הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לשחקן מפתח בתחום. כחלק מהפעילות, הרשות והעומדים בראשה היו מעורבים בקידום החקיקה במסגרת חוק ההסדרים האחרון, שכלל רפורמה רחבה מאי פעם בתחום הפינוי־בינוי. "האישור נותן מענה למגוון חסמים", קובע נחרצות עו"ד אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית, בריאיון ל"ידיעות הנדל"ן" ומוסיף, כי חלק ניכר מהרפורמה צפוי לחזק את אמון כלל השחקנים בתהליך, "דבר העשוי לסייע כשלעצמו לקידום התחדשות עירונית".
האם לרשות להתחדשות עירונית יש היום כלים משמעותיים יותר לקידום התחום?
"לראשונה בשנה זו מפעילה ותפעיל הרשות שני כלים משמעותיים. במסגרת הסיכום עם אגף תקציבים, השיג השר אלקין תקציב של חצי מיליארד שקל לטובת חתימת הסכמי מסגרת כאלה עם רשויות מקומיות המקדמות פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית בתחומן. על־פי ההסכמים שייחתמו, הרשויות יקבלו תקציב כנגד כל היתר בנייה שיוציאו ליחידות דיור בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר הכסף ישמש לסיוע במימון התשתיות הנלוות. בימים אלה מסוכמים ברשות הקריטריונים שעל־פיהם ייבחרו הרשויות המקומיות שיזכו לתקציב.
1 צפייה בגלריה
"אינטרס משותף לכולנו". אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
(צילום: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית)
"הכלי השני הוא פיילוט קרקע משלימה – מדובר במודל חדש של שימוש בקרקע המדינה לטובת יצירת כדאיות כלכלית לפרויקטים של פינוי־בינוי, שאינם כלכליים כשלעצמם. במסגרת המהלך, יתאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להשתמש בתקבולים שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מקבלת משיווקי קרקע מדינה, לצורך מתן מענקים ליזמים המקדמים פרויקטי התחדשות מחוץ לאזורי הביקוש".
הפיילוט צפוי להתחיל ולפעול בגבעת שמואל, רחובות, ירושלים, לוד ואשקלון, ועו"ד במברגר מסביר כיצד זה יעבוד בשטח: "הקרקע תשווק על ידי רמ"י, קרקע רגילה שעליה ניתן לבנות פרויקט במכרז רגיל. התקבולים מהקרקע ייועדו מראש לקרן חוץ תקציבית, שתעמוד לשימוש הרשות להתחדשות עירונית, ולא לקופת האוצר, כמקובל לגבי הכנסות רמ"י מקרקע. חשוב לציין, שהתקבולים שהתקבלו מקרקע ששווקה בעיר מסוימת, יוכלו לשרת רק פרויקטים בתחום אותה עיר. השלב הבא הוא שהרשות להתחדשות עירונית תפרסם קולות קוראים ליזמים הפועלים בערי הפיילוט, במתחמים שיש בהם תוכניות מאושרות לפינוי־בינוי ואשר זוהו כפרויקטים לא כלכליים, ותזמין אותם להתמודד על כספי המענק. היזם ייבחר על סמך פרמטרים שונים שייקבעו בקול הקורא. עם סיום הפיילוט יציג שר הבינוי והשיכון את תוצאותיו במועצת מקרקעי ישראל, ויפעל לאישור המודל כהחלטת קבע. המשמעות המעשית היא הרחבה דרמטית של מעגל היישובים, שבתחומם תקודם התחדשות עירונית". נציין, כי במקביל הפתרון הישן של הקרקע המשלימה עודנו פעיל, אולם ההערכה היא שבהמשך הוא יהיה פחות רלוונטי.
מה הדבר הכי משמעותי בעיניך ברפורמות החדשות שאושרו?
"ההתייחסות הכוללת לתחום ההתחדשות, לצד המענה שניתן לחסמים הקיימים בתחומים שונים והנוגע לשחקנים השונים. התייחסות זו חשובה ליצירת מענה מאוזן לצורכי ההתחדשות אל מול ההגנה על זכויות בעלי הדירות".
מה לדעתך נותר גם היום המכשול המשמעותי ביותר לקידום התחדשות עירונית?
"קיימים מגוון חסמים. חלק ניכר מהם נוגע לחששות של בעלי הדירות, במיוחד הקשישים. מכשול משמעותי נוסף הוא הימשכות הליכי התכנון, ולא פחות מכך – הליכי הוצאת היתר בנייה. קיים גם הקושי המובנה של היעדר כדאיות כלכלית מחוץ לאזורי הביקוש".
באשר לקושי האחרון, הרי שלדברי עו"ד במברגר, הצעדים החדשים עשויים לשנות את המצב: "פיתוח כלים למימוש התחדשות עירונית בפריפריה הוא יעד מרכזי של הרשות. לאחר שנים שבהן התחדשות בפריפריה הייתה רק במסגרת של שיקום שכונות, התקציב שהוקצה לנושא כעת מאפשר בדיקה וקידום של פרויקטים במתחמי פינוי־בינוי. בפרויקטים שיקודמו במסגרת זו, ישרתו את המטרה בשני מישורים: האחד הוא העלאת הפריפריה על מפת יישום הפרויקטים ויצירת מוקדי שינוי והתחדשות באותן ערים. במישור השני פרויקטים אלו ישמשו גם לשכלול הכלי ובחינת הדרכים היעילות ביותר לשימוש בתקציב הממשלתי לקידום פרויקטים דומים בעתיד. בבניית הפרויקטים ייבדקו היבטים כלכליים, תכנוניים וחברתיים, בהם: אוכלוסיות שמעוניינות לעבור לאזורים אלו ומה נחוץ להן, איזה סוג של השקעה מטעם הממשלה יוצרת את התמריצים המתאימים וכו'".
לא פעם הרשויות המקומיות מעכבות או מטרפדות פרויקטים להתחדשות עירונית – מה אפשר לעשות כדי לשנות התמונה?
"כדי לרתום את הרשויות לתהליך, יש לסייע להן לקדם תוכניות התחדשות עירונית מתוך ראייה של צורכי העיר ולהתמודד עם ההשלכות, בהן הצורך בהסדרת תשתיות וצורכי ציבור. הרשות הממשלתית מסייעת לרשויות המקומיות בקידום תוכניות התחדשות שכונתיות וגם בניינית, המותאמת לצורכי הרשות המקומית. נוסף על כך לאחרונה קיבלה הרשות הממשלתית לראשונה תקציבים לצורך סיוע לרשויות המקומיות בחסמי התשתיות, ואנו נערכים בימים אלה להתקשרות עם רשויות מקומיות בהסכמי מסגרת שיתנו לכך מענה".
מה הצפי שלך ל־2022 בתחום?
"2022 תהיה שנת שיא בהתחדשות עירונית, הן בהיבט של תכנון מתחמים חדשים והן בהיבט של הוצאת היתר בנייה וביצוע פרויקטים. שילוב הכלים שתוארו יביא להאצה של ההליכים שאנו רואים כיום ולהגדלה משמעותית של פעילות ההתחדשות העירונית במרכז הארץ ולראשונה גם באזורים נוספים".
מה המסר שהיית רוצה להעביר לעוסקים בתחום וגם לבעלי הדירות הישנות?
"התחדשות עירונית היא אינטרס משותף לכולנו. הרשות הממשלתית להתחדשות מספקת פתרונות עבור כל הגורמים המעורבים בתהליך המורכב. נמשיך להסיר חסמים, לפתח כלים שיחזקו את תנופת ההתחדשות ולהסליל את תהליך ההתחדשות באופן יעיל, מיטבי ואורגני לאזור שבו הוא מתבצע".
