בעלות על דירה עולה הרבה מאוד כסף, אך ישראלים רבים מעדיפים את צורת המגורים הזו בגלל הוודאות שהיא מספקת. כעת משרד השיכון מניע תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות שנועדה להגדיל את מספר הדירות להשכרה ארוכת טווח ובכך להפוך אותן לתחליף לדירה במשכנתא. בין היתר ייבחנו תמריצים כלכליים שיעודדו את בעלי הדירות לחתום עם השוכרים חוזים לטווח ארוך. למשל, תיבחן האפשרות להפחית את מס הרכישה אם בעל הדירה יעמיד אותה להשכרה בחוזה לטווח ארוך.
הצעד הראשון להגשמת התוכנית הזו יעלה לאישור הממשלה בישיבתה ביום ראשון הקרוב, בה השרים יתבקשו להצביע על החלטה להטיל על מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן לגבש תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות תוך 90 יום. התוכנית תיגע בארבע נקודות מרכזיות: כלים להפקת מידע על שוק השכירות והנגשתו לציבור, כלים לעידוד השכרה ארוכת טווח, תדריך (כלומר הנחיות) לתכנון מתחמים שמיועדים להשכרה, וקביעת יעדים לשיווק מגרשים שמיועדים לבניית פרויקטים להשכרה.
על פי הצעת ההחלטה שתעלה לאישור הממשלה, התוכנית האסטרטגית שיגבש משרד השיכון תכלול כלים לעידוד השכרה ארוכת טווח. ההצעה אינה מפרטת באילו כלים מדובר, אך נראה כי הכוונה היא להציע הטבות מס, ובהם הנחה משמעותית במס הרכישה.
משקיעים שרוכשים דירה משלמים מס רכישה בשיעור של 8% משווי הדירה. לעומת זאת מי שקונה את דירתו הראשונה נהנה משיעורי מס נמוכים בהרבה - פטור אם הדירה בשווי של עד כ־1.97 מיליון שקל, ומעבר לסכום הזה מדרגות מס שמתחילות ב־3%. הרעיון שמתגלגל במשרדי הממשלה הוא לאפשר למשקיעים שרוכשים דירה לשלם מס רכישה כרוכש דירה ראשונה או לכל הפחות נמוך מהשיעור שהם משלמים היום, בתנאי שיעמידו חוזה לטווח ארוך שבו יהיו גם מגבלות על התייקרות גובה שכר הדירה.
התוכנית האסטרטגית תיגע גם בתחום התכנון בניסיון לבחון איך לשלב מתחמים להשכרה ארוכת טווח בתוכניות, במיוחד כאלה שלאורך צירי של מערכת להסעת המונים - המטרו והרכבת הקלה. בין היתר מחפשים פתרון להתנגדות של חלק מראשי הערים לפרויקטים מהסוג הזה. בנוסף התוכנית תגדיר יעדים מספריים לשיווק ובניית דיור להשכרה שיחייבו את כל הגופים שמשפיעים על התחום, ובהם רשות מקרקעי ישראל ומנהל התכנון.
דירה להשכיר לא מתרוממת
לממשלה יש היום מידע חלקי על שוק השכירות, על אף הערכה שהשוק הזה מגלגל מידי שנה 35 מיליארד שקל, ו־2 מיליון ישראלים חיים בכ־795 אלף דירות מושכרות. בהיעדרו של מידע קשה מאוד לייצר תוכנית ראויה. הסיבה המרכזית להיעדר הנתונים היא שאין כל חובת דיווח על השכרת דירה. בעלי דירות שמקבלים שכר דירה של עד 5,654 שקל בחודש פטורים ממס, כך שאין לממשלה הרבה דרכים לדעת כמה דירות כאלה יש. מי שגובה שכר דירה גבוה יותר נדרש לשלם מס ולכן גם מדווח על כך, אך על פי הערכה סבירה רבים מתחמקים מתשלום המס ולא מדווחים על שכר הדירה שהם גובים. כך שבידי רשות המסים מידע חלקי על מצבו של שוק השכירות ורמת המחירים בו.
הבעיה הזו גם משליכה על מדד המחירים לצרכן משום שנתוני רשות המיסים הם מקור מרכזי ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והשכירות היא נדבך מרכזי במדד. המחסור במידע פוגע בשוכרים משום שאין להם כלים מהימנים להשוואת מחירים. כל מי שרוצה יכול להיכנס בקלות לאתר האינטרנט של רשות המסים ולאתר את כל הדיווחים על עסקאות למכירת דירה, בבניין או ברחוב מסוים. הנתונים האלה הם בסיס להערכות השווי שמוציאים שמאי המקרקעין. אולם מי שמבקש לבדוק כמה משלמים שכר דירה באזור שבו הוא רוצה להתגורר יצטרך לסמוך על מתווכים, שכנים או חברים. המצב הזה מעניק יתרון לבעלי הדירות במשא ומתן על גובה שכר הדירה.
חוק ההסדרים שגובש בעת הכנת תקציב המדינה לשנים 2024-2023 כלל רפורמה שתחייב דיווח על השכרת דירה. אולם היוזמה הזו נדחתה על ידי ועדת הכספים ולא נכנסה בסופו של דבר לחוק ההסדרים שאושר. החשש של המתנגדים היה כי הדיווח יהיה הצעד הראשון לקראת הטלת מס על המשכירים גם במקרים ששכר הדירה נמוך מהרף לתשלום מס היום. לאחרונה משרד השיכון החל לנקוט בצעדים להפקת מידע על השוק באמצעות אתר יד 2 והמרכז למיפוי ישראל. למשרד יש עוד שני מקורות מידע: כ־220 אלף משקי בית שמקבלים סיוע בשכר דירה, וחברות שמשכירות דירה לטווח ארוך ועליהן מפקחת החברה הממשלתית דירה להשכיר.
את המידע שמקבלים מכל המקורות החלו לאחרונה לעבד ולתקף. המטרה של התוכנית האסטרטגית היא להרחיב את סל הכלים להפקת וניתוח מידע, וכאמור להפוך אותו נגיש לציבור. המידע שיתקבל יהווה בסיס לתוכנית אסטרטגית שנועדה להגדיל את מלאי הדירות שמושכרות לטווח ארוך.
כאשר חברת דירה להשכיר הוקמה בשנת 2014 חשבו בממשלה כי היא זו שתפתח את תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח, וכי השחקנים בו יהיו חברות ומשקיעים מוסדיים. אולם מאז נוסדה החברה שווקו מגרשים לבניית כ־23 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח, ורק 4,400 דירות אוכלסו.
המיזם הזה לא התרומם בעבר משום שהממשלה התמקדה בשיווק קרקעות לתוכנית מחיר למשתכן, על חשבון הדיור להשכרה. שר השיכון הקודם זאב אלקין עורר את התחום והוביל לשיווק מגרשים לבניית מעל ל־10,000 דירות להשכרה. אולם בשנתיים האחרונות ריבית בנק ישראל עלתה באופן חד, ההלוואות לרכישת המגרשים ולבניית הפרויקטים התייקרו והמודל הכלכלי קרס.
מכירה למשקיעים פרטיים
כאמור, הפתרון שאליו מכוונים במשרד השיכון הוא לעודד השכרה ארוכת טווח גם על ידי בעלי דירות פרטיים שבבעלותם רוב הדירות שמוצאות להשכרה כיום. עד לאחרונה רק חברות היו יכולות להתמודד במכרזי "דירה להשכיר". צעד ראשון שנקטו במשרד לכיוון הזה היה ביוני השנה כאשר נכנס לתוקף מסמך מדיניות שמאפשר לחברות שזכו במכרזים של דירה להשכיר למכור 40% מהדירות למשקיעים פרטיים, אך בתנאי שהדירות הללו ימשיכו לעמוד להשכרה ארוכת טווח במשך 20-15 שנה והן עדיין ינוהלו על ידי החברה.
למשקיע לא תהיה כל יכולת להשפיע על זהות השוכר וגובה שכר הדירה. בשוק מעריכים כי הדירות יימכרו בהנחה של 20% לעומת מחיר דירה דומה בשוק החופשי.
