קורונה או לא קורונה, שוק הנדל"ן בוער ורוכשים פוטנציאליים יעשו כמעט הכל כדי להיקרא בעלי דירה, אלא שבדרך לנכס הנכסף רבים מהרוכשים מעלימים עין מהרבה סכנות משפטיות שעלולות לעלות להם ביוקר, כמו למשל לחשוב שרכשת דירה, אבל בעצם רכשת מחסן.
ynet גיבש מדריך המציג מספר נושאים שחייבים לבדוק לפני רכישת דירה, באמצעות עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן, ובעלת משרד בתחום המשמשת כיו"ר משותפת בוועדת התכנון והבנייה במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין. לדברי עו"ד בירן "יכול להיות שהיום בשל המחסור בשוק הנדל"ן ולאור הביקושים והחשש לפספס עסקאות, אנשים מבצעים פחות בדיקות".
אז מה חשוב לדעת?
לקחת עורך דין מטעמך: עסקת רכישת דירה היא עסקה מורכבת ויקרה. לכל צד, המוכר והקונה יש את האינטרסים שלו, לכל רוכש ולכל קונה יש מאפיינים משלו, ולכל עסקה יש ניואנסים משלה. לכן, מציינת עו"ד בירן, "אין להסתמך בשום פנים על דוגמאות חוזים שמוצאים באינטרנט או לוקחים מחבר, אין להסתפק בחוזה סטנדרטי שמקבלים מהמתווך, אין להסתמך על הסכמים קודמים שחתם הקבלן (במקרה של רכישה מקבלן) ולא להסתפק בכך שלצד השני יש עורך דין".
ולגבי שכר טרחה? זה תלוי בעיקר במחיר הדירה, במורכבות העסקה ובבדיקות שיש לעשות. הנהוג הוא בין חצי אחוז לאחוז משווי העסקה בדירות רגילות, אם כי יש עורכי דין שיתמחרו נמוך יותר, ויש כאלה שידרשו יותר.
לבדוק רישום בטאבו: זכויות הקניין של המוכר אמורות להיות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ובמקרים בהם אין רישום בטאבו (וצריך לברר למה) צריך להיות רישום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. עו"ד בירן מדגישה כי "הוכחה על תשלומי ארנונה או מסים אחרים אינה מעידה על כך שהמוכר הוא בעל הנכס. בדיקת הרישום מלמדת המון על זכויות המוכר - האם הוא בעלים, האם רשומה משכנתא על הנכס, האם נרשמו עליו עיקולים או הערות אזהרה שונות? במקרים של בתים משותפים יש לבדוק את תקנות הבית המשותף, ובמקרה של בתים צמודי קרקע חשוב לבדוק אם יש הסכמי שיתוף בין בעלי הזכויות ומה הם קובעים. במקרה של רכישה מקבלן - לבדוק את זכויותיו וכן אלו זכויות הוא מוכר - בעלות או חכירה? במקרה של חכירה חשוב מאוד לבדוק את משך תקופת החכירה, ממי החכירה ומהם התנאים לחידוש החכירה לאחר סיומה (יש גופים המחייבים בתשלום מחיר מלא עבור חידוש חכירה)".
לבדוק את היתר הבניה של הבניין: לא פחות חשוב מבדיקת הרישום בטאבו היא בדיקת קיומם של היתרי בניה לבניין ולדירה. "הציבור הרחב אינו מודע לכך שאין בהכרח התאמה בין הרישום בטאבו לדין היתרי הבניה. מאוד נפוץ לגלות כי דירה שרשומה בטאבו כדירה אינה מופיע כלל בהיתר הבניה או מופיעה בו כ'מחסן', או 'חדר כביסה', או לעתים שטחה המאושר קטן מהשטח הקיים בפועל", מסבירה עו"ד בירן. "הסיבה לאי ההתאמה היא שעד השנים האחרונות הרישום בטאבו הסתמך על תכנית מדידה של הבניין כפי שנבנה בפועל ולא נבדקה התאמתו להיתר הבניה. בדיקה זו חיונית גם במקרה של דירה קיימת וגם במקרה של דירה הנרכשת מקבלן".
כך למשל, מציינת עו"ד בירן, במסגרת בקשה לפרויקט חיזוק ותוספת בבניין ברחוב אוליפנט בת"א, התגלתה דירה בקומת המרתף בה מתגוררת אישה מבוגרת, שלמרות שהדירה הייתה רשומה בטאבו, הסתבר שהיא אינה מעוגנת בהיתר הבניה. דוגמא נוספת, דיירי בנין ברמת השרון שהגישו בקשה לפרויקט תמ"א סורבו וגילו שהבניין נבנה ללא היתר כלל, למרות שהדירות רשומות בטאבו.
"רכישת דירה שאין לה היתר חושפת את הרוכש לסיכונים במישור המנהלי (קנסות) והפלילי. בנוסף, בפרויקטים של התחדשות עירונית נהוג לחשב את זכויות הבניה ליזם בהתאם לדירות ולשטחי הבניה שאושרו בהיתר הבניה של הבניין אותו מבוקש להרוס או לחזק. לכן, לדירה שאינה תואמת להיתר עלולה להיות בעיה, ולעתים היא מכשילה פרויקט התחדשות לבניין כלו. הפתרון נמצא לעתים בשכנוע של מוסדות התכנון להכיר בכל הדירות הקיימות, גם אם אינן תואמות להיתר, ולעיתים בשכנוע היזם לפצות את בעל הדירה גם אם הדירה אינה בהיתר".
לבדוק את התב"ע: תוכניות בניין עיר (תב"ע) קובעות מה מותר לבנות במגרש בו נרכשת הדירה וכן בסביבה הקרובה. המצב בשטח לעתים קרובות מטעה ולא ניתן להסתמך עליו. מציאות של שטחים פתוחים, בניה נמוכה וסביבה שקטה, עשויים להשתנות במסגרת תוכניות בניין עיר המקודמות באזור - פרויקטים של תחבורה ציבורית (רכבת קלה, מטרו, נת"צ, שבילי אופניים ועוד), תכניות פינוי בינוי, תמ"א 38 ועוד. כמו כן, חשוב לבדוק אם הגינות הציבוריות שליד הבית מיועדות כשטח פתוח או כשטח למבני ציבור, שניתן לבנות עליו מבנים ציבוריים בני מספר קומות.
לדברי עו"ד בירן, לאחרונה בשכונה ברמת אביב, העירייה החליטה להקים מתנ"ס על חשבון חורשה שכונתית, וברמת השרון נכשלו התושבים במאבק משפטי למניעת הקמת בית ספר במקום חורשת עצים הקיימת מזה שנים ליד בתיהם משום שהייעוד של השטח הוא למבני ציבור.
לבדוק תנאי תשלום, מימון, והחזקת כספים בנאמנות: לעיתים קרובות הרוכש מסתמך על קבלת מימון מבנק לעסקה אותה הוא מבקש לבצע. חשוב לוודא מראש כי הבנק יסכים לתת מימון לעסקה, ומהם לוחות הזמנים לקבלת משכנתא. קונה שמתחייב לשלם בלוחות זמנים שאינם עולים בקנה אחד עם לוחות הזמנים של הבנק למתן משכנתא עלול להיקלע להפרה יסודית של החוזה. כמו כן, יש לוודא כי יישארו מספיק סכומים בחשבון נאמנות עו"ד, להבטיח שאם המוכר לא ישלם את כל חובותיו בגין העסקה לצורך העברת הדירה על שם הקונה, ניתן יהיה להשתמש בכספי הנאמנות כדי להשלים את העסקה.
"לקוחות שטיפלנו להם בעסקה נוכחו לדעת כי לא יוכלו לממן אותה בהלוואות כפי שתכננו מלכתחילה, ונאלצו לשנות את התוכנית שלהם ולהכניס שותף לעסקה. במקרה אחר, הגיע אלינו לקוח שקנה נכס, לא הושארו סכומים מספיקים בנאמנות לצורך תשלום היטל ההשבחה - והוא מצא עצמו נאלץ לשלם את הסכומים שחלו על המוכר כדי לקבל היתר בניה", מציינת עו"ד בירן.
