כמה עולה היום דירה בישראל והאם נמשיך לחזות בהמשך מגמה של עליות המחירים? על פי נתונים שפרסמה אתמול (ג') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), במסגרת מדד מחירי הדיור, מחיר ממוצע של דירה ברבעון השלישי של שנת 2022 עומד על 1.931 מיליון שקל. מדובר בעלייה של 1.9% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון הקודם של השנה, שעמד על סכום של 1.895 מיליון שקל.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
עוד עולה מהנתונים כי ברבעון הראשון של השנה עמד המחיר הממוצע של דירה על 1.801 מיליון שקל. כמו כן, בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השלישי של שנת 2021 מדובר בעלייה של 12.5%, לאחר שהמחיר אשתקד עמד על סכום של 1.716 מיליון שקל. ברבעון השני של שנת 2021 עמד המחיר הממוצע של 1.766 מיליון שקל.
בסך הכול מנתוני הלמ"ס עולה כי 5 הערים עם רמות המחירים הגבוהות ביותר הן תל אביב, שבה מחיר ממוצע של דירה עומד על 4.101 מיליון שקל; כפר סבא, שבה מחיר ממוצע של דירה עומד על 3.035 מיליון שקל; רמת גן עם מחיר ממוצע לדירה של 2.766 מיליון שקל; ירושלים עם מחיר ממוצע של 2.541 מיליון שקל; ובת ים עם מחיר ממוצע של 2.539 מיליון שקל.
אחריהן ברשימה: נתניה עם מחיר ממוצע לדירה בגובה של 2.376 מיליון שקל; רחובות (2.337 מיליון שקל); ראשון לציון (2.309 מיליון שקל); פתח תקווה (2.246 מיליון שקל); בני ברק (2.091 מיליון שקל); וחולון ( 2.067 מיליון שקל).
לעומת זאת, המחירים הנמוכים ביותר נרשמו בערים באר שבע (1.097 מיליון שקל); חיפה (1.434 מיליון שקל); ואשקלון (1.507 מיליון שקל). נציין כי בלמ"ס בודקים את הערים הגדולות בישראל מבחינת היקף תושבים (מעל 100 אלף איש), ולכן יש ערים ברחבי הארץ שייתכן כי המחיר הממוצע של דירה בהן גבוה יותר מהנתונים המוצגים בסקירת הלמ"ס.
השוואת המחירים הממוצעים ברבעון שלישי 2022 לעומת רבעון שלישי אשתקד, מראה עליות מחירים בכל הערים הגדולות. עליות מתונות עד 10% נרשמו בערים נתניה (1.3%), בית שמש (6.7%) ובאר שבע (6.7%). עליות בולטות מעל 20% נרשמו בערים בת ים (41.6%), כפר סבא (27.7%), פתח תקווה (23.6%), חיפה (22.7%) ובני ברק (20.8%).
"מרוץ מרתון"
נזכיר כי אתמול פורסם שלמרות הצניחה בהיקף עסקאות הנדל"ן והירידה בהיקף נטילת המשכנתאות, מחירי הדיור בחודשים אוגוסט-ספטמבר המשיכו לטפס בשיעור של 1.1% והשלימו זינוק שנתי של 19.8% בחודשים יולי-אוגוסט השנה לעומת יולי-אוגוסט 2021. זהו הנתון הגבוה ביותר מאז 2010, אולם יש לציין כי מדובר בעלייה מעט נמוכה יותר מהחודשים הקודמים, במהלכם חלו עליות מחירים בשיעורים של 1.9% ו-1.8%.
האם המגמה של עליות מחירי הדירות תימשך, או שמא הירידה היחסית בשיעור העלייה באוגוסט-ספטמבר תתקבע ותהפוך למגמת בלימה, כפי שחוזים מרבית האנליסטים על רקע העלאות הריבית של בנק ישראל? בענף הנדל"ן הדעות חלוקות ובעיקר יש ציפייה לגיבוש ממשלה חדשה שתוכל לרכז את סוגיות הנדל"ן ולטפל במשבר הדיור.
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, טוען כי "עליות המחירים בשוק הנדל"ן ממשיכות ללוות אותנו גם ברבעון השלישי של השנה, ובינתיים הדיבורים על עצירה או ירידה מתרחקים מהמציאות. כלי העלאת הריבית מתגלה כפלסטר שלא פותר את הבעיה הגדולה - המחסור בדירות בישראל. את הביקושים קשה לעצור, ודאי את אלה הנגזרים מגידול טבעי, וכל עוד המדינה לא תטפל בצד ההיצע, המאבק לעצירת עליות המחירים נועד לכישלון".
לדבריו, "כשלי שוק הנדל"ן הם רבים וזקוקים לטיפול שורש, למשל שיטת המכרזים המעדיפה את כל המרבה במחיר ומזמנת עליית מחירי דירות. לא ברור מדוע רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לא מקשיבה לעצת אנשי המקצוע ומשנה את השיטה, כך שההצעה הקרובה ביותר לממוצע היא שתיבחר, או שתהיה הגרלה בקרב המציעים לפי מחיר קבוע מראש. בנוסף, המדינה חייבת לשפר משמעותית את חוסר התיאום בין משרדי הממשלה, המקשה מאוד על שחרור דירות זמינות למגורים. כולי תקווה כי בממשלה הבאה תרוכזנה שוב סמכויות רבות ככל שניתן בידי גורם מנהל אחד שיהיה אמון על שוק הדיור, זה יעשה טוב לשוק כולו".
נשיא התאחדות התעשיינים ויו"ר נשיאות המעסיקים והעסקים, ד"ר רון תומר, ונשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ וסגן נשיא נשיאות הארגונים העסקיים, ראול סרוגו, טוענים כי "על בנק ישראל לעצור מיד את רצף העלאות הריבית. המשך העלאת הריבית במשק פוגעת ישירות בכיס הציבור, כשהריבית מייקרת את החיים בישראל ופוגעת במגזר העסקי וביכולתו להרחיב את פעילותו. הדבר יביא במוקדם או במאוחר להאטה של הפעילות במשק. העלאת הריבית שהחלה בחודש מרץ כבר מקשה על המגזר העסקי. ראיות בולטת לכך, הם נתונים מהשבוע על הגידול באבטלה וירידה בהתחלות בנייה בחודש ספטמבר שצריכות להדאיג את כולנו".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי בניו, סבור כי "נתוני המדד מוכיחים שאין קשר בין המלחמה באינפלציה לבין הפתרונות בשוק הדיור. אדרבא, העלאות הריבית הרצופות, ובד בבד הקשחת תנאי המשכנתאות, גרמו לפרדוקס בו מחד גיסא ירד באופן דרמטי מספר מכירת הדירות, זאת בשל הקושי הרב לקחת משכנתא; ומאידך היצע הדיור המצומצם גרם לכך שמגמת התייקרות הדיור נמשכה למרות הכול. עצתי לממשלה החדשה ולנגיד בנק ישראל ליצור בידול בין המלחמה באינפלציה לבין הפתרונות המתבקשים בשוק הדיור, שהם הגדלת היצע בכל דרך אפשרית וברור שלא על חשבון נוטלי המשכנתאות".
לדברי מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, עדיין קיים צפי לעליית מחירים נוספת בשוק הדיור. לדבריו, "גם קצב עליית הריביות במשק וקצב גידול מדד המחירים לצרכן לא עוצר את עליית המחירים. הקבלנים מצידם מראים האטה בעסקאות, אך המחירים ממשיכים לעלות בקצב דו ספרתי וצפויים להמשיך לעלות גם בשנה הבאה במספר דומה. לאור קצב גידול האוכלוסייה, לצד קצב התחלות הבנייה והביקושים הקשיחים לדירות, אנו רואים גם עלייה במחירי השכירות שעלו בכ-6% בשנה האחרונה".
לעומת זאת, לדברי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אמנם "נתוני המדד הפתיעו בכך שלמרות העלאות הריבית החדות, השוק המשיך לטפס לגבהים חדשים; אך לדבריו, "זה נראה שאנו נמצאים בישורת האחרונה של מרוץ מרתון, אליה הגיעו רק החזקים כלכלית, מספר מועט, אבל הם משלמים כמעט כל מחיר. בארה"ב חלפה כמעט שנה עד שהעלאות הריבית החלו להשפיע. בארץ, מחצית שנה ולכן אני מאמין שעוד נראה עצירה ושינוי מגמה בהמשך. הריבית היא שחקן חשוב ורב עוצמה בשוק הדיור, השאלה מה יעשו השחקנים העוצמתיים האחרים דוגמת הממשלה, הרשויות המקומיות והציבור. אם מישהו מהם יסמוך רק על הריבית שתתקן הכול, זו תהא טעות נוראה".
סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מוסיף כי "נתוני הלמ"ס החדשים מדגימים שהעלאת הריבית נותנת את אותותיה ברמת היקף העסקאות. היא הביאה לריסון הביקושים הגבוהים, אשר היו קיימים בשוק בחודשים האחרונים. עם זאת, היא לא מובילה עדיין לעצירה או לירידה במחירים לאור הביקוש הקשיח וההיצע הנמוך. זאת, למרות התמתנות מסוימת בשיעור החודשי. מטרת העלאת הריבית היא ריסון הביקושים והורדת מחיר, אולם כל עוד המחירים לא ירדו - רוכשי הדירות סובלים בצד המחיר ובנטל החזר החודשי שהוא גבוה יותר. לכן העלאת ריבית יכולה להוביל לירידת מחירים, אך לבדה אינה מספקת - אלא הגדלת היצע הדירות".
