אלפי דירות חדשות בצל המלחמה: ועדות התכנון המחוזיות אישרו בשבועיים האחרונים מספר תוכניות בנייה והתחדשות עירונית במרכז הארץ ובצפונה. היום (ד') החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב להפקיד להתנגדויות הציבור שתי תוכניות בבת ים, הכוללות 1,025 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור.
תוכנית אחת, שקודמה על ידי חברת תדהר, ממוקמת בלב המרכז המתחדש של העיר, בסמוך לקניון בת ים ולמתחמים המצויים בבנייה ברחובות כצנלסון ויוספטל ובקרבת תחנת "יוספטל" של הקו האדום ותחנת המטרו העתידית. מדובר בשטח כולל של 13 דונם בצד המזרחי של רחוב כצנלסון, בסמוך לבית הספר יד מרדכי, סמטת נילי ובקרבת מתחם הדיור המוגן שעל פינת הרחובות יוספטל-כצנלסון.
התוכנית, שנערכה על ידי משרד פיבקו אדריכלים, כוללת הריסה של 5 מבני רכבת בני 4 קומות עם 208 דירות ישנות לטובת הקמה של 690 יחידות דיור חדשות ב-4 מגדלי מגורים בני 10-46 קומות. שני המבנים שיוקמו על רחוב כצנלסון יכללו 10-27 קומות וישלבו מגורים, תעסוקה וקומת מסחר. מאחוריהם יוקמו 2 מגדלים בני 46 קומות שישלבו מגורים ומבני ציבור.
138 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר ועוד 138 יחידות דיור בשטח של עד 80 מ"ר. בין המבנים תוקם כיכר עירונית פנימית בשטח של 2.5 דונם, שתתחבר לרחוב כצנלסון ותלווה בחזית מסחרית המשכית לזו הקיימת ברחוב. בנוסף, יוקצה שטח של כ-2 דונם והיקף זכויות של 9,500 מ"ר לטובת מבני ציבור, בצמוד לבית ספר קיים, כך שניתן יהיה להרחיב אותו ואפשר שימושים ציבוריים נוספים של קהילה ותרבות.
התוכנית השנייה, הממוקמת בלב רובע העסקים של העיר על שטח של כ-9 דונם במתחם הרחובות ישראל וישינגרד המסגר, אהוד קינמון ומנחם יקואל, כוללת מגדל מגורים בן 38 קומות עם 335 דירות, שישלב קומת מסחר. 105 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות (בשטח כולל של עד 65 מ"ר), ו-125 יחידות דיור יוקצו לטובת דיור בהישג יד (דיור מוגן או מעונות סטודנטים). בנוסף, יוקם מגדל תעסוקה בן 47 קומות שישלב בקומות התחתונות שימושי תעסוקה וקומת קרקע מסחרית.
התוכנית, שקודמה על ידי חברת אפרת השקעות, מקצה שטח של כ-2 דונם עבור מבני ציבור (חינוך, קהילה, ספורט, בריאות, דת ורווחה) וכן נקבע הקמת רחוב חדש במערב התוכנית, שיהווה חלק משדרה מרכזית חדשה המקשרת בין שטחי ציבור בצפון ובדרום רובע העסקים. בסך הכול כוללת התוכנית כ-50 אלף מ"ר עבור שטחי תעסוקה וכ-10,000 מ"ר עבור מבני ציבור.
בהיבט התחבורתי, התוכנית ממוקמת במרחק של כ-350 מטרים משתי תחנות של הקו האדום של הרכבת הקלה וכ-650 מטרים מתחנת המטרו העתידית "הקוממיות". היא מתבססת על מסמך מדיניות שאישרה הוועדה המחוזית לרובע העסקים בבת ים, ומצטרפת לתוכניות דומות שאושרו בתחום הרובע.
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר, מסר כי "מדובר בתוכניות משמעותיות להמשך חידוש העיר בת ים, בסביבת תחבורה ציבורית קיימת ועתידית ובדגש על עירוב שימושים ותמהיל רחב של יחידות דיור ושטחי תעסוקה ומסחר".
חיפה: יותר קומות במגדלים, אך בלי בנייה מעל גן ציבורי
בתוך כך, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה החליטה אתמול להפקיד להתנגדויות הציבור תוכנית התחדשות עירונית במתחם פייזר שבשכונת נווה שאנן בעיר, שחלה על שטח כולל של 10 דונם בסמוך למפגש הרחובות חניתה והגליל, במתחם הרחובות אבא הלל סילבר, נינסבאום וגן ציבורי אזואלי. במסגרת התוכנית, שקודמה על ידי חברת נקסט אורבן, ייהרסו 4 מבני רכבת בני 4 קומות עם 104 דירות ישנות, לטובת 3 מגדלים בני 34 קומות ובניין נוסף בן 8 קומות עם 480 דירות חדשות, שטחי מסחר ומבני ציבור. במרכז המתחם מתוכננת כיכר עירונית שתשלב אמפי פתוח לכיוון הגן.
הוועדה ציינה כי הגובה שנקבע בתוכנית המתאר הכוללנית למתחמים של פינוי בינוי בכל רחבי חיפה, של 22 קומות, מחייב בחינה מחודשת לשם יצירת פרויקטים איכותיים וכלכליים. המתחם גובל היום בבנייה של רבי קומות משני צידיו, וכן בשטח ציבורי פתוח גדול. המגדלים החדשים המוצעים בתוכנית, שנערכה על ידי משרד שורץ בסנוסוף אדריכלים, מהווים "מדרגת גובה" נוספת המשתלבת בסביבתה.
בוועדה הסבירו כי התוכנית המקורית כללה מבנה בן 8 קומות ו-3 מגדלים בני 29 קומות, כאשר שניים מהם "רוכנים" מעל שטח ציבורי פתוח, הגינה הציבורית הסמוכה, תוך כריתת מספר רב של עצים. כדי לשמר את שטח הגן הציבורי והעצים בשלמותם, נערכו ישיבות עבודה עם צוותי התכנון, בהן גובש תכנון חלופי שהוצג במהלך הדיון. בהתאם לתכנון המעודכן, תבוטל הבנייה שהוצעה מעל שטח הגן, תוך שימור השביל והעצים שעוברים לאורכו, ובמקומה יתווספו מעל המגדלים 5 קומות.
הוועדה סברה כי אין השפעה משמעותית להוספת 5 קומות מעל המגדלים המוצעים, לעומת היתרון המשמעותי של ביטול הבנייה מעל הגן הציבורי ושמירת העצים. כמו כן, הוחלט להפחית את מספר החניות בפרויקט, בהתאם למדיניות באזורים עירוניים לעידוד השימוש בתחבורה ציבורית וקידום המטרונית באזור.
סגנית מתכנן מחוז חיפה במינהל התכנון, עפרה הראל: "מדובר בתוכנית המביאה בשורה חשובה לפחות ל-104 משפחות במיוחד בתקופה זו. התוכנית המציעה התחדשות עירונית של 4 מבני רכבת ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, ללא מרחבים מוגנים ולא מונגשים, במקומם מציעה להקים בניה חדשה הכוללים שיפורים משמעותיים למרחב הציבורי תוך ניצול יעיל של השטח, לצד שמירה על עצים קיימים. תוכנית זו תוביל לתוכניות דומות באזור אשר יתנו מענה חיוני והכרחי הן בהיבט הבטיחותי והן בהיבט העירוני. תכניות אלו ישפיעו באופן ניכר על תושבי חיפה בכלל ושכונת נווה שאנן בפרט".
ר"ג: 2,250 דירות ליד תל השומר ומגדל תעסוקה בבורסה
בתחילת השבוע החליטה הוועדה המחוזית תל אביב לתת תוקף לתוכנית "שיכון הרופאים - תל השומר", הכוללת 2,260 יחידות דיור בבניינים בני עד 10 קומות ומגדלים בני עד 24 קומות, מתוכן 600 דירות שיוקצו לטובת סגל בית החולים וכ-1,100 יחידות דיור המיועדות להשכרה. בכך, למעשה, אישרה הוועדה את התוכנית, שקודמה על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר, באופן סופי.
התוכנית, שנערכה על ידי משרד שקד נחום אדריכלים ומתכנני ערים, חלה על שטח כולל של כ-125 דונם מצפון לבית החולים "שיבא" וכוללת בנוסף למגורים גם 37 אלף מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים פתוחים הכוללים שימור מאות עצים ותיקים וכן מקצה שטח של כ-9 דונם לטובת הקמת בית ספר. כמו כן, היא כוללת שימור מבנים היסטוריים של בית החולים, בהם מגדל מים ומבנה "ניסן" מימי המנדט הבריטי.
בוועדה ציינו כי לנוכח ההתנגדויות שהתקבלו לתוכנית, הוחלט לשנות את פריסת הבינוי המתוכנן, להוסיף רצועת שטח ציבורי פתוח בחלקה הצפוני בחיבור עם שכונת בתים צמודי קרקע, וכן להגדיל את השטחים המותרים לבנייה בשטח מבני הציבור. בצל מלחמת חרבות ברזל אף הוגמשו התנאים למימוש, על מנת להביא לביצוע התוכנית בהקדם.
יו"ר הוועדה, ערן ניצן, אמר כי "התוכנית והוראותיה מהוות בשורה להתפתחותו של שוק דיור להשכרה ארוכת טווח. היצע דיור להשכרה בניהול אחוד היא פלח חדש בשוק הדירות למגורים בישראל, והוועדה המחוזית חורטת על דגלה את העצמתו. תוכנית שיכון הרופאים היא נדבך חשוב במדיניות זו".
ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר, ציינה כי "מדובר בתוכנית הכוללת היקף משמעותי של מאות יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח בפרויקט הממוקם במרכז הארץ בלב אזור ביקוש, כשלצידו מתוכננות כעת מערכות הסעת המונים – הקו הסגול של הרכבת הקלה ותחנות מטרו. זהו צעד נוסף וחשוב, המדגיש את החשיבות של דיור להשכרה ארוכת טווח בכל תוכנית בינוי, בוודאי באזורי הביקוש הצמאים לפתרונות דיור בר השגה. דירה להשכיר בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ישווקו את הדירות".
תוכנית נוספת שאושרה לאחרונה להפקדה מאפשרת הקמת מגדל תעסוקה בן 50 קומות למשרדים במתחם הבורסה בעיר, לצד שימור ביתו של ראש ממשלת ישראל השני, משה שרת, ובית הדפוס ההיסטורי "בית קיהל". התוכנית, שקודמה על ידי חברת אשטרום נכסים ונערכה על ידי אדריכל אבנר ישר, חלה על שטח של 3.5 דונם וממוקמת במתחם הרחובות היצירה, אבא הלל והחילזון. היא כוללת חזית מסחרית ושטחים לצרכי ציבור בתוך המגדל בהיקף של כ-4,100 מ"ר.
"בית קיהל", הממוקם בחזית המגדל החדש ועומד נטוש עשרות שנים, הוקם בשנות ה-50 של המאה הקודמת ושימש את משפחת קיהל כבית דפוס עד לשנת 1999. המבנה הציבורי ששימש כביתו של משה שרת כולל 2 קומות וממוקם בשכונת תל בנימין. הוא מיועד לשימור על פי תוכנית השימור הכוללת של רמת גן.
מהוועדה נמסר כי מדובר בתוכנית המשלימה שדרה של מגדלי משרדים הנפרסת לאורך דרך אבא הלל ורחוב היצירה עם מסחר מלווה רחוב, מדרכות רחבות, שבילי אופניים ופיתוח המרחב הציבורי הכולל נטיעות עצים. זאת בהתאם לחזון תוכנית המתאר לבורסה שאושרה למתן תוקף בפברואר 2022, וקובעת מדיניות וכלים להתחדשות המתחם, המשלב בניינים ומגדלים חדשים לצד מבנים ותיקים עם תמהיל שימושים של משרדים, מסחר, מגורים, מלונאות מעונות סטודנטים ושטחי ציבור.
נזכיר כי תוכנית מתאר הבורסה מאפשרת הקמת 1,750 יחידות דיור, 1,500 חדרי מלון, 400 יחידות דיור לטובת דיור מוגן, 500 חדרי מעונות סטודנטים ועד 3 מיליון מ"ר עבור שטחי תעסוקה ו-200,000 מ"ר עבור שטחי מסחר. התוכנית כוללת גם התייחסות למבנים היסטוריים בתחומה וקובעת הנחיות לבחינה כוללת של מתחם המלטשות הישן.
נשר: לראשונה 834 דירות בהתחדשות עירונית
במקביל, בשבוע שעבר אישרה לראשונה הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור), שתפקידה לקדם תוכניות בהליך מהיר, פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף בעיר נשר. התוכנית, שהופקדה להתנגדויות הציבור, כוללת הריסה של 9 בנייני שיכון בני 3-4 קומות עם 141 דירות ישנות, לטובת הקמה של 834 יחידות דיור חדשות ב-7 מגדלים בני 10-30 קומות, כ-2,800 מ"ר שטחי מסחר ו-600 מ"ר שטחי תעסוקה. כמו כן, היא כוללת חיזוק מבנה שיכון הכולל 30 דירות אליהן יתווספו עוד 72 יחידות דיור.
התוכנית, שקודמה על ידי עיריית נשר וחברת משה חדיף בניין והשקעות, חלה על שטח של כ-32 דונם בחלקה הצפון-מזרחי של עיר, בין הרחובות אביר יעקב מדרום מזרח, דרך השלום מצפון מזרח, רחוב פרץ מצפון מערב והרחובות מרדכי בר מוחא ודבורה מדרום-מערב בשכונת תל חנן. התוכנית ממוקמת במרחק הליכה של כ-300 מטרים מתחנת מטרונית ונערכה על ידי גורדון אדריכלים ובוני ערים בע"מ ובניהול חברת אביב AMCG.
יו"ר הוותמ"ל וראש מטה התכנון הלאומי במשרד הפנים, נתן אלנתן, מסר: "אנו עושים מאמץ, במיוחד בימים אלו, לאשר לראשונה תוכנית פינוי בינוי גדולה בנשר, אשר תאפשר החלפתן של 141 דירות ללא מיגון תוך חיזוק של 30 יחידות דיור נוספות. הותמ"ל שמה לעצמה למטרה לאשר במלוא המרץ תוכניות להתחדשות עירונית, באזורים החשופים ביותר לאיום ביטחוני ולנזקי רעידות אדמה".
מתכננת הוותמ"ל במינהל התכנון, אדריכלית סיגי בארי, הוסיפה: "התוכנית מציגה איכויות של מרקם עירוני מעורב שימושים באמצעות פריסה מאוזנת ושימוש יעיל בקרקע לכלל תושבי העיר, תוך שמירה על קישוריות בין המתחמים ולאורך המטרונית".
