כבר שנים שישראלים רבים משקיעים את כספם בחו"ל. חלקם מחפשים תשואה טובה יותר לעומת השקעות אחרות וחלקם רוצים לפזר את הסיכון בארץ ומחוצה לה. ברשימה זו אשתדל לתת עצה טובה או לפחות להעלות מודעות לנושאים שיש לתת עליהם את הדעת לפני היציאה לדרך וגם לאחר רכישת נכס באחת ממדינות ארה"ב.
יזמים ישראלים הגיעו לשוק הנדלן האמריקני קצת אחרי המשבר של 2008. נחושים להצלחה נכנסו לשוק המולטי פמלי (קומפלקס בנייה) ואכן הצליחו מאוד. עד שיום אחד, דייר אחד לא מרוצה כתב ביקורת נוקבת ולא נעימה על החברה של אותם יזמים בגוגל. העירייה שלחה פקח לבדוק את הנכס, וזה קבע שהנכס לא עומד בסטנדרט של נכס למגורים.
הנכס פונה מהשוכרים, ועמד ריק. די מהר התחילו הטלפונים מהבנק, שחשש ליכולת כיסוי המשכנתא על הנכס. היזמים חשבו שיהיה בסדר, הם הרי מכירים את הפקיד כל כך הרבה שנים, והכל התנהל בתקינות ולשביעות רצון הבנק. אבל בנקים אמריקנים הם לא מזרחי קריית שמונה וגם לא פועלים ראשון לציון. אין שום דבר שהם יוכלו לעשות בשבילך ברגע שהבנק יחליט להגיש בקשה לפירוק.
אז מה עושים? ברגע שמתעוררת בעיה, אפילו קטנה, עם דיירים, עירייה, בנק או כל גוף אחר, שעלולה להביא לפינוי הנכס ובקשת פירוק – יש לפנות לבית המשפט בבקשה להגנה מפני הליכי פירוק החברה על ידי נושים (שנקרא צ'פטר 11). זה הליך פופולרי שבמסגרתו מבקשת החברה לעצור כל פעילות של גביית חובות עד להגשת תוכנית להסדר חובות והבראה לאישור בית המשפט. באופן זה שומרת החברה על קיומה וכן על עצמאות הניהול של דירקטוריון החברה ומנהליה.
זה רק אני והמימון שלי
יזמים בתחילת הדרך או עם הבנה מועטה במימון, יחפשו את הבנק שייתן להם כמה שיותר כסף ואת הריבית הכי נמוכה. זו טעות לבחור את עסקת המימון אך ורק על בסיס שני הקריטריונים האלו.
איש משכיל ונבון הגיע לארה"ב בעקבות עבודתו באקדמיה והחליט להשקיע בנדל"ן כעיסוק צד. הוא פנה לבנק אמריקני, וביקש משכנתא לצורך רכישת בית להשקעה. הבנק הציע לו ריבית קבועה וטובה בחוזה ל-30 שנה. האיש היה מאושר. חתם על החוזה ורכש באמצעות ההלוואה את הנכס. לאחר חמש שנים טובות, הוא החליט למכור את הנכס, ואכן מצא קונה במחיר מצוין. בשלב זה הוא פנה לבנק בבקשה לפירעון מוקדם של המשכנתא או לחילופין להתיר לו להעביר את המשכנתא לקונה בתנאי ההלוואה המקוריים. הבנק השיב, שאין אפשרות העברה, ושפירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בעלות קנס פירעון מוקדם בשווי של 90% מערך המשכנתא. בעיה.
נקודות שחשוב לשים אליהן לב כשחותמים על חוזה מימון: האם ניתן להעביר את המשכנתא במקרה של מכירת הנכס; האם הבנק יכול לעשות שינויים באופן חד צדדי בהסכם ההלוואה; האם המשקיע רשאי לערוך שינויים כלשהם ובאילו מקרים. בניגוד לארץ, בארה"ב הבנקים עוקבים אחרי "יחס הכיסוי" של ההלוואה לאורך חיי המשכנתא, ובמקרים מסוימים יכולים לדרוש בטחונות נוספים אם לפי הדוחות של הבנק יעלה ספק באשר לכושר ההחזר של הלווה.
רחמנות על היורשים
לפני כמה שנים פנו אליי ילדיו של אזרח ישראלי. מסתבר שאביהם החליט להשקיע בנכסים ברחבי ארה"ב לאחר שנפגש עם ישראלי שעוסק בתחום. הוא מכר את דירת המגורים שלו במרכז תל אביב וקנה לא פחות מתשעה נכסי נדל"ן בפיזור מוגזם בין מדינות שונות. לאחר שנפטר, היורשים בתמימותם הודיעו לבנק האמריקני שממנו ירדו התשלומים השוטפים של הנכסים (ביטוחים, מס רכוש/ארנונה וכו') על פטירת אביהם, והבנק מיד עצר את כל הפעולות בחשבון. מאחר שהבנק עצר את הפעולות, והיורשים לא היו מודעים לתשלומים השוטפים שלא טופלו, הצטברו חובות ארנונה ומספר ערים התחילו הליכי הוצאה לפועל, שהעמידו בסיכון במיוחד את הנכסים המניבים.
עצה שלי: תחשבו על היורשים שלכם ועבדו מסודר. הסמיכו לפחות בן משפחה אחד שיהיה בעניינים וידע לתפעל את העסק ולחילופין תכינו מסמך משפטי מתאים או תמנו בעל מקצוע. חשוב מהכל, אם אתם לא אזרחים אמריקנים או בעלי גרין קארד תתייעצו לגבי מס העזבון, ותכינו תוכנית פעולה. אחרת הממשל הפדרלי ייקח כמעט מחצית משווי הירושה שתשאירו, לא חבל?
ללכת שבי אחריך? לא כדאי
ב-2015 פנה אלי חבר, שביקש שאבדוק הצעה להשקעה בבניין בניו יורק ב"תשואה מדהימה" כלשונו. הוא התרגש בטלפון וסיפר שהוא עומד להיפגש עם היזם. הצטרפתי לפגישה. היזם הציג לנו "תוכנית עסקית" – פלאייר של שני עמודים שעיקרם תמונות של הנכס. בניין בברוקלין שב-2015 כבר לא הייתה זולה בכלל. התשואה שנרשמה על הפלאייר הייתה 10% - בלי חישובים או הסברים. הקשיתי בשאלות. קיבלתי תשובות לא מספקות במקרה הטוב, והמלצתי לחבר להתרחק ומהר.
עו"ד קרנית וסלינג גפןהילה שחרחמש שנים אחרי, אני מקבלת שיחה טלפון מקולגה. הוא מטפל בתביעה של משקיעים בפרויקט נדלן בניו יורק וצריך חוות דעת על דיני מדינת ניו יורק לבית המשפט בארץ. אני מקבלת את החומרים לצורך עריכת חוות הדעת, ומשהו בפרטים נראה לי מוכר. זה הבניין מ-2015. המון דברים רעים אירעו בעסקה הזו, ואף אחד מהמשקיעים לא ראה את כספו חזרה. לא הופתעתי.
לסיכום, כשאתם שוקלים להשקיע בנדל"ן, חפשו אנשים עם ניסיון בתחום וצאו לדרך רק עם תוכניות עסקיות ראויות. תקלות קורות כל הזמן אבל שימו לב אצל מי אתם מפקידים את הכסף שלכם.
ועוד משהו קטן, הרבה ישראלים הולכים בעדר. נניח שחברה מסוימת של ישראלים שאתם באופן אישי מכירים או דרך מישהו שאתם סומכים עליו, מציעה בתים ב-45 אלף דולר ליחידה. ונניח שהחברה אפילו גלויה, ואומרת, שכל בית נרכש על ידה ב-20 אלף דולר, שהיא קצת משקיעה בניקוי וטיפוח והשאר זו עמלה שלה. אתם בדיוק מחפשים מה לעשות עם איזה פקדון שהשתחרר ואין לכם שום הכרות עם המדינה או ארה"ב בכלל ואתם גם לא דוברים אנגלית ברמה מספקת על מנת לנהל את העניינים. הטיפ שלי הוא מובן מאליו: ידע זה כח. לעומת זאת תלות מוחלטת היא תמיד מקור לצרות. תלמדו קצת את התחום (יש המון אופציות) תשיגו שליטה ולו מינימלית באנגלית, ואז תשחקו בכיף באיזה מגרש שבא לכם.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד קרנית וסלינג גפן עוסקת במשפט בינלאומי ובדין האמריקני
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
