בחודש שעבר קבע מבקר המדינה כי נמשכת ההזנחה של "פילים לבנים" - נכסים נטושים המהווים מפגע סביבתי, תברואתי, בטיחותי וחברתי. זאת, על אף שעודכנו הכללים להטלת ארנונה על נכסים שאינם בשימוש כדי ליצור תמריץ להשמשתם ומכיוון שהממשלה והרשויות לא נערכו לכך. נשאלת השאלה מה אומר החוק ביחס למבנים אלו ומתי בעלי הנכס אכן מחויבים לשלם ארנונה?
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
לדברי עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפלי, "משרד הפנים לא קבע בהנחיה איך הרשויות המקומיות צריכות לטפל בסוגיה זו באופן כולל וגורף. לכן, בפועל כל רשות עושה כראות עיניה ומטילה איזה חיוב שהיא רוצה ועל מי שהיא רוצה".
לטענתו, ישנם מקרים הפוכים מאלה שהציג המבקר: "נתקלנו במקרים בהם הרשויות דורשות ארנונה גם ממי שהחליט להשמיש את הנכסים, הוציא היתר בנייה ואף פועל במרץ לשקם את הנכס בעלויות גבוהות. גם במקרים כאלה נתקלנו בעיריות שדורשות ארנונה בתקופת עבודות הבינוי. מדובר בהתעשרות לא מוצדקת תוך ניצול הוראת חוק".
נכס ראוי לשימוש לעומת נכס שאינו ראוי לשימוש
אז האם יש לגבות ארנונה מנכס שעומד ריק או לא? הארנונה היא מס - ולכן שאלת השימוש או ההנאה מפירותיו של נכס לא קשורה לחובה לשלם ארנונה. לכן, גם נכס או חלק מנכס שלא נעשה בו כל שימוש ימשיך להיות מחויב בארנונה. עם זאת, המחוקק אפשר לרשויות המקומיות לתת פטור לנכס ריק לתקופה מוגבלת. לדברי עו"ד איצקוביץ, רוב הרשויות מאשרות הנחה של עד חצי שנה, פעם אחת בתקופת בעלות על הנכס. כאשר מתחלפת הבעלות מתאפסת הזכות.
יצוין כי יש רשויות אשר כלל לא מאשרות את ההנחה ויש רשויות אשר נותנות תקופת הנחה גדולה יותר. כדי שנכס ריק יקבל פטור מארנונה, הוא צריך להיות נקי מכל חפץ ואדם. לפעמים גם כיסא באולם של 1,000 מ"ר עלול להיחשב כנכס שאינו ריק. ב-2013 נכנס לתוקפו תיקון 131 לפקודת העיריות, שצמצם את הפטור שניתן עד אז לנכסים שאינם ראויים לשימוש, וקבע כי גם בניין הרוס יחויב בארנונה החל מהשנה הרביעית בה הוא נמצא במצבו ההרוס, ולמשך חמש שנים. עד לתיקון הנכסים נהנו מפטור מארנונה לתקופה שאינה מוגבלת.
לדברי איצקוביץ, "העיריות גורסות כמעט תמיד שחיובם של מבנים שנאטמו או שנהרסו בתשלום ארנונה הוא מוצדק, הואיל שיש בכך לעודד את בעלי הנכסים להשמיש אותם ולהפוך אותם לראויים. להבדיל ממקרים של השמשת נכסים שניזוקו ושעלות תיקונם סבירה, במקרים בהם המבנה 'הופשט' מכל התשתיות ולא ניתן לאכלסו, העלות של סיום עבודות הבנייה תהיה גבוהה פי כמה וכמה מהארנונה שישלם הבעלים".
עו"ד מוטי איצקוביץצילום: שני נחמיאסבנוסף, הוא ממשיך כי במרבית המקרים המניעה לסיום העבודות נובעת מקשיים שאינם תלויים בבעל הנכס, כגון מלחמות ירושה, קשיים תקציביים או עיכוב מצד גופי התכנון. "לכן, פרשנות לפיה המבנה מהווה בניין החייב בארנונה היא במקרים רבים ענישה פסולה", הוא אומר.
לדבריו, סוגיה נוספת במסגרתה העיריות נוקטות במדיניות בעייתית היא סיווג המס של המבנים ההרוסים: "בהתאם לתיקון, החיוב שיושת יהיה בתעריף המזערי ועל פי השימוש האחרון שנעשה בנכס, אלא שהעיריות מעדיפות לחסוך מעצמן את הבדיקות הקונקרטיות הנדרשות, וברוב המקרים הן מחייבות בתעריף המזערי הגבוה לעסקים. לכן מומלץ לבחון באופן נקודתי את החיוב שהעיריות משיתות על מבנים הרוסים ולא לוותר על מיצוי האפשרויות להפחתתו".
ניתן לקבל הנחות סוציאליות?
ללא קשר למצבו של הנכס, הנחה נוספת יכולה להינתן גם בגין מצבו הבריאותי או רמת ההכנסה של בעל הנכס. מדובר בהנחות סוציאליות, דוגמת הנחה לעיוורים, לניצולי שואה, לנכים בתנאים מסוימים, למעוטי הכנסה וחיילים, לעולים חדשים, למקבלי קצבת זקנה או הבטחת הכנסה וכו'. מרבית ההנחות הללו מיועדות למגזר המגורים.
האם איטום של נכס יכול להקנות פטור מתשלום ארנונה?
פסיקת בתי המשפט בעניין זה אינה חד משמעית. כדי לפטור נכס מתשלום ארנונה, יש להוכיח שהאיטום הוא בלתי הפיך או כזה שיקשה להפוך אותו מחדש לנכס שמיש. בכל מקרה, ההוכחה שנכס נאטם ואינו שמיש היא בהתאם לנסיבות העניין ונתונה לשיקול דעת הרשות המקומית.
מהי גובה ההנחה לנכס ריק ולאיזו תקופה מקסימלית ניתן לקבלה?
ההנחה לנכס ריק היא בשיעור של עד 100% לתקופה של חצי שנה ובמקטעים של חודש ימים בכל פעם. לדברי איצקוביץ, "יש רשויות שנותנות הנחה נוספת, חלקית, גם לתקופות המשך כאשר זה משתנה בין רשות מקומית לאחרת. השוני נובע מכך שתקופת ההנחה נתונה לשיקול דעתה של כל רשות מקומית בהתאם למדיניות שלה. החוק מאפשר לרשויות שיקול דעת לקבוע הנחה כך: עד 6 חודשים – עד 100%; מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 – עד 66.66%; מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 - עד 50%".
כיצד ניתן לקבל את ההנחה לנכס ריק?
יש למלא טופס בקשה למתן פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק. ההנחה, ככל שתינתן, תיעשה ממועד מסירת ההודעה בכתב לעירייה. לעמדת הרשויות לא ניתן לקבלה רטרואקטיבית. על מנת לאמת את טענת מבקש ההנחה, תשלח הרשות המקומית פקח מטעמה שיבדוק את מצב הנכס ויוודא כי הוא אכן ריק לגמרי או לא ראוי לשימוש. לכן, חשוב מאוד כי בנכס לא יהיה כל חפץ. אם יאוחסנו בו חפצים, הרשות יכולה לסרב להעניק את ההנחה.
יש רשויות מקומיות שמעניקות את ההנחה בדיעבד, לאחר שפקח מטעמן מגיע אחת לתקופה לנכס, כדי לוודא שלא חל בו שינוי במהלך התקופה המבוקשת. כלומר, הרשות מוודאת שהנכס לא אוכלס בתקופת ההנחה או לא אוחסנו בו חפצים. מי שמעוניין לקבל פטור מארנונה על נכס, לא מומלץ לו להתעכב בהגשת הבקשה, שכן הרשות המקומיות כלל לא תתייחס לבקשה להנחה לגבי תקופה שקדמה למועד הגשתה.
האם נכס שעובר שיפוצים יכול לקבל את הפטור?
אין בחוק פטור לנכס בשיפוצים. הפטור לנכס בשיפוצים מקורו בפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש, כפי שתואר קודם. כאשר מדובר בנכס העובר שיפוץ יסודי, יינתן עבורו פטור מארנונה. היקף השיפוץ המקנה פטור נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית, וזאת לאחר שפקח מטעמה ביקר במקום. עם זאת, יש להביא בחשבון שהרשות המקומית תתעקש בדרך כלל לתת את הפטור רק ממועד התחלת השיפוצים ולא בתקופת ההכנה לשיפוץ, אשר לעתים אורכת זמן. הפטור יינתן רק לאחר הודעה מסודרת.
