"לא התכוונו להיכנס לתחום המלונאות. ההשקעה שלנו בסלינה הייתה פיננסית. נתנו לסלינה הלוואות צמודות ריבית והיינו אמורים לקבל בנוסף 20% מהרווחים, ללא מעורבות בניהול. הדוחות שלהם בזמנו נראו טוב. נסענו לראות את סלינה קוסטה ריקה על החוף, והיה מדהים. אמרנו לעצמנו 'הם יודעים את העבודה'". כך מספר עידו חג'ג', בעל השליטה ומנכ"ל משותף בקבוצת חג'ג', חברת הנדל"ן מהמובילות בארץ, שמדבר לראשונה על האירוע שהוא והחברה שלו עברו עם קריסת סלינה.
"היזמים בסלינה הם אנשים טובים עם קונספט מגניב, ועיתוי גרוע", מסביר חג'ג' כשנשאל מה בדיוק קרה. "היה להם פשוט מזל רע. קרה משהו בשנתיים האחרונות – קורונה, שבמהלכה נסגרו מלונות. אחר כך הריביות שזינקו וכל מי שהיה ממונף כמו סלינה, שרצתה להתרחב מהר, מצא עצמו באירוע קשה. ואז הגיעה המלחמה. המזל שלנו שדרשנו בעסקת סלינה שעבודים בכל נכס, וכעת אנחנו בעלי החוב עם קדימות. בסוף מעז יצא מתוק, ואנחנו נמצאים כרגע בעיצומו של תהליך השבחה לנכסי סלינה".
כזכור בשנת 2021 חתמה קבוצת חג'ג' על הסכם עם סלינה, שנכנסה אז לראשונה לישראל, כשהיא נישאת על סיפור ההצלחה שלה עם הגסט-האוסים המדליקים בדרום ומרכז אמריקה. במסגרת ההסכם, חג'ג' אמורה הייתה לרכוש ולשפץ לסלינה ישראל נכסים שישמשו אותה למלונות בהיקף של מאות מיליוני שקלים. עד סוף מאי 2024 חג'ג' השקיעה כ-100 מיליון שקל. כשהתברר שסלינה קורסת וחג'ג' ניצבת בפני האפשרות להפסיד את השקעותיה, או להיכנס בנעליה של סלינה ויחד עם שותפים או בעלי הנכסים להפעיל את המלונות ולהחזיר לעצמה את ההשקעה, האחים החליטו להרים את הכפפה ולהיכנס בנעליה של סלינה.
יש לציין כי למרות הרעש התקשורתי סביב האירוע, השפעותיו על חג'ג' לא דרמטיות. מדובר בקבוצה ששוויה כיום 1.25 מיליארד שקל, ומנייתה זינקה ב-70% בשנה האחרונה. רק בשבוע שעבר פרסמה הקבוצה דוחות כספיים מהם עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה מכרה 121 דירות (פי 5 מהתקופה המקבילה ב-2023) בהיקף של 810 מיליון שקל. בנוסף, הקבוצה רכשה לאחרונה כ-30% מרני צים מרכזי קניות בתמורה ל-100 מיליון שקל.
"לא מתיימרים להיות מלונאים"
נאלצתם למחוק 15 מיליון שקל בדוחות חג'ג' בגלל קריסת סלינה.
"אם נצליח להביא תוצאות טובות מהשבחת הנכסים, סביר שנתקן את המחיקה ונחזיר את הסכום שנמחק. צריך להבין גם שאם נפסיד 30 מיליון שקל מהאירוע, זה לא מהותי לקבוצה. אבל אנחנו ווינרים, לא יודעים להפסיד. בינתיים, בגישה שמרנית, מחקנו בדוחות 15 מיליון שקל, ואני מאמין שבסופו של דבר נחזיר את כל הסכום".
איך תשביחו את הנכסים?
"בעסקת סלינה היו שני סוגי נכסים: 3 שקנינו עבורם ויש לנו שעבוד על הקרקע, ושמונה נכסים שהם שכרו ואנחנו שיפצנו עבורם - וגם שם דאגנו שיהיה לנו שעבוד מול המשכיר על הסכום. עכשיו אנחנו משביחים את הנכסים שקנינו: בית דירות בעכו שהשקענו בו 8 מיליון שקל וסלינה התכוונה להסב למלון. החלטנו כעת שנמכור את הדירות. במטולה, סלינה השקיעו כסף שלנו במלון יפה שהיה פתוח 3 חודשים בלבד, עד המלחמה. אנחנו במגעים למכירה עם קונים מהתחום.
"בירדן ההררי יש שטח של 91 דונם. הייתי שם, זאת חלקת אלוהים. השכרנו אותו עכשיו לקבוצה שבבעלותה מלון פרא ברמת הגולן ומואה בערבה. סלינה קידמה על הנכס היתר בנייה ל-75 חדרים עם מקלחות משותפות, בסגנון האירוח של סלינה. ברגע שנכנסו לנעליה, שינינו את ההיתר למלון בוטיק בסגנון שאנחנו יודעים, כל חדר 50-40 מ"ר עם מרפסת ג'קוזי וכו'. הבעלים של פרא הכי מתאימים לקונספט, הם חוכרים את הנכס, אנחנו נבנה את המלון בהשקעה של עד 55 מיליון שקל ונקבל 10% תשואה. תוך חצי שנה נקבל היתר ותוך שנה וחצי נבנה בבנייה קלה 95 יחידות.
"בנוסף, יש נכסים שכורים: במלון שבמבנה הכשרת הישוב בחוף הים בתל אביב יש שותף, עופר דעבול, ונכנסנו לצדו בנעלי סלינה. הסיכום הוא שמהרווחים, החוב אלינו יוחזר קודם כל ואחר כך נתחלק בהם. בדזרט במצפה רמון אנחנו מכניסים שותף 50% שיפעיל אותו, ואנחנו בקדימות לקבל את החוב ואחר כך נחלק מהרווחים, שזה אולי שיפור לעומת מצבנו קודם בסלינה. בנוסף, סלינה נכנסה שותפה ב-4 בתי מלון בקיבוצים. ביצענו הקפאת הליכים ומינינו נאמן ואנחנו מקווים להגיע להסדרים שיאפשרו הפעלה שלהם".
מי מנהל לכם את עסקי המלונאות שנחתו עליכם?
"שכרנו את המלונאית הוותיקה רווית רביב (אשתו של ליאור רביב, מנכ"ל רשת ישרוטל, נ.ז.). יש לה ותק וניסיון רב. היא עבדה שנים אצל פתאל".
עכשיו כשאתם כבר בתחום, יש כוונה להרחיב את עסקי המלונאות?
"לא. אנחנו לא מתיימרים להיות מלונאים, אנחנו יודעים לבנות משרדים, מסחר, מגורים. בהרבה מהפרויקטים שלנו אנחנו בונים בתי מלון, אבל התפעול שלהם נעשה על ידי שותף מומחה".
אבל גם דוד פתאל עבר מלחמות, קורונה ועליית ריבית, והרשת שלו פתאל מציגה רווחי שיא ברבעון אחרון.
"דוד פתאל, הגאונות שלו היא שהוא נכנס לחו"ל. הוא פיזר את כל הסיכון וגם קנה מלונות במחירים טובים באירופה".
