אם הייתם מספרים לפני שנה לבני זוג צעירים, שאך זה קנו את הדירה הראשונה בחייהם, שבעוד שנה הם ייאלצו לשלם עוד 900 שקל בחודש על המשכנתה שנטלו מהבנק – ייתכן מאוד שהם היו נרתעים ונמנעים מקניית הדירה. בימים אלו, עשרה חודשים לאחר העלאת הריבית הראשונה באפריל 2021, רבים מנוטלי המשכנתאות ובעיקר הצעירים שבהם שרכשו דירה ראשונה – מודאגים. בשל האינפלציה הגבוהה והתייקרות הדירות הזניק בנק ישראל כבר שבע פעמים רצופות את הריבית במשק. הריבית הבסיסית קפצה משיעור השפל בכל הזמנים, שהיה עדיין בתוקף באפריל 2021 - 0.1% בלבד לשנה - לשיעור גבוה של 3.75% בינואר 2023 ועל־פי כל החזאים, הריבית גם תמשיך לעלות. אפילו המשנה לנגיד בנק ישראל אנדרו אביר כבר התבטא, כי "אין להוציא מכלל אפשרות שריבית בנק ישראל תהיה אף גבוהה בקרוב מ־4%". המצב הזה כבר מתחיל להיות מסוכן לכולם. ראשית לנוטלי ההלוואות, שעלולים לא לעמוד בהן, שנית לקבלנים, שעלולים לא לקבל במהרה את הכסף שהקונים התחייבו לשלם, ושלישית לבנקים, שעלולים להיתקע עם נוטלי הלוואות שלא יוכלו לעמוד בהחזרים. הרביעית היא הממשלה החדשה, שתצטרך למצוא פתרונות סבירים למצב שנוצר.
בכתבה זו אתמקד בבנקים שבימים אלו מנסים לסייע ככל האפשר לנוטלי המשכנתאות מהסיבה הפשוטה, כי זהו גם האינטרס שלהם, שהלווים יוכלו לעמוד בהחזרים. דבר אחד נאמר כבר כעת – הבנקים לא יפסידו הרבה מהצעדים שכבר הודיעו עליהם, אלא רק ייטיבו מעט עם לקוחותיהם וידאגו לעצמם, שלא ייתקעו עם לווים חסרי ממון להחזרת הלוואות הדיור הגבוהות שקיבלו. כשירות לקורא, ביקשנו לבדוק מה בעצם מציעים כיום הבנקים העיקריים המעניקים הלוואות דיור, ולהלן התוצאות.
"ספיגה חלקית של הריבית"
אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים, אמרה לנו, כי "בעקבות העלאת הריבית של בנק ישראל בחודשים האחרונים וכדי לאפשר ללקוחותינו להתמודד עם העלייה בהחזרי המשכנתה, בתחילת ינואר הודענו על כך שנספוג את עליית הריבית שהייתה ב־2 בינואר ונסייע ללקוחות העלולים להתקשות בתשלומי המשכנתה שלהם". בבנק הפועלים החליטו כי גובה ההחזר החודשי של נוטלי ההלוואות במסלול הפריים לא יושפע מעליית הריבית של מחצית האחוז, וכי ריבית הפריים תישאר עבורם בשיעור של 4.75% בשלב זה. "הכרזנו על המהלך יום לפני החלטת הריבית, מתוך כוונה שהוא יתבצע במידה שתעלה הריבית וללא קשר לגובה עליית הריבית שעליה בנק ישראל היה צפוי להכריז", כך רנדלשטיין. המהלך תקף למשך שנה למעל עשרת אלפים לקוחות בעלי משכנתה קיימת בבנק, הכוללת מסלול פריים - ומתייחס אליו בלבד - העונים על כל הקריטריונים הבאים: ללקוחות נכס אחד המשועבד לבנק בגין המשכנתה; שיעור המימון הינו מעל 60%; ההחזר החודשי נמוך מ־5,000 שקל; ההחזר החודשי הכולל התייקר מאז החלו עליות הריבית בסכום של למעלה מ־400 שקל בחודש; ההלוואה משולמת ללא פיגורים. רנדלשטיין מוסיפה: "מטבע הדברים - גובה החיסכון עבור כל לקוח העונה על הקריטריונים יהיה שונה, אולם על־פי ההערכות, מדובר בחיסכון של בין מאות לאלפי שקלים לשנה למשק בית. המהלך מצטרף לפתרונות נוספים שאנו מעניקים ללקוחותינו, כדוגמת היוזמה שעליה הכרזנו בחודש נובמבר האחרון - ובמסגרתה הוא מאפשר ללקוחות המעוניינים בכך להאריך את תקופת מסלול הפריים בהלוואה לדיור שלהם, תוך שמירה על יתר תנאי מסלול ההלוואה המקוריים".
"הקפאה זמנית"
גם בנק לאומי יצא בחודשים האחרונים עם מגוון הצעות ללקוחותיו הפרטיים בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט, וזאת כדי להקל עליהם, ככל שניתן, לאור העלאות הריבית האחרונות. בלאומי מדגישים, כי בכל פנייה יועצי הבנק בוחנים את מצבו של הלקוח ולאחר מכן מתאימים עבורו את המוצר הנכון ביותר עבורו. בבנק מפרטים על חלק מההצעות הרלוונטיות בימים אלו, המוצעות באופן יזום ללקוחות באמצעות הודעות טקסט, התראות באפליקציה ושיחות טלפון יזומות. כך, יוזמה אחת היא "פסק זמן מהמשכנתה", הכוללת הקפאה מלאה של תשלומי המשכנתה לפרק זמן מסוים ודחיית התשלומים למועד מאוחר יותר. זאת כדי: "לאפשר למשק הבית להתארגן מחדש מבחינת יכולת ההחזר. לכל לקוח מתאימים סל חודשי בהתאם לתמהיל המשכנתה שנלקחה עם אפשרות מיחזור של המשכנתה, תוך בניית תמהיל חדש עם מסלולים חדשים ועם פריסה נוחה יותר או הקפאה חלקית של אחד ממסלולי המשכנתה כדי לצמצם את גובה ההחזר החודשי". תוכנית נוספת היא "משכנתה בזום", שבמסגרתה הבנק מאפשר תהליך של נטילת משכנתה בדיגיטל, כולל קבלת אישור עקרוני, קיום פגישת ייעוץ בזום עם בנקאי משכנתאות לצורך בניית תמהיל המשכנתה, ואף חתימה מרחוק על מסמכי ההלוואה הסופיים. עוד מציעים בלאומי: "עבור לקוחות בעלי מספר הלוואות, אשר ההחזרים החודשיים שלהם גדלו בחודשים האחרונים בעקבות עליות הריבית, מוצע באופן יזום לאחד את ההלוואות בפריסה לתקופה ארוכה יותר – וכך להקטין את ההחזר החודשי".
"פריסה שונה ללא עמלה"
עוד בנק ברשימה הוא דיסקונט. הבדיקה מעלה כי הבנק מציע שורה של צעדים אפשריים. בין היתר מדובר באפשרות לפריסת תקופת הלוואת המשכנתה, ברכיב הפריים בהלוואה הקיימת, לתקופה נוספת וזאת מבלי לפגוע בתנאי הריבית בהלוואה המקורית וללא עמלה. אפשרות נוספת מתייחסת להקפאת תשלומי המשכנתה עד שישה חודשים. במקביל קיימת האפשרות גם למיחזור ההלוואה. עוד צעד שאמור להקל על נוטלי המשכנתאות הוא שירות Smart Loan המאפשר דילוג על שלושה תשלומים, כפי שמסבירים בבנק: "הלקוחות יכולים לבחור שלא להחזיר את ההלוואה כעת ולדחותה למועד נוח יותר לתשלום. השירות מאפשר לנוטלי ההלוואה לדלג על ההחזר החודשי למשך שלושה חודשים במצטבר, מבלי לפגוע בתנאי הריבית וללא עמלה נוספת. הדילוג נעשה בלחיצת כפתור בשירותים הדיגיטליים של הבנק באופן קל, זמין ומהיר". עוד מזכירים בדיסקונט, כי הם היו הראשונים במערכת הבנקאית שיצאו במהלך להעלאת הריבית על הפיקדונות לשנה ומעלה.
אבי לוי, ראש החטיבה הבנקאית בבנק דיסקונט, אמר ל"ידיעות הנדל"ן": "יצאנו בשורת הקלות להתמודדות של לקוחותינו עם מהלכי עליות הריבית, במטרה להקל ולסייע להם להתמודד טוב יותר עם נטל ההוצאות החודשיות. בתוך כך נמשיך להיות קשובים לצורכי לקוחותינו ולמצוא עבור כל לקוח באופן פרטני את הפתרון שיסייע לו ויהיה הכי נכון עבורו".
"הקפאה, הקטנה או מיחזור"
שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות של מזרחי טפחות, אמרה לנו, כי "בנק מזרחי טפחות החליט לסייע ללקוחותיו, המתקשים בתשלומי המשכנתה בעקבות עליית הריבית במשק, ומעמיד בפניהם מגוון של פתרונות מותאמים אישית". במסגרת סל הפתרונות שהבנק מאפשר, ניתן למנות את המרכזיים שבהם: הקפאה או הקטנה של ההחזר החודשי, באמצעות אישור של דחיית תשלומים מלאה (קרן וריבית) או חלקית (ריבית בלבד) לתקופות של מספר חודשים, בהתאם לבקשת הלקוח ואישור פרטני של הבנק. במקביל ישנה אפשרות למיחזור של ההלוואה במטרה לבצע ארגון מחודש שלה בהתאם לצרכים הנוכחיים, זאת באמצעות פריסה לתקופה ארוכה יותר או התאמת המסלולים בהלוואה. בן יהודה ביקשה להדגיש, כי "כי הניסיון שהצטבר בבנק ממשברים קודמים, האחרון שבהם תקופת הקורונה, מלמד, כי פתרונות אלו מסייעים מאוד ללקוחות מתקשים, ומאפשרים להם לצלוח בשלום את התקופה המאתגרת ולאחריה לחזור למסלול של תשלומים סדירים. גם בתקופה זו הבנק מעמיד לרשות לקוחות את הכלים הטכנולוגיים והבנקאים האנושיים, כדי לצלוח את התקופה, כל לקוח בהתאם לצרכיו האישיים".
הכוונה נכונה ודילוג בין מסלולים
בהמשך למסלולים השונים וההקלות, על הלווים לבחון מה טוב להם. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס מסביר: "בהקשר של החזרי המשכנתה והעלייה המעיקה שלהם בחודשים האחרונים, חשוב לזכור שהבנקים יכולים לסייע לא מעט, תוך מתן הכוונה והתאמה של המסלול הנכון לכל זוג. טוב יעשו הבנקים אם יאפשרו ביתר קלות וללא קנסות ועמלות מיותרות 'לדלג' בין מסלולים או לרווח את תקופת ההחזר, אפילו עד כדי פריסה מחדש של יתרת המשכנתה, וגם זאת ללא עמלות מיותרות". עוד מציע דנוס: "ניתן ליצור תחנות יציאה תכופות יותר, שיאפשרו התאמה למצב ככל שישתנה בעתיד, או להקפיא את תשלומי המשכנתה לתקופה מוגבלת או להקפיא את סכום ההחזר החודשי לתקופה מסוימת. בסופו של דבר הבנקים מצויים כעת בנקודת מבחן, יחד עם כל הציבור הישראלי. אם יראו בלקוחותיהם שותפים ויערכו עבורם את ההתאמות הנדרשות למצב, מבלי לנצל אותו, אין ספק שירוויחו אותם כלקוחות לעוד שנים רבות. שם המשחק אמור להיות בכל מקרה הקלה בטווח הקצר מתוך כוונה שהלווים ילמדו להכיל אותו ולכלכל את צעדיהם".
משכנתה בבנק או במוסד חוץ־בנקאי?
בתקופה האחרונה החברות החוץ־בנקאיות פונות באופן יזום ליועצי המשכנתאות בישראל, בדומה לסוכני הביטוח שמוכרים את הביטוחים של חברות הביטוח במטרה להגדיל את נפח הפעילות עם הממשקים שיש ליועצי משכנתאות מול הלקוחות שלוקחים משכנתה. הטבות שמגיעות לחופשה בחו"ל וחופשה בארץ ותגמולים באלפי שקלים ליועצי משכנתאות רק מחזקות את הקשר עם היועצים ופותחות אפשרויות חדשות למימון בחברות הביטוח והחברות החוץ־בנקאיות. שוק הנדל"ן כבר מזמן תופס תאוצה, ועוד חברות ביטוח וגופים חוץ־בנקאיים עושים כל שביכולתם כדי להיכנס ולמכור משכנתאות והלוואות לציבור ולקחת נתח מהבנקים, שמוכרים כמויות של מיליארדי שקלים כל חודש, ונראה כי התחום כבר ממריא, והחברות כבר נוגסות נתח של כ־10% מכלל המשכנתאות בישראל.
כאשר אומרים למי שנוטל משכנתה להעדיף דווקא משכנתה חוץ־בנקאית, לרוב זה נשמע כמו תהליך של שוק אפור עם ריביות מאוד גבוהות ושמחר יפנו את המשפחה מהבית. אך לדברי מנכ"ל "וידר משכנתאות", מאיר וידר, "המציאות מראה לנו תמונה שונה לגמרי עם אלטרנטיבות שיכולות להיות הרבה יותר טובות מהבנקים למשכנתאות".
אז אילו אפשרויות יש כיום?
"יש המון חברות חוץ־בנקאיות שמאפשרות משכנתה, כמו טריא, הראל, מימון ישיר, מנורה ועוד. החברות האלו לא כפופות לבנק ישראל ומאפשרות לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מאשר אלה שמאשרים בבנקים השונים. אם בבנקים ניתן לקבל כיום עד 75% למי שרוכש את דירתו הראשונה או 50% למי שיש לו נכס בבעלותו, בחברות המימון השונות ניתן לקבל גם עד 90% משווי הנכס וניתן גם לפרוס בפריסה ארוכה יותר את החוב - עד 40 שנה במקום 30 שנה שהבנקים מאפשרים".
האם כדאי לקחת משכנתה חוץ־בנקאית?
"אם עדיין לא מכרתם את הבית הקיים שלכם, ואתם צריכים הלוואת בלון על חשבון הבית הקיים במימון גבוה, האפשרות למשכן את הנכס ולקחת משכנתה חוץ־בנקאית במימון של 90%-70% מהשווי היא אלטרנטיבה אפשרית, במיוחד למי שעדיין לא מכר את הנכס הקיים שלו. הריביות נעות כיום על 8.5%-4% והן יקרות יותר מהבנקים, אולם ניתנות לפירעון מוקדם, ברובן ללא קנסות ועמלות פירעון".
וידר מוסיף, כי בחברות החוץ־בנקאיות ניתן גם לקחת הלוואות עם תשלום ריבית בלבד על מנת להקל על תזרים המזומנים. "זה מיועד למי שחייב אשראי מיידי וחייב פריסת הלוואות מחדש. חשוב לזכור שמדובר בריביות גבוהות יותר ממה שהבנקים מציעים ולרוב תשלומי הריביות יהיו הרבה יותר גבוהים ממה שהבנקים יכולים להציע. כיום צריך לבחון לעומק את המספרים, לחשב כמה צעדים קדימה וחייבים לקחת בחשבון בתזרים מזומנים את עליות הריביות הצפויות ואת המדדים שיכולים לנפח את הקרן".
גד ליאור
