המלחמה ופינוי של עשרות אלפי תושבים מבתיהם בדרום ובצפון הארץ, מביאה עמה שאלות בתחום השכירות, רכישות דירה ומסירה מהקבלן לרוכש. משרדי הממשלה מפרסמים תזכירי חוק שמנסים לתת פתרון לבעיות, אך ניתן לראות כי אין הלכה חד משמעית ובדומה לקורונה, מרבית ההחלטות שניתנו על ידי בתי המשפט שונות ולא אחידות.
האם המלחמה מעניקה הגנה משפטית למי שמפר את הסכמי השכירות, והאם איחור במסירת דירה על ידי הקבלנים יאפשר מתן פיצוי לרוכשי הדירות? בעזרת עו"ד יגאל קולוף, שותף במחלקה המסחרית במשרד עוה"ד וקסלר ברגמן ושות', ynet עושה סדר.
רכשתי דירה מיד שנייה (לא מקבלן) ועלי להעביר את הכסף למוכר בשבוע הקרוב, אך גויסתי בצו 8 למילואים/אני תושב עוטף עזה ובהוראת פיקוד העורף פוניתי מביתי. האם יש אפשרות לדחות את התשלום למוכר?
כן. החודש חוקק חוק "דחיית מועדים", המציע פתרון משפטי מוסדר לדחיית מועדים בחוזה או בפסק דין לקבוצות אוכלוסייה מסוימות אשר בעקבות המצב אינן מנהלות שגרת חיים רגילה ואינן יכולות לקיים את התחייבויותיהן המשפטיות במועד.
החוק למעשה קובע שורה של "זכאים לדחיית מועד", אשר לגביהם תינתן דחיית מועדים של 30 ימים לקיום התחייבות חוזית ביחס לחיובים שחלים בתקופה שבין 7.10 ועד ליום 7.11. ("התקופה הקובעת"), ובתנאי שהזכאי הודיע לצד השני. כך לדוגמה, אם חיוב חוזי חל ביום 6.11.2023, וניתנה לגביו הודעה כאמור, ניתן לדחותו לתקופה שעד ליום 6.12.2023.
עורך דין יגאל קולוףצילום: יורם רשףבין הזכאים: מי ששירת כחייל או שוטר או כבאי במהלך תקופה הקובעת; מי שהיה נעדר, חטוף או שבוי במהלך חלק מהתקופה הקובעת, או מי שנפצע ואושפז ל-7 ימים לפחות עקב פעולות האיבה; מי שהתגורר לפני 7.10 ביישוב שפונה (לפי רשימת יישובים שנקבעה בתוספת לחוק); בן זוג של כל אחד מאלה, שאחראי עמו לקיום החיוב; חברה של עד 5 בעלי מניות, אם בעל מניות בה הוא אחד מהזכאים שמנינו קודם, מנהל את החברה ושולט בלפחות 50% מנכסיה.
לא ניתן לדחות את החיובים הבאים: תשלום שכבר שולם לפני 18.10.23; חיוב בתשלומים בכרטיס אשראי, לגבי נכס או שירות שכבר סופק; חיוב שחל בתקופה הקובעת, אם החוזה לגביו נכרת במהלך התקופה הקובעת; חוזה שכל הצדדים בו זכאים לדחיית מועד.
אני מתגורר בשכירות במושב בעוטף עזה והגיע מועד תשלום השכירות החודשית, אך בהוראת פיקוד העורף פוניתי מביתי ואיני יכול לשלם את הסכום. האם ניתן לדחות את התשלום לבעל הדירה?
בהתאם לחוק דחיית מועדים, גם כאן חל הסדר דומה, וניתן לדחות את החיוב ב-30 יום ובתנאי שאתה "זכאי לדחיית תשלומים" והודעת על כך לבעל הדירה.
פיקוד העורף הורה לנו להתפנות מהבית והנכס עומד ריק. האם עלינו לשלם בכלל את דמי שכירות לבעל הנכס?
ישנם כלים משפטיים עקרוניים כמו דיני "כוח עליון" או "סיכול" שעשויים להקנות לשוכרים את האפשרות לטעון, כי יש לפטור אותם מתשלום דמי שכירות כאשר המדינה פינתה אותם באופן מחייב, ובכך למעשה נמנע מהמשכיר ומהשוכר לקיים את מטרת השכירות.
עם זאת, הפסיקה של בתי המשפט בעבר חששה להתערב במערכת יחסי שכירות ולקבוע עקרונות ברורים ורוחביים, מתוך גישה שמי שאמור להסדיר זאת הוא המחוקק. חוק דחיית חיובים שחוקק החודש מחריף יותר את הבעיה, שכן המחוקק נמנע כרגע מהסדרה מהותית של הנושא, והסתפק רק באפשרות לדחות את החיוב.
יצוין כי משרד המשפטים פרסם קול קורא במטרה לחוקק חוק נוסף שיסדיר את היבטי הכוח העליון שנוצר ביחס לקיומם של חיובים חוזיים, אך טרם ידוע אם יחוקק חוק כזה, והאם הוא יטפל באופן מהותי בסוגיית מתן פטור לשוכרי נכסים שפונו מביתם על ידי המדינה.
העירייה שלחה חיוב ארנונה על החודש האחרון. מאז פרוץ המלחמה אני מתנדב בשירות כוחות הביטחון וכעת אני מבקש לדחות את תשלומי הארנונה. מה עליי לעשות?
חוק "דחיית מועדים" מתייחס גם לתשלומים לרשות ציבורית, ובכללם תשלומי ארנונה ומים. בהתאם לכך, גם במקרה זה חל הסדר דומה, ועליך לפנות לרשות הרלוונטית ולבקש דחיית תשלומים ל-30 יום.
רכשנו דירה חדשה מקבלן ומסירתה מתעכבת בשל המלחמה. מה עלינו לעשות?
ראשית כל, יש להידרש לסעיף החוזי בחוזה המכר, אך מאחר שיחסי הכוחות בדרך כלל אינם שווים, סעיף כזה בדרך כלל יהיה מנוסח לטובת היזם. מכל מקום, ביחס לעיכוב במסירת דירה באירוע מלחמתי, על בית המשפט להשתכנע כי הכוח העליון של המערכה המלחמתית היה בעל השפעה קונקרטית על הקבלן.
כך למשל, בפסק דין שדן במקרה של עיכוב בקבלת טופס 4 הנדרש לשם מסירת דירה, נטען כי העיכוב נבע ממבצע "צוק איתן", אך בית המשפט דחה את טענת הקבלן נוכח כך, שלא הוכח בראיות טובות שלמערכת הייתה השפעה ישירה וממוקדת לגבי הקבלן עצמו.
במלחמה הנוכחית יהיה קיים צידוק מהותי לקבלנים באתרים שבהם הוקפאה הבנייה לטעון לקיומו של כוח עליון, ולעיכוב מותר במסירת הדירות. על הרוכשים להיערך לכך, וכן לצפות כי ייתכן שלא ייפסקו להם פיצויי איחור במסירה בגין התקופה של האיחור.
