בית המשפט העליון דחה לאחרונה אדם שרכש 11 מחסנים בבניין מגורים בבית שמש, הפך אותם לדירות וביקש סעד הצהרתי שיקבע שהוא בעל הזכויות בהן. השופט עופר גרוסקופף קבע שמדובר בבניין שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ולכן המחסנים אינם יכולים להיות מסווגים כדירות מבחינה תכנונית.
הבניין נבנה לפני יותר מעשור על ידי חברת חברת "סא"ל משכנות הארץ", שמכרה את רוב הדירות ללא מחסן. עם זאת, בני זוג רכשו שתי דירות שלהן הוצמדו כמה וכמה מחסנים. ב-2012 מכר הבעל 11 מהמחסנים תמורת כחצי מיליון שקל לאדם שלא הייתה לו אף דירה בבניין. המוכר התחייב לרשום אותם בחברה המשכנת על שם הרוכש כיחידת מחסנים נפרדת, ללא תלות בדירה.
אולם הדבר לא נעשה, והרוכש תבע את היזמית, את בני הזוג וכן שני אנשים שרכשו מהזוג את הדירות, ודרש להצהיר שהזכויות במחסנים שייכות לו. בית המשפט המחוזי דחה אותו בנימוק שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסנים בנפרד מיחידות הדיור, זאת בשל סעיף בחוק הקובע כי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.
על כך הגיש הרוכש ערעור לעליון. הבניין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, והשאלה המרכזית שעלתה בדיון היא מה המשמעות הקניינית של הסכם להקניית זכויות במחסן בבניין מגורים עזה לטובת אדם שאינו בעל דירת מגורים באותו בניין.
עו"ד יעקב לביאהשופט עופר גרוסקופף שדחה את הערעור הבהיר שככלל - בית משותף מורכב משני מרכיבים בלבד: דירות ורכוש משותף. הוא הוסיף שקיימים חלקים הניתנים לסיווג משתנה, כלומר - עשויים לעבור בין בעלות נפרדת של אחד מבעלי הדירות לבין בעלות משותפת של כלל בעלי הדירות. מחסן עשוי להיות מסווג לאחת מארבע קטגוריות: חלק מ"דירה" (למשל מחסן שנמצא בתוך הדירה), "דירה" נפרדת, רכוש משותף לא הכרחי המהווה חלק מהרכוש המשותף, או רכוש משותף לא הכרחי שהוצמד לאחת הדירות.
בפסק הדין צוין שניתן להוציא רכוש משותף לא הכרחי מבעלות משותפת של כלל הדיירים לטובת אחד מהם על ידי הצמדתו לדירתו בהסכמת כלל הדיירים. השופט הבהיר שמכלל ההן נלמד הלאו. כלומר, שלא ניתן לרשום את הזכויות ברכוש משותף לא הכרחי (כדוגמת המחסנים נשוא התביעה) על שם מי שאינו בעל דירה בבניין.
הוא הוסיף שהמחסנים לא מהווים חלק אינטגרלי מאף אחת מהדירות בבניין, ואף לא ניתן לראות בהם "דירה" נפרדת. לפיכך, ככל שהיה הבניין נרשם כבית משותף, המחסנים היו מסווגים כרכוש משותף לא הכרחי ולא ניתן היה לרשום אותם אלא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין או כהצמדות לטובת אחד מבעלי דירות המגורים בבניין.
עוד כתב השופט כי הבניין טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים ולפי החוק לא ניתן כלל לרשום את הדירות כיחידות נפרדות, ובוודאי שלא ניתן לרשום את המחסנים כיחידות נפרדות. בנסיבות אלה נקבע שהסעד ההצהרתי שביקש המערער אינו אפשרי.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ המערער: עו"ד חוה ולר
• ב"כ חברת הבניה: עו"ד יונתן גמרניק, עו"ד שחף צוקר
• ב"כ המוכרים: עו"ד אהרון ריבלין
• עו"ד יעקב לביא עוסק בדיני מקרקעין
• הכותב לא ייצג בתיק
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
