השלכות מלחמת חרבות ברזל ניכרות בנתוני התחלות הבנייה של שנת 2023, לאחר שבעקבות המחסור החמור בכוח אדם בצל סגירת השערים בפני 90 אלף פועלים פלסטינים, חלק מאתרי הבנייה הושבתו לחלוטין. עם זאת, התוצאות מפתיעות לגבי היקפי גמר הבנייה של דירות חדשות.
על פי נתונים שפרסמה היום (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בסוף הרבעון הרביעי של השנה שחלפה רק כ-60% מאתרי הבנייה היו פעילים בצורה מלאה או חלקית, כך שכ-40% הושבתו כליל. כתוצאה מכך, טרם החלה בנייתן של 58.3% מסך הדירות שקיבלו היתרי בנייה ברבעון האחרון של השנה. בנוסף, הקבלנים דיווחו על עיכוב בגמר הבנייה של שליש מהמבנים (32.7%), כאשר הבנייה של יותר ממחציתם (55.1%) עוכבה על רקע המצב הביטחוני.
עוד עולה מהנתונים כי בחודש אוקטובר השחור, כ-23% בלבד מאתרי הבנייה היו פעילים בצורה מלאה או חלקית, כלומר כמעט 70% מכלל אתרי הבנייה בישראל לא פעלו. בחודש דצמבר אחוז זה כבר עלה באופן משמעותי ועמד על כ-61%. לאורך התקופה, אחוז הפעילות במבנים למגורים היה גבוה יותר לעומת מבנים שאינם מיועדים למגורים. כמו כן, נראה כי מרבית תשומות העבודה מוקדו בפרויקטים גדולים, הכוללים מבנים עם מספר רב של דירות (בעיקר מגדלי מגורים).
בלמ"ס מסבירים כי מגמה זו תואמת את הנתונים שהתקבלו מסקרים שערכה הלשכה לגבי מצב העסקים. כך, בחודש אוקטובר כ-62% מהעסקים בענפי הבינוי היו בתעסוקה מינימלית/סגירה זמנית. היקף העסקים הללו הצטמצם באופן משמעותי במהלך החודשים נובמבר ודצמבר, ושיעורם עמד על 34% ועל 24%, בהתאמה.
בין המגבלות שעליהן דיווחו עסקים בתחום הבינוי, אשר הובילו לעיכובים בבנייה, בעקבות המלחמה: המצב הביטחוני, מחסור בעובדים, עיכובים בקבלת היתרים/אישורים, מחסור בקרקע לבנייה וקשיים בהשגת מימון. כל המגבלות הללו דווחו ביתר שאת עם פרוץ מתקפת אוקטובר.
הערים המובילות בהתחלות בנייה: י-ם, ת"א ואשדוד
מנתוני הלמ"ס לגבי היתרי הבנייה שהונפקו בשנה שעברה עולה כי ב-2023 הונפקו היתרים עבור כ-72,780 דירות – ירידה של כ-6% לעומת שנת 2022, אז ניתנו 77,456 היתרי בנייה. גם ביחס ל-2021 מדובר בירידה, לאחר שאז הונפקו 73,355 היתרים. עם זאת, ביחס לשנים קודמות מדובר במגמה של עלייה. מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-2023, כ-45.8% היו במחוזות המרכז ותל אביב (25.5% ו-20.4%, בהתאמה). כ-2% מהדירות שהונפקו עבורן היתרים היו למטרת הסדרת בנייה בלתי חוקית.
אשר להתחלות בנייה של דירות חדשות, הנתונים מחזקים את החששות של גורמים בענף ומצביעים על כך שבשנת 2023 כולה החלה בנייתן של כ-62,030 דירות – ירידה של 8.9% לעומת שנת 2022, אז החלה בנייתן של 68,105 דירות חדשות. גם ביחס ל-2021 מדובר בירידה, אז החלה בנייתן של 64,121 דירות חדשות. כרבע (24.3%) מסך התחלות הבנייה ב-2023 היו במחוז המרכז וכחמישית (20.1%) במחוז תל אביב. ברבעון האחרון של השנה מדובר בצניחה של 20% לעומת הרבעון שקדם לו.
היישובים המובילים בהתחלות בנייה (כלומר היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות במהלך 2023) היו ירושלים (5,780), תל אביב-יפו (5,080), אשדוד (2,590) ובת ים (2,100). היישובים הבולטים שבהם נמשכה אשתקד העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה בשנת 2022 היו חיפה, אשדוד, רעננה, לוד וירושלים. בין היישובים הבולטים שבהם נרשמה עלייה ניכרת במספר הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2023, לאחר ירידות שנרשמו בשנת 2022: טבריה, גבעתיים, נצרת, רחובות, נתיבות ואור יהודה.
מהנתונים עולה עוד כי כ-93.6% מהדירות שהחלה בנייתן היו דירות תוספתיות למשק. כלומר, התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-58,080 דירות, כאשר כ-3,950 דירות קיימות נהרסו ונבנו מחדש. בסך הכול החלה בנייתן של כ-11,490 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, יותר ממחציתן (כ-53.4%) נבנו במחוז תל אביב וכ-23.7% – במחוז המרכז.
מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-77.2% (8,870 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. כ-4,320 דירות החלו להיבנות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. כ-24.2% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-20.9% – במחוז הצפון. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-51.6% (2,230 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.
כאמור, כ-93% מהדירות שהחלה בנייתן בשנת 2023 נבנו בבניינים חדשים וכ-7% מהדירות התווספו לבניינים קיימים. מתוך כלל הדירות בבניינים חדשים שהחלה בנייתן, כ-16% נבנו בבניינים בני 2-1 דירות (בתים בודדים ובתים דו-משפחתיים) וכ-16.1% נבנו בבניינים בני 100 דירות ומעלה.
כ-66.6% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-11.8% בסבסוד ממשלתי (כ-4,890 דירות שנבנו במסגרת תוכניות דירה בהנחה). מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז המרכז, כ-1,950 דירות שהן כ-39.8% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו. אחריו היה מחוז הדרום עם 1,130 דירות שהן 23% מכלל הדירות הנבנות במסגרת סבסוד ממשלתי.
כ-33.4% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-60.1% במסגרת בנייה עצמית (שיטת "בנה ביתך"), כ-15.5% במסגרת עסקאות קומבינציה וכ-9.9% למטרת השכרה לטווח ארוך. אחוז שולי של דירות שהחלה בנייתן נועד לקבוצות רכישה.
עלייה בגמר הבנייה, לצד עיכובים בגלל המלחמה
עוד עולה מהנתונים כי בסוף שנת 2023 הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-170,300 דירות – עלייה משמעותית ביחס ל-2022, אז מספר הדירות בבנייה פעילה הסתכם ב-166,029 דירות; וביחס ל-2021, אז מספר הדירות בבנייה פעילה הסתכם ב-149,587 דירות. כמחצית מכלל הדירות בבנייה פעילה ב-2023 נמצאו במחוז תל אביב ובמחוז המרכז (25.1% ו-24.7%, בהתאמה), לעומת 7.4% במחוז חיפה.
שטח התחלות הבנייה בשנה שחלפה הסתכם ב-16.3 מיליון מ"ר, כאשר כ-70.7% נועד לבנייה למגורים וכ-29.3% – לבנייה שלא למגורים. מתוך שטח התחלות הבנייה שלא למגורים, כ-27.6% נועד לתעשייה ואחסנה וכ-25.8% למשרדים. לגבי גמר בנייה, ב-הסתכם השטח ב-15.7 מיליון מ"ר, כאשר כ-69.9% נועד לבנייה למגורים וכ-30.1% לבנייה שלא למגורים.
הנתונים המעודדים הם שאשר לנתוני גמר בנייה, בשנת 2023 הסתיימה בנייתן של כ-57,895 דירות – עלייה של כ-9.3% לעומת שנת 2022. מדובר בעלייה בגמר הבנייה של דירות חדשות מאז 2019. עם זאת, כאמור, לצד העלייה שנצפתה בגמר הבנייה, בלמ"ס מזכירים על דיווחי הקבלנים על כך שחל עיכוב בגמר הבנייה של כ-32.7% מהמבנים. המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה היה במחוז המרכז – כ-23.8% מכלל הדירות – ואילו במחוז ירושלים – כ-7.2% בלבד.
אחת הבעיות בענף הבנייה באה לידי ביטוי בנתון של משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (המשוקלל לפי מספר הדירות שבו). על פי הלמ"ס, בשנת 2023 הסתכם משך זמן הבנייה הממוצע ב-32.8 חודשים (כ-2.7 שנים). ברבעון השלישי של השנה עמד משך זמן הבנייה על 33.7 חודשים וברבעון השני על 33.9 חודשים, כלומר ניתן לראות מגמה של ירידה במשך זמן הבנייה.
בשנים האחרונות נרשמה עלייה במשך זמן הבנייה. בעוד ברבעון הראשון של 2020 לקח לקבלנים לבנות בניין 30.2 חודשים בממוצע, בשנים 2018-2019 עמד משך הזמן הממוצע לבניית בניין על 29.3 חודשים, ב-2017 על 28.6 חודשים וב-2016 על 28 חודשים. ב-2015 על 27.9 חודשים וב-2014 על 27.3 חודשים.
"היעדר עובדים פלסטינים גורם לירידה בייצור דירות"
בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, שמתריעים מאז פרוץ המלחמה מהמשבר החמור בתולדות הענף, ניסו להסביר היום את העלייה במספר הדירות שהסתיימה בנייתן. סגן נשיא ההתאחדות, חיים פייגלין, מסר כי "התחלות הבנייה מתקיימות גם במקרים שבהם אין עובדים זרים וכוללות עבודות עפר, דיפון וביסוס שמבצעים קבלני משנה ועובדים שרובם ישראלים. מה שרואים כעת בשטח זו עבודה של יזמים אופטימיים, שמעריכים כי בחודשים הקרובים יהיו להם עובדים בעבודות ליבה כדי להמשיך את הבנייה".
"לאחר חצי שנה של שיתוק של למעלה ממחצית מענף הבנייה והתשתיות, לא רואים עדיין צבירה בקצב מספק של עובדים שיוכלו להמשיך את הבנייה"
לדבריו, "לאחר חצי שנה של שיתוק של למעלה ממחצית מענף הבנייה והתשתיות, לא רואים עדיין צבירה בקצב מספק של עובדים שיוכלו להמשיך את הבנייה. העלייה בהיקף סיום הבנייה היא תוצאה ברוכה של מתן עדיפות מובהקת בהקצאת כוח אדם לפרויקטים שקרובים לסיום על פני פרויקטים שמועד סיומם רחוק, כדי לאפשר מסירת דירות מהירה. נזכיר כי בתחילת המלחמה פנתה ההתאחדות בבקשה למנהל התכנון, ועדת הפנים של הכנסת ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה להקל את מתן אישורי האכלוס לפרויקטים קרובים לסיום, והנה התוצאה. עם זאת, הממשלה חייבת להתעשת ולייצר עכשיו ומיד את התנאים לטיפול מיידי במחסור בעובדים בענף".
לגבי נתוני התחלות הבנייה נמסר כי "התחלות הבנייה ברבעון הרביעי בשנת 2022 עמדו כבר על כ-20 אלף דירות, נתון המשקף את התפוקה של העובדים בענף באופן מלא. אנו רואים כי היעדר העובדים הפלסטינים גורם לירידה של 30% לפחות ביכולת הייצור של דירות, כפי שבאו לידי ביטוי ברבעון האחרון של 2023. ניתן גם לראות את הפער של 7,000 יחידות דיור בין היתרי הבנייה להתחלות הבנייה, שמעיד על בעיית המחסור בעובדים. ההיעדרות המתמשכת של העובדים בשנת 2024 תוביל להמשך ירידות בהתחלות הבנייה בשני הרבעונים הראשונים של השנה, מה שיגרום ללחצים נוספים לעליית מחירי הדירות".
