במטרה לקדם את שוק הדיור להשכרה: ועדת הכספים של הכנסת, בראשות ח"כ משה גפני, אישרה אמש (שלישי) לקריאה שנייה ושלישית שינויי חקיקה שיקלו על פעילותן הכלכלית של קרנות ריט, שיוזמות ומקימות פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. זאת במסגרת הדיונים על פרק המיסוי בשוק הדיור במסגרת חוק ההסדרים ותקציב המדינה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
כשליש מהתושבים בישראל מתגוררים בדירות שכורות, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בישראל פועלות כיום חמש קרנות ריט (ריט 1, סלע נדל"ן, מניבים ריט, אזורים ליוינג, ומגוריט), כאשר שתי הקרנות האחרונות פועלות בשוק הנדל"ן להשכרה, ומשכירות כ-1,500 דירות, לצד כ-2,500 יחידות דיור נוספות שנמצאות בהליכים שונים. כמו חברת דירה להשכיר, מספקות הקרנות מגורים להשכרה לטווח ארוך לצד חברת ניהול שאחראית על אחזקת הפרויקט.
1 צפייה בגלריה
פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח של חברת אזורים living. "לא רואה פה בשורה שמשנה את השוק"
כחלק מתיקוני החקיקה, נקבעו מספר שינויים, בראשם קיצור התקופה שבסיומה יתאפשר לקרנות הריט למכור למשכיר אחר את יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך, מבלי לפגוע בהטבות המס הנלוות לה, מתקופה של 15 שנים ל-10 שנים בלבד. המשמעות היא שפרויקט השכירות ימשיך להציע דירות להשכרה לציבור הרחב, תוך כדאיות כלכלית גבוהה יותר לקרן הריט להיכנס לפרויקט מלכתחילה. שינוי נוסף נוגע להארכת פרק הזמן הניתן לקרן הריט להשלמת בנייה של 20 יחידות דיור ממועד רכישת הקרקע לתקופה של 7 שנים במקום 5 שנים, זאת אם הוכח שלא ניתן היה להוציא היתר בנייה תוך 30 חודשים (במקום 36 חודשים).
תיקון נוסף מתייחס להקטנת מספר יחידות הדיור המינימלי שהקרן נדרשת לרכוש או לבנות באזורי הפריפריה – מ-20 יחידות דיור ל-15 יחידות דיור בלבד. בנוסף, קובעת ההצעה פטור מתשלום מע"מ על הכנסות הקרן ממכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, זאת אם אלו הושכרו במשך 5 שנים לפחות. בנוסף סוכם על הקלה ברישום מניות למסחר בבורסה של קרנות ריט, כך שתוארך התקופה לרישומה בבורסה ל-48 חודשים במקום 36 חודשים, בתנאים מסוימים, במסגרת פקודת מס הכנסה.
בענף לא התרשמו מהתיקונים החדשים. ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים living, אמר ל-ynet: "השינויים האלה כבר נדונו איתנו בשנים האחרונות, והם אמורים היו לתת מענה לבעיות שעלו על ציר הזמן תוך התהוות קרנות הריט. בסופו של דבר אני לא רואה פה איזה בשורה שמשנה את השוק ועוזרת להרחיב את שכירות הארוכת טווח בישראל. האתגר הכי גדול של שוק הדיור להשכרה היום הוא הסיטואציה המאקרו כלכלית. יש פה אינפלציה גבוהה שמשפיעה על גובה דמי השכירות, ומנגד, יש ריבית מאד גבוהה שנועדה להילחם באותה אינפלציה. המצב הזה יוצר עבורנו אתגר מאד משמעותי".
לכן, הוסיף ענבים כי "בעיני, היה צריך לתת מענה לסיטואציה הזאת באמצעות כלים פיננסיים שהרגולטור יכול לייצר על מנת למתן את השפעות הריבית, ובמקביל לעודד משקיעים ומממנים להרחיב את פעילות שכירות ארוכת הטווח בישראל שנמצאת רק בתחילת הדרך. פתרונות כאלה שעלו בחודשים האחרונים לדיון היו יכולים להיות בין היתר מתן אפשרות למימוש נכסים בטווח זמן יותר קצר, גידור ריבית, דחיית תשלום המע"מ ועוד".
תמיר כהן, מנכ"ל חברת שיכון ובינוי, התייחס גם הוא לשינויי החקיקה. "שיכון ובינוי ממוצבת כשחקן מוביל בתחום הדיור להשכרה, כולל מעונות סטודנטים שהיא מפעילה בכל הארץ, אך טבעי הדבר שחלק מהנכסים הללו יפתחו להשקעה ישירה של הציבור באמצעות קרן ריט. כחלק ממערך השיקולים, החברה רשמה את נכסי הדיור להשכרה שהיא יוזמת ומקדמת בשדה דב בתל אביב כחברת ריט פרטית בשלב זה. עם זאת, עצם העובדה שעד היום נרשמו למסחר רק שני ריטים למגורים אומרת דרשני".
לדבריו, "לעומת החוק בארה"ב, וגם לעומת חוק עידוד השקעות הון בישראל, חוק הריטים עדיין סובל ממגבלות שאינן מאפשרות להביא לידי ביטוי את היתרונות של מכשיר פננסי כזה לציבור (בעיקר הריט מחויבת לחלק 90% מרווחיה כל שנה למשקיעים). בעת משבר ריבית, כפי שאנחנו חווים כיום, היה מצופה מהאוצר ומרשות המיסים לאפשר כלים יותר אגרסיביים, גם אם בהוראות שעה, וזאת מכיוון שאי אפשר להתגאות בכך ששווקו קרקעות לאלפי יחידות לדיור להשכרה אם הן לא יגיעו לשוק מפני שיש חסמים פיננסיים מהותיים המונעים מהיזמים להוציאן לפועל".
גלבוע הוסיף כי "הכסף המוסדי, שאמור להיות המשקיע הגדול בתחום, מדיר את רגליו ולא במקרה. על רקע הריביות כיום, יש למוסדיים אלטרנטיבות טובות יותר בחו"ל - וזה חבל. יש אוזן קשבת אצל הרגולטור, והשינויים שהוכנסו לחוק מבורכים, אך אין בהם כדי להביא בשורה כזו שתפיח רוח חיים בכניסה של ריטים נוספים לתחום. ניכר כי לא נעשתה עדיין עבודה יסודית, ובטח לא נלקחה בחשבון תמונת המצב הכלכלית העדכנית בשווקים. זה חבל וצריך להשתנות".
השינוי שייקר עוד יותר את דירות היוקרה
בתוך כך, הוועדה אישרה אתמול הצעת חוק נוספת במסגרת פרק המיסוי בשוק הדיור, המבקשת לקבוע באופן מפורש בלשון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כי "דירת מעטפת" (דירה הנמכרת מקבלן בלי שנעשה בה שיפוץ הפנים) תהיה חייבת במס רכישה כמו דירת מגורים. כמו כן, קובעת ההצעה כי גם אם במועד הרכישה טרם נבנתה דירת המעטפת, אך במסגרת הסכם הרכישה התחייב המוכר לספק לרוכש דירה כזו, הזכות לקבלת דירת מעטפת תיחשב לדירת מגורים לעניין מיסוי מקרקעין.
במסגרת השינוי יוטלו שיעור מס גבוהים יותר למי שרוכש דירת מעטפת כדירה שנייה, בדומה למי שרוכש דירת מגורים שנייה להשקעה. מנגד, יהיו זכאים רוכשי דירת מעטפת כדירה ראשונה להטבה הקבועה בחוק בדמות שיעור מס רכישה נמוך יותר, בדומה למי שרוכשים דירת מגורים כדירה ראשונה.
בדברי ההסבר להצעת החוק צוין כי "אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת יהנו מיתרון המיסוי ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים"
בדברי ההסבר להצעה צוין: "בעת מכירת זכות במקרקעין, הרוכש חייב במס רכישה, כאשר שיעורי המס החלים ברכישת דירת מגורים שונים משיעורי המס המשולמים ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים. כיום יש מקרים שבהם דירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות בידי הקבלן בלא שנעשה בהן שיפוץ הפנים. דירות אלה נקראות בעגה המקצועית 'דירות מעטפת'. בשל נוסח הסעיף כיום, יש מחלוקת בשאלה אם דירות מעטפת מהוות דירות מגורים לצורכי מיסוי מקרקעין, ובמקרים של רכישת דירת מעטפת לשם השקעה - אם רוכש הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים, המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה".
עוד מובא בדברי ההסבר כי ההבדלים בין דירות מעטפת לדירות שהושלמה בנייתן "מינוריים, ואינם רלוונטיים לתכלית הסעיף. על כן, מבחינה עניינית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת יהנו מיתרון המיסוי ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים" וכי באותו האופן, "אין הצדקה לכך שאלה שרוכשים דירת מעטפת שהיא דירתם הראשונה, לא ייהנו משיעורי מס הרכישה הנמוכים יותר, המוטלים על מי שרוכש דירה ראשונה".
באוצר ציינו במהלך הדיונים כי מדובר בעשרות מקרים בשנה של מכירת דירות יוקרה כדירות מעטפת, וכי צפי ההכנסות כתוצאה מהשינוי הוא כ-40 מיליון שקל בשנה. לבקשת הוועדה, החוק יכנס לתוקף בינואר 2024. כמו כן, רשות המיסים הגדירה בדיון כי דירת מעטפת היא דירה בתוך בניין, שהקבלן סיים את כל העבודות בה, כולל העבודות בשטחים המשותפים, הקמת מעלית וכדומה.
