שוק המשרדים בצפון ובדרום הארץ שומר על יציבות במחירי השכירות, למרות המלחמה והשלכותיה, וזאת בזמן שדווקא בתל אביב מחירי השכירות למשרדים נמצאים במגמת ירידה. כך עולה מדוח המנתח את שוק הנדל"ן המניב בישראל במחצית הראשונה של השנה, שפרסמה אתמול (ב') חברת נת"מ (NEWMARK NATAM), המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי.
"בעקבות המלחמה בעזה ובצפון, נרשמה ירידה בפעילות המשקית בכלל, ובתחום הנדל"ן בפרט", כותבים עורכי הדוח. "ההשפעות של המלחמה החריפו מגמה של האטה בתחום הנדל"ן העסקי, שהחלה כבר בתחילת 2023 כתוצאה מעליית הריבית וההאטה בגיוסי הון לחברות הייטק. בחודשים האחרונים אנו חווים התאוששות מתונה, שמתבטאת בגידול בביקושים, אך מספר העסקאות לרכישת נכסים עדיין נמוך".
על פי הממצאים, שוק מגדלי המשרדים בחיפה ובצפון (קלאס A, כלומר בנייני משרדים שנבנו ב-15 השנים האחרונות בשטח של כ-10,000 מ"ר ורמת גימור גבוהה) מציג יציבות יחסית: אזור פארק מת"ם (מרכז תעשיות מדע) בחיפה ממשיך לשמור על שיעור אכלוס גבוה (כ-96.46%). דמי השכירות עלו קלות מ-98.33 שקל למ"ר במחצית השנייה של 2023 לסכום של 104.17 שקל למ"ר. עורכי הדוח מעריכים כי העלייה בשכירות נובעת בעיקר משטחי משרדים ברמת גמר גבוהה, שהתווספו לאחר תקופה ארוכה במהלכה הפארק היה בתפוסה מלאה.
גם מתחם ההייטק של יוקנעם ממשיך ביציבות, עם שיעור אכלוס העומד על 94.68% בחציון הראשון של 2024 (בהמשך לחציון השני של 2023), לצד יציבות בדמי השכירות עם 73 שקל למ"ר. על פי הדוח, אמנם המצב הכלכלי, הפוליטי והצבאי על רקע הלחימה בצפון מקשה על ניתוח התחזית לשוק משרדים זה, אך לפי הערכות, הוא צפוי להישאר יציב גם בחציון השני של 2024 בזכות ביקושים יציבים באזורי התעשייה והתעסוקה בצפון.
"השוק שהושפע מהלחימה בעזה בשלבי התאוששות"
הדוח בחן גם את מחירי השכירות ושיעור האכלוס במשרדים בדרום הארץ, ומצא כי "אזורי התעסוקה בדרום שמרו על יציבות, הן במחירי השכירות והן ברמות האכלוס, דבר המראה באופן חיובי כי שוק התעסוקה באזורים שהושפעו בעיקר מהלחימה הקשה בעזה, נמצא בשלבי התאוששות".
כך, למשל, שוק בנייני המשרדים בבאר שבע והסביבה ממשיך במגמת יציבות עם עלייה קלה בשיעור האכלוס, העומד כעת על 88.5%, בעיקר בשל עלייה בשיעורי האכלוס במרכז העיר. לצד העלייה בשיעור האכלוס, נרשמה יציבות בדמי השכירות המבוקשים, העומדים על 54.50 שקל למ"ר. בפארק הייטק עומר ניתן לראות עלייה קלה בשיעור האכלוס (88.98%) ויציבות בדמי השכירות, בעיקר בשל תחילת האכלוס של בנייני משרדים חדשים ועסקאות שנחתמו על אף המלחמה. ואילו אזור פארק גב-ים נגב ממשיך להציג את אחוזי האכלוס הגבוהים ביותר לשוק משרדים זה (99.80%).
עורכי הדוח מעריכים כי אף שכאמור קשה לחזות את המגמה בצל המלחמה, שוק המשרדים הנמצא בקרבת הרכבת הכבדה ובאזורים שמאופיינים בביקושים ימשיכו להציג יציבות בדמי השכירות ובשיעורי האכלוס. בנוסף, המשך הבנייה באזור בשנים הקרובות צפויה להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות.
ירידות של כ-5% במחירי השכירות למשרדים בת"א
בתל אביב, כאמור, נרשמו ירידות במחירי השכירות בשיעור של כ-5% ואורך החוזים התקצר בממוצע ל-3 שנים מ-5 שנים ויותר. מחירי השכירות הממוצעים למשרדים בקלאס A ירדו ב-7 שקלים למ"ר מ-125 שקל למ"ר במחצית השנייה של 2023 ל- ל-118 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2024. בחברה מציינים כי הסיבות לכך הן שיעור הריבית, גיוס הון בהייטק שעדיין רחוק מהשיא והמלחמה. "התיקונים בדמי השכירות מושפעים בעיקר בשל המלחמה שהחלה ב-7 באוקטובר, ובנוסף ענף ההייטק עדיין לא התאושש לחלוטין מהמשבר העולמי והמקומי שהענף חווה", כותבים עורכי הדוח.
על פי הנתונים, בציר בגין ירדו מחירי השכירות למשרדים ל-137.69 שקל למ"ר, בהשוואה ל-145 שקל למ"ר בחציון השני של 2023; בציר יגאל אלון ירדו דמי השכירות ל-125.17 שקל למ"ר, בהשוואה ל-138.33 שקל למ"ר; באזור הסיטי (שדרות רוטשילד והסביבה) ירדו המחירים מ-151 שקל למ"ר ל-144 שקל למ"ר; באזור בית המשפט מ-123.33 שקל למ"ר ל-118.33 שקל למ"ר; במתחם יצחק שדה מ-130 שקל למ"ר ל-122 שקל למ"ר; במתחם הבורסה ברמת גן מ-111.67 שקל למ"ר ל-103.89 שקל למ"ר; וברמת החייל מ-77.5 שקל למ"ר ל-75.14 שקל למ"ר.
עם זאת, לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי נדל"ן בחברה, "למרות ירידות המחירים בתל אביב, מגמת האכלוס נותרה יציבה בעיקר בזכות השוק המתפתח של שכירות המשנה, לאחר שהחברות מילאו את השטחים הפנויים שלהן בהסכמים לטווח קצר ובמחירים נמוכים יותר".
בדומה לשוק המשרדים בתל אביב, גם שוק המשרדים סובב תל אביב חווה ירידה במחירי השכירות ושינוי בשיעורי האכלוס עקב ההשפעה של המצב הכלכלי והמלחמה. שיעור האכלוס הממוצע לשוק מגדלי המשרדים בערי השרון וגוש דן מציג ירידה קלה ועומד כעת על 82.39% בממוצע; ודמי השכירות שומרים על יציבות ומציגים ירידה של פחות מחצי אחוז ל-75.86 שקל למ"ר בממוצע.
בדומה לחציון הקודם, אזור הרצליה ממשיך להוביל עם דמי השכירות הגבוהים והיציבים ביותר לשוק זה (כ-102 שקל למ"ר) וכן מציג את שיעור האכלוס הגבוה ביותר (95.39%). בממוצע. בחברה מסבירים כי הסיבה לכך היא שאזור התעשייה בהרצליה פיתוח מאוכלס בחברות הייטק ותיקות ומבוססות, לצד חברות סטארט-אפ חדשות. עם זאת, גם באזור זה קיימת האטה בביקושים. ברעננה נבנים בנייני משרדים חדשים, בעיקר במתחם התעסוקה החדש במחלף רעננה דרום, שמשפיעים באופן ישיר על ירידה בשיעור האכלוס, אך גם על עלייה בדמי השכירות.
אור בן צבי קלייןבאזור פתח תקווה ובמתחם ה-BBC בני ברק נראה שמחירי השכירות ושיעורי האכלוס מושפעים מיתרונות הקו האדום של הרכבת הקלה, אך ריבוי בנייני המשרדים החדשים ואופי הפרויקטים כריבוי בעלים משפיעים על שוק משרדים זה. בחברה מציינים כי "הביקושים למשרדים לאורך תוואי הרכבת הקלה צפויים לאזן, לאורך זמן, היצע גדול של משרדים להשכרה שקיים כיום בסמוך לתחנות הרכבת הקלה, במיוחד במתחם האלף בראשון לציון, ולאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה ובבני ברק".
לדברי חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים אשר הקימה יחד עם חברת מגדל את פרויקט MILLENNIA בשער הכניסה למתחם האלף בראשון לציון, "יציבות המחירים של שטחי תעסוקה מחוץ לתל אביב נעוצה בשינויים שעובר שוק העבודה בישראל וענף ההייטק בפרט. לא מעט חברות, חלקן מהגדולות במשק, בחרו בשנים האחרונות לעזוב את תל אביב ולעבור לאזורי התעסוקה חדשים במעגל התעסוקה השני, בעיקר בסמוך למרכזי תעבורה רבת נוסעים, כמו רכבת ישראל או תוואי הרכבת הקלה. המגמה הזו קשורה לרצון להוריד את מחירי השכירות ובאותו זמן להמשיך לעבוד במגדלי תעסוקה קלאס A".
גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה וכן המסחר מגלה עמידות ויציבות בתקופה זו, למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים. מחירי השכירות למ"ר נשארו דומים ברוב האזורים, בחלקם אף עלו באחוזים בודדים. מגמה דומה ניתן לראות גם במחירי הקרקעות המיועדים לתעשייה ולוגיסטיקה. לדברי בן צבי קליין, "הביקושים המשמעותיים לשטחי אחסנה נמשכו ביתר שאת בתחילת 2024 בעקבות השפעת המלחמה והמשך הלחימה בעזה ובצפון, שיוצרות ביקושים גבוהים למוצרים בתחומי הביטחון, הרפואה, המזון ותעשיות נלוות, בעיקר באזורים שבין קריית גת למפרץ חיפה".
חוה מיכאלי, מנכ"לית חברת יוקה פארק המקימה ומשווקת מתחמי תעשייה, מסבירה כי "התעשייה לשימושים מעורבים הפכה לאחד הסגמנטים הבולטים בתחום הנדל"ן המניב. עסקים רבים, שהתבססו על אזורי תעשייה ותיקים, חיפשו מתחמים מודרניים שיתאימו לצרכי העסקים שלהם. להערכתי, בעתיד צפויים לקום בכל עיר מרכזית מתחמי תעשייה רב שימושיים, שיתרמו לחיזוק הכלכלה המקומית ולשיפור החיים של בעלי העסקים".
