לאחרונה שלחה המדינה כ-11 אלף הודעות הפקעה אישיות לבעלי הזכויות הרשומים של קרקעות ונכסים ביותר מ-800 חלקות בערים תל אביב, פתח תקווה, חולון, בת ים, אור יהודה, קריית אונו וראשון לציון, לצורך הקמת קווי המטרו M1 ו-M3. המשמעות היא שהמדינה, באמצעות חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), תוכל להשתמש בשטחים אלה כדי להקים שטחי התארגנות לצורך העבודות – ויש לכך השלכות על בעלי אותן קרקעות.
המטרו הוא פרויקט תשתית התחבורה הגדול ביותר המקודם כיום במדינת ישראל, והוא עתיד להסיע כ-2 מיליון נוסעים ביום. הוא כולל 3 קווים, אשר צפויים להרחיב ולהשלים את מערכת הסעת ההמונים במרכז הארץ, לצד קווי הרכבת הקלה, והוא יעבור דרך 109 תחנות לאורך 150 ק"מ ובשטחן של 24 רשויות מקומיות. בעזרת עו"ד צבי שוב, עו"ד רונית אלפר והשמאית מיכל שימקביץ בדקנו כיצד עליכם לפעול, אם בכוונת המדינה להפקיע חלק מהקרקע או הנכס שלכם.
מה זאת הפקעה, מי מוסמך להפקיע קרקע – ולשם מה?
נתחיל מהתחלה: הפקעה של מקרקעין בישראל היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה. היא מתבצעת בהתאם לחוק הישראלי על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד. הגופים הרשאים לבצע הפקעה בישראל הם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים, חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות, כל עוד המטרה של ההפקעה תואמת למוגדר בחוק, כגון לצרכי דרכים, גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים וכד'.
הליך ההפקעה מורכב משלושה שלבים:
1. שלב ההכרזה – בשלב הראשון יוצאת הודעה על הכוונה להפקעת המקרקעין, באמצעות הודעות אישיות לבעלים ששמו רשום בפנקסי רישום המקרקעין. בנוסף, מוצבות הודעות ושלט על המקרקעין עצמם או בצמוד אליהם, נרשמת הערה בטאבו, ומתפרסמת הודעה בעיתון.
2. תפיסת חזקה פיזית ומשפטית – בשלב השני, לאחר הפרסום, יוצאת הודעה המורה למחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם לידי הגוף המפקיע במועד מסוים. מבחינה משפטית, למפקיע יש זכות להיכנס למקרקעין במועד הנקוב.
3. שלב הקניה, העברת בעלות ומתן פיצויים – בשלב השלישי, בעלי המקרקעין מאבדים את הבעלות והזכויות על המקרקעין, אשר עוברים לידי הרשות המפקיעה.
עו"ד רונית אלפרצילום: רז רוגובסקיבמקרה של המטרו, ההפקעות מתבצעות באמצעות נת"ע, החברה האחראית על תכנונה ועל הקמתה של מערכת הסעת ההמונים של מטרופולין תל אביב. ההפקעות נובעות בעיקר מצורכי העבודות מעל הקרקע – הקמת תחנות המטרו והדיפו, הצבת פירי האוורור, הקצאת מקום לפירי השילוח של מכונות החפירה ועוד.
עבור עבודות אלו נדרש פינוי של מבנים קיימים לאורך תוואי המערכת. על פי הערכות נת"ע נכון להיום, ישנם מאות מבנים, כ-900 נכסים שבהם סביב 700 יחידות דיור, והשאר מבני משרדים, מפעלים ועוד שיידרשו להתפנות.
מה אמור לעשות אדם שקיבל הודעת הפקעה מנת"ע?
עם קבלת הודעה בדבר הפקעה, מומלץ לבדוק תחילה, בסיוע ייעוץ משפטי, אם נפל פגם בחוקיות ההפקעה, וככל שכך, אם יש מקום לפעול נגדה. אם הבדיקה המשפטית אינה מגלה שנפלו פגמים בהפקעה באופן המצדיק את ביטולה, יש לפעול לעניין תפיסת החזקה והפיצויים, ולשם כך מלבד עורכי דין לשכור גם שירותים של שמאי מקרקעין. כל אדם שהנכס שלו או חלק ממנו יופקע לטובת הפרויקט יזכה לא רק למכתב אלא גם לביקור של מודד וכן שמאי, שיעריך את שווי הנכס המופקע, שלאחר מכן יועבר לבקר חיצוני לאשר את פיצויי ההפקעה.
עו"ד צבי שוב צילום: ליאת מנדלמהו מנגנון הפיצויים?
לגבי עניין הפיצויים, חשוב להדגיש כי הם מורכבים משני חלקים: פיצוי בגין ההפקעה עצמה ופיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה בשווי הקרקע. במקרה הזה, יכול בעל קרקע שהמקרקעין שלו נפגעו לקבל פיצוי, למרות שבתי המשפט לא תמיד מאשרים זאת. זו הסיבה שבגללה אושרה לאחרונה תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 60, במסגרתה תצומצם הפגיעה בזכויות הבנייה על הקרקעות שכבר הופקעו.
כמו כן, לפי החלטה שהתקבלה, נת"ע תגדיל את שיעור הפיצוי בגין הפרויקט בשיעור של עד 25%, במקרה שבו בעל הקרקע יגיע להסכמה מהירה ללא צורך בהליך משפטי – זה מונע עיכובים מיותרים והוצאות של בתי משפט. מומלץ לנהל מו"מ עם נת"ע, שכן לעיתים ניתן להגיע לפשרה. ניתן לקבל את התמריצים בגובה של 25% וניתן גם להתגמש לגבי מועד הפינוי, מועדי תשלום הפיצויים ועוד.
בנוסף, יש לבדוק גם מה המס שישולם בגין קבלת הפיצוי. עקרונית, פיצוי הפקעה חייבים במס שבח, אבל מדובר במחצית המס לעומת זה שהיה חל אם הייתם מוכרים את הנכס שלא בדרך הפקעה. למשל, נניח שמס השבח בו הייתם חייבים אם הייתם מוכרים את הנכס היום ולא הייתה תוכנית פוגעת היה 300 אלף שקל – תשלמו 150 אלף שקל בלבד עבור הפיצוי. אך בעוד שהטבה זו ניתנת בפיצויי הפקעה, בתביעות פיצויי ירידת ערך, שהם שלב מקדים להפקעה (בגלל שינוי ייעוד הקרקע), קבע בית המשפט העליון כי לא תוענק הטבה של מחצית מהמס כפי שקובע החוק בפיצויי הפקעה.
מה ההבדל בין תביעת פיצויים בגין ירידת ערך לתביעת פיצויי הפקעה?
תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע מוגשת מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה תכנונית, כלומר בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תוכנית. תוכנית עשויה לפגוע במקרקעין ולגרום לירידת ערכם בשתי דרכים: פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה.
פגיעה ישירה נגרמת על ידי התוכנית עצמה, כמו למשל תוכנית שמשנה את ייעוד הקרקע מייעוד פרטי לציבורי, כפי שנעשה בתוכניות המטרו שסימנו שטחים פרטיים בייעוד מגורים/מלאכה/תעשיה לייעוד ציבורי לדרך/תחנה. פגיעה עקיפה נגרמת בדרך כלל למקרקעין שנמצאים מחוץ לגבולות התוכנית, שנפגעים בשל המטרדים, שהתוכנית יוצרת, כמו למשל מטרדי רעש, פגיעה בפרטיות, חסימת אור ואוויר וכד'.
תביעה לירידת ערך קצובה בזמן ויש להגישה בתוך 3 שנים ממועד תחילת התוכנית. רוב תוכניות המטרו כבר אושרו, כך ששעון הזמן להגשתה כבר החל לרוץ, וכדאי להיות עם אצבע על הדופק
תביעה לירידת ערך קצובה בזמן ויש להגישה בתוך 3 שנים ממועד תחילתה של התוכנית. רוב תוכניות המטרו כבר אושרו, כך ששעון הזמן להגשת תביעת ירידת הערך בגינן כבר החל לרוץ, וכדאי להיות עם אצבע על הדופק שלא לפספס את המועד. תביעה זו מוגשת לוועדה המקומית שבתחום שיפוטה מצויים המקרקעין הכלולים בתוכנית, והפיצוי הנתבע מוערך למועד אישור התוכנית. במקרה של המטרו, לעומת זאת, חוק המטרו קובע כי התביעה תוגש לוועדה לפיצויים למיזם המטרו.
תביעת פיצויי הפקעה מוגשת בגין הפגיעה הקניינית, כלומר בגין נטילת המקרקעין עצמם. התביעה מוגשת לרשות הציבורית שהפקיעה את המקרקעין, ומוערכת בהתאם לשווי הקרקע במועד ההפקעה וכוללת גם את שווי המקרקעין המחוברים (למשל קירות, גדרות וכו'), אם ישנם. את התביעה יש להגיש בתוך 7 שנים ממועד פרסום הודעת ההפקעה או תפיסת החזקה בפועל, לפי המאוחר. במקרה של הפקעות מכוח המטרו, מומלץ שלא להמתין ולתבוע באופן מיידי ובמקביל לתביעת ירידת הערך, שכן יש משמעות לפיצויים שישולמו.
האם ניתן לבטל את ההחלטה להפקיע?
את ההפקעה עצמה סביר להניח שיהיה קשה לשנות, משום שמדובר בתוכנית שכבר אושרה. ייתכן שניתן יהיה לעשות שינויים מינוריים, מעין התאמות קטנות ולא שינוי משמעותי בתוכנית המטרו עצמה. לצורך כך מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע.
בכל מקרה, חשוב לבחון היטב את תשריט ההפקעה שמצורף למכתב ההפקעה, ולהבין מה ההשלכות של ההפקעה במגרש עצמו. זאת כדי שבמועד בו יגיע הצוות של נת"ע לקיים פרוטוקול מסירה, ניתן יהיה להציג בפניו את כל הטענות והבקשות לצמצום ההפקעה כדי למזער את הפגיעה בשטח, בפרט אם מדובר בפגיעה בתשתיות חיוניות של הבניין או במניעת מעבר לאזור שלא נכלל בהודעת ההפקעה.
בהודעת ההפקעה נכתב שהקרקע מופקעת לטובת הקמת דיפו. מה זה דיפו והאם הדין לגביו זהה להפקעה לטובת שטחי התחנות?
מתחם דיפו הוא מרכז התחזוקה והתפעול של הרכבת, הכולל מבנים בהיקף של אלפי מ"ר. הדין לגבי הפקעת קרקע לטובת התחנות ולטובת הדיפו זהה. עם זאת, תוכנית שמקודמת לבינוי מעל מתחמי הדיפו (תמ"א 70א') עשויה לאפשר לבעלי זכויות שמקרקעיהם מצויים באזור הבנוי של הדיפו לקבל בעתיד את זכויותיהם בחזרה.
מדובר במנגנון תקדימי, שכפוף לתיקון חוק המטרו המונח כיום על שולחן הכנסת לקראת קריאה שנייה ושלישית. התיקון המסתמן יאפשר לבעלי הזכויות לקבל חזרה את הקרקע לאחר אישור התוכנית וסיום הקמת הדיפו, בכפוף לנשיאה בעלויות התכנון הפיתוח וקירוי הדיפו, כאשר בנוסף הם ידרשו גם לשאת בהיטל השבחה. מדובר במנגנון מורכב והדרך ליישומו בפועל עוד רחוקה.
מה ההבדל בין הפקעה של בניינים להפקעה של קרקע?
ההבדל המרכזי הוא באפשרויות הפיצוי העומדות בפני בעל הקרקע. בהפקעה של קרקע, הפיצוי שישולם לבעל הקרקע יהיה כספי, בהתאם לשוויה במועד פרסום ההפקעה ועל פי הערכת שמאי. בהפקעה של בניין, בעל הקרקע יכול לבחור בין קבלת פיצוי כספי לבין קבלת דיור חלופי, כאשר חובת הרשות המפקיעה היא לספק דיור סביר ולא בהכרח שווה ערך. במקרה של המטרו סביר להניח שלא יתנו דיור חלופי אלא פיצוי כספי בלבד.
אם חלפו 3 שנים ממועד אישור התוכנית, ובעל הקרקע לא הגיש תביעת ירידת ערך, הרשות המפקיעה לא תשלם פיצוי על ירידת הערך התכנונית. כך שבמקרה שבו מדובר בהפקעה של בית/בניין, בעלי הקרקע עשויים לזכות בפיצוי כספי שיאפשר להם לרכוש קורת גג, אך לא בהכרח כזה שיעמיד אותם באותו מצב בו היו ערב אישור התוכנית ופרסום ההפקעה.
