"המשבר הבא בתחום הדיור מתבשל בימים אלו ממש, והסיבות המרכזיות הן הירידה החדה בהתחלות הבנייה ומחסור בהשקעה בתשתיות לאורך שנים מצד הממשלה", כך מזהיר חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "למרות כל ההצהרות, לצערנו, איננו רואים עדיין תוכנית מממשלתית מקיפה ובה גידול מהותי בהשקעות בתשתית ובהיצע הדירות למגורים – והתוצאה היא גירעון של כ־250 אלף דירות בשוק, שרק הולך וגדל. גם במגרשים ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעבר, נתקלים הקבלנים והיזמים במחסור בכבישי גישה, מחלפים, מתקני טיהור שפכים, חיבורי חשמל וכדומה, והעיכובים והנזקים הכספיים הנגרמים הן לקבלנים והן לרוכשים - הם אדירים. את המציאות הזו לא ניתן כבר לשנות בטווח הקצר, הכול מתחיל מתכנון ארוך טווח, שאיננו קיים בישראל כיום. אני סבור כי הממשלה צריכה להנחות את המועצה הארצית לתכנון ובנייה להציג בתוך שנתיים תוכנית רב־שנתית (ל־25 שנה), הכוללת תכנון מיתארי לארבעה מיליון דירות, לרבות כל התשתיות ומבני הציבור". פייגלין סבור, שהמצב עד כדי כך חמור שעל המדינה גם לקדם הקמה של שתי ערי ענק חדשות: "יש לקדם בניית 1.5 מיליון דירות בשתי ערי ביקוש מטרופוליניות בגליל ובנגב, זאת מלבד תוכנית סדורה לעיבוי כל מערך הערים הקיימות. רק תוכנית כזו תאפשר לגזור מכוחה את התכנון והביצוע של התשתיות הנדרשות ומבני הציבור הנדרשים בלוחות הזמנים הדרושים. בהיעדר תוכנית רב־שנתית כזו, נגזר על משק המגורים בישראל לנוע ממשבר למשבר, והמשברים רק ילכו ויחריפו".
גם רוני בריק, יזם ונשיא של כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, סבור שהמצב חמור: "מדינת ישראל נמצאת בעיצומו של משבר דיור מהגדולים שהיא ידעה. אחד הגורמים העיקריים לכך הוא הבחירה של בנק ישראל להעלות את הריבית הבסיסית במשק והיעדר תגובה לכך מצד הממשלה. אם לא די בכך, צפוי לנו בעתיד הלא רחוק משבר נוסף, שרק יחמיר את המצב הכללי של שוק הדיור, והוא משבר תשתיות. בעשור האחרון ישראל רשמה שיא שלילי של חוסר השקעה בתשתיות. הפסקות חשמל מרובות ותופעות נוספות שקשורות בתשתיות הן תוצאה של זה ואינן מפתיעות את מי שעוסק בתחום. חוסר ההשקעה בתשתיות מהווה סכנה למשק הישראלי ורק מעמיק את המיתון שבו נמצא ענף הבנייה. הפתרון היחיד לכך הוא תוכנית ממשלתית להאצת תשתיות ותוכנית לטווח ארוך בנושא. ככל שהממשלה תמשיך להתעלם מהנושא הזה, המיתון בענף הבנייה יחריף, ואנחנו נמצא את עצמנו בתוך בור שיהיה קשה לצאת ממנו".
"המשבר צפוי להגיע לשיאים חדשים"
כדי להבין עד כמה המשבר המסתמן חמור, אנשי המקצוע מעניקים כמה דוגמאות. ניר ינושבסקי, סגן נשיא ויו"ר אגף בנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ: "יותר מ־300 אלף תלמידים התחילו את שנת הלימודים במבנים זמניים, על־פי דו"ח מבקר המדינה שפורסם במאי 2022. זאת כמובן מבלי לציין את הצפיפות בכיתות, שעומדת על 20% יותר ביחס למדינות ה־OECD. התשתית הבסיסית שנדרשת כדי להעניק חינוך על־פי חוק – חסרה ולא סתם. לצפיפות בכיתות התרגלנו; התמונה של הסבתא במסדרון בבי ת החולים היא כבר מזמן לא חדשות; את גלי החום שהחלו לתקוף עם הפסקות החשמל, רק התחלנו להרגיש. לצערי, משבר התשתיות המתמשך במדינה עוד צפוי להגיע לשיאים חדשים". עוד מוסיף ינושבסקי: "דו"חות על גבי דו"חות נערמים בממשלת ישראל על המשבר הקיים בתשתיות, על הצורך של המדינה לפעול אחרת בהוצאת מכרזים ציבוריים, על מספר קבלני הביצוע שדועך משנה לשנה בשל התנהלות קלוקלת של המגזר הציבורי – בחירת קבלן כמוצר גלם רק על-פי המחיר, ללא התייחסות לאיכות ולניסיון עבר. אנחנו כבר לא בדקה ה-90, אנחנו כבר בתוך משבר התשתיות, וצריך לפעול אחרת. זה מחייב הובלה חזקה, יישום המלצות מדו"חות קיימים ושיתוף המגזר הפרטי בהובלה לשינוי. זה אפשרי, זה מתבקש וזה חובה. השאלה היחידה היא האם הממשלה מסוגלת להתחיל לטפל במשבר הזה? או שכולנו נשב בפקקים ארוכים יותר, נתאשפז במסדרונות או נחווה הפסקות חשמל תכופות יותר?".
צביקה דוד, סגן נשיא ויו"ר אגף תשתיות בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר את חומרת המצב מכיוון אחר, של חומרי הגלם: "משרד האנרגיה הוציא לאחרונה עדכון תחזית ביקוש לחומרי חציבה. לצערנו, אין כל מקום לאופטימיות - התחזית אכן עגומה ביותר, הצורך בחומרי חציבה גדל משמעותית ביותר מ־30%. אך מה יועילו חכמים בתקנתם? הדו"ח מצטרף לדו"ח הקודם, נערם לו בשקט על גבי הדו"חות הקודמים ומחכה לדו"ח הבא – הוא באמת יהיה דו"ח חמור, והוא יקרה עוד כשנה וחצי ב־2025, ערב סגירת המחצבות שאחראיות לאספקת 60% מחומרי הגלם בישראל. אך הדו"ח החמור באמת הוא זה שיבוא ב־2028 מפתחו של משרד השיכון. הדו"ח כבר ידבר על האטה ועלייה משמעותית בתשומות בשל הצורך בהובלה של חומרי הגלם מעבר לים. מדוע סוגרים את המחצבות? במיוחד לאור ההבנה של כל הגורמים המעורבים בנושא, שזה יפגע ברציפות אספקת חומרי הגלם? זה נובע מההחלטה להוציא מכרז את עתודות האגרגטים (תערובת של אבנים המשמשת בבנייה) לחציבה. עם ההחלטה עצמה אין קושי, אולם ההוצאה לפועל של הדברים מצביעה על התנהלות שגויה של המדינה לאורך השנים וכשלון אחר כשלון של הוצאת מכרזים למחצבות חדשות. אנו עדים בענף להתנהלות ללא מדיניות סדורה וללא תכנון ארוך טווח".
"משבר הדיור הוא משבר תשתיות"
גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים ומהנדס דימונה, מסביר שמשבר הדיור ומשבר התשתיות חד הם: "משבר הדיור הוא למעשה משבר תשתיות. אין הלכה למעשה משבר דיור במדינה, יש בקנה תוכניות מאושרות עם כמויות מספקות של יחידות דיור לשיווק לשנים הקרובות. גם אם מחר ישווקו כל היחידות, בסופו של דבר יש גם מגבלה ביכולתם של הקבלנים לבנות יחידות דיור, כתלות במשאבים המוגבלים הקיימים. היום ברור לאנשי המקצוע, שהבעיה האמיתית היא המחסור בתשתיות הדרושות להקמת יחידות דיור, ואסביר. שכונות חדשות נשענות על הימצאותן של תשתיות תומכות, כגון חשמל, מים, ביוב, דרכים וכיו"ב. הרבה תוכניות מתנות היתרי בנייה בקיומן של תשתיות חיוניות, כמו מכוני טיפול בשפכים, תחנות השנאה וכיו"ב. מחסור בתשתיות אלו מהווה חסם לבניית יחידות דיור שהשוק משווע להן. למשל יש תוכניות המחייבות שדרוג והגדלת מכון טיהור שפכים (מט"ש) - עסק גדול ויקר עם רגולציה הנמשכת מספר שנים - כתנאי לקבלת היתרי בנייה. היעדר תכנון מאושר וביצוע מבעוד מועד מהווה חסם לפיתוח היישוב. גם אישור תוכניות להתוויית דרכים וביצוען זה הליך ארוך ומורכב העשוי להימשך שנים. בסופו של דבר כל אותן שכונות חדשות צריכות להתחבר לעיר הקיימת ולמערך הדרכים האזורי, כאשר ללא חיבור מיטבי, מייצרים למעשה פקק תנועה ופגיעה משמעותית באיכות חיי התושבים. תרחיש 'עסקים כרגיל' אינו בגדר אפשרות. לכל הדברים שציינתי יש 'תג מחיר' גבוה בהיבט של היכולת לספק לציבור יחידות דיור".
ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, שהיה חלק ממנגנון מקבלי ההחלטות, מכיר את הנושא מקרוב: "מחאת הדיור, שפרצה לחיינו בסערה לפני תריסר שנים, בקיץ 2011, שמה זרקור על שוק הנדל"ן הישראלי ועל הבעיות וכשלי השוק הרבים שאפיינו אותו. אין ספק שהאוהלים הרבים שצצו כפטריות אחרי הגשם באותו הקיץ, הניחו כבר אז את היסודות למטה הדיור הלאומי שהוקם ארבע שנים לאחר מכן במשרד האוצר, שהיה לי הכבוד להיות חלק ממנו. אחת המטרות העיקריות שעמדו בפנינו במטה הייתה כמובן הגדלת היצע הדירות, אך במעלה הדרך התחוור לנו שרק עוד ועוד דירות זה לא מספיק. צריך גם להגיע ולצאת מהדירות הללו, צריך גם מערכות מים וביוב שיגיעו וייצאו מהן, צריך גם גנים ובתי ספר לטובת ילדי השכונה ועוד. אני זוכר מצוין ישיבות רבות שניהלנו במטה במטרה לקדם תוכניות מגורים שונות, ישיבות להסרת חסמים שכל תכליתן הייתה לאפשר את הקמתן של יחידות דיור שהיו תקועות בשל חסמי תחבורה, חסמי מים וביוב וחסמים שנבעו מהיעדר מבני ציבור שונים. לאחר פירוקו של מטה הדיור הלאומי קראתי למקבלי ההחלטות להקים מטה תשתיות, שבראשו יעמוד שר לתשתיות לאומיות. מטה אמיתי עם סמכויות מורחבות שיכלול ארגז כלים מגוון שיידע לתכנן ולבצע את המיזמים התשתיתיים האסטרטגיים החשובים ביותר למדינת ישראל בעשורים הקרובים, אך לצערי, קריאותיי נפלו על אוזניים ערלות, ומשבר התשתיות בישראל רק הלך והחריף. אני מקווה מאוד שבסופו של דבר המטה הזה יקום למעננו ולמען הדורות הבאים".
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין: "התשתיות הן מוצר נלווה הכרחי לכל שכונת מגורים שמוקמת, או בחידוש שכונה קיימת במתחמי התחדשות עירונית. האחריות להשקעה הכספית בתשתיות היא של המדינה, אך מוטב אם היא תאפשר לרשויות המקומיות או למגזר הפרטי לעשות את הביצוע. אני סבורה כי צריך לאפשר ליזמי פרויקטים להקים בעצמם את התשתיות הנדרשות לתוכניות שהם מקדמים, וזאת על חשבון תשלומים ומיסים לעירייה או לוועדה המקומית. במקרים רבים המגזר הפרטי יכול לבצע בקלות, ביעילות ובמהירות רבה יותר משימות תשתיתיות הנדרשות באופן ישיר לטובת הפרויקט. אנחנו רואים היום רשויות רבות שמטילות על יזמים מטלות ציבוריות כתנאי לקידום תוכניות, וגם החקיקה מאפשרת זאת".
הפתרון עובר דרך הסכמי הגג
דרך אפשרית לפתרון עשויה להיות גיבוש תוכניות רחבות, שמביאות בחשבון גם את נושא התשתיות לצד הבנייה, כמו שנעשה למשל בהסכמי הגג. שייקה נפחא, יזם, בעליה של חברת הנדלן סלעית, סבור שזה כיוון נכון: "בשלוש השנים האחרונות, כאשר החלו עם הסכמי הגג, המדינה הבינה סוף סוף שצריך לבנות ערים ולא שכונות. כך, בעוד בראש העין למשל בנו שכונה חדשה לפני שהיו תשתיות תחבורה מתאימות, בבאר שבע בנו שכונה ענקית שאוכלסה רק לאחר שכל התשתיות התחבורתיות ומבני הציבור היו מוכנים. מיזמי מחיר למשתכן ופעילות הותמ"ל הביאו לכך שבשנים האחרונות אנחנו רואים בנייה מסיבית של ערים בתוך ערים, כדוגמת עיר היין באשקלון, כרמי גת בקרית גת, אפיקי נחל באופקים, פארק נחל באר שבע ועוד, כאשר כל שכונה כזאת מונה למעלה מ־10 אלף יחידות דיור ומתפקדת כעיר בפני עצמה עם כל מה שעיר צריכה. הבעיה היא שעל אף שלכאורה יש שיפור מבחינת התשתיות ברמה המקומית או האזורית, המדינה גוררת רגלים בכל מה שקשור לרישות תשתיות ארצי. שכחו שגם צריך לצאת ולהיכנס מערים חדשות וצריך תשתית גישה טובה למרכז הארץ. המדינה זונחת לגמרי את נושא התשתיות, ואנחנו דומים בזה לרומניה במקום להיות דומים לגרמניה".
גם בעיר רחובות נמצא פתרון לבעיה במסגרת הסכם הגג. לדברי ניסים סלמן, מנכ"ל ה.ל.ר החברה לפיתוח רחובות: "הסכם הגג עם רחובות שונה מיתר הסכמי הגג במדינה, מאחר שכמעט כולו נועד לאפשר התחדשות עירונית בשכונת קריית משה. תוכנית ההתחדשות בשכונה משתרעת על כ־1,500 דונם בדרום־מערב העיר וכוללת כ־11,000 יחידות דיור, שיחליפו את 1,300 הקיימות היום. במסגרת ההסכם, בצד המשאבים הסטנדרטיים, הוקצו סכומים נכבדים לפיתוח השכונה וחלקים אחרים של העיר. ואכן בימים אלו חברת ה.ל.ר מבצעת עבודות להקמת מאגר מים עירוני ממערב לכביש 411, סמוך לשכונת קריית משה, שעתיד לשפר משמעותית את בעיות הניקוז בכל העיר. לצד הקמת המאגר הסכם הגג יאפשר לעירייה גם הקמת תשתיות חדשות, פארקים וריאות ירוקות ושדרוג מערך הכבישים ברחבי העיר בהיקף של מעל מיליארד שקל".
דוגמה נוספת נמצאת בבאר שבע. גם שם ניתן מענה לפיתוח תשתיות בשכונות הוותיקות במסגרת הסכם הגג. בעירייה מספרים: "ב־2022 העירייה חתמה עם משרדי השיכון והבינוי והאוצר על הרחבת הסכם הגג המקורי, ובו דרשה, מלבד תקציבים לפיתוח ותשתיות בשכונות החדשות, גם תקציבים וכלים שיאפשרו לה לחדש את השכונות הוותיקות. בהתאם לכך ההסכם שם דגש על חידוש השכונות הוותיקות וליבת העיר וכולל פתרונות לנושאים קריטיים כגון הקצאת קרקעות משלימות לפרויקטי פינוי־בינוי, טיפול וחידוש תשתיות, שדרוג פתרונות תחבורה ותעסוקה והקמת מוסדות חינוך וציבור".
עוד נקודת אור אפשרית מתייחסת לסעיף שאושר בחוק ההסדרים האחרון, שלדעת גורמים מהתחום הוא צעד בכיוון הנכון. "לחברת המים הלאומית מקורות תוכניות פיתוח רב־שנתיות בהיקף של כמיליארד וחצי שקל לכל שנה. המשמעות האופרטיבית היא עבודה מסביב לשעון מדן ועד אילת, אולם לא תמיד בקלות או בגמישות שראוי לתת לחברת תשתית. וכך יצא שבחלק מהמקרים התנגדויות מקומיות או של בעלי עניין חסמו או עיכבו הקמת תשתית לאומית", כך מספרת היועצת המשפטית של מקורות עו"ד חנה זיכל. בחוק ההסדרים האחרון נעשה שינוי שהעניק לחברה סמכויות נוספות, מה שיאפשר התקדמות בפתרון בעיות או חסמים: "חוק התשתיות הלאומיות נועד לתת פתרונות לקידום מהיר של תשתית לאומית וחיונית. מקורות הוכיחה, כי האצת הליכי הפיתוח, הפחתת עלויות הפיתוח והתחזוקה של משק המים המרכזי יביא להפחתת תעריף המים לצרכנים, הגברת משילות המדינה בנכסיה והחשוב ביותר - הסרת חסמי דיור ופיתוח. פתיחת ה'פקק' לכלל התשתיות התלויות זו בזו, תוך תיאום תשתיות הדדי, תמזער את החיכוך בין יזמי התשתית ותפחית עלויות וזמנים. כיוון שכך, ובסיוע נחוש של שר האנרגיה, תמכו כלל משרדי הממשלה, ארגוני הסביבה ואחרים בחיזוק סמכויותיה של מקורות והבטחת עדיפותה לפיתוח משק המים, בכלל זה, הוסמכה החברה לפעול לכניסה למקרקעין וביצוע עבודות שונות לפיתוח ואחזקה בהליך מקוצר ועוד צעדים משמעותיים".
מצוקה מכל עבר: התחדשות, תחבורה, אנרגיה וחשמל
"משבר תשתיות" הוא שם גדול, אבל מדוגמאות ספציפיות שמציגים גורמים שונים בענף, אפשר להבין עד כמה היריעה רחבה.
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מתייחס להיבט התחבורה: "המדינה וגם הרשויות אינן פועלות לייצר מספיק תנועה באמצעות תחבורה ציבורית בתוך אזורי הביקוש עצמם וגם מהפריפריה אל אזורי הביקוש, כאשר במקביל רשויות מקומיות רבות אימצו תקן חניה, שלוקח בחשבון פתרונות תחבורתיים ציבוריים שעדיין לא קיימים בשטח ויהיו מוכנים בעוד שנים רבות. מצב זה יביא לכך שבפועל לא יהיו מספיק חניות לדיירים בבניינים חדשים באזור גוש דן. כבר עכשיו אפשר לראות לא מעט פרויקטים שבהם הדירות הקטנות כבר נמכרות ללא חניות".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מתייחס לנושא התחדשות העירונית: "לעניות דעתי, נושא התשתיות בענף הנדל"ן בכלל ובפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט בישראל מנוהל בצורה לא נכונה. כיום העיריות והמועצות המקומיות הן אלה שאחראיות על בניית התשתיות בשכונות, וזה מייצר עיכובים רבים אל מול היזמים והקבלנים המבצעים את הפרויקטים. אני בטוח שאם ייתנו ליזמים שבונים את השכונה אפשרות לבנות גם את התשתיות, כפי שהיה בעבר, זה יקצר בצורה משמעותית את תהליך הביצוע של פרויקטים להתחדשות עירונית".
אריק גלעד, מנכ"ל משותף בקבוצת תצפית נדל"ן, מתייחס לתחום החשמל: "יש להתייחס לנושא הקמת תשתיות חדשות באותה רצינות ומחשבה כמו על בניית מבני המגורים, כי האחד אינו יכול להתקיים ללא השני. המדינה חייבת לסגל ראייה לטווח הארוך, ולא להסתכל רק לעוד שלוש-חמש שנים, כפי שהיא רגילה. לפי כל התחזיות, אוכלוסיית ישראל צפויה להכפיל את עצמה עד 2040 לכ־18 מיליון איש, והתוספת הזו דורשת היערכות מקיפה. לדוגמה בתחום תשתיות החשמל המדינה צריכה להיערך לצריכה מוגברת של עוד 10-8 מיליון איש, להסיר חסמי תחרות באספקת החשמל וחסמי בירוקרטיה בהקמת תחנות כוח חדשות, ולייצר איזון ופיקוח בשוק זה – אחרת נמצא את עצמנו בעוד 20 שנה במשבר אנרגיה חסר תקדים".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מתייחסת לנושא האנרגיה: "בשיח על תשתיות בהקשר נדל"ן עולות לרוב סוגיות של תחבורה, מבני ציבור, אספקת מים וכו'. אך יש תחום שלם שלא מקבל תשומת לב מספקת בהקשר זה, והוא מהותי ביותר ליכולתו של הענף להמשיך ולהתפתח - תחום האנרגיה. בעשור האחרון חלה ירידה מדאיגה בהשקעות בתשתיות בכלל ובאנרגיה בפרט. נקבעו שיאים שליליים, שהשלכותיהם מרחיקות לכת. משבר תשתיות שכזה לא יפגע רק בתחום הנדל"ן ובפיתוח שכונות חדשות, אלא גם בתעשיות משמעותיות אחרות. לכן נדרשת תשומת לב מיידית לצורך בפיתוח תשתית אנרגיה ופתרון בעיות אספקה והולכה, שאנו עלולים לפגוש בהן כבר בשנת 2030. ללא רשת אנרגיה איתנה ואמינה, פיתוח שכונות חדשות הופך לקשה יותר ויותר, מעכב בניית יחידות דיור ומחמיר את מצוקת הדיור. להשקעה לא מספקת בתשתיות אנרגיה יכולות להיות השלכות חמורות על תעשיית הנדל"ן. כדי להתמודד עם המצוקה חיוני לתעדף השקעות בתשתיות אנרגיה ברמה הלאומית. זה מצריך שיתופי פעולה בין גופים ממשלתיים בעלי עניין במגזר הפרטי ומומחים בתעשייה, כדי לגבש תוכניות מקיפות ולהקצות משאבים בהתאם".
"התחדשות עירונית ללא מחשבה על תשתיות עלולה לייצר קריסה של שכונה" / עו"ד אלעזר במברגר
בהתחדשות עירונית סוגיית התשתיות מקבלת משנה תוקף. , מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר על האתגרים, אבל גם על ההזדמנות: "להתחדשות עירונית, שמשמעותה בנייה בשטח שהוא כבר בנוי ומאוכלס, יתרון מובהק בהקשר של תשתיות. אומנם לכאורה בנייה חדשה בשטח פנוי הינה פחות מורכבת, ולכן גם מהירה וזולה יותר. אך דווקא בחינה של פעילות זו בהיבט הצורך בתשתיות – מים, תחבורה ומוסדות ציבור - מציירת תמונה שונה באופן עמוק. התחדשות עירונית מבוצעת בלב המרקם הוותיק של העיר, בשכונות שבהן כבר ישנם שטחים ציבוריים פעילים ותשתיות קיימות, אשר במקרים רבים, בשל חלוף השנים, כבר אינן מנוצלות באופן מיטבי. כך למשל, במקרים רבים עקב הזדקנות השכונה, ניכרת תופעה של התרוקנות מוסדות החינוך וירידה בעומס השימוש בתשתיות הציבוריות. כך, עם מימוש פרויקט ההתחדשות העירונית וכניסתה של אוכלוסייה צעירה לשכונה, מוסדות הציבור והתשתיות הישנות מותאמים לצורכי האוכלוסייה המתחדשת, תוך שימוש בתשתיות הנרחבות הקיימות בשכונה מאז ומתמיד. אין בכל האמור התכחשות לעובדה שהתחדשות עירונית ללא מחשבה על תשתיות ועומסים, עלולה לייצר קריסה של שכונה ואף עיר. לכן תכנון מקצועי ונכון הוא המפתח לקידום התחדשות עירונית בריאה, שמביאה בחשבון את הצורך בתשתיות".
עוד מוסיף במברגר: "הכלי הראשון הוא יצירת תוכניות בכל הרמות, מתוכניות אב ועד תוכניות מפורטות, בהיקף של בניין יחיד ועד עיר שלמה, הכוללות ראייה מרחבית המתייחסת ליכולת הקיבולת של הסביבה המדוברת. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא יזם התכנון הגדול ביותר בהקשר של תוכניות התחדשות עירונית, ובימים אלו מקדמת כשליש מכלל תוכניות ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. משמעות הדבר היא כי קיימת יכולת משמעותית בידי הרשות לייצר סביבות המתמודדות עם הציפוף הנדרש בפרויקטים אלו. דוגמה מובהקת לחשיבה זו בהיבט התכנוני הן תוכניות ההתחדשות הבנייניות מחליפות תמ"א 38, שהרשות יוצרת באופן שתפור למידותיה של כל עיר. דרך נוספת לסייע בהקמת התשתיות הנדרשות לצורך התחדשות עירונית, הם הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, שעליהם חתמנו בשנתיים האחרונות עם הערים המובילות בקידום מיזמי התחדשות עירונית. הסכמים אלו העבירו לערים תקציבים בהיקף כולל של מאות מיליוני שקלים לטובת בניית תשתיות, שיתמכו בפרויקטים של התחדשות עירונית. הקפיצה האדירה בהוצאת היתרי הבנייה על ידי הרשויות שחתמו על הסכמים אלו, מעידה על מתן מענה מדויק לצורך הזה".
