ג'ורג' גוגנין, המייסד המיליונר של סטארט-אפ בתחום הפינטק, היגר לפני שנתיים מרוסיה לארה"ב. גונגין תכנן תחילה להשתקע בעמק הסיליקון, והוא החל לגור בשכירות ובמקביל חיפש בית לרכישה. אבל לאחר חודשים ארוכים של חיפושים, שבהם לא מצא בית שהשביע את רצונו, הוא החליט לזנוח את התוכנית הקליפורנית ולעבור הלאה.
גונגין המשיך לחפש בתים לרכישה, החל ממיאמי וכלה בניו יורק, אבל כל החיפושים הללו הותירו אותו מתוסכל משוק הבתים למכירה. "במונחים של תמורה לכסף (value for money), ההיצע אפסי", הוא אומר. בסופו של דבר החליט גונגין לגנוז את תוכניתו המקורית. במקום זאת, הוא שוכר דירת שלושה חדרים במגדל יוקרה במנהטן תמורת כ-19 אלף דולר בחודש.
גוגנין מייצג מגמה גוברת ומפתיעה בשוק השכירות: אף שבמספרים מוחלטים מדובר עדיין בקבוצה קטנה יחסית, מספר השוכרים המיליונרים בארה"ב נמצא במגמת עלייה, כחלק מהמגמות של שוק הנדל"ן בארה"ב.
לפי נתוני מפקד האוכלוסין שנעשה באוניברסיטת מינסוטה ונותח על ידי וול סטריט ג'ורנל, בין 2018 ל-2022 עלה שיעור משקי הבית האמידים (שלהם הכנסה שנתית של יותר מ-750 אלף דולר) שחיים בשכירות ל-10.5%, הרמה הגבוהה ביותר מאז החל הסקר באמצע שנות ה-2000. לשם השוואה, בין 2012 ל-2018 השיעור הממוצע היה 8.4%.
עבור משקי בית שנמצאים ב-5% העליונים מבחינת השווי הנקי שלהם, שיעור השוכרים עלה ל-3.7% ב-2022, כך על פי סקר של הבנק הפדרלי. מדובר ברמה הגבוהה ביותר של שוכרים עשירים מאז תחילת שנות ה-90. "לקוחות רבים שלנו אומרים לי, 'עם כל הכסף שיש לי אני לא מצליח למצוא בית'", אומרת רותי אסולין, מנהלת-שותפה בחברת הנדל"ן דאגלס אלימן, המתמחה בתיווך דירות יוקרה בניו יורק ובמיאמי.
מספר הבתים שמשתחררים לשוק הואט באופן דרמטי מאז החל הבנק הפדרלי להעלות את הריבית ב-2022. עלות המשכנתאות כמעט הוכפלה מאז, ומוכרים פוטנציאליים רבים נתקעו ללא קונים. בחודשים האחרונים חלה עלייה קלה בהיצע, אך הוא נותר מתחת לרמות שלפני מגפת הקורונה. המחסור החריף דחף את מחירי הדירות לשיאים. המחירים הגואים והתייקרות המשכנתאות הפכו את רכישת הבתים למשתלמת פחות ופחות. על פי מחקר של חברת Bankrate, זול יותר לשכור מאשר לקנות בכל אחת מ-50 הערים הגדולות בארה"ב.
המתמטיקה הפשוטה של הבעלות משתנה
העלייה בשיעור השוכרים המיליונרים משקפת שינוי באופן שבו חלק מהאמריקנים מתייחסים אל הבעלות על בתים. הגורם המרכזי לכך הוא עדיין החישוב המתמטי הפשוט, אפילו עבור מיליונרים. רבים מבעלי ההון מעדיפים להשקיע את כספם בשוק ההון על פני השקעה בנדל"ן, שכרוכה במחירים מאמירים ובעמלות גבוהות.
אם לא די בכך, גם העלויות הנלוות של אחזקת בתים עלו בחדות. הארנונה נמצאת במגמת עלייה ברוב המדינות בארה"ב, וגם פרמיות הביטוח זינקו, במיוחד בערי ההחוף שמאכלסים אחוזות יוקרתיות.
אל הוואקום הזה נכנס שוק ההשכרה של נכסים יוקרתיים. חברת הנדל"ן הניו יורקית לזלי ג'יי גארפילד, המתמקדת בבתים עירוניים יוקרתיים, השלימה מאז האביב הנוכחי תריסר עסקות השכרה של 20 אלף דולר ומעלה בחודש. לדברי השותף הבכיר מתיו לסר, מדובר בזינוק חד ביחס לשנים קודמות.
עם זאת, תמורה להשקעה אינה הסיבה היחידה לתופעה: מיליונרים רבים בוחרים לגור בשכירות מתוך שיקולי נוחות וגמישות. כך היה למשל במקרה של ארון דאס, מנהל בכיר בחברת ביוטק. במחצית 2023 החלו דאס ואשתו לשפץ את ביתם הקולוניאלי בפילדלפיה, שנבנה במאה ה-19. השיפוץ אמור היה להימשך פחות משנה, והתוצאה הסופית הייתה אמורה להיות מבטיחה, עם חמישה חדרי שינה וחמש אמבטיות בשכונת ריטנהאוס סקוור היוקרתית בעיר.
אבל הרבה לפני השלמת השיפוץ החליטו בני הזוג דאס לשנות כיוון. השניים, בשנות ה-30 לחייהם, מכרו את הבית היוקרתי ופנו לשכור דירת יוקרה במגדל הסמוך, ללא הגבלת זמן וללא כאבי הראש הכרוכים בשיפוץ ותחזוקה שוטפת. "במהלך הזמן הבנו שהשיפוץ גובה מאיתנו משאבים רבים מדי, לא רק מבחינת הכסף אלא גם מבחינה לוגיסטית", אומר דאס. "בזמן שהתפנה לנו, אנחנו יכולים לבלות עם הילדים או לשתות יין ביחד".
חדרי בוץ וחדרי משחקים לשוכרים לנצח
המגמה הזו לא נעלמה מעיני תעשיית השכרת היוקרה. חברת היזמות Post Brothers, שהמגדל שבו מתגוררים בני הזוג דאס נמצא בבעלותה, מתכננת להסב כמה נכסים לטובת "שוכרים לנצח", במיוחד עבור אנשים בעלי הכנסה גבוהה. במסגרת התוכנית הזו, החברה תציע דירות גדולות יותר, עם חדרי בוץ וחדרי משחקים לילדים. "הבנו שאלה השירותים שאנשים מצפים להן במודל המגורים הזה", אומר מייקל פסטרונק, מייסד שותף ומנכ"ל Post Brothers.
ניק צ'יבארו, צעיר בן 28 שעובד במכירות ומסחר בניו יורק, דחה לאחרונה את התוכניות שלו ושל ארוסתו לקנות בית בפרברים. תחת זאת, בני הזוג החליטו לחתום על חוזה שכירות בדירת יוקרה ברובע הפיננסי. הם עדיין מקווים לקנות בית ברגע שהריביות יירדו "באופן משמעותי", לדבריהם. "אני חושב שהרבה יותר אנשים מעדיפים לשכור לזמן ארוך", אומר צ'יבארו, "בעיקר במצב השוק הנוכחי".
