גם בנטילת המשכנתאות. עדין לא ניתן להגדיר מגמה ברורה במחירים, אולם בהחלט רואים נתונים החל מקיפאון ועד ירידה של כ־5% במחירי הדירות. אין ספק שכל עוד הריביות נשארות ברמה הזו, יהיה קשה לרוכשים לחזור לשוק. הבנקים מחפשים פתרונות יצירתיים בעיקר באמצעות פריסת החוב, אולם עד שהרוכשים ירגישו שיש לפחות התייצבות ברמת הריבית או ירידה קלה ברמתה, ההאטה בכמות העסקאות תימשך. אנו רואים שיש מכרזים של רשות מקרקעי ישראל, שלא מגישים עבורם הצעות, או שההצעות המתקבלות נמוכות מהשומה. בכל הנוגע לשוק השכירות, המודל הכלכלי של הפרויקטים הללו מוטל בספק בעקבות הריבית הגבוהה. אם הממשלה רוצה לתמרץ את פלח השוק הזה, עליה לקבל החלטה האם להכניס את היד לכיס. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות סבסוד מחיר הקרקע ושיווק מכרזים ללא מחיר מינימום".
"השוק יחזור לאיזון עם תום עליית הריבית"
אורי פז, מנכ"ל ומבעלי השליטה מכלול מימון: "כחברה המממנת יזמים רבים בתחום הנדל"ן למגורים, אנו סבורים כי בטווח המיידי עשויות להיות ירידות קלות במחירי הדירות במקומות מסוימים בארץ, אך בטווח הבינוני והארוך אני לא רואה ירידה משמעותית במחירים. זאת היות שלהערכתי, המחסור ביחידות דיור בשוק צפוי להתגבר עקב האטה מסוימת בהתחלות הבנייה וגם בשיווק קרקעות לבנייה על ידי המדינה. הריבית הגבוהה גורמת לירידה בכמות ההצעות של יזמים במכרזי מדינה וגם בהיקפים הכספיים של ההצעות עצמן - ובפועל זה עלול להביא להידלדלות היצע הדירות בשנים הקרובות. אני מעריך כי השוק יחזור לאיזון עם תום עליית הריבית, אך מחירי הקרקעות הנמוכים יותר צפויים ללוות אותנו גם בהמשך. ההשפעה של הריבית הגבוהה חלה גם על תחום מימון הנדל"ן – כיום קשה יותר ליזמים לקבל ליווי פיננסי מהבנקים לרכישת קרקעות, וזה מגביר את ההסתייעות בחברות אשראי חוץ־בנקאי, כמונו, להעמדת הלוואות מזנין (השלמת הון עצמי), שעד היום היו מתקבלות במסגרת הליווי הבנקאי. בתחום ההתחדשות העירונית וכן בעסקאות קומבינציה הכסף יותר זמין, ועדיין מהירות התגובה איטית יותר בבנקים לעומת הגופים החוץ־בנקאיים".
