המלחמה בעזה הדגישה את חשיבותו של הממ"ד כאמצעי הטוב ביותר לשמירה על הביטחון האישי של תושבי ישראל בביתם. אחת הדרכים להוסיף מרחב מוגן דירתי למאות אלפי הדירות הישנות שאינן ממוגנות היא באמצעות מיזמי פינוי בינוי. גורמים בשוק הנדל"ן מעריכים כי התקופה הנוכחית תוביל בעלי דירות רבים להאיץ תהליכים של התחדשות עירונית.
בניגוד לתוספת ממ"ד לדירה קיימת, הממומנת מכיסו של האזרח ויכולה להגיע לסכום של כ-200 אלף שקל, מיזמי פינוי בינוי מאפשרים לבעלי הדירות הישנות לקבל דירה חדשה ומודרנית עם ממ"ד ללא תוספת תשלום, ותוך מתן פתרון תכנוני למתחם שבו מצוי הבניין, זאת לצד תמורות נוספות שיחד עם הממ"ד יעלו את ערך הנכס החדש.
לדברי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת SK שמאות המתמחה בליווי דיירים בהליכי התחדשות עירונית, מלבד הממ"ד, אחד התמריצים העיקריים לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי הוא תוספת המטרים שיקבל כל בעל דירה, מעבר לשטח הדירה שבבעלותו כיום טרום הפרויקט. "הדיירים בדרך כלל שואפים לתוספת מקסימלית, אך לא תמיד היזמים יכולים לספק את דרישות בעלי הדירות מפאת חוסר כדאיות כלכלית", מסביר כהן.
זאת הסיבה, הוא ממשיך, לכך שתוספת המטרים "מהווה כר בלתי נדלה לסכסוכים בין דיירים ליזמים, בין דיירים לרשויות המקומיות ובין דיירים לבין עצמם. תוסיפי על כך שבשלב המו"מ המסחרי התב"ע (תוכנית בניין עיר) למתחם המגורים לא רק שרחוקה מאישור על ידי מוסדות התכנון, אלא כלל לא הבשילה, וקיבלנו מקרה שבו חוסר הוודאות שולט וכל צד מתבצר בעמדתו".
שמאי שמוליק כהןצילום: דובי שמחיבדיקה שמאית שביצעה חברת SK עבור ynet חושפת את התמורות שיזמים מציעים כיום לבעלי דירות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי בערים השונות. הבדיקה נערכה על בסיס ניתוח שמאי-כלכלי של מתחמי פינוי בינוי שמלווה החברה וביצוע בדיקות היתכנות לפרויקטים בערים השונות.
הבדיקה נערכה תוך התייחסות למספר פרמטרים: שמירת רווחיות ליזם, שתאפשר לו לקבל ליווי בנקאי לפרויקט (כיום מקובל לשאוף לרווחיות של 17% לפחות); זכויות הבנייה שהוא צפוי לקבל מהרשות המקומית בהתאם למכפיל המקובל באותה עיר (הכוונה ליחס בין מספר הדירות החדשות בפרויקט פינוי בינוי למספר הדירות הישנות שנהרסות – ככל שעלות הקרקע יקרה יותר, המכפיל נמוך יותר); עלות ההקמה למ"ר הצפויה בכל העיר; השווי למ"ר שאמור להתקבל בכל עיר; ומדיניות הרשות המקומית.
מהבדיקה עולה כי אם חשבתם שכאשר תקדמו פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם, הדירה החדשה שתקבלו תהיה גדולה משמעותית, אז כנראה תתבדו: מתברר שהכול תלוי בלוקיישן ובמדיניות העירייה. על פי הממצאים, בערים גבעתיים, פתח תקווה והוד השרון יכולים הדיירים לקבל תוספת של 25 מ"ר לדירה הקיימת, תוך שמירת הרווחיות הראויה ליזמים. אחריהן ברשימה חולון, רמת גן ורעננה, שם ניתן לקבל תוספת של 20 מ"ר.
לעומת יישובים אלה, בחדרה ניתן לקבל תוספת של 12 מ"ר בלבד, בעיקר בשל העובדה שהמחיר למ"ר אותו יוכלו לקבל היזמים על הדירות החדשות נמוך יותר. יחד עם חדרה ניצבות גם נתניה ובת ים, שם גם כן ניתן לקבל תוספת של 12 מ"ר, רק שהסיבה לכך נעוצה במדיניות הרשות המקומית, שאינה מאפשרת ליזמים תוספת גבוהה יותר, גם אם היזם מציג רווחיות הגבוה מ-17%.
על פי הבדיקה, ישנם מנגנוני פיצוי שמאפשרים להעלות את שווי הדירה העתידית ביישובים שבהם מדיניות העירייה קובעת את התוספת של 12 מ"ר. בנתניה, היזם מוגבל במתן תוספת של 12 מ"ר בלבד לכל דייר, ולרוב הרווחיות של הפרויקט תאפשר לו לתת הטבות שוות ערך בסדר גודל ממוצע של כ-200 אלף שקל לכל דייר, זאת באמצעות שיפור המפרט הטכני של הדירה החדשה, עלייה בקומות וכדומה. בבת ים מדובר בהטבות ששוות ערך לכ-100 אלף שקל לכל דירה.
רשויות מגבילות את התמורות "כדי ליצור ודאות"
כהן מסביר כי "המטרה של הרשויות שמגבילות את התמורות במ"ר לדיירים היא ליצור ודאות גם עבור הדיירים וגם עבור היזמים, ובכך להסיר חסמים ולמנוע ציפוף מיותר. במקרים שבהם התמורות מוגבלות והדיירים עדיין רוצים לוודא שהיזם לא 'ירוויח על חשבונם', מקובל לשלב בהסכם המסחרי מנגנון של חלוקת רווחיות עתידית. הרווחיות יכולה לנבוע מתוספת זכויות בנייה שלא הייתה ידועה במועד חתימת ההסכם המסחרי, עליית שווי דירות היזם ועוד".
עוד הוא מציין כי "בקביעת מנגנון חלוקת הרווח העתידי, ניתן לקבוע שגם הדיירים ייהנו מהרווחיות העודפת מהפרויקט, כלומר הצדדים קובעים מראש שאם הרווחים מהפרויקט יעלו מעל אחוז מסוים, היזם והדיירים המקוריים יתחלקו ברווחים העודפים. איך יתחלקו? תלוי במועד חלוקת הרווחים. ניתן להוסיף שטחים, ניתן לשפר מפרט טכני ועוד".
לדבריו, "ככל שבעלי הדירות יהיו מודעים לתמורות הריאליות אותן הם יכולים לקבל במסגרת ההליך, כך ניתן יהיה לקדם את פרויקט מהר יותר ועם פחות חסמים, חשדנות ואי ודאות. אם דיירים ילחצו על יזם להגדיל את התמורות, תוך פגיעה ברווחיות, הם עלולים לגרום לכך שיזמים ראויים לא ירצו לקדם את הפרויקט, וחמור מכך, שהיזם שלקחו לא ישלים את הפרויקט".
"הדבר הכי גרוע זה יזם שפושט רגל", מדגיש כהן. "הוא היה מאוד נלהב בתחילת הפרויקט, הבטיח הבטחות מופרזות בתחילת הדרך – ובסופו של דבר לא עמד בהן. לכן שמאי מטעם הדיירים צריך להפיק דוח אפס (דוח כדאיות כלכלית) עבור בעלי הדירות כדי להביא להיתכנות מאוזנת של הפרויקט".
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרךצילום: רמי זרנגרגיל גולדשטיין, מנכ"ל חברת אבני דרך התחדשות עירונית, מחזק את הדברים. "מודל של תמורה קבועה וידועה מראש לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא חשוב ונכון, ככל שהמטרה העיקרית של כלל תוכניות ההתחדשות היא לחדש ולמגן כמה שיותר מבנים מפני טילים ורעידות אדמה, במהירות האפשרית", הוא אומר.
לדבריו, "אחד השלבים הארוכים ביותר בפרויקט הוא זה שבו מתנהל מו"מ על התמורה ממנה ייהנו בעלי הדירות. תמורה קבועה וידועה מראש תייתר את הסוגייה הזו ותאפשר לבעלי הדירות לבחון את היזמים הפוטנציאליים לפי איכות הביצוע, הניסיון והחוסן הפיננסי – פרמטרים משמעותיים יותר ברוב המקרים ממ"ר נוסף בדירה".
גולדשטיין מוסיף כי "גם בצד השמאי ובמו"מ מול הרשויות המקומיות על הזכויות אותן נדרש היזם לממש במסגרת התב"ע החדשה, ניתן להעריך כי נראה קיצור בלוחות הזמנים וכן ודאות גבוהה יותר ליזם בטרם הכניסה לעסקה. כיום יזמים מתמודדים עם מצב מגוחך, בו הם נשלחים על ידי הרשויות בחזרה לבעלי הדירות כדי לנסות להפחית בתמורות על מנת לייצר כדאיות כלכלית לפרויקט. כמובן שתהליכים כאלו של חזרה לבעלי הדירות מייצרים תסכול גבוה ומשבר אמון בין היזם לבעלים, ובעיקר מעכבים בחודשים ארוכים את מימוש המתחם".
עוד מציין כי גולדשטיין כי "פרויקטים שנתקעים שנים רבות סביב ויכוח או ניסיון להגדיל במ"ר בודדים את התמורה לבעלים, לא רק שלא משרתים את האינטרס הציבורי, בסופו של דבר הם גם לא משרתים את האינטרס העליון של בעלי הדירות. ודאות גבוהה יותר תקצר לוחות זמנים, תפחית עלויות, ותאפשר מימוש מהיר יותר של פרויקטים רבים יותר".
"תוספת של עשרות מטרים לדירה כבר לא קיימת בשוק"
עו"ד יריב בר דיין, המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי והיועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מסביר כי נושא התמורות לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי עבר שינויים משמעותיים בשני העשורים האחרונים.
לדבריו, "ניתן לחלק את המגמה ל-4 תקופות עיקריות; התקופה הראשונה, בפרויקטים הראשונים של פינוי בינוי שתוכננו לפני כ-20 שנה, נושא תוספת השטח לבעלי הדירות נקבע במו"מ בין היזם לבעלי הדירות ללא מעורבות של הרשות המקומית. במקרים אלו, לאחר ההסכמה המסחרית בין הצדדים, נקבע סל הזכויות לפרויקט והיקפו על בסיס הסכמה זו. בהתאם, באותם פרויקטים ותיקים תוספת השטח לדירות הייתה גדולה ומשמעותית ולעיתים עמדה על עשרות מ"ר.
עו"ד יריב בר דייןצילום: יח"צ"לגבי התקופה השנייה, בעקבות תיקון תקן 21 של מועצת השמאים בשנת 2012 ואימוץ ההערה הקבועה בתקן על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לפיה התמורה הראויה והמקובלת כתוספת לדירות הבעלים היא 25 מ"ר, החלו גורמי התכנון השונים לקבוע את היקף הזכויות לפרויקט בהתאם לתוספת זו, וממנה גזרו גם את המרכיב הכלכלי שעמד בבסיסו של התקן בנוסחו הקודם לקביעת היקף זכויות בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי", הוא אומר.
לדבריו, "בשלבים הראשונים לאחר פרסום התקן ואימוץ מגבלת ה-25 מ"ר עבר הענף טלטלה, שכן בפרויקטים רבים שבהם נחתמו הסכמים, נקבע סל תמורות שחצה את מגבלת הסף – והצדדים נדרשו לחזור לשולחן המו"מ, על כל המורכבות בדבר. אולם לאחר תקופת הסתגלות והתאמה, קיבל השוק את השינוי ונוצרה רמה מסוימת של ודאות, שתרמה למימוש פרויקטים חדשים, שעה שניתן היה לצפות ולקבוע את היקף הזכויות לפרויקטים.
"התקופה השלישית החלה עם קביעת מדיניות של עיריית תל אביב, לפיה היקף הזכויות לפרויקטים של פינוי בינוי בעיר תל אביב יחושב לפי תוספת של 12 מ"ר לדירה. רשויות תכנון רבות אימצו מדיניות זו, וברוב הרשויות זוהי הפרקטיקה הנהוגה. תל אביב קבעה את היקף הזכויות, אולם היא לא מתערבת במערכת היחסים החוזית בין היזמים לבעלי הדירות, והתמורה הסופית אותה יקבלו בעלי הדירות אינה מוגבלת ל-12 מ"ר בלבד, אלא נקבעת במו"מ בין הצדדים, בהתאם לכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
"מנגד, יש רשויות שאינן מאפשרות ליזם להעניק תוספת מעבר לתמורה של 12 מ"ר. לדעתי, המנגנון של עיריית תל אביב הוא נכון יותר, שכן הוא מאפשר חלוקה צודק של תוצאת הפרויקט בין היזם לבעלים. במקרים שבהם היזם מנוע מלהגדיל את התמורה לבעלי הדירות, גם אם קיימת תמורה עודפת בפרויקט, אזי עובדה זו משרתת רק את היזם ולא את בעל הדירות באופן חד צדדי.
"התקופה הרביעית החלה בשנים האחרונות, במהלכן אנו נחשפים למדיניות של צמצום נוסף בתמורות. למעשה, ישנם גופי תכנון עירוניים שדוגלים בתוספת של אפס מ"ר לדירות החדשות. בעלי הדירות צריכים קודם כל להיות מודעים לכך שככל שחולף הזמן, כבר לא ניתן לקבל את תמורות העבר. עם זאת, לגבי בעלי דירות שמתארגנים מראש ועורכים מכרז יזמים בשלב שבו יש כבר ודאות תכנונית, היכולת שלהם לנהל מו"מ ולקבל תמורות גדולות יותר משתפרת, וניתן לקבל תמורות מעבר לתמורות המינימליות שהרשויות מעניקות", מסכם בר דיין.
