נתוני התחלות הבנייה שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שהציגו ירידה של כמעט 30% ברבעון השני של השנה במספר הדירות שהחלה בנייתן, מעידים על שפל של שלוש שנים. בענף הנדל"ן מזהירים שהמשמעות היא ירידה בהיצע הדיור העתידי, שעלול לפגוע במגמת הירידה במחירי הדירות. בראיון ב-ynet Live הפנו גורמי מקצוע בענף את האשמה לעבר הממשלה, שלטענתם אינה מטפלת במשבר הדיור וממשיכה לקדם תוכניות עבר.
צפו: מה אומרים בענף על כך שהתחלות הבנייה צנחו לשפל של 3 שנים
(צילום: ירון ברנר)
"יש חוסר התערבות ממשלתית בשוק הדיור כאג'נדה. אני שמעתי השבוע את מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אומר: 'אנחנו לא רוצים להתערב'. זה מייצר ואקום בתוך הענף, שהמשמעות שלו הוא קיטון בהתחלות הבנייה", אמר היום נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, בריאיון. "אנחנו רואים את זה מדי חודש בחודשו. זה נכון שלא רוכשים מספיק דירות, לא כמו בעבר, הרכישות עומדות על סדר גודל של 50% פחות ממה שהיה, אבל הצרכים לא נעלמים. הריבית שעלתה לא ייצרה אפילו דירה אחת לרפואה".
סרוגו הוסיף כי "כאשר יש שינוי במשק, בין אם מדובר בהורדת הריבית ובין אם מדובר בנניח, הפסקה או פתרון של המשבר הפוליטי בישראל, או שלום עם ערב הסעודית, או אם נייצר אווירה של אחרי מלחמה, אווירה של לעשות עסקים, אז כשזה יקרה – כל אותם רוכשי דירות שחזרו לשבת על הגדר בגלל הריבית הגבוהה וחוסר היכולת לשלם משכנתא, יחזרו לשוק הדיור. וכשהם יחזרו לשוק וימצאו היצע דירות נמוך, אז אתם יודעים מה יקרה – מה שקרה בעבר, המחירים יעלו".
מדוע הקבלנים הפסיקו לבנות?
סרוגו: "מכמה סיבות. ראשית, ברגע שרכישות הדירות נבלמו, קבלנים שלא מכרו דירות בפרויקטים קיימים, בפרויקטים שהם בבנייה, חששו להתחיל פרויקט חדש. בענף הבנייה צריך לשלם הרבה כסף עבור קרקע, להוציא היתרי בנייה, לשלם היטלי השבחה, אגרות והיטלי פיתוח, וזה מחייב עלויות גבוהות מאוד. לכן הקבלנים חושבים פעמיים אם זה הזמן הנכון להתחיל לבנות, ואומרים לעצמם – 'נחכה, קודם נמכור כמות מסוימת של דירות בפרויקטים שאנחנו בונים, ואחרי זה נתחיל לבנות פרויקטים חדשים'".
בנוסף, מסביר סרוגו כי "הבנקים בעצמם הם מכשילים פרויקטים לבנייה, במובן שהן לא נותנים ליווי בנקאי לפרויקטים שבעבר כן סיפקו להם ליווי בגלל הגידול בסיכון של הקבלנים. הריבית שעלתה הגדילה את סיכון הקבלנים – אם פעם הסתפקו ברווחיות של נניח 12%-15% בדוח האפס של הפרויקט, היום הבנקים נזהרים יותר וזה גם גורם שמקטין את התחלות הבנייה. סיבה נוספת היא הבירוקרטיה: אנחנו יודעים למשל שהרשויות המקומיות ממש בולמות התחלות בנייה על ידי אי מתן אישורי צו התחלת עבודה. היום היתרי בנייה זה לא מספיק, צריך לקבל מהעירייה אישור להתחלת העבודה, וראינו בדוח שפורסם אתמול שברבעון השני יצאו כ-18 אלף היתרי בנייה, אבל רק 13 אלף דירות החלו להיבנות".
"אין מחשבה מחוץ לקופסא"
אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, התייחס גם הוא למה שהוא מגדיר אוזלת היד של הממשלה. "הממשלה מפספסת פה בגדול את המרווח שהעלאת הריבית נתנה לה, כי הרי הריבית לא מטפלת בשוק הדיור באמת. הממשלה מפספסת את האפשרות לעזור לקבלנים ויזמים בנושא קשיי המימון, בנושא של הקלות לרוכשי הדירות באופן שיאפשר להניע את השוק ולהגדיל היצעים. המשמעות של ירידה בהתחלות הבנייה היום מלמדת אותנו שההמשך הולך להיות רע מאוד".
לטענת דנוס, "השרים שאמונים על תחום הנדל"ן פשוט לא מתפקדים, זה פשוט לא מעניין אותם, הם ממשיכים בתוכניות עבר, אין שום דבר חדש, אין שום מחשבה יצירתית, אין מחשבה מחוץ לקופסא, הם לא עוזרים במאומה לשנות את המשבר, שהוא אולי הגדול ביותר שהיה פה, ואוטוטו הוא הופך להיות גם משבר חברתי. אני מזכיר לכולם שגם מחירי השכירות ממשיכים לעלות, כתוצאה מיציאת משקיעים וירידה בהתחלות בנייה. אז לאן זה הולך? לא צריך להיות נביא".
בהמשך התייחס סרוגו גם הוא לשכר הדירה שמזנק בתקופה האחרונה והזכיר את דרישתו מהאוצר להפחית את מס הרכישה לקבלנים, כפי שפורסם לראשונה ב-ynet ו"ממון": "מחירי השכירות טסים למעלה בגלל שהביקוש לשכירות עולה והיצע הדירות לשכירות יורד. הממשלה חייבת להגיב כאן, כי בסופו של דבר שכירות ורכישה של דירה הם מוצרים תחליפיים, כשזה עולה זה עולה, ולכן חייבים לאפשר כאן רמת שכירות סבירה. זה יכול לקרות על ידי הפחתת מס הרכישה לדירות למשקיעים. כשהמשקיעים יחזרו לשוק, הם יגדילו את היצע הדירות להשכרה – ואז נראה עצירה במחירי השכירות".
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, התייחסה אתמול לנתוני הלמ"ס והזהירה כי הם "מעלים תמונה מדאיגה ומטרידה על מצב שוק הבנייה כיום. ניתן לתאר את המצב ככדור שלג מסוכן שמזין את עצמו. ישנם 3 גורמים מרכזיים שפועלים באותו כיוון ומשפיעים לרעה על היקפי הבנייה בישראל. ראשית, הריבית הגבוהה, שזינקה בתוך שנה פי 4 מהשיעור שהיה בעשור האחרון והביאה לזינוק בעלויות המימון ליזמים וכן ייקרה משמעותית גם את המשכנתא. לזאת יש להוסיף את חוסר הוודאות במשק בהקשר של הרפורמה המשפטית והיעדר מדיניות מצד הממשלה לשוק הדיור".
מצד שני, היא הוסיפה כי "בשנה האחרונה נרשמת ירידה של כ-40% ברכישת דירות חדשות על ידי הציבור, בעיקר בגלל הריבית הגבוהה, וכל אלה הביאו לירידה בהתחלות הבנייה, מפני שיזמים רוכשים פחות קרקעות חדשות בתנאי שוק שכאלה, ופחות יוצאים לדרך בשלבים חדשים של פרויקטים, ובוודאי לא בפרויקטים חדשים. כל עוד מלאי הדירות שבידי קבלנים הוא גבוה, ורמת הביקושים נמוכה יחסית, הם לא ייקחו סיכונים והתחייבויות חדשות ויעדיפו להישאר במצב של מגננה ולהקטין סיכונים".
"זו רק ההתחלה"
"נתוני הלמ"ס רק ההתחלה", המשיכה צרפתי זבולון, והמכה הגדולה תגיע ביתר שאת בשנת 2024. נכון להיום הקבלנים עדיין בונים על קרקעות שרכשו לפני כמה שנים, אבל בשנה הבאה זה יהיה כבר אחרת. היקף הבנייה יירד אף יותר ואני לא אתפלא אם הירידה בהתחלות הבנייה תכפיל את עצמה. אם לנקוט בהערכה שמרנית יותר, לכל הפחות תהיה ירידה של 30% בהתחלות הבנייה במונחים שנתיים בשנה הבאה. אם ניתן היה לצפות שעקב הקיפאון במכירות מחירי הדירות יירדו, היצע הדיור הנמוך כנראה לא יאפשר זאת".
השמאי והמשפטן ארז כהן הסביר אתמול כי "הירידה בהתחלות הבנייה נובעת משני גורמים עיקריים. ראשית, העלייה בעלויות המימון והנכונות ההולכת ומצטמצמת של הבנקים וגורמי המימון לממן פרויקטים חדשים, בצל רמות הסיכון הקיימות; ולא פחות חשוב – הירידה המשמעותית במכירת דירות בשיעורים גבוהים של כ-50% ויותר במספר העסקאות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ההאטה בהיקפי המכירות משפיעה על הנכונות של יזמים ליטול סיכון ולהתחיל בנייה חדשה".
כהן הוסיף כי "רמות הסיכון הגבוהות מתבטאות גם בהון העצמי הגבוה הדרוש כדי לקבל ליווי פיננסי ולצאת לדרך בפרויקטים חדשים. אם עד לפני כשנה היזמים היו צריכים להראות מכירות במסגרת פריסייל בהיקף של 5%-10% מהדירות, הרי שהיום הדרישה היא ל 20% ויותר. בטווח הנראה לעין, אם המגמה תימשך, צפויה ירידה במחירי המכירה של הדירות, אך בטווח הארוך, צמצום התחלות הבנייה משמעו היצע שלא יענה על הביקושים הגבוהים, הנובעים בין היתר מגידול האוכלוסייה, כלומר יהיה מחסור בדירות שיביא לעליית מחירים".
סער פלד, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הוסיף כי "הקבלנים צמצמו את היקפי הבנייה בעקבות ההאטה החריפה בענף הנדל"ן למגורים, ועליית הסיכונים עקב הריבית הגבוהה במשק והקיפאון היחסי בשוק הנדל"ן. למרות שכעת לא מורגשת בעיית היצע לדירות מגורים, חשוב להבין שנתוני הירידה בהתחלות הבנייה ישפיעו בטווח הארוך על שוק הדיור, באופן שבו היצע הדירות החדשות יקטן ולא ידביק את הביקושים העתידיים בשוק".
