הזוכים הראשונים בתוכנית "מחיר למשתכן", שהשנה התאפשר להם למכור את דירותיהם בשוק החופשי, מיהרו לעשות זאת - וליהנות מעליית ערך הנכסים שרכשו בהנחה משמעותית לפני כשבע שנים. כך עולה מסקירת הנדל"ן למגורים החודשית שפרסם היום (ב') הכלכלן הראשי הנכנס במשרד האוצר, שמואל אברמזון, לחודש יולי.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
על פי הסקירה, בערים עפולה ולוד הוסרה "תקופת החסימה" במסגרתה לא ניתן היה למכור דירה שבה זכה חסר דיור במסגרת תוכנית הדיור המוזל. על פי הנחיות מחיר למשתכן, זוכה שרוכש דירה בפרויקט אינו יכול למכור את הדירה במשך שבע שנים מרגע הזכייה בהגרלה או במשך חמש שנים מרגע קבלת טופס אכלוס. תקופה החסימה בעפולה ולוד, הערים הראשונות שבהן קודמו פרויקטים מוזלים בסבסוד המדינה, הוסרו בדצמבר 2022 ומרץ 2023, בהתאמה.
מניתוח אגף הכלכלן הראשי באוצר עולה כי בעפולה, 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת מחיר למשתכן. בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%. באוצר מסבירים כי בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד תום החסימה, בפרט על רקע הקיפאון ורמת העסקאות הנמוכה בשוק הדיור, שיעורי מכירה אלו גבוהים יחסית.
בפילוח לפי חמישוני שכר בולטת שכיחות גבוהה יחסית של מוכרים בחמישון העליון מקרב הרוכשים בעפולה. כלומר, מי ששכרם גבוה במיוחד (עמד בעת הרכישה על 37 אלף שקל, ועלה ל-50 אלף שקל בשנת 2022), הם אלו שהזדרזו למכור את דירתם במחיר למשתכן בעפולה יותר מאשר מי שלכאורה עשויים להיות במצוקה כלכלית, בפרט על רקע עליות הריבית במשק בשנה האחרונה. סביר להניח כי ממצא זה מוסבר ביכולת הגבוהה של אותם רוכשים, שמרביתם כלל אינם מתגוררים בעפולה (רק 17% מהם התגוררו בעפולה בעת הרכישה) לרכוש דירה אחרת ולהשתמש בדירת מחיר למשתכן כדירה להשקעה (להשכרה).
חלק מרוכשי הדירות הכפילו את השקעתם
בניתוח רווח ההון הריאלי של מי שכבר מכרו את דירת "מחיר למשתכן" בעפולה נמצא כי בממוצע עמד רווח זה על 635 אלף שקל, סכום אשר מהווה רווח הון ריאלי של 78% ביחס למחיר הדירה שרכשו. בלוד עמד הרווח הריאלי הממוצע על מיליון שקל, המהווה עלייה ריאלית בשיעור של 124% ביחס בו רכשו את הדירה.
הנתונים אף מראים כי כ-7% מרוכשי מחיר למשתכן בעפולה רכשו גם דירה נוספת, לאחר רכישת הדירה במסגרת מחיר למשתכן. בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. לשם השוואה, לפי סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שיעור משקי הבית שבבעלותם יותר מדירה אחת עומד על כ-10%, כאשר מדובר במשקי בית בגילאים מבוגרים משמעותית מאלו של רוכשי מחיר למשתכן.
בניתוח התפתחות השכר למשק בית של הרוכשים בעפולה ולוד, מאז רכשו את דירתם ועד שנת 2022, נמצא כי רמות השכר שלהם עלו בשיעור חד, מעבר לעליית השכר במשק. כלכלני האוצר מעריכים כי "ממצא זה עשוי לרמז על גידול בהיצע העבודה או גידול בפריון של רוכשים אלו. ייתכן, בין היתר, על רקע תמריץ שנוצר לנוכח ההתחייבויות הכספיות שנטלו על עצמם כדי לממן את הרכישה".
אחת הביקורות החריפות על תוכנית מחיר למשתכן, שקודמה על ידי שר האוצר דאז, משה כחלון, הייתה שהתוכנית הופכת, למעשה, חסרי דיור למשקיעי נדל"ן. נתוני הכלכלן הראשי מהיום ממחישים את הטענה הזאת, וכפי שפורסם אתמול ב-ynet היא מקבלת רוח גבית גם ממשרד הבינוי והשיכון. בריאיון בכנס נדל"ן עם מנכ"ל המשרד, יהודה מורגנשטרן, הוא אמר כי אינו רואה "בעיה שחסר דירה יקנה דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה, ישכיר אותה וישכור במקום אחר. אני לא חושב שניתן לקרוא להם משקיעים, זה אדם שקונה את הדירה הראשונה שלו. בתוכניות הממשלתיות, בין 60%-70% מהזכאים גרים בדירה ועדיין יש כאלו ששוכרים ומשכירים".
הזוגות הצעירים גילו ירידות מחירים באזור ב"ש
בתוך כך, באגף הכלכלן הראשי ניתחו, כמדי חודש, את נתוני מכירת הדירות (חדשות ויד שנייה) לחודש יולי ומצאו כי נמשכת מגמת הקיפאון בשוק הנדל"ן למגורים. מהנתונים עולה כי ביולי השנה נרכשו 6,912 דירות - ירידה של 27% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 6,264 יחידות דיור - ירידה של 29% לעומת אשתקד וירידה של 1% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רמתו קרובה לרמת השפל שנרשמה ביולי 2002, אשר עמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה. הרמה הנמוכה של העסקאות בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שנייה, כאשר רק ביולי 2002 נרשמה רמה מעט נמוכה יותר. אומנם בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי רחוק יולי השנה מרמת שפל היסטורי בהשוואה זו, אולם עדיין מיקומו היחסי בחודש יולי מציב אותו בחצי התחתון של דירוג זה (מקום 13 מתוך 22 חודשי יולי האחרונים).
באוצר מוסיפים כי רק בשנתיים מתוך 10 השנים האחרונות נרשמה רמה גבוהה יותר של מכירת דירות חדשות בשוק החופשי מאשר ביולי השנה: ביולי 2018 (רמת המכירות הייתה נמוכה ב-65 דירות בלבד מאשר ביולי 2023) וביולי 2014 (היה נמוך ב-200 דירות), חודש אשר עמד בצל ההמתנה של הזוגות הצעירים לתוכנית מע"מ אפס שקידם שר האוצר דאז, יאיר לפיד. גידול חד במכירות דירות חדשות באזור באר שבע מנע רמה נמוכה עוד יותר במכירת דירות חדשות בחודש יולי השנה.
סך העסקאות בדירות יד שנייה ביולי עמד על 4,412 דירות - ירידה חדה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל 2022, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. אולם בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4%. הירידות בלטו בעיקר באזור תל אביב והמרכז, שם רמת העסקאות של מכירת דירות יד שנייה הייתה נמוכה משמעותית מזו שנרשמה ביולי 2002.
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,500 דירות (כולל במסגרת מחיר למשתכן) - ירידה של 15% בהשוואה לאשתקד ושל 12% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,852 דירות - ירידה חדה של 23% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. באוצר מציינים כי רמה זו של מכירות בשוק החופשי, הנמוכה מ-2,000 דירות, אופיינית בדרך הכלל לחודשים המתאפיינים במיעוט ימי עבודה (חגי תשרי ופסח). כך, בשנתיים וחצי האחרונות רק בחודש "רגיל" נוסף, מאי השנה, נרשמה רמה נמוכה כזאת.
אזור באר שבע בלט עם זינוק של 33% במכירת דירות חדשות (338 יחידות דיור) - הרמה הגבוהה ביותר במכירות קבלנים. מי שתרמו לגידול החד הזה היו רוכשי דירה ראשונה, המוגדרים על ידי האוצר "זוגות צעירים", ששילמו מחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל לדירה חדשה - נמוך ב-5% לעומת מחיר ממוצע של דירה באזור באר שבע ביולי אשתקד. למעשה, מאז פברואר השנה רוכשים הזוגות הצעירים דירות במחירים נמוכים ביותר בהשוואה לאשתקד. רק באזור חיפה נרשמה גם כן ירידה במחיר הממוצע של דירה. באזור המרכז חלה עלייה של כ-5.2% במחירי הדירות שרכשו זוגות צעירים.
ביתר האזורים, למעט המרכז, נרשמו ירידות חדות במכירת דירות חדשות, בעיקר אזור ירושלים שרשם צניחה של 64%, ואזור חדרה (הכולל בין היתר את חריש ואור עקיבא), אשר רשם ירידה של 50%. באופן כללי, בפריפריה הירידה במכירת דירות חדשות מתונה (13%), לעומת אזורי הביקוש, שם הירידה חדה יותר (29%). עוד עולה מהנתונים כי חלה עלייה ברכישת דירות "על הנייר".
הירידה במכירות הקבלנים ביולי מצאה ביטוי בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר עמד באותו חודש על 5.2 מיליארד שקל - ירידה ריאלית חדה בשיעור של 30% בהשוואה ליולי אשתקד. באוצר מציינים כי זהו שיעור ירידה חד יותר מזה שנרשם במספר הדירות שמכרו הקבלנים, זאת הן בשל עלייה במשקל הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן והן בשל עלייה בשיעור הדירות הנמכרות בפריפריה, המאופיינות ברמות מחירים נמוכות יותר.
המשקיעים עדיין לא חזרו לשוק
רכישות המשקיעים ביולי הסתכמו ב-1,026 דירות - ירידה חדה של 41% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. בכך נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר זו החלה מיד לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021 והתעצמה לאחר העלאות הריבית על ידי בנק ישראל. כך, בשבעת החודשים הראשונים של 2023 רכשו המשקיעים 6,962 דירות - ירידה של 42% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 59% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2021.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר אזור תל אביב הוביל ירידות אלו עם צניחה של 55% בהשוואה ליולי אשתקד. סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה בחודש יולי עמד על 113 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות שנרשמו באזור זה ב-20 השנים האחרונות. אזור באר שבע בולט אף הוא בירידה חדה ברכישות המשקיעים, על אף הגידול החד במכירות הקבלנים באזור זה. באוצר מציינים כי בעבר היו מבצעי מכירות של קבלנים באזור זה מאופיינים בגידול ברכישות המשקיעים.
מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,465 דירות, ירידה חדה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שנייה שנמכרו. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% במכירות המשקיעים (לעומת גידול של 4% בסך מכירות יד שנייה). הירידה הקיפה את רוב האזורים. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש יולי, כאשר במהלכו נגרעו ממלאי זה 440 דירות, ירידה מעט גבוהה מזו שנרשמה בחמשת החודשים הקודמים, בהן ירד מלאי זה ב-330 דירות בממוצע לחודש.
רכישות הזוגות הצעירים ביולי הסתכמו ב-3,971 דירות (כולל מחיר למשתכן), ירידה של 11% לעומת אשתקד, שיעור הירידה המתון ביותר מאז החלו רכישות אלו לרדת באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת מחיר למשתכן נרכשו 3,323 דירות - ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד, גם כן שיעור הירידה המתון ביותר ברכישות אלו מאז יולי אשתקד. הירידות בולטות באזורי חדרה (31%-) וירושלים (30%-). מנגד, ירידה מתונה יחסית נרשמה באזור חיפה (6%-).
סך הרכישות במסגרת מחיר למשתכן עמד על 648 דירות - גידול של 16% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם. למעלה ממחצית מהמכירות התרכזו באזור באר שבע, מרביתן בשדרות (240 עסקאות). המחיר הממוצע לדירה עמד על 816 אלף שקל. בהשוואה לגודל דירה דומה של עסקאות שבוצעו בשוק החופשי בשנת 2023 על ידי מי שזוהי עבורם דירתם הראשונה, משקף מחיר זה הנחה של 40%, כלומר הנחה של 540 אלף שקל.
בניתוח רמות השכר למשק בית של הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן בשדרות נמצא כי שכר זה עמד על 16,600 שקל ברוטו (למשק בית בשנת 2022), כאשר השכר החציוני היה מעט נמוך יותר (15,700 שקל). כאשר משווים רמות שכר אלו למי שרכשו דירת מחיר למשתכן בשדרות במאי 2017 נמצא כי הן השכר הממוצע למשק בית והן השכר החציוני של הרוכשים ביולי השנה גבוה ב-36% בהשוואה לשכר הרוכשים במאי 2017.
עוד נמצא, כי המחיר הממוצע של דירת מחיר למשתכן בשדרות השנה גבוה ב-27% ממחיר דירה דומה ב-2017. כלומר, רמות השכר של הרוכשים ביולי השנה עלו בשיעור גבוה יותר מעליית המחיר בסבסוד ממשלתי, ובכך מעריכים באוצר מבטאים מינוף נמוך יותר. ממצא נוסף מצביע על שיעור גבוה יותר של רוכשים שגרים במחוז הדרום בהשוואה לשיעור זה בקרב הרוכשים ב-2017. הגידול ברוכשים "המקומיים" בא על חשבון ירידה משמעותית בשיעור הרוכשים שגרים במחוזות תל אביב והמרכז. באוצר סבורים כי שיעור גבוה יותר מהרוכשים ביולי השנה מתכוון להתגורר בדירה אותה רכש במחוז דרום.
רכישות "משפרי הדיור" הסתכמו ב-2,249 דירות - ירידה חדה של 31% בהשוואה ליולי אשתקד. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש הקודם זו עלייה של 4%. שיעור הירידה המתון ביותר נרשם באזור תל אביב. אזור רחובות, מהבולטים ברכישות משפרי הדיור, הוסיף לרשום ירידה חדה ביולי (38%-), בהמשך לירידות בשיעורים שבין 65%-50% בחודשים ינואר-יוני השנה. במקביל חל גידול ב"מלאי" הדירות "בהמתנה"- דירות הממתינות להימכר על ידי משפרי דיור שרכשו כבר דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת. נרשמו יותר "מצמצמי דיור" מאשר "משחלפי דיור" (מי שקונה דירה גדולה יותר).
