רכישת דירה בישראל הפכה בשנים האחרונות למבצע של ממש. השוק מיטלטל, המחסור בדירות כבר ידוע לכולם ולכן המחירים זינקו, ועניין אחד, כלל לא שולי, מהווה אף הוא מכשול ומעמסה על רוכשי ומוכרי הדירות – תשלום מגוון המיסים בעת ביצוע העסקה. למעשה, חלק מהמיסים הפכו להיות עניין מרכזי בעת התכנון לרכישת דירה. תלוי מתי רוכשים אותה, באיזו תקופה והאם הרוכש כבר הספיק למכור את דירתו הקודמת. כמובן, ישנו גם העניין המיוחד של רשימת הפטור ממיסים במקרים לא מעטים.
כדי לנסות ולסייע ננסה לנתח כאן את תחום מיסי הנדל"ן ולהשיב על שאלות, שלפעמים אפילו המומחים מהססים לרגע בתשובותיהם בשל השינויים התכופים.
חשוב גם להזכיר נקודה נוספת שנוגעת לקשר בין מחירי הדירות לקופת המדינה ועוברת, איך לא, דרך המיסוי - כמעט שאין מי שמעוניינים במיוחד שמחירי הדירות יוזלו. זה מתחיל בקבלנים שמרווחים הרבה יותר כאשר הדירות יקרות, זה ממשיך בבנקים שנטלו ערבויות על הלוואות המשכנתה וחוששים מירידת ערך הדירות, ומרוויחים, כמובן, הרבה יותר כאשר הלוואות הדיור גדלות. זה ממשיך אצל מי שהם כבר בעלי דירות וממש לא מעוניינים שערך דירתם יפחת, וזה מסתיים בממשלה, שככל שמחירי הדירות הנמכרות גבוהים יותר – המיסים הזורמים לקופת המדינה גבוהים יותר. בעצם, רק מי שאין להם כלל דירות יוצאים נשכרים כאשר מחירי הדירות יורדים, ובמשוואה הזאת הם המיעוט שבמיעוט.
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', מציינת: "המיסים חלים הן על היזמים, הן על רוכשי הדירות, בעת רכישה ומכירה של דירה, והן על בעלי קרקעות, כך שחלק ניכר מעלותה של דירה בישראל נובע מריבוי המיסים לאורך כל שלבי העסקה, הרכישה, הבנייה והמכירה".
"עד 65% ממחיר הדירה - מס"
מומחה הנדל"ן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס, שעוקב עשרות שנים אחרי שוק הדירות, מציין בפנינו כי על אף היעדר האינטרס לירידה במחירי הדירות, לאחרונה חל מפנה בנושא. "הריבית של בנק ישראל עלתה, המס למשקיעים גדל, שוק הנדל"ן קפא, ולכן מחירי הדירות אפילו התחילו לרדת בסוף הרבע הראשון של שנת 2023. דנוס מדגיש, כי המפנה אירע רק כאשר התבשרנו לראשונה על ירידה חדה במיוחד בגביית מיסי הנדל"ן במרץ 2023 ביחס למרץ 2022 בשיעור של כ־43%. בענף הנדל"ן זהו סוד ידוע: מדינת ישראל היא האחראית העיקרית לעליות המחירים הדרמטיות שאנו חווים זה למעלה מעשור במחירי הדיור, והיא עושה זאת בעיקר בשלושה אופנים: ראשית אוזלת יד ומחדל מתמשך ביצירת היצע קרקעות איכותי, זמין וזול באזורי ביקוש. שנית רגולציית יתר בענף, המאריכה ומייקרת את תהליך יצירת הדירות. ושלישית המדינה גובה מיסים אימתניים בתחום הנדל"ן, העשויים להגיע עד ל־65% ממחיר הדירה בדירות חדשות ואחוזים לא מבוטלים בדירות יד שנייה, עניין אשר הופך את הטיפול במחירי הדירות לפחות אטרקטיבי עבורה, שכן המדינה מצויה למעשה בניגוד עניינים".
דנוס סייע לנו בהסבר על המיסים השונים, היקפם ומשמעותם בפועל לרוכשים.
מס רכישה ומע"מ
"בעוד מע"מ כולנו יודעים שצריך לשלם, הרי שמיסי הנדל"ן הנוספים פחות מוכרים, ועל כן נרחיב עליהם מעט. המס הראשון המוטל על רוכשי הדירות הוא מס הרכישה. זהו מס אשר מוטל עליך פשוט כי יש לך, או לבנק שממנו לווית, כסף", כך דנוס. נציין כי את המע"מ משלמים על דירות חדשות בלבד, והוא בשיעור קבוע ללא קשר למחיר הדירה. אבל בזמן שהמע"מ אחיד לכולם (מלבד לתושבי אילת), מס רכישה נגבה בצורה מדורגת המחושבת על בסיס מחיר הדירה. מדרגות המס משתנות משנה לשנה ויש לעקוב אחרי הסכומים. איך? מדרגות מס הרכישה המעודכנות מופיעות באתר רשות המיסים. רוכשי דירה יחידה משלמים מס רכישה החל מהמדרגה הראשונה, שעומדת על כ־1,919,000 שקל. בהמשך המס עולה באופן מדורג ולפי השווי ל־3.5%, 5%, 8% ו־10% בדירות שערכן מעל 19,600,000 שקל. "חשוב לדעת ולהכיר שיש הבדל במס הרכישה בין רוכשי דירה יחידה ובין משקיעי נדל"ן. השוני העיקרי הוא שמשקיעי הנדל"ן ישלמו 8% מהשקל הראשון ומכ־5,870,000 שקל – אף שיעור גבוה במיוחד של 10%. מדובר ברף גבוה משמעותית מזה של רוכשי דירה ראשונה", כך דנוס.
מוכרים וקונים? השעון מתקתק
ומה קרה אם קניתי דירה ועדיין לא מכרתי את דירתי הקודמת? ובכן החוק, שתוקן רק לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מתיר לך פרק זמן של שנה וחצי לעשות זאת ושלא תיחשב "משקיע נדל"ן". כלומר, אם רכשתם דירה יחידה, אבל התמהמתם עם מכירת הישנה, אתם עשויים להיות חשופים לתשלום מס גבוה. גם אם רציתם להמתין עם המכירה כדי לרוויח עוד כסף מעליית ערך, וגם אם השוק קשה ואין קונים, התוצאה זהה. זו הסיבה שחובה להכיר את פרק הזמן האמור ולהתייחס אליו ברצינות.
רו"ח יניב אנג'ל, מנהל מחלקת המיסוי בפירמת הייעוץ Auren ישראל, מתייחס למס הרכישה וגם לרכישה בחו"ל: "מיסוי נדל"ן הוא נושא רחב ומורכב, המחייב להתייחס בתור התחלה לכמה שאלות מקדימות: מה אופי הנכס המושכר? האם המדובר בדירת מגורים או בנכס נדל"ן אחר? האם נכס ההשקעה מצוי בישראל או בחו"ל? רו"ח אנג'ל מסביר, כי רכישת דירת מגורים בישראל מחויבת במס רכישה שתלוי בשווי הנכס ובהחזקה בדירות מגורים נוספות. בהתאם לכך מס הרכישה ינוע בין פטור ממס ובין 10%. רכישת נכס בישראל שאינו דירת מגורים יחויב בעיקרון במס רכישה קבוע של 6%. רכישת נכס בחו"ל, ללא קשר לאופיו של הנכס, לא יחויב במס בעת הרכישה במדינת ישראל".
מס שבח
המס השני למוכרי הדירות הוא מס שבח, שכשמו כן הוא, מס המוטל על השבח שנוצר ממכירת דירה שרכשנו בעבר. "חישוב מס זה מסובך הרבה יותר", מזהיר דנוס, "נלאה אתכם כמה שפחות בכל הפרטים, אבל חשוב לציין כי גובה המס משתנה בהתאם למועד הרכישה, למחיר הרכישה שדווח וכמובן, לשאלה האם יש ברשותכם עוד דירה. התסבוכות גדלות במיוחד לדירות שנרכשו לפני עשרות שנים, תוך חישובים מסובכים על שיעורי האינפלציה שהצטברה מאז". אבל גם כאן יש בשורות: אם מכרתם את דירתכם היחידה או דירה שסימנתם כדירת המגורים שלכם בכ־4,850,000 שקל - לא תשלמו כיום אפילו שקל. אם מכרתם במחיר גבוה יותר - תשלמו על ההפרש (השבח) באופן יחסי. ועוד תנאי: הייתם צריכים להיות בעליה של הדירה לפחות 18 חודשים. באם יש עוד דירות ברשותכם, תשלמו מס מלא, בהתאם לחישובים מסובכים מאוד, אך גם כאן, תוכר מכירה של דירה אחרת שבבעלותכם בתוך תקופה של כשנתיים כבעלי דירת יחיד. בחישוב השבח הריאלי יובאו בחשבון כלל ההוצאות שהיו לכם להשבחת הנכס ובכלל זה היטל השבחה, במידה ששולם. הערה חשובה: אם אתם יזמים וקבלנים ומוכרים דירות כעסק, לא תשלמו מס שבח, אלא מס רווח הון – מס הכנסה.
היטל השבחה
המס השלישי – שאומנם משולם לרשות המקומית, אבל מהווה נדבך חשוב לא פחות – הוא היטל השבחה. "בשונה ממס השבח אופן החישוב שלו הוא אחר ולמעשה, הוא חל עקב אישור תוכניות על הנכס, בזמן שהחזקתם בו ושהביאו לעליית שוויו, גם אם לא מימשתם אותן ובניתם בהתאם למה שאישרו", מסביר דנוס, "שיעור המס - 50% מההשבחה, אך כאמור, הוא מותר בניכוי ממס השבח. מסובך? נכון! להיטל ההשבחה, שחל גם על קרקעות ריקות ופנויות, קיימת השלכה ישירה גם על מחירי הדירות, אך מאחר שהוא משמש ככלי מרכזי בכספי הפיתוח של הרשויות המקומיות, נדמה שהוא היחיד שבאמת נדרש, ולא סתם על מנת למלא את בטנה הדשנה של המדינה".
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, מרחיבה בסוגיית היטל ההשבחה: "חשוב מאוד שמוכרי דירות יכירו את המס הקרוי 'היטל השבחה' ולא יבלבלו אותו עם 'מס שבח'. היטל השבחה הוא מס שיש לשלם לוועדה המקומית בעיר שבה מבוצעת העסקה, כשמועד התשלום הוא בעת מכירת הדירה. היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית ערך הדירה עקב תוכניות עירוניות שאושרו מאז היא נרכשה על ידי המוכר. אולם המוכר לא תמיד מודע לתוכניות שכאלה ועלול לקבל בהפתעה את הדרישה לתשלום השבחה, שלעיתים מסתכמת בעשרות אלפי שקלים ואף במאות". עו"ד בירן אף מעניקה עצה חשובה: "לפני המכירה יש להיוועץ בעורך דין שמבין היטב בהיטלי השבחה, מכיר את סעיפי הפטור הקיימים בפסיקה ובחוק ואת ההחלטות הרבות בנושא. יש להבין כי היטל ההשבחה מבוסס בעיקר על החלטות של ועדות ערר ובתי משפט, ולא מספיק רק לקרוא את סעיפי החוק. לכן מומלץ לשים לב ולהיזהר לא לעשות עסקה לפני שבודקים היטב את גובה היטל ההשבחה הצפוי".
מס מהשכרת דירות
גם על השכרת דירות משלמים מס. מיסוי השכרה של דירת מגורים יכול לנוע, בהתאם לגובה ההכנסה, בין פטור מלא ובין מגוון אפשרויות - פטור חלקי, מס מלא עד למדרגת מס מקסימלית של כ־50% על הרווח, או מסלול מס של 10% על מחזור הכנסות. הכול יהיה תלוי בפרמטרים רבים הקשורים לנכס עצמו, כגון: שווי הרכישה, הוצאות מימון וכדומה, וכן קשורים לבעל הנכס, גיל, הכנסות נוספות וכדומה. חלק מהמסלולים מחייבים הגשת דו"ח שנתי מלא למס הכנסה, ולחלק מסלול דיווח מקוצר יותר.
נכס שאינו למגורים
מיסוי נכס בישראל, שאינו דירת מגורים, מחייב הגשת דו"ח שנתי מלא, שם תדווח ההכנסה בניכוי הוצאות והפחתות שהחוק מתיר, והיתרה החייבת תמוסה בהתאם למס השולי של אותו בעל נכס, הנובע, בין השאר, מהכנסותיו האחרות. מיסוי נכס נדל"ן בחו"ל מורכב יותר, כיוון שזכות המיסוי הראשונה היא למדינה שבה הנכס נמצא, ובנוסף צריך לדווח ולשלם מס גם בישראל; כך בהתאם למרבית האמנות למניעת כפל מס, שעליהן ישראל חתומה. רק בחלק מהמסלולים יש אפשרות לקבל זיכוי על מס ששולם בחו"ל, ובכך להימנע מכפל מס.
מכירת נכס
בעת מכירת נכס גם עשוי לחול מס. מכירת נכס בישראל חייבת במס שבח על הרווח שנובע מהמכירה. מס השבח ינוע מפטור ועד 25% מהרווח הריאלי, ותלוי גם בנכסים נוספים שיש למוכר ובאפשרות להפחית את המס בדרך של פריסה. במכירת נכס בישראל שאינו דירת מגורים הרווח הריאלי יחויב ב־25%, כשבנסיבות מסוימות ניתן להפחית גם כאן את החיוב בדרך של פריסה. במכירת נכס בחו"ל חל מס רווח הון של 25% על הרווח, כאשר מס שישולם במדינה שבה הנכס מצוי, יילקח בחשבון כדי למנוע כפל מס.
רו"ח אנג'ל מדגיש, כי "תכנון אסטרטגי של מיסוי נכסי נדל"ן מחייב אבחון מדויק של הסיטואציה ואיסוף מידע רב, שישמש כתומך החלטה למציאת המסלול הנכון ללקוח, שמשמעותו לשלם את המינימום האפשרי של מיסים בהתאם לחוק".
השינויים המרכזיים בחוק ההסדרים בנושאי מיסוי הנדל"ן
חוק ההסדרים הצמוד לתקציב המדינה לשנים 2023-24 הוא הפעם עב כרס וכולל לא מעט בשורות בתחום הנדל"ן, לטוב ולרע, תלוי את מי שואלים. לדברי רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר ושותפה מנהלת במשרד שטרק את שטרק רואי חשבון, "בחוק ההסדרים יש הפעם מספר לא מבוטל של תיקוני חוק בנושא הנדל"ן, הנוגעים למשקי הבית ולעסקים. בהתייחס לנושאים הרלוונטיים לציבור הרחב ולמשקי הבית, הקו המנחה בהצעות השונות הוא לתת מענה למצוקת הדיור ולהגדיל את ההיצע של הקרקעות לבנייה למגורים ואת הזמינות של דירות עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. לפיכך ההצעות ברובן הן חיוביות, אך לצידן יש גם החמרות ואילוצים שעלולים לפגוע בבעלי הדירות וביעד המרכזי, שהוא טיפול בענף הנדל"ן".
מהי ההרעה בשינוי המוצע בחוק ההסדרים לעניין אחוז מס הרכישה למשפרי דיור?
"מי שרוצה לשפר ולהחליף דירה, וקונה דירה חדשה וטרם מכר את הקודמת, יכול להחזיק במקביל בשתי דירות ולהיחשב לבעל דירה יחידה, כאשר יש לכך השלכה על שיעור מס הרכישה הנמוך שיש לדירה יחידה, וזאת במהלך 18 חודשים שנועדו לאפשר את מכירת הדירה הראשונה בנחת. המגמה היא לחסום את משפרי הדיור מלהמתין עם מכירת דירתם לזמן שבו מחיר הדירה יעלה, ולשחרר לשוק מהר יותר דירות לשם הגדלת ההיצע. לטענת המחוקק, מי שמסוגל להחזיק בדירה 'בהמתנה' מתאפיין כבעל הכנסה גבוהה שהיא פי שניים מההכנסה של משק בית ממוצע. לכן אין סיבה לתת לבעלי דירות שמתעכבים במכירה, הטבת מיסוי שנועדה לבעלי דירה יחידה, והסחבת במכירה פוגעת בזוגות הצעירים. קיצור הזמן הינו רק למכירה בתוך 12 חודשים בלבד, ולא 18 חודשים, ורק מי שימכור בטווח זמן זה, יוכלו ליהנות משיעור מופחת של מס רכישה. אם הדירה לא תימכר בתוך 12 חודשים, יחולו שעורי מס רכישה גבוהים יותר".
מה השינוי שיחול לפי חוק ההסדרים בנושא משפרי דיור, מבחינת מס שבח?
"בדומה להגבלה של תקופת הזכאות למס רכישה מופחת למשפרי דיור, יש הצעה להחמרה גם בסעיף המקביל במס שבח. כיום מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה ורוכש דירה חלופית, יש לו פרק זמן של 24 חודשים להחזיק בשתי דירות במקביל ולמכור אחת ועדיין ייחשב כבעל דירה יחידה, ויזכה לפטור ממס שבח על הדירה שנמכרת, כדי לאפשר זמן נאות למכירה. דווקא בימים אלו, כשקשה יותר למכור דירות, מוצא המחוקק צורך להגביר את היצע הדירות ולאפשר הנאה מפטור ממס שבח מהמכירה, רק אם זו נמכרה בתוך 12 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית. הכול יחול, כמובן, למי שקונה דירה לאחר שהחוק ייכנס לתוקף. עד אז חל החוק הישן".
לפי חוק ההסדרים מה משתנה בנושא מס שבח למי שמחזיק במספר דירות מגורים?
"תיקון נוסף מתייחס לעניין הקלה במס שבח, שקיימת למי שמחזיק במספר דירות מגורים (יותר מאחת). נזכיר כי החל משנת 2014 בוטל הפטור ממס שבח, שהיה תקף לגבי מכירת דירה כל ארבע שנים. במקור נקבע חישוב, כך שהשבח המשויך לתקופה שעד 1.1.2014 פטור ממס שבח, ומ־1.1.2014 השבח כולו חייב במס. התיקון שנעשה בעניין זה בחוק ב־2014 נועד להקל על מי שהיו בעלי דירות מגורים במועד הכניסה של החוק לתוקף, כדי לתת להם את הפטור שהם היו זכאים לו קודם לכן. אבל התיקון לחוק לא הגביל את ההטבה הזו רק למי שהייתה לו דירת מגורים במועד כניסת החוק לתוקף, אלא נתן אותה לכלל בעלי זכות במקרקעין. כך גם מי שהיה בעל זכות במקרקעין, שהיא קרקע שלא היה יכול לקבל פטור במכירה לפני כניסת התיקון משנת 2014 לתוקף, נהנה מהחישוב המוטב, וזאת אם בנה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה. עכשיו, במסגרת חוק ההסדרים, המטרה היא להחמיר ולא לתת את הפטור למי שלא בנה דירה על הקרקע. זו החמרה של ממש, שלא מעודדת בניית דירות על קרקע פנויה, שתמריץ את מימוש הפטור והגדלת ההיצע, וחבל. עם זאת נקבע בחוק ההסדרים לאפשר הקלה ולתת שיעור מס מוטב למי שבנה כבר דירה על הקרקע לפני כניסת הצעת החוק הנוכחית לתוקף, שאז כבר היה זכאי לחישוב המוטב לפי החוק הקיים היום, וזה תמריץ חלקי למכירת דירות רק לאלו שכבר בנו על הקרקע דירות מגורים".
מהו המס החל על דירות בחו"ל?
"לאחרונה יש משקיעים רבים הרוכשים דירות בחו"ל. זאת ההזדמנות להזכיר כי שיעור המס על דירה בחו"ל הינו 15% מס סופי, כאשר לא מדובר בהכנסה מעסק, אז ניתן לתבוע רק הוצאות פחת ולא ניתן להפחית גם זיכוי ממס ששולם בחו"ל. זהו פער גדול במיסוי למול ההטבה במיסוי על השקעה בדירה בישראל".
מיסוי בהתחדשות עירונית
תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתאוצה, וכפועל יוצא מכך היקף העסקאות שנעשות במסגרתו הולך וגדל. גם כאן יש להיות מודעים לסוגיות המיסוי. עו"ד משה רז כהן, בעלים משותף במשרד רז כהן פרשקר ושות', מצביע על כמה בעיות במדיניות המיסוי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל ועל פערים בלתי מוסברים; כמו כן מציין עו"ד כהן את סוגיות המיסוי על בעלי הדירות והיזמים, שיש לשים אליהן לב.
"המחוקק הישראלי יצר אבחנה בפטור ממיסים בין מיזמי תמ"א 38 למיזמי פינוי־בינוי. הפטורים ממס שבח, מס רכישה ומע"מ נדיבים יותר בפינוי בינוי וקשה להצדיק את האבחנה הזו. כמו כן תוקף הוראת הפטור הנוגעת לתמ"א 38, שחוקקה כהוראת שעה, פגה, ורק לאחרונה ועדת הכספים אישרה את החוק להארכת תוקף הפטורים בתמ"א 38 עד למאי 2026". לדברי עו"ד כהן, ההטיות לטובת פינו־בינוי באות לידי ביטוי בהיקף הפטור: "ההוראה המרכזית היא שכל דירת תמורה עד 120 מ"ר נהנית מפטור, בעוד בתמ"א התמורה מוגבלת לתוספת של 25 מ"ר. כמו כן בפינוי־בינוי אפשר להמיר חלק מן התמורה בסכום כסף, ולאחרונה אפילו בהמרת הסכום לדירה חלופית נוספת. זאת בזמן שקבלת שתי דירות או אפילו סכום כסף במיזם תמ"א אינה פטורה. הפטור האמור נוגע למס שבח ושיעור 0 למע"מ. כמו כן מספר הדירות שבידי הדייר אינו מוגבל בפינוי־בינוי, בזמן שבעסקאות תמ"א 38 הפטור מוגבל לדירה קיימת אחת בבעלות הדייר. העובדה שלדייר כמה דירות במתחם משבשת את עריכת התחשיבים הכלכליים. מלבד מס השבח הנוסף, מתווסף לתחשיב מלוא המע"מ בגין שירותי הבנייה".
