משבר הדיור הנוכחי, שמתאפיין בקיפאון בעסקאות הנדל"ן, השפיע בסוף שנת 2022 גם על התחלות הבנייה של הדירות החדשות: על פי נתונים שפרסמה היום (שני) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ברבעון הרביעי של השנה שחלפה צנחו התחלות הבנייה בשיעור של 22.7% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2021 - מ-18,959 דירות חדשות שהחלה בנייתן בחודשים אוקטובר-דצמבר 2021 למספר של 14,661 דירות חדשות שהחלה בנייתן בתקופה המקבילה ב-2022. מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2018.
ביחס לרבעון השלישי של 2022 מדובר בירידה של 2.4%. עם זאת, בסיכום שנתי חלה עלייה של 5.3% בהתחלות הבנייה של דירות חדשות בשנת 2022 לעומת שנת 2021, כאשר מדובר בנתון הגבוה ביותר של התחלות בנייה ב-4 השנים האחרונות. בסך הכול בשנה שחלפה החלה בנייתן של כ-67,070 דירות חדשות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
מהנתונים עולה כי כרבע (25.3%) מסך התחלות הבנייה בשנה שחלפה היו במחוז המרכז וחמישית (20.4%) במחוז תל אביב. מחוז הדרום ריכז ב-18% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות ומחוז הצפון 13.4%. מחוז ירושלים כ-11.2%, מחוז חיפה כ-8% ומחוז יהודה ושומרון כ-3.7%.
היישובים המובילים בהתחלות בנייה של דירות חדשות, שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות במהלך 2022, היו תל אביב-יפו (4,659), ירושלים (4,456), בת ים (3,158), בית שמש (2,659), ראשון לציון (2,552), אשקלון (2,446), נתניה (2,413), פתח תקווה (2,079) ובאר שבע (2,035).
היישובים הבולטים שבהם נמשכה בשנת 2022 העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה בשנת 2021 היו קריית מלאכי, בת ים, ראש העין, נוף הגליל, פתח תקווה ובאר שבע. בין היישובים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2022, לאחר ירידות שנרשמו בשנת 2021, היו לוד, קריית גת, שדרות, הוד השרון, נתניה ובית שמש.
עיקר הדירות המוזלות שהחלה בנייתן - במרכז
כ-65.4% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה לציבור הרחב, כאשר מהן כ-14.8% בסבסוד ממשלתי, כלומר במסגרת תוכניות מחיר למשתכן ודירה בהנחה (מדובר בכ-6,490 יחידות דיור). מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז המרכז, עם כ-2,630 דירות, שהן כ-40.5% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו. כ-34.6% מהדירות שהחלה בנייתן נבנות שלא למטרת מכירה: כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית בשיטת "בנה ביתך", כ-12.7% בלבד למטרות השכרה ארוכת טווח וכ-4% לקבוצות רכישה.
עוד עולה מהנתונים כי כ-92.8% מהדירות שהחלה בנייתן בשנת 2022 נבנו בבניינים חדשים. רק כ-7.2% מהדירות התווספו לבניינים קיימים (כ- 4,820 דירות). מתוך כלל הדירות בבניינים חדשים שהחלה בנייתן, כ-16.2% נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים פרטיים ו דו-משפחתיים). כ-16.4% נבנו בבניינים בני 100 דירות ומעלה (מגדלי מגורים).
בהתמקדות בהתחדשות עירונית, מהלמ"ס עולה כי בשנת 2022 החלה בנייתן של כ-11,330 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כאשר כ-57.9% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-22.4% במחוז המרכז. זאת לעומת כ-3.4% במחוז הצפון וכ-2.8% במחוז הדרום בלבד – נתון ששוב מחזק את העובדה שדווקא בערי הפריפריה, שזקוקות לחידוש המרקמים הוותיקים של השכונות הקיימות לצד מיגון מבנים מפני רעידות אדמה וטילים, אין כדאיות כלכלית ליזמים.
מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-81.4% (9,220 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. כמות הדירות שהחלה בנייתן לאחר הריסה הייתה גבוהה פי 3.3 מכמות הדירות שנהרסו בפועל (כ-3,410 דירות). בסך הכול החלה בנייתן של כ-4,820 דירות כתוספות לבניינים קיימים. כ-23.9% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-22.0% – במחוז מרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-55.4% (2,670 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.
בלמ"ס בודקים גם את מספר היתרי הבנייה שניתנו בשנת 2022. על פי הנתונים, בשנת 2022 הונפקו היתרי בנייה עבור כ-77,690 דירות חדשות - עלייה של 5.2% לעומת שנת 2021. כ-1.6% בלבד מהדירות שהונפקו עבורן היתרים היו למטרת הסדרת בנייה בלתי חוקית – המכונים היתרי לגיטימציה.
מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים בשנת 2022, כ-46.1% היו במחוזות המרכז ותל אביב (24.2% ו-22.0%, בהתאמה). כך, במחוז המרכז הונפקו היתרים ל-18,828 דירות חדשות; במחוז תל אביב 17,069 דירות; במחוז הדרום 12,737 דירות; במחוז ירושלים 10,477 דירות; במחוז הצפון 9,238 דירות; במחוז חיפה 6,503 דירות; ובמחוז יו"ש 2,830 דירות חדשות.
עלייה בגמר הבנייה של דירות חדשות
אשר לנתוני גמר בנייה – כלומר דירות חדשות שהסתיימה בנייתן כאשר המשמעות היא בדרך כלל שניתן לדיירים מפתח לדירה – בשנת 2022 הסתיימה בנייתן של כ-51,930 דירות. מדובר בעלייה של 10.5% לעומת שנת 2021. גם בחישוב רבעוני מדובר בעלייה בשיעור של כ-20% ברבעון האחרון של 2022 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ביחס לרבעון השלישי של 2022 מדובר גם כן בגידול 12.2%.
המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה בשנת 2022 היה במחוז המרכז – כ-23.2% מכלל הדירות, ואילו במחוז חיפה – כ-9.5% בלבד. יצוין כי מדובר בנתון חיובי שמצביע על גידול בהיצע יחידות דיור בסוף השנה שחלפה. אולם דירות אלה החלו להיבנות לפני מספר שנים, כאשר הצורך ביחידות דיור היה שונה מהצורך כיום, על רקע העלייה בקצב הילודה.
מהנתונים גם עולה כי ממוצע משך זמן הבנייה ב-2022 היה ארוך יותר לעומת שנת 2021, כאשר משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם ב-27 חודשים בשנה שחלפה לעומת 26.7 חודשים ב-2021. משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר דירות בבניין גבוה יותר ועומד על 33.1 חודשים (לעומת 30.9 חודשים ב-2021).
אי אפשר להתעלם מהמנופים ברחבי הארץ, ואכן בסוף שנת 2022 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-166.1 אלף דירות. כמחצית מכלל הדירות בבנייה פעילה נמצאות במחוז תל אביב ובמחוז המרכז (26.0% ו-24.8%, בהתאמה), לעומת 8.3% במחוז חיפה.
נתון מעניין נוסף שבדקה הלמ"ס הוא החסמים העיקריים בעבודות הביצוע של חברות הבנייה. על פי הנתונים, מחסור בקרקע זמינה לבנייה היווה את החסם העיקרי, לדברי חברות הביצוע, לאחר מכן עיכובים בקבלת היתרים ואישורים, מחסור בעובדים מקצועיים, מחסור בציוד וחומרי גלם, קשיים בהשגת מימון, ביקוש נמוך לדירות והמצב הביטחוני בישראל.
