ברבעון הראשון של שנת 2024 החלו להיבנות בישראל 15,955 דירות חדשות - עלייה של 19.5% לעומת הרבעון הרביעי של שנת 2023. אולם בחינת נתוני התחלות הבנייה של דירות הנבנות במסגרת הריסה של בניינים ישנים והקמת בניינים חדשים במקומם (מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38/2 - הריסה ובנייה ומחדש) מעידה על כך שלמרות העלייה בהתחלות הבנייה הכלליות, הנתח של התחלות הבנייה של פרויקטים של התחדשות עירונית נמצא במגמת ירידה.
על פי הבדיקה, שבוצעה על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי, ברבעון הראשון של השנה החלו להיבנות 2,793 דירות בפינוי בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו רק 17.5% מסך התחלות הבנייה. לשם השוואה, ברבעון הרביעי של 2023 החלה בנייתן של 2,850 דירות במסגרת התחדשות עירונית, שהיוו כ-21% מהתחלות הבנייה.
בחינת הנתונים לפי מחוזות בהתייחס ל-12 החודשים האחרונים (אפריל 2023-מרץ 2024) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מעלה כי במחוז ירושלים החלה השנה בנייתן של 1,220 דירות בהתחדשות עירונית - עלייה של כ-16% בהשוואה לתקופה המקבילה. במחוז חיפה החלו להיבנות 1,102 דירות כאלה - זינוק של כ-67%. במחוז הדרום חלה עלייה דומה, לאחר שהחלה בנייתן של 189 דירות בהתחדשות עירונית, לעומת 113 דירות בתקופה המקבילה. במחוז המרכז חלה עלייה קלה של 0.67% בהתחלות הבנייה ואילו במחוז תל אביב החלה בנייתן של 6,231 דירות בהתחדשות עירונית - ירידה של כ-7% ביחס לתקופה המקבילה. במחוז הצפון החלו להיבנות 102 דירות במסגרת התחדשות עירונית - צניחה של כ-60%.
ניר שמולצילום: טל שחרלדברי ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "הירידה בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית מדאיגה מאוד, בעיקר בתקופה הנוכחית שבה סכנת הטילים מאיימת על כל מי שגר בדירה ללא ממ"ד או מקלט. על פי הנתונים, במהלך השנה החולפת בכל מחוז הצפון נהרסו רק 131 דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ובמחוז הדרום נהרסו 119 דירות. זוהי תעודת עניות לממשלה ולרשויות. לכאורה, בעקבות עלויות המימון הגבוהות ברכישת קרקעות חדשות ולאור הגידול במספר תוכניות ההתחדשות העירונית שאושרו, היינו צריכים לראות עלייה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, אך החסמים הבירוקרטיים והביצועיים עדיין גבוהים".
בהתייחס לעלייה הקלה בהתחלות הבנייה של מיזמי התחדשות עירונית בירושלים , בדרום ובצפון אומר שמול כי "מדובר במגמה חיובית, אולם המספרים בטלים בשישים ביחס לצרכי ההתחדשות. על ממשלת ישראל והרשויות המקומיות להתחיל ולאשר פרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת של פיקוח נפש, להאיץ את קצב ההתחדשות העירונית באמצעות הגברת הקצב של הליכי התכנון והרישוי, הסרת חסמים, הקצאת קרקעות משלימות ויצירת כדאיות כלכלית ליזמים הלוקחים על עצמם את משימת ההתחדשות".
יעקב ניצןצילום: ראובן קפוצינסקילדברי יעקב ניצן, שותף ומנכ"ל בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן ובליווי יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, למרות התחושה בשוק שיש האצה בקידום ואישור תוכניות של פינוי בינוי, הרי שבפועל יש ירידה ביישום תוכניות. "הסיבה לכך נובעת מהירידה בביקושים כתוצאה מעליית הריבית ומהמחסור בעובדי בניין", הוא מסביר. "יזם של התחדשות עירונית אינו רוכש קרקע, ואין לו הוצאות מימון כבדות בגין העסקה - ולכן הוא פחות לחוץ להתחיל לבנות ולשווק דירות, בהשוואה ליזם שקנה קרקע מרשות מקרקעי ישראל, והוצאות המימון נוגסות ברווחיו בכל יום ממועד הרכישה ועד לתחילת המכירות. לכן יזמי התחדשות עירונית, שהעריכו בשנה שעברה שהם עלולים לפגוש ביקושים נמוכים או שהמחסור בעובדים עלול לפגוע להם ברווחיות הפרויקט, בחרו לעכב את הבנייה".
"הירידה בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית מדאיגה מאוד, בעיקר בתקופה הנוכחית שבה סכנת הטילים מאיימת על כל מי שגר בדירה ללא ממ"ד או מקלט"
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עוה"ד שוב ושות' וראש המחלקה להתחדשות עירונית, מחזקת את הדברים: "בענף ההתחדשות העירונית נוצר פער בין התוכניות לביצוע בפועל. בשנים האחרונות אושרו הרבה מאוד תוכניות התחדשות עירונית גם על ידי הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור - ה.צ) , גם על ידי הרשויות וגם על ידי יזמים. לכן הירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית לא נובעת ממחסור בתוכניות או מחוסר היענות של בעלי הדירות, להיפך - מאז המלחמה בעלי הדירות רוצים לקדם מהר יותר תוכניות".
עו"ד נעמה שיףצילום: סטודיו תומסלדבריה, "האתגר העיקרי היום הוא היעדר ההירתמות של הרשויות המקומיות לקידום הפרויקטים בכל הקשור לפיתוח וקידום היתרי הבנייה. אנחנו מלווים היום עשרות פרויקטים גם מטעם יזמים וגם מטעם בעלי דירות ועדים לעיכובים של חודשים ארוכים במתן ההיתרים".
