אחרי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בסוף השבוע האחרון לגבי מכירת דירות בחודש אוגוסט, אשר הצביעו על דשדוש בשוק בחודש האחרון של הקיץ, גם סקירה שפרסם היום (א') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעה על נתונים דומים. על פי הסקירה, באוגוסט 2024 נמכרו 7,514 דירות – עלייה של פחות מאחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 6,811 דירות - עלייה של 7% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם.
באוצר מסבירים כי השנה חל צום תשעה באב ב-13 באוגוסט, בעוד אשתקד חל מועד זה בחודש יולי, כך שייתכן שמספר העסקאות הנמוך יחסית מוסבר בחלקו בנוהג הקיים, לפחות בקרב חלק מהציבור, שלא לחתום על חוזה לרכישת דירה בתשעת הימים הראשונים של חודש אב.
ואולם, בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים, נמצא כי מספר העסקאות השנה מדרג אותו בשליש התחתון של דירוג היסטורי זה; ועורכי הסקירה מציינים כי ממצא זה מרמז שהרמה הנמוכה יחסית של עסקאות אינה מוסברת אך ורק מעיתוי תשעה באב השנה. לדבריהם, "הדירוג הנמוך של חודש זה נובע בעיקר ברמה נמוכה של עסקאות יד שנייה, אף כי גם ברכישת דירות חדשות נרשמה התמתנות בשיעור הגידול בעסקאות".
כך, מהנתונים עולה כי עסקאות יד שנייה בחודש אוגוסט הסתכמו ב-4,161 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה יותר של 19% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי, כאמור, גם הרמה הנמוכה ביותר במכירות אלו בחודשי אוגוסט מאז שנת 2002. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי ירידות בולטות נרשמו באזורי תל אביב (22%-) וטבריה (21%-). אזורי חיפה ובאר שבע, אשר הובילו את העסקאות בדירות יד שנייה, רשמו ירידות בין 7%-8% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. מנגד, גידול משמעותי של 17% נרשם באזור המרכז, אם כי בהשוואה לחודש הקודם מדובר בירידה של 27%.
תזרים המזומנים הצטצמצם בגלל מבצעי המימון
עוד עולה מהנתונים כי מכירות הקבלנים באוגוסט הסתכמו ב-3,353 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי. זהו גידול של 5% בהשוואה לאוגוסט 2023 וירידה של 11% בהשוואה ליולי 2024. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,650 דירות, עלייה משמעותית של 24% לעומת אוגוסט אשתקד, אף כי מדובר בשיעור הגידול המתון ביותר מתחילת השנה. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה גם במכירות אלו ירידה של 11%.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" עמד על 60%, נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה לאוגוסט אשתקד. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר מאז פברואר השנה. בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים נמצא כי גדל חלקן של עשר החברות הגדולות במכירות לרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת השנה, במקביל לירידה משמעותית במספר החברות שהיו להן מכירות בחודש זה.
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש אוגוסט על 8.1 מיליארד שקל - גבוה ריאלית ב-11% בהשוואה לאוגוסט ונמוך ב-11% בהשוואה לחודש הקודם. מניתוח התזרים בפועל נמצא כי מדובר ב-6.5 מליארד שקל, נמוך ב-13% ריאלית בהשוואה לאשתקד. באוצר מציינים כי בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון של הקבלנים, שייתכן כי החלו להצטמצם.
רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-4,429 דירות, ירידה מתונה של חצי אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה ב-3,726 דירות - עלייה של 10% בהשוואה לאוגוסט 2023, שיעור הגידול המתון ביותר מאז תחילת השנה. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 14% ברכישות אלו. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור ירושלים, בו נרשמה ירידה של 10%, זאת על רקע רמה גבוהה של רכישות באזור זה אשתקד. אזור המרכז הוביל את הגידול ברכישות אלו 524 דירות שנרכשו בו, כמעט מחציתן דירות חדשות. זאת בין היתר על רקע מבצע מכירות ברחובות.
בהתמקדות רכישת דירות בסבסוד ממשלתי עולה כי 29% מרכישות אלו התרכזו באזור באר שבע, בעיקר באופקים. אזורי ירושלים וחיפה ריכזו ביחד 45% מרכישות אלו. לראשונה נרכשו דירות במסגרת זו ביישוב קדימה-צורן, במחיר ממוצע של 2.2 מיליון שקל - סכום נמוך משמעותית ממחירי השוק ביישוב זה.
רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-1,860 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל 23% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור חיפה עם ירידה של 33% ברכישות אלו, ואזור טבריה עם ירידה של 64%. מנגד, גידול של 14% נרשם באזור נתניה וגידול של 11% באזור המרכז.
שיעור מצמצמי הדיור עמד על כ-26%, גבוה ב-1 נקודות האחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך בשש נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד. באוצר מזכירים כי מאז אפריל 2022 ועד ערב פרוץ המלחמה החל שיעור זה לעלות, לאחר שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק, משיעור של רבע מהרוכשים טרם העלאת הריבית, עד לשיעור של שליש. עם פרוץ המלחמה ועד למרץ השנה נרשמה ירידה בשיעור מצמצמי הדיור, ייתכן בין היתר על רקע העדפה גוברת לדירות עם ממ"ד.
המשקיעים הוותיקים יוצאים מהשוק
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,225 דירות, גידול חד של 29% לעומת הרמה הנמוכה שנרשמה באוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אוגוסט על 16%, גבוה בכ-4 נקודות האחוז בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם לא נרשם שינוי משמעותי במשקל המשקיעים.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי יותר משקיעים קנו דירות חדשות באזור באר שבע: מדובר בעלייה משיעור של 31% באוגוסט אשתקד לשיעור של 44% באוגוסט השנה. באוצר מציינים כי "באזור זה משווקים מספר גבוה יחסית של פרויקטים חדשים, לפחות חלקם בתנאי מימון נוחים". באופן כללי, העלייה ברכישת דירות על ידי משקיעים הקיפה את כל האזורים, בעיקר אזור רחובות עם 137 דירות שנרכשו להשקעה, מחציתן דירות חדשות. מנגד, אזור חיפה רשם את שיעור הגידול המתון ביותר. אזור טבריה, הכולל בין היתר את יישובי הגולן והגליל העליון, רשם ירידה של 19% ברכישות אלו בשמונת החודשים הראשונים של השנה.
ממצא נוסף מצביע על ירידה חדה בשיעור המשקיעים "הוותיקים" בשוק, כלומר מי שהייתה בבעלותם לפחות דירה אחת להשקעה עוד לפני שנת 2024, ובכלל זה "מרובי" הנכסים (בעלי 3 דירות ומעלה). כך, בעוד שלאורך שנת 2023 ועד חודש אפריל השנה לא נרשם שינוי מהותי במשקלם של משקיעים אלו ברכישות השוטפות של דירות להשקעה, כאשר שיעור המשקיעים "הוותיקים" נע סביב 67%-72% מסך רוכשי דירות להשקעה, הרי שהחל מחודש מאי השנה הולך ויורד שיעורם באופן משמעותי עד לשיעור של 35% בלבד בחודש אוגוסט. במקביל ירד שיעור "מרובי" הנכסים (בעלי 3 דירות ומעלה) משיעור של 36%-42% בשנת 2023 וארבעת החודשים הראשונים של 2024, לשיעור של 17% בלבד בחודש אוגוסט. הירידה במשקל משקיעים אלה נרשמת הן ברכישות בפריפריה והן במרכז.
סך רכישות תושבי החוץ (הנכללים בתוך סגמנט המשקיעים) עמד על 163 דירות, גידול חד של 70% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, אולם כמותית מדובר בתוספת רכישות של פחות מ-70 דירות ברמה הארצית. בהשוואה ליולי זוהי ירידה של 6%. במקביל, מכרו תושבי החוץ 26 דירות בחודש אוגוסט, לעומת 48 דירות באוגוסט אשתקד. אזור ירושלים ריכז 53% מסך רכישות תושבי החוץ, כאשר אחריו מדורג באופן מפתיע אזור טבריה, רכשו תושבי החוץ 21 דירות (12% מסך רכישות תושבי החוץ). באוצר מציינים כי רכישות אלו התרכזו באחד הפרויקטים החדשים בעיר טבריה עצמה, במחיר ממוצע של 2 מיליון שקל.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,324 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לשנה שעברה וצניחה של 23% בהשוואה לחודש הקודם, שיעור ירידה מעט חד יותר מזה שנרשם בסך מכירות יד שנייה. מאז אוקטובר 2021, חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים, ועד יולי השנה נגרעו ממלאי זה כ-6,000 דירות.
