האם רוכשי הדירות מושפעים מאירועים חיצוניים? האם מגפת הקורונה או המלחמה שינו את נקודת ההשקפה של המשקיעים, הזוגות הצעירים או משפרי הדיור בבואם לרכוש דירה? בדקנו עד כמה השיקולים משתנים, ומה עומד בראש סדר העדיפויות של רוכשי הדירות נכון להיום.
"אם טרם המלחמה הקריטריונים המסורתיים והמאוד יציבים, שלפיהם בחרו זוגות צעירים ומשפרי דיור את מקום המגורים שלהם, היו לרוב מחיר הדירה ויכולת החזר משכנתה; נגישות תחבורתית וקרבה למרכזי תעסוקה; חיי קהילה פנאי ותרבות; שטח ומפרט הדירה כולל מרחב; קרבה למוסדות חינוך איכותיים לילדים; סביבה קהילתית ופארקים, הרי שהללו עברו שינוי משמעותי אחרי 7.10", כך מסבירה ליאת דנינו, משנה למנכ"לית אלמוגים. "במשרדי המכירות אנו עדים לכך, שלמרות חשיבות השיקולים הללו או הפוטנציאל לעליית שווי הנכס, הרי ש'ביום שאחרי' הרוכשים רוצים לגור בסביבה שתעניק להם ביטחון, שקט ושלווה. משפרי דיור מתעניינים כיום בנושא הביטחון הרבה יותר מקרבה להורים או למקום העבודה, ומיותר לציין שהממ"ד הפך למוצר בסיסי והכרחי. תחושת הביטחון בפרויקט ובסביבתו הפכה לשיקול המרכזי, ורק לאחר מכן ייקבעו שיקולים כדוגמת קרבה למשפחה ולחברים, גודל הדירה, הנגישות לעבודה והחינוך.
ליאת דנינוצילום: לילך רזבאשר למשקיעים, הרי שהעדפותיהם שונות במקצת. קהל יעד זה עדיין יהיה מושפע מגורם תשואת ההשכרה ופוטנציאל עליית הערך של הנכס. לכן הוא מחפש בעיקר אחר אזורים עם ביקוש גבוה לשכירות ובאזורים מתפתחים עם צפי לעליית ערך עתידי, כמו למשל ביבנה, שבה יש שתי תחנות רכבת ואזורי תעסוקה ותעשייה מתפתחים. גם הקרבה למרכזים מסחריים ותעסוקה חשובה עבורם לא פחות, היות שמיקום אסטרטגי משפר את האטרקטיביות לשוכרים."
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות אזורים, מציין את תנאי המימון כשיקול משמעותי: "ללא יוצא מן הכלל תנאי מימון נוחים הם גורם מכריע וקריטי עבור רוכשי דירה פוטנציאליים, כאשר רוב היזמים מבינים את נקודת הכאב, ומציעים פתרונות מימון ותנאי מכירה מותאמים. יחד עם זאת בעקבות המלחמה התעוררה מגמה של ביקוש לדירות חדשות וממוגנות עם ממ"ד, שמעניקות תחושת ביטחון. כיום רוב הרוכשים, בין שמדובר בזוגות צעירים, משפחות או מצמצמי דיור, מעדיפים דירות מאובזרות ומרוהטות. ההוצאות על הריהוט לרוב מסתכמות במאות אלפי שקלים, שהרוכשים נדרשים לשלם בנוסף להון העצמי שאותו הם נדרשים להעמיד כדי ליטול משכנתה ולרכוש דירה בישראל, כך שמדובר בחיסכון עצום עבורם".
ממ"ד ותחושת ביטחון
גם יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מציינת את הממ"ד כשיקול משמעותי, אבל מוסיפה שיקולים חדשים נוספים: "במציאות הביטחונית כיום הדרישה הנפוצה ביותר בקרב רוכשים היא מרחב מוגן קרוב ונגיש, ממ"ד או ממ"ק משותף. תחושת הביטחון היא צורך אקטואלי היום יותר מתמיד. העדפה נוספת היא רכישת דירה בבניין עם עירוב שימושים, שיקל את חיי היומיום. כמו כן נושא הנגישות התחבורתית חשוב מאוד לרוכשים. בתל אביב, למשל, בעקבות צמצום תקני חניה, יש חשיבות רבה לקרבה לתחבורה ציבורית. כמובן, הנוף הנשקף מהדירה הוא דרישה נוספת: נוף לים, לפארק ירוק, נוף פתוח ועוד. למשל רוכש דירה במתחם נוגה בתל אביב הסכים לוותר על חניה צמודה, לאור הקרבה של הפרויקט לאמצעי תחבורה ציבורית רבים".
מרינה שפינדל, סמנכ"לית מכירות של חברת קטה גרופ: "עבור משפחות רבות המלחמה הבהירה את הצורך בדירה חדשה עם ממ"ד או בשכונה חדשה עם קהילה איכותית שתורמת לתחושת הביטחון הכללית. לאחרונה ערכנו סקר רוכשים בנושא על ידי פירמת המחקר Vcell, שמצא כי שכונה איכותית (40%) וקרבה למוסדות חינוך ותרבות איכותיים (36%) הן הסיבות העיקריות המשפיעות על ההחלטה לרכישת דירה.
מרינה שפינדלצילום: מושיק בריןמחיר נמוך (31%) הוא הפרמטר השלישי בחשיבותו בסל השיקולים. פרמטרים נוספים שצוינו: תחושת קהילה (19%) ונגישות לתחבורה ציבורית (18%). 3% בלבד ציינו כי ישנה חשיבות לקרבה למשפחה".
עדית פרידמן, סמנכ"לית שיווק ומכירות באשדר: "רוכשי דירות כיום מבינים, שכבר עכשיו וביתר שאת לאחר המלחמה צפויה עליית מחירים, ואנחנו מרגישים את זה במשרדי המכירות. השינוי המפתיע הוא שרבים מאותם רוכשים מעדיפים לקנות דירות עם מועד אכלוס רחוק". פרידמן מסבירה: "אם בעבר רוכשי דירות חדשות העדיפו מועד אכלוס מוקדם ככל האפשר, ועשו מאמץ רב למציאה מהירה של קונה לדירה הישנה שלהם, הרי שכיום אנו חווים מגמה הפוכה בה הרוכשים מעדיפים למכור את דירתם הישנה במועד מאוחר יותר וליהנות מעליית המחירים הצפויה.
עדית פרידמןצילום: סיון פרג'ישנם רוכשים שיכולים להרשות לעצמם לדחות את המעבר לדירה חדשה, פונים לפרויקטים עם מועד אכלוס רחוק, מקבעים היום את מחיר הדירה החדשה, ודוחים את מכירת הדירה הישנה למועד מאוחר יותר. סוג נוסף הוא רוכשים שחייבים מעבר מיידי, מחפשים פרויקטים המציעים הלוואת קבלן לשנה, המאפשרים להם להיכנס לדירה החדשה היום ולשלם 70% רק בעוד שנה, וכך גם הם דוחים את מכירת הדירה הישנה. המלחמה הביאה עימה שיקול משמעותי נוסף לתהליך קבלת ההחלטות של רוכשי הדירות - הצורך לרכוש דירה מחברה גדולה, אמינה ובעלת גב כלכלי איתן. הרוכשים מבינים, כי בעיתות מלחמה חלק מהחברות עלול להיקלע לקשיים ולא לעמוד בהתחייבויות כלפי הרוכשים בשל בעיות תזרים, מצוקת עובדים בענף ועוד, ועל כן יעדיפו לבחור בחברה שבה הם בוטחים, כזו שיש לה יכולת מוכחת לסיים את הפרויקט ולהעניק להם את המפתח לביתם החדש".
גם אלי ביתן, סמנכ"ל שיווק בחברת פרץ בוני הנגב, מציין את איתנות החברה היזמית או הקבלנית כשיקול משמעותי היום: "לפי מה שאנו שומעים מלקוחות במשרדי המכירות שלנו, פרמטר חשוב הוא האיתנות הפיננסית של היזם שממנו הם רוכשים, והיותה של החברה היזמית גם המבצעת מהווה מכפיל כוח בעיני הרוכשים. בנוסף רוכשים מעדיפים כיום לרכוש דירות בשכונות חדשות, שבנייתן כבר מתקדמת או שהן כבר מאוכלסות חלקית. בשכונות כאלה הם מקבלים כבר מרכזים מסחריים, מוקדי בילוי ופנאי, מוסדות חינוך וציבור, ריאות ירוקות וגינות ציבוריות ועוד, והן מקנות לרוכשים ולכל המשפחה תחושת ביטחון ויציבות".
מחפשים קהילה
לפעמים המציאות שנוצרה בעקבות המלחמה משנה גם את השיקולים הרגילים של הרוכשים. רויטל קררי, סמנכ"לית שיווק בחברת דר נופרים, מספרת: "נתקלנו לאחרונה במספר רוכשים שפונו מאזורים קרובי גדר בצפון, זוגות צעירים שפונו ואין ברשותם עדיין דירה, שהחליטו להעתיק את מקום מגוריהם לשכונת גבעת אלונים בקריית אתא, עם קרבה לטבע, חיי קהילה תוססים, חינוך איכותי ומקומות תעסוקה.
רויטל קרריצילום: רמי זרנגרעבורם, מדובר במכלול דברים חשובים ובעסקה משתלמת. מגיעים לגבעת אלונים גם משפרי דיור מהצפון, שגרו בצמודי קרקע באזורים שעדיין נמצאים בלחימה ורוצים להתקרב לקריות. מדובר בקהל חדש, שמשנה את מקום מגוריו בעקבות המלחמה ורואה באזור מטרופולין חיפה אופציה רלוונטית למגורים ומקום עם קהילה חזקה, מרחבים ירוקים וקרבה לצירי תנועה ראשיים, מקומות בילוי ומסחר. בימים אלו החלו גם עבודות על הקמת הרכבת הקלה 'נופית' סמוך לשכונה, וכל אלו יחד גורמים למשפרי הדיור למצוא את השכונה כמקום נבחר להשתקע בו".
חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות אבני דרך, מתייחסת אף היא לקהילה: "בדיוק כפי שאנשים החלו לחפש בשנים האחרונות את הרווחה ואיכות החיים בעבודה, כך גם כשהם מגיעים הביתה. זוגות צעירים ומשפרי דיור מחפשים להשתייך לקהילה. ובמיוחד בימים אלה של מלחמה מתמשכת, הצורך התעצם, ואנשים מחפשים בעצימות גבוהה יותר לגור בסביבות קהילתיות תומכות, שמציעות תחושת יציבות ונגישות לשירותים חיוניים.
חנה שוורץצילום: רמי זרנגרבעת הזו רוכשי הדירות שמים דגש מיוחד על ביטחון ובטיחות אישית. ולכן אחד מהשיקולים המרכזיים ביותר עבורם, הוא לוודא שהדירה ממוקמת באזור בטוח, כאשר ישנה חשיבות לקרבה לשירותים קהילתיים, כמו מוסדות חינוך ובריאות וכן נגישות תחבורתית נוחה, שיכולה להקל את תנועת האנשים בעיתות חירום. השקט הנפשי והביטחון של המשפחה הפכו לפרמטרים מכריעים, ואנו עושים כל מאמץ להבטיח שהפרויקטים שלנו מספקים את המענה המתאים לכך".
שרה אילין, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת שרביב הבונה את פרויקט גבעת אלונים בקריית אתא, סבורה שקהילתיות הפכה לשיקול משמעותי מאוד: "קהילתיות היא אחד מהגורמים המשפיעים ביותר על בחירת מקום המגורים. שכונה קהילתית היא שכונה שמרגישים בה שייכות, ומוצאים בה כבר מהתחלה את המקום הטבעי שלך. אנחנו רואים זאת בגבעת אלונים. השכונה הומוגנית, והתושבים מחוברים זה לזה. השכונה בנויה באופן שמזמין חיי קהילה: ישנם שבילים בטוחים להולכי רגל בין הבתים; בית הספר ואשכול הגנים וכך גם גינת המשחקים ממוקמים במרכז השכונה. הבנייה מדורגת באופן שבו אף בניין לא מסתיר את הנוף לבניין שמאחוריו, והשכונה סמוכה לחורשה. כל זאת מזמין הרבה אפשרויות של הנאה משותפת עם השכנים. מבחינתנו, הקהילה שנוצרה בשכונה מהווה בעצם מקדם מכירות עוצמתי. כך למשל, יש בשכונה משפחה, שהאח הגדול קנה דירה ממש כשהשכונה החלה להיבנות, מיד אחריו הגיעו האם והאחות, אחר כך האח הקטן ובהמשך החמות של האח. ויש לא מעט מקרים של חברים, שמביאים חברים שרוצים אף הם להיות חלק מקהילה".
ארז גולדשטיין, בעלי קבוצת גולדשטיין, מעניק דוגמה: "אחד הסיפורים המעניינים הוא של משפחה צעירה מחו"ל, שעלתה לישראל. הם חיפשו דירה בשכונה עם בתי ספר טובים וקהילה תומכת לילדיהם, אך הסיבה שהכריעה את הכף לרכישה שבוצעה, הייתה דווקא פארק ירוק וגדול הסמוך לדירתם. הפארק לא רק סיפק מקום משחק ובילוי לילדים, אלא גם אפשר להורים להרגיש חלק מקהילה מגובשת ופעילה. במקביל מרפסת רחבה עם נוף לפארק הייתה נקודת מכירה חשובה, שהשפיעה על החלטתם".
ויש מי שמצביע על חיפוש אחר קהילתיות במקום אחר. ולאד ישטכרוב, סמנכ"ל המכירות של חברת הנדל"ן הרי זהב, מספר על ביקוש עולה מעבר לקו הירוק: "אנו עדים לעלייה משמעותית בביקוש לבתים ביהודה ושומרון ב־2024. הנתונים שאספנו, מצביעים על כך שבמחצית הראשונה של השנה מספר הדירות שנמכרו באזור עלה על סך המכירות בכל שנת 2023. זוהי מגמה מעניינת שמשקפת שינוי בהעדפות הדיור של הישראלים. מניתוח המגמות עולה, כי הגורמים המרכזיים המושכים רוכשים לאזור, הם בין היתר הקהילתיות והאפשרות הכלכלית לרכוש בית צמוד קרקע. ביהודה ושומרון קהילות מגובשות, דבר שמהווה גורם משיכה משמעותי עבור משפחות וזוגות צעירים".
תכנון הדירה וגם נגישות
אלמנט חשוב נוסף בבחירת דירה קשור לתכנון שלה ולתכנון הבניין. הסגרים של מגפת הקורונה העלו את המודעות לנושא. יקי רייסנר, יו"ר בעלים רייסדור, מסביר: "לאור התקופה הנוכחית, שבה המדינה עוברת שינויים כלכליים וגלי אי ודאות, הרוכשים מתמקדים במספר פרמטרים עיקריים כדי להבטיח את שביעות רצונם בעת חתימת חוזה לרכישת דירה חדשה.
יקי רייסנרצילום: רמי זרנגרמרביתם שמים דגש על תכנון הדירה, ולכן חשוב לייצר תכנון הכולל חללים גדולים ומרווחים. בנוסף רוכשים מחפשים לרכוש דירה מחברה יציבה כלכלית, המציעה תנאי תשלום נוחים, ללא הפתעות ועם מועד אכלוס מדויק, כך שיוכלו לתכנן את עתידם ללא דאגות מיותרות".
לי רום אוקנין, סמנכ"לית שיווק בקבוצת צרפתי שמעון: "לרוכשי הדירות כיום יש דרישות מדויקות וברורות מאוד באשר לדירה שהם רוצים לקנות ולסביבתה. בניית שכונות חדשות, לצד ריבוי כלי הרכב לכל בית אב גורמים להגדלת העומס בערים, ולכן שיקול הנגישות התחבורתית הוא פקטור משמעותי בשיקולים לרכישת דירה.
לי רום אוקניןצילום: טלי נחשוןבמרכז הארץ וגם בפריפריה מיקום שכונה בסמוך לצירי תנועה ומחלפים, שמאפשרים יציאה וכניסה קלות מהעיר, מעניק יתרון בשיווק הדירות. לקוחות בפרויקט שאנו בונים בשכונת פארק הים בבת ים, ציינו במפורש כי הקרבה לקו האדום של הרכבת הקלה הייתה שיקול חשוב ברכישה, לצד הנוף לים הנשקף מדירתם. רוכשים מעדיפים לרוב נוף כחול או ירוק, שמעניק להם חוויה של קרבה לטבע בתוך הסביבה האורבנית. שיקול נוסף הוא המרחב החיצוני בתוך יחידת המגורים. כולם רוצים גינה, אך יש מספר מועט של דירות גן בכל פרויקט, ולכן גודל ועיצוב המרפסת גם הם נושאים שזוכים לתשומת לב".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין את הנגישות כגורם שהיה תמיד משמעותי, אבל כעת משחק תפקיד משמעותי אף יותר: "מילת המפתח בבחירת הדירה היא אלטרנטיבה. מי שרוצה לגור במרכז הארץ בוחן את האלטרנטיבות סביב גוש דן ונותן משקל לשני פרמטרים עיקריים, נגישות תחבורתית וסביבת המגורים. ככל שמדובר בשכונות גדולות ועצמאיות, הכוללות את כל השירות לתושב בשכונה עצמה, תעסוקה, מסחר, מוסדות חינוך ותרבות, פארקים וקהילתיות, אז הביקושים יהיו גבוהים יותר. אנחנו רואים זאת היום בשכונות חדשות בלוד וברמלה, שהפכו למעגל ביקוש אטרקטיבי לזוגות צעירים שרוצים לגור במרכז. בדרום אנחנו רואים את זה בשכונות החדשות באופקים. מי שגר בדרום, רואה באופקים אלטרנטיבה לבאר שבע, כביש כחלון החדש מאפשר לגור 12 דקות נסיעה מהמטרופולין הדרומי, המחירים נוחים יותר, ויש גם הטבת מס והזדמנות לגור בשכונות חדשות גדולות ועצמאיות, הכוללות את כל השירותים לאזרח".
יצחק סער, סמנכ"ל השיווק בחברת אורון נדל"ן: "המיקום והקירבה לצירי תנועה מרכזיים ולרכבת הקלה הפכו להיות שיקול קריטי בקרב זוגות צעירים ומשפחות, כשהם בוחנים את רכישת הדירה החדשה שלהם. אנחנו רואים זאת בפרויקטים שלנו באור יהודה, בדרך השלום ובבת ים, שבהם הקרבה לצירי תנועה ולתחנות עתידיות של המטרו והרכבת הקלה משמעותיים במיוחד".
יצחק סערצילום: ליאור נורדמןאתי לנצ'נר, מנהלת השיווק בחברת ינוב: "הרוכשים מחפשים כיום תכנון פונקציונלי, שיתאים לצרכים המשתנים של כל משפחה, וסידור הדירה בהתאם. אי אפשר לא לציין את הביקוש למרפסות גדולות או לחצר כמרחב חיצוני הצמוד ליחידת הדיור, המקנה אפשרות למשחק עם הילדים, להתאווררות ולאירוח".
אדריכל עופר רוסמן, מבעלי סטודיו XS ויועץ למנהל התכנון בסטודיו המחקרי IPLAN: "השיקולים של רוכשי דירות השתנו באופן משמעותי בשנים האחרונות, כאשר המחיר הוא רק אחד מהגורמים המשפיעים על ההחלטה. אם בעבר מודעות הנדל"ן התמקדו בעיקר במספר החדרים, כיום זהו הפרט הפחות חשוב ברכישה. עבור הרוכש החכם, הדגש העיקרי הוא על יעילות הדירה. תכנון פנימי חכם המאפשר ניצול מקסימלי של החלל וגמישות בשימוש. כיום, כשהמחיר לכל מ"ר כה גבוה, רוכשים מחפשים דירות שאין בהן בזבוז מקום על חללים מיותרים, אלא תכנון המותאם לצורכי החיים של המשפחה הישראלית המודרנית".
איכות הבנייה וטכנולוגיה
לצד שיקולי המחיר, המיקום, החינוך והנגישות, נקודה חשובה נוספת, שהחלה אף היא להוות פקטור משמעותי בבחירת יזם או דירה, קשורה לאיכות הבנייה. כיום המודעות לנושא גברה, כפי שמספרת טלי שרון, סמנכל"ית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת: "בשנים האחרונות אנחנו שמים לב שיש חשיבות הולכת וגדלה לנושא איכות הבנייה ולהקפדה של החברה הקבלנית על נושאי הבטיחות.
טלי שרוןצילום: דרור סיתהכלמדובר בשני נושאים הקשורים זה בזה, שכן הקפדה על בטיחות ונהלים מבטיחה גם איכות בנייה טובה יותר. המודעות הגוברת של רוכשים לנושא של ליקויי בנייה ואחריות הקבלן בהחלט עולה בשיחות המכירה ומהווה שיקול. אני מרגישה שהנושא הזה ילך ויתפתח ויצבור תאוצה בשנים הקרובות, ואחד הדברים שהרוכשים יבחנו, למשל, הוא מספר כוכבי הבטיחות שיש לחברה".
4 צפייה בגלריה
"הרוכשים מחפשים גם את פוטנציאל ההשבחה". פרויקט של התחדשות עירונית
(צילום: shutterstock)
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מציין שהטכנולוגיה והאפשרויות להדמיית הדירה החדשה מראש באיכות גבוהה ולפרטי פרטים שינתה את השוק: "הרוכשים היום מנהלים את חייהם דרך הטלפון. מדובר בדור שרגיל לרכוש כמעט הכול באמצעות הסמארטפון, ודורש לראות את המוצר הסופי לפני רכישתו. לרוכשים היום יש דרישות, ובצדק, לחוות ולראות בצורה מדויקת מה הם רוכשים. הטכנולוגיה מאפשרת לנו להראות מה בדיוק מקבל הרוכש, מה שמעניק לו יותר בטחון ברכישה. כבר לא צריך לדמיין איך תיראה הדירה, אלא לראות ולחוש איך ייראו החיים בבניין ובסביבתו, ואנו מנגישים להם את זה, מתוך אמונה שהדבר יגביר את המכירות ויזרז את תהליך קבלת ההחלטה".
אבי אפללו, מייסד משותף ומנכ"ל Simplex 3D, מתייחס אף הוא לטכנולוגיה שמאפשרת לבחון מה ייבנה מסביב: "אנחנו רואים מגמה הולכת וגוברת הן של קונים שרוצים לדעת מה מתוכנן סביב הדירה שהם רוכשים. אם בעבר התעניינו הדיירים בעיקר במפרט הדירה, הרי שהיום לעיתים היזם מוכר את הסביבה יותר מאשר את הדירות עצמן. ככל שהמודעות לפיתוח הסביבתי גוברת, הבנייה נעשית צפופה יותר וכוללת עירוב שימושים, מגורים לצד מסחרי, והן הדיירים והן הרוכשים או המשכירים מכירים בחשיבות הסביבה להחלטת הקנייה. אנחנו שומעים על מיזמים רבים שהצרכנים רוצים לדעת מה הולך להיבנות סביבם - מרכז מסחרי, עוד בניין, שטח שמיועד למבני ציבור או לפארק, או איפה עוברת הרכבת הקלה הקרובה ביותר לנכס. הצרכן הישראלי כבר לא מתפתה לרכוש דירה עם הבטחה לנוף לים, לפני שהוא מוודא אם בעוד שנה או שנתיים לא ייחסם הנוף על ידי בניין נוסף המתוכנן בסביבה".
פרטיות, חשש מרעש וקרבה לבית כנסת
רקפת להב, סמנכ"ל שיווק קבוצת אלמוג, מציפה עוד נושאים שלא תמיד חושבים עליהם בבחירת דירה, ומציינת כי לאחרונה הם הופכים לדומיננטיים יותר: "ראשית צריך להבין, שהכול תלוי כמובן באופיים ובאישיותם של הרוכשים ובסגנון חייהם, אבל יש כמה תופעות חדשות שהפתיעו אותנו.
רקפת להבצילום: רונן ירמיהולמשל בפרויקט שבנינו בשוהם לפני מספר שנים, שהוקם בקו ראשון לפארק, הופתענו לגלות שהיו לא מעט רוכשים שהעדיפו את הדירות שפנו לתוך השכונה דווקא, על פני הדירות עם הנוף הפתוח לפארק, זאת משום שחששו מרעש בלתי צפוי ותנועה ערה מדי של תושבי השכונה. במקביל יש לקוחות עם ילדים קטנים, שמחפשים דירה במרחק הליכה ממוסדות חינוך כדי להימנע מההסעות פעמיים ביום, ולעומתם, לקוחות אחרים שלעולם לא יגורו בקרבה לבית ספר או אשכול גנים בשל הרעש".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן מתייחס לשיקולים נוספים, נקודתיים יותר: "רוכשי דירות מתחשבים במגוון שיקולים כאשר הם מחפשים את הבית החדש שלהם. מעבר למחיר, ישנם שיקולים מכריעים רבים לרכישת דירה. בראש ובראשונה, סוגיית המיקום: לא רק העיר או השכונה, אלא גם הרחוב הספציפי ולעיתים אפילו הבניין או חלק ספציפי ברחוב. דוגמא לכך היא קרבה לבתי כנסת, שיקול קריטי במיוחד לקהל דתי וחרדי. בירושלים למשל ישנו בית כנסת בשם 'שטיבעלך' בשכונת קטמון, ויש רוכשים בפרויקטים סמוכים שהקרבה אליו היוותה שיקול מרכזי ברכישת הדירה. שיקול נוסף בבחירת דירה הוא האופי הקהילתי של האזור. ציבור דתי, למשל, עשוי להעדיף קהילה דתית מסוימת, ואילו צעירים חילוניים עשויים לחפש קהילות של אנשים דומים להם ויש כאלה שדווקא מחפשים סביבה הטרוגנית".
פוטנציאל השבחה ומימון
לצד היתרונות או החסרונות המיידיים בשכונה או הדירה, יש גם מי שמסתכל קדימה ובוחן את הטווח הארוך. שימי מלכה, סמנכ"ל שיווק ומכירות יובלים, מעניק דוגמה: "רוכשי דירות כיום מתמודדים עם מגוון שיקולים משמעותיים בעת קבלת ההחלטה לרכוש נכס. רבים מגיעים מוכנים היטב, לאחר שהבינו את המסגרת התקציבית שלהם ואת השפעת הריבית במשק. זוגות רבים של רוכשים הפנימו, שדריסת רגל ראשונה בשוק הדיור תאפשר להם לנצל בהמשך הזדמנויות, שאותן יוכלו למקסם, ולכן הם בוחנים כל פרט קטן, מעיצוב הדירה ועד ניהול הבניין כולו, האם האזור צפוי לעבור השבחה של התחדשות עירונית ועוד, אלו נתונים שמשחקים משחק תפקיד בקבלת ההחלטה".
אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק ברוטשטיין, מוסיפה: "אחד הגורמים המשפיעים ביותר הוא מיקום עם פוטנציאל עליית מחירים ושיפור בתשתיות ובשירותים לציבור בדגש על גני ילדים ובתי ספר. הזוגות מבינים, שעליהם לקבוע את רמת החיים שלהם, המושפעת ממיקום ומגודל הדירה;
אורטל ליברצילום: רמי שלושהאם מעדיפים שכונה שקטה וקטנה יחסית, או קרבה למרכזי תעסוקה ובילוי; האם הם מוכנים להדק את החגורה, למשל ברמת עיצוב וגימור הבית מעבר למפרט, או שמעדיפים להשקיע יותר בדירה כבר מהיום הראשון. וזוגות צעירים בעיקר מחפשים לגור בשכונה עם משפחות נוספות, במקום שבו ניתן להכות שורשים, עם פארקים, גני שעשועים ופעילויות לילדים ונוער".
מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מעריך כי נכון להיום שיקולי המימון גוברים על כל השאר: "כיום השיקולים של רוכשי הדירות בישראל מושפעים מאוד מהפן המימוני. לעומת התקופה שהייתה לפני ארבע-חמש שנים אחורה, ניתן היום לראות את השיקולים הכלכליים ויכולת ההחזר לטובת משכנתה גוברים על גודל הדירה ועל מיקום הנכס. ניתן להניח שרוב הישראלים שרוכשים דירה יזדקקו למשכנתה. אך אם בעבר נטילת משכנתה הייתה התחייבות רצינית, הרי שליטול אותה בימים אלה של אשראי גבוה בשיעור 5%-4% מחייבת בדיקה מקיפה יותר של הנתונים, לאור אי הוודאות העתידית על נתוני התעסוקה והדיור".
סקר: תעסוקה, חינוך וממ"ד בראש סדר העדיפויות
שלושת הדברים החשובים ביותר לרוכשי דירות בקיץ 2024 הם קרבת הדירה למתחמי תעסוקה, מסגרות חינוך לילדים וממ"ד בדירה. כך עולה מסקר שערכה חברת אלדר שיווק נדל"ן בקרב 500 רוכשי דירות, שהגיעו למשרדי מכירות של פרויקטים חדשים בחודשים יוני-יולי 2024.
מנתוני הסקר עולה, כי החלק הגדול ביותר של הנשאלים (118 איש ואישה) בחרו בקרבה למתחמי תעסוקה כשיקול המשמעותי ביותר בהחלטה על הדירה החדשה שירכשו. במקום השני (105 נשאלים) בחרו במסגרות חינוך כשיקול החשוב ביותר ובמקום השלישי (77 מהנשאלים) - הממ"ד.
באלדר מציינים, כי העובדה שלמעלה מ־15% מהנשאלים ציינו את הממ"ד כשיקול המרכזי, אינה מפתיעה לאור המלחמה, אך בפעמים הקודמות שנערך סקר דומה, התשובה הזו לא הגיע למקום כה גבוה.
למקום הרביעי ברשימת השיקולים הגיעו תנאי התשלום (למעלה מ־14% מהמשיבים), שבדומה לממ"ד, מעולם לא נכחו בראש טבלת השיקולים, אך לאור הצעות המימון האטרקטיביות של יזמי הנדל"ן, הפכו גם הם לפקטור מרכזי בשיקול לרכישת דירה חדשה.
נקודה מעניינת נוספת היא נושא חללי העבודה המשותפים בפרויקט, שבתקופת הקורונה כיכבו בראש הטבלה כשיקול מרכזי, לאור מעבר לעבודה מהבית, והיום הצורך בחללים אלה מוזכרים על ידי המתעניינים במקום ה־8 בטבלה, עם פחות מ־2%.
יש להתאים התקציב למיקום
"האזור שבו קונים את הדירה, מכתיב לא רק את עלותה, אלא גם עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון, כמו יוקר המחיה (למשל ארנונה, ועד בית, מחירים בסופר), הוצאות על דלק או תחבורה ציבורית כדי להגיע למקום העבודה, עלויות של גנים באזור במידה שיש ילדים קטנים, ועוד", כך מסביר משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בלאומי משכנתאות. "כמובן, יש לקחת בחשבון, שבאזורים עם ביקוש גבוה, כגון מרכזי ערים, מחירי הדיור גבוהים יותר והתקציב הנתון יספיק לרכישת דירה קטנה יותר, אשר אינה תואמת את הצרכים המשפחתיים.
משה פלדמרצילום: דוברות בנק לאומיבמקרה זה כדאי לבחון רכישת דירה גדולה יותר באזורים או בערים עם ביקוש יותר נמוך. זה יאפשר לרכוש דירה יותר זולה וליטול משכנתה יותר נמוכה מהבנק, מה שיקל על ההחזר החודשי. לצורך כך מומלץ לקבל אישור עקרוני למשכנתה עוד בטרם חתימת הדירה. החלטה משמעותית נוספת היא האם ללכת על דירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה. לרוב דירה חדשה אינה מוכנה מיידית, ויש להמתין מספר שנים עד שתושלם בנייתה ויהיה ניתן להיכנס אליה. לעומת זאת ברכישת דירה מיד שנייה אפשר לקבל מפתח לדירה בתוך חודשים ספורים. צריך לקחת בחשבון שעד הכניסה לדירה חדשה תצטרכו לשלם גם משכנתה וגם שכירות, או לחלופין למצוא פתרון דיור אחר כמו מגורים אצל ההורים. מצב שבו משלמים במקביל גם שכירות וגם משכנתה הוא לא אופטימלי, ולא רבים יכולים לעמוד בו. במקרה זה ניתן למשל לקחת הלוואת משכנתה, שמתחילים להחזיר אותה רק כשנכנסים לדירה החדשה, או לחילופין ליהנות מתנאי מבצע של הקבלנים באותם מקרים שבהם הם מסבסדים את המשכנתה עד הכניסה לדירה".
הבחירה על־פי המשקיעים ותושבי החוץ
חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה, מציינת כי שיקולי הרכישה במקרים של משקיעים ותושבי חוץ כוללים היום הרבה מעבר למחיר הנכס בלבד
"משקיעים יחפשו דירות שיכולות להציע תשואה טובה על ההשקעה, אם באמצעות שכירות או דרך העלייה בערך הנכס. הם יתמקדו במגמות עתידיות ובפוטנציאל להעלאת ערך של האזור, נגישות תחבורתית טובה וקרבה למרכזים כלכליים, כגון אוניברסיטאות, ערים עם ריבוי חברות הייטק ועוד, כאשר הדגש הוא על אזורים עם ביקוש גבוה לשכירות", כך לאניאדו. "בתקופות של ריביות גבוהות וחוסר ודאות כלכלית השיקולים של המשקיעים בנדל"ן מתמקדים בגורמים שיכולים למזער סיכונים ולהבטיח תשואה טובה לאורך זמן. תנאי המימון שבאמצעותם ניתן לממן את רכישת הדירה, משמעותיים מאוד.
הלוואות יזם וספיגת הריביות והמדדים על ידי היזם כתוצאה מכך ישפיעו באופן משמעותי על החלטות משקיעים ברכישה, זאת מכיוון שהם הופכים את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה לאטרקטיבית יותר עבורם".
חגית לניאדוצילום: יח"צקהל ייחודי נוסף הוא רוכשי הדירות מעבר לים. "תושבי חוץ המחפשים דירה בישראל עשויים להתעניין באזורים עם קהילת תושבי חוץ גדולה או קרובה למוקדי תיירות ותרבות. הם יתמקדו באופי הקהילה, איכות החיים והשירותים המוצעים סביב הנכס. דירות עם נוף, מרפסות גדולות וגישה קרובה לים או לאזורים תיירותיים יהיו בעדיפות גבוהה. רבים מתושבי החוץ מחפשים דירה בישראל כעוגן ביטחוני ורגשי, ולא רק כהשקעה פיננסית; מקום שבו יוכלו להרגיש בבית בתקופות של משבר גלובלי או כאשר המצב במקום מגוריהם הנוכחי אינו יציב ומתחילים להופיע סימני אנטישמיות. אחד הסיפורים המרגשים יותר שנתקלתי בהם, נוגע למשפחה יהודית קנדית שרכשה מיזם שאותו אני מלווה, שלוש דירות בהרצליה, והקדישה אותן לשימוש חיילים שפונו מבתיהם בתקופת המלחמה. המשפחה מספקת לחיילים מקום להתארח בחופשות ולהרגיש קצת ביתיות בזמן שהם רחוקים מביתם הקבוע, ומעניקה להם תמיכה וחום מרגשים במיוחד".
