הגיעה השעה וקיבלתם את המפתחות לדירת הקבלן החדשה שלכם. לאחר שהתמקמתם, מתחילים להתגלות ליקויי בניה שונים – קיר שגימור הצבע בו לא מושלם, סדק במרצפת, חלון שלא נפתח כמו שצריך, ריח של ביוב מחדרי השירותים, ולפעמים גם בעיות רציניות יותר. אתם פונים לקבלן או ליזם ומבקשים מהם לתקן את הבעיות שמצאתם, אך הם אומרים לכם כי השנה הראשונה היא שנת בדק, ובמהלכה עליכם לאסוף את כל הליקויים, ורק אז הם יטפלו בהם.
המצאה של קבלנים ויזמים
את המושג "שנת בדק" המציאו קבלנים ויזמים מטעמי נוחות. יזמים בונים במקביל מספר פרויקטים, ולמרבה הצער, אין פרויקט כיום שלא מתגלים בו ליקויי בנייה. מדובר בעניין יקר עבור יזמים וקבלנים – הם עולים ימי עבודה, חומרי גלם וכאשר מדובר בליקויים חמורים ובאי-התאמות מהותיות, גם בתביעות משפטיות.
שנת הבדק קונה ליזמים ולקבלנים שנה של שקט מהדיירים בפרויקט, לפני שיידרשו לטפל בליקויים שהתגלו. במהלך שנה זו הדיירים מתרגלים לחיות עם חלק מהליקויים, וליקויים אחרים הופכים ללא רלוונטיים: כך למשל, משפחה עם ילדים תתקשה לדרוש תיקון צביעה לאחר שנה של חיים בבית.
ישנם קבלנים ויזמים שיוצקים למושג שנת בדק משמעות הפוכה. הם טוענים כי רק במהלך שנה זו הם מחויבים לתקן ליקויים, וכי לאחר מכן על הלקוח לתבוע את חברת הביטוח במקרה שמתגלה ליקוי. אחוז הקבלנים שמשתמש במשמעות זו הולך וקטן, משום שבעלי הדירות מודעים יותר לזכויות שלהם הנוגעות לתקופות הבדק והאחריות. כדאי לדעת שגם אם הקבלן או היזם מנסים להגביל את האחריות שלהם לשנה בלבד, החוק אינו מאפשר להם לעשות זאת.
מה אומר החוק?
אחריות קבלן לליקויי בנייה מוגדרת בחוק המכר (דירות) ומחולקת לשלושה חלקים: תקופת בדק, תקופת האחריות והתקופה שמעבר להם. לעומת זאת, המונח שנת בדק אינו מוזכר כלל בחוק.
המשמעות היא שאין יסוד חוקי לדרישה של קבלנים לחכות לסיום שנת בדק לצורך תיקון ליקויים או חמור מכך, להגביל את אחריות הקבלן לשנה זו בלבד. מרגע שקיבלתם את החזקה על הדירה מתחילה תקופת הבדק – זוהי תקופה של אחריות קבלן שנעה בין שנה לשבע שנים לסוגים שונים של ליקויים, ובמסגרתה אתם לא נדרשים להוכיח מדוע ואיך נגרמו ליקויי הבנייה.
עו"ד רוני אלפסיפרומו צלמיםבתום התקופה הזו ישנה תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים ונקראת תקופת האחריות. בתקופה זו הקבלן עדיין מחויב לטפל בליקויי בנייה שנתגלו אם הרוכשים יכולים להוכיח שמקור הליקויים הוא עבודה רשלנית, חומרים גלם לא תקינים או תכנון שגוי.
למעשה, גם בתום שתי התקופות הללו, עדיין קיימת אחריות קבלן במקרים מסוימים – כאשר מתגלים ליקויים שלא היו יכולים להתגלות קודם אלא דורשים שימוש ממושך לצורך גילויים, כאשר מדובר בליקויים מסכני חיים הקשורים ליציבות ולבטיחות של המבנה, או כאשר ליקויים שנתגלו בתקופות הבדק והאחריות לא תוקנו מיסודם ושבים להפריע לבעלי הדירות מאוחר יותר.
ואם קבלן או יזם מתעקשים על שנת בדק?
אתם לא אמורים לחיות במשך שנה עם ליקויי בנייה בבית חדש ששילמתם עליו ממיטב כספכם, רק משום שלקבלן או ליזם נוח יותר כך. אם הקבלן או היזם מתעקשים על שנת בדק ומסרבים לתת לכם מענה במהלכה, תוכלו לשכור את שירותיו של עורך דין ליקויי בניה ולחייב אותם בפעולה.
כדי שתפיקו את התוצאות המיטביות מהסיטואציה, יש כמה דברים שאתם יכולים לעשות בדרך:
לערוך בדק בית: אם היזם או הקבלן רוצים ריכוז של ליקויי בנייה על מנת לטפל בהם, במקום בבעיה בודדת בכל פעם, דו"ח בדק בית ייתן להם סקירה מקיפה של הליקויים הקיימים בדירה וממה נובעים. בדק בית נחשב בתור חוות דעת מומחה, והוא ישמש אתכם במקרה שתאלצו להגיע לתביעה מול היזם או הקבלן.
לתעד את הפניות ליזם ולקבלן: חוק המכר מגדיר כי על הקבלן והיזם לתת לכם מענה בתקופות הבדק והאחריות תוך זמן סביר. נסו לבצע את הפניות במדיות דיגיטליות (אימייל או הודעות טקסט) כך יהיו לכם לוחות זמנים ותכתובות להציג במקרה של תביעה.
ההתנהלות מול קבלנים ויזמים לא פשוטה למי שאינו בקיא בעבודה מולם. בדיוק כפי ששנת בדק הוא מושג שאין לו אחיזה חוקית, ייתכן שתגלו בחוזה מול היזם או הקבלן סעיפים שמגבילים זכויות אחרות שניתנות לכם על פי חוק. אם יש לכם ספקות לגבי ההתנהלות של הקבלן או היזם, אם הם משתהים בתיקון הליקויים או מסרבים לתקן, או אם אתם מוצאים את עצמכם ממשיכים לחיות עם ליקויי בניה לאורך חודשים ושנים.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד רוני אלפסי היא שותפה במשרד עו"ד אלפסי ושות' המייצג בעלי דירות וועדי בתים בתביעות ליקויי בנייה נגד יזמים וקבלנים. יו"ר משותפת בוועדת ליקויי בנייה הארצית בלשכת עורכי הדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
