חלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן הוא פיתוח עירוני ובנייה חדשה, לצד הריסת מבנים ישנים. זוהי התחדשות עירונית במלוא מובן המילה. בעוד מבנים נהרסים ונבנים כל העת במדינת ישראל, עם יותר או פחות תשומת לב, יש גם מבנים ומקומות שזוכים לתהודה רחבה יותר. מדובר במבנים שהבלוקים או הרעפים הם רק קליפה דוממת לסיפורים, שידורים, אירועים חשובים מהעבר או סיפורים וחוויות.
מדובר באייקונים נדל"ניים, שהזמן הפך אותם לישנים וברי תחליף. את מקומם תופסים מבנים חדשים, בדרך כלל גדולים יותר, גבוהים יותר, צפופים יותר. לפעמים המבנים החדשים יכללו משהו מקודמיהם, אם באמצעות שימור או מזכרת שיכולה להישזר במבנה החדש או בשם שניתן לפרויקט.
13 צפייה בגלריה
מבנים אייקונים לפני ואחרי: בית החרושת עלית בר"ג ובניין רשות השידור בירושלים
(יובל חן, 3division, יואב דודקביץ', view point)
מפעל עלית בית חרושת לשוקולד: שימור נוסטלגי
מיקום: צומת הרחובות המרכזי ז'בוטינסקי וארלוזורוב, רמת גן (צומת עלית)
שנת הקמה: 1933/4
אדריכל: שלמה פונרוב
מה היה: בית החרושת הוקם על ידי אליהו פרומצ'נקו, איש עסקים ציוני מרוסיה ובעליו של בית חרושת לשוקולד, אשר עם עליית הנאצים לשלטון בשנת 1933 העביר את עסקיו לארץ ישראל. ההחלטה להקים את המפעל בצד המערבי של רמת גן נבעה מהקרבה לתל אביב, מעלות השטח הנמוכה ומהיוזמה של עיריית רמת גן, אז - עיר גנים, לסייע, מתוך שאיפה להתפתח בצורה עצמאית.
ב-1933 הוגשו התוכניות לבניית האגף הראשון בבית החרושת עלית, בניצב לרחוב ז'בוטינסקי, ובשנת 1935 הוקם בניין ההנהלה - אלו המבנים שנותרו בעצם עד היום, ואותם ישמרו. קומת הקרקע יוחדה לייצור השוקולד, חדר חימום, אריזה והדבקת פתקאות, מחסן לאריזה, חדרים טכניים ומשרד. באגף המזרחי היו השירותים והקומפרסור. קומה ב' יוחדה לייצור הסוכריות: הכנת סוכריות, אריזתן והדבקת פתקאות, חדר לצליית קקאו, מחסן לאריזות קרטון, מחסן לתמרים וחדר מנוחה.
13 צפייה בגלריה
בניין מפעל עלית בכניסה לרמת גן. חזית מפעל השוקולד תישמר כזיכרון נוסטלגי
(צילום: יובל חן)
בשנת 1998 עברה פעילות ייצור השוקולד מהמפעל ברמת גן למפעל של עלית-שטראוס בנצרת, ובבניין פעל מטה החברה. ב-2004 נקבע כי הבניין יעבור שימור על-פי הוראות הוועדה המקומית, ושנה מאוחר יותר הוא נמכר לקבוצת משקיעים אמריקנית.
מה יהיה: בימים אלה פועלות בצומת עלית החברות אזורים ומגדל ביטוח להקמת פרויקט Exchange Ramat Gan למגורים, תעסוקה ומסחר, הכולל שני מגדלים המשתרעים על כ-8 דונם. מגדל המגורים, שמקימה אזורים, ימנה 55 קומות ובהן 355 דירות. את המגדל השני מקימה מגדל ביטוח, והוא יכלול 3,000 מ"ר שטחי מסחר ועוד כ-60 אלף מ"ר שטחי משרדים ב-46 קומות. המגדלים יתנשאו לגובה של כ-210 מטר. היקף ההשקעה: כמיליארד שקל. לפני האכלוס בעוד 4.5 שנים צפוי להתחיל לפעול הקו האדום של הרכבת הקלה, כשתחנה ממוקמת למרגלותיו.
"הקומפלס עתיד לשנות את האופי והמראה של הכניסה המערבית לרמת גן", אומר גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אזורים. "אופי התכנון תואם את רוח התקופה ועונה על הצרכים - תעסוקה, בילוי, פנאי ומגורים. זאת לצד נגישות גבוהה במיוחד לתל אביב ולכבישים הבינעירוניים המרכזיים. במקביל להשלמת תוכנית מתחם הבורסה, שמקדמת הרשות וקידמה לאישור, האזור בדרך להפוך למרכז אורבני שוקק לאורך כל שעות היממה".
עוד משהו: ב-1955 קנה לעצמו המפעל שם עולמי כבית החרושת לייצור המוני של שוקולדה במזרח התיכון. המחזור השנתי שגלגל היה כ-2.5 מיליון לירות, והוא מנה מעל 50 פועל ופועלת. על-פי אדריכלי הפרויקט, בית החרושת הישן ישומר. השימור הוא חיצוני של החזיתות, על-פי הגדרת התב"ע, והחברה משמרת במסגרת התכנון והבנייה, כאמור, את שלד המבנה על-פי ההגדרות של אדריכל השימור אמנון בר אור. במסגרת זו, פותחים חלונות ישנים וסוגרים פתחים חדשים ומבצעים התאמות בתוך המבנה עבור נגישות.
עוד במסגרת פיתוח פרויקט Exchange Ramat Gan החדש של אזורים ומגדל ביטוח במתחם, פועלות החברות לשימור חיצוני של המבנה כזיכרון נוסטלגי של בית החרושת לשוקולד, שעמד בצומת לבדו, לפני שהיה בה דבר. כיום משמש המבנה את מכללת שנקר.
מתחם מד"א בזל: "עתודת קרקע נדירה"
מיקום: המתחם שבין הרחובות בזל, אשתורי הפרחי ואלקלעי
שנת הקמה: 1975
אדריכלים: א. אלחנני־נ. כנען
מה היה: המתחם, ששימש את מגן דוד אדום במשך כ־50 שנה ומשתרע על פני שטח של 2.5 דונמים, נמכר ב־2019 באמצעות מכרז של עיריית תל אביב לחברת בנייני העיר הלבנה (שמחזיקה 40% מהזכויות), קרן 2JTLV (40% מהזכויות) ורשת ישרוטל (20%) בתמורה לכ־250 מיליון שקל. המתחם ברחוב אלקלעי היה בבעלות העירייה והוחכר מאז שנות ה־70 למד"א עבור תחנת מגן דוד אדום.
מה יהיה: לפני מספר חודשים נהרס המתחם הישן, ובמקומו החלו השותפות להקים את פרויקט בזל, שישלב מלון ומגורי יוקרה וינוהל על ידי ישרוטל. היקף ההשקעה הכולל בפרויקט עומד על כ-600 מיליון שקל, ומחירי הדירות בו יחלו ב־26 מיליון שקל. פרויקט בזל יכלול 130 חדרי מלון בשלוש קומות מעל קומה מסחרית וכן שלוש קומות מגורים. את הפרויקט תכננו משרד האדריכלים בר אוריין, שאחראי לאדריכלות ולעיצוב הבניין, ומשרד ברנוביץ'־קרוננברג, שאמון על עיצוב הפנים.
עמיקם ברגר, סמנכ"ל הנדסה של בנייני העיר הלבנה, מספר: "כשניגשנו למכרז לפני כשנתיים, היה לנו ברור שמדובר בעתודת קרקע נדירה מבחינת שטחה ומיקומה המרכזי, בסמוך למקומות בילוי ובמרחק הליכה מפארק הירקון, דיזנגוף ואבן גבירול. הבנייה המרקמית של הפרויקט תורמת לחוויה העירונית ומדברת לקהל המחפש סביבת מגורים אורבנית במרכז העיר".
עוד משהו: הבניין יושב על כל אורכו של הבלוק העירוני, ומולו - בלוק נוסף. זו סיטואציה עירונית מיוחדת מאוד, וזו אחת מהסיבות שאנשים אוהבים את השכונה. יש תחושה של רחוב אירופי, עם חנויות למטה. אתגר אדריכלי משמעותי היה לשבור את האורך של המבנה וגם לייצר חצר שמשתפת את הרחוב. כמו כן נעשה ניתוק עיצובי וטכני בין קומות המגורים והמלון.
בית העיתונאים סוקולוב: האייקון נשמר
מיקום: רחוב אליעזר קפלן 4, תל אביב
שנת הקמה: 1957
אדריכלית: שולמית נדלר
מה היה: בית העיתונאים על שם סוקולוב הוא מרכז אגודת העיתונאים בתל אביב, המשמש לפעילות אנשי העיתונות בישראל לצד אולם כנסים וגלריה. המגרש ניתן לאגודת העיתונאים על ידי העירייה, ומשנת 1945 הוחל במבצע גיוס תרומות לצורך הבנייה, בראשות פרופ' חיים ויצמן, אז נשיא ההסתדרות הציונית העולמית. ב־1948 התקיימה תחרות אדריכלית לתכנון המבנה, ובה זכתה שולמית נדלר.
ב־3 באפריל 1957 נחנך בית העיתונאים על שם סוקולוב במעמד נשיא המדינה יצחק בן־צבי וראש הממשלה דוד בן־גוריון. ב־1998, בתום 50 שנה, חוזה החכירה של הקרקע מול מינהל מקרקעי ישראל פקע. אגודת העיתונאים לא חידשה את החוזה ולא שילמה דמי חכירה, ומאז ישבה בבניין בסטטוס של "מחזיקים ללא חוזה". האגודה צברה חוב למינהל, שתפח לעשרות מיליוני שקלים. ב־2014 יצאה אגודת העיתונאים במכרז למכירת זכויות הבנייה במתחם ובאפריל 2015 זכו בו, תמורת 172 מיליון שקל, קרן ריאליטי (67%) וחברת הביטוח הפניקס (33%).
מה יהיה: שימור המבנה ההיסטורי של בית סוקולוב והקמת מגדל בעירוב שימושים הכולל מסחר, משרדים ומגורים, בגובה של 20 קומות עם 132 יחידות דירות, ועם שטחים עיקריים של כ־14,000 מ"ר כולל השטח הנוכחי של בית העיתונאים ששטחו 850 מ"ר. התוכנית, שאושרה על ידי הוועדה המקומית להפקדה, יוצרת מרחב ציבורי איכותי ומזמין.
13 צפייה בגלריה
המבנה ההיסטורי ישומר מתוך כבוד לקיים. מראה המתחם המתוכנן
(הדמיה: פוסטר, קרן ריאליטי)
עוד משהו: אדריכל אבישי קימלדורף, מנהל פרויקטים ראשי בקרן ריאליטי, מספר כי "למבנה הישן סגנון אדריכלי מעניין מאוד. הוא משלב בין ברוטליזם ומודרניזם ויש לו ערך כאייקון תרבותי תל אביבי. במסגרת התכנון החדש, אנחנו מכבדים את הקיים - שומרים את המבנה כאייקון, ומוסיפים לו את האייקון העתידי, זאת על ידי עבודה ייחודית של פיתוח סביבתי ויצירת מרחב פעיל עירוני באותו המגרש.
התכנון הופך את המתחם לפרויקט של עירוב שימושים, המשלב מסחר, ומקנה לו נוכחות אייקונית על רחוב קפלן. בתכנון שילבנו בין אדריכל מקומי מוביל, גידי בר אוריין, ובין משרדו של סר נורמן פוסטר, אדריכל־העל הבריטי. באמצעות שילוב הכוחות והרעיונות יחד עם שילוב של חדש וישן מצליחה קרן ריאליטי לייצר אייקון של ממש בלב תל אביב".
תחנת המשטרה המנדטורית בנס ציונה: ערכים אדריכליים
מיקום: הכניסה הצפונית לנס ציונה, צמוד למשתלת האירוסים, על כביש 412.
שנת הקמה: 1940/41
אדריכלים: צוות מהמחלקה התכנונית של מע"צ הבריטית
מה היה: מבנה מצודת טיגארט נס ציונה משתרע על שטח 3,600 מ"ר בנוי. ביוני 1938 הגיש סר צ'ארלס טיגארט (מומחה לדיכוי מרידות ולמלחמה בטרור מטעם המשטרה הבריטית) את המלצתו להקים תחנות משטרה כפריות, שייבנו כמצודות ויאגדו בתוכן את זרועות השלטון כולן, זאת על רקע המרד הערבי שהתקיים כאן שנתיים קודם לכן.
המוטיב העיקרי שאפיין את מבני המצודות הוא ההיבט הפונקציונלי. בכל מבצר שכזה מוקמו שני מגדלי שמירה בפינות נגדיות, שחולשות כל אחת על שני צידי המבנה. בשל הצורך לאכסן צוות קבוע נבנו אגפי מגורים לחיילים רווקים ודירות מגורים עבור הנשואים. באגף החזיתי מוקמו החדרים ששימשו את פעילות המשטרה. באגף המרוחק מהחזית הראשית מוקמו אורוות, מכבסה וסדנאות שירות.
62 המבנים שסווגו בחמש קטגוריות עיקריות, לפי גודלם וייעודם, תוכננו על ידי צוות מהמחלקה התכנונית של מע"צ הבריטית, שנעזרו באדריכלי היישוב. הם הוקמו על ידי חברות בנייה מקומיות, רובם בידי סולל בונה. 55 מתוכם הוקמו בתוך שנה וחצי במבצע חסר תקדים בתולדות המקום. משטרת נס ציונה שייכת לקבוצת המבנים הגדולים שהוקמו.
לדברי אדריכלית טלי דראל, שותפה עמיתה במשרד V5 אדריכלים המתכננים את הפרויקט החדש, "לאתר חשיבות היסטורית בהיותו עדות לקורות הארץ בחלק הראשון של המאה ה־20".
בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים, מוסיף: "למבנה גם ערך חברתי, כשמראשית הקמתו תוכנן לשמש כמבנה ביטחוני וכמבנה שירות ממשלתי. בהמשך, בתקופתו הישראלית, שימש את פיקוד העורף, זרוע צבאית המקיימת קשרים רצופים עם האוכלוסייה. לאורך השנים שונתה חלוקת הפנים של הטיגארט פעמים רבות. אנחנו סילקנו תוספות והרחבות שבוצעו עם השנים והחזרנו ערכים אדריכליים מקוריים לקדמותם".
מה יהיה: בתוכנית החדשה עתיד המבנה להפוך למתחם מסעדות, בתי קפה ומסחר, תוך שימור ערכיו ההיסטוריים. אדריכלי המשרד V5 אדריכלים, בשיתוף פעולה עם אדריכל השימור משה שפירא ועם המועצה לשימור אתרים, הציעו התערבות עדינה בחזיתות הפנים של המבנה, ליצירת כניסות ומעברים חדשים לכיוון החצר הפנימית, תוך שימור מחמיר של חזיתות המבנה כלפי חוץ. מבנה הטיגארט (ששטחו כ־3,600 מ”ר) הוא חלק ממתחם שפיר, שנמצא בשלבי תכנון ושטחו הכולל הוא כ־35 דונם.
מלבד זאת מתכננים V5 אדריכלים בניין משרדים בן תשע קומות (9,000 מ"ר), מבנה נוסף בן שלוש מחלקות סיעודיות (כ־6,000 מ”ר), שישרתו מרכז דיור מוגן המתוכנן על ידי אדר’ אלה ברנד ממשרד ברנד אדריכלים, וכן פארק לשימוש באי המתחם ותושבי שכונת מגורים שעתידה להיבנות מדרום לו. מתחת למגרשים מתוכננים חניון תת־קרקעי וחצר משק בשטח כולל 14,000 מ”ר, ובסמוך לטיגארט מוקצים כ־7,600 מ”ר עבור חנייה עילית. בקומות הקרקע של כל הבניינים חזיתות מסחריות.
13 צפייה בגלריה
בתוכנית החדשה עתיד המבנה להפוך למתחם מסעדות, בתי קפה ומסחר, תוך שימור ערכיו ההיסטוריים
(הדמיה: א.סטודיו הדמיות)
עוד משהו: השימוש הרשמי האחרון של המבנה היה משרדי פיקוד העורף. כיום הוא משמש לוקשיין ותפאורה לצילום סדרות. לדברי דראל, עם תחילת תהליך שימור ותכנון המבנה, ניצב בפני צוות התכנון אתגר כפול: "כיצד מסבים מבנה דמוי מצודה, מסיבי ומסוגר, עם צריחים, פתחים מינימליים וחרכי ירי, למבנה מסחר ותעסוקה מזמין, פתוח ושוקק חיים, ולצד זאת כיצד משלבים בהצלחה בין שימור מחמיר של מבנה לתכנון חדשני, אטרקטיבי, שמותאם לצורכי הזמן.
התכנון מנצל את הערכים האדריכליים הקיימים במבנה, ומפנה חנויות, מסעדות ובתי קפה אל החצר הפנימית הנעימה שלו. אנו מבקשים לשמר את חזיתות המבנה במתכונתן המקורית, ולייצר כניסות ומעברים חדשים אל החצר ואל החנויות והמסעדות, שמתוכננות בהיקף קומת הקרקע. פנים המבנה מתוכנן באופן שונה בתכלית מהמקור, כשהרעיון הוא לשלב בין ישן לחדש ובתוך כך לשמר את ערכיו ההיסטוריים של המבנה ולספר את סיפורו".
מנהל מחלקת מכרזים ותכנון שפיר הנדסה, ג'וליאן סטרוסטה, מוסיף: "מדובר בפרויקט מיוחד – הסבה ושימור של תחנת משטרה בריטית למרכז מסחרי לצד בניין משרדים ודיור מוגן. חברת שפיר תעשה כל שביכולתה על מנת לשמר את ייחודיות המבנה, זאת מבלי לפגוע במראה המאפיין אותו וכן בחזיתות הפנים והחוץ שלו".
תזכורת הריסת בניין רשות השידור בירושלים
(צילום: גיל יוחנן, משה מזרחי)
מבנה רשות השידור בירושלים: מפגע בלב השכונה
מיקום: רחוב תורה מציון 17, שכונת רוממה, ירושלים
שנת הקמה: 1960
אדריכל: ראובן טרוסטלר
מה היה: בניין רשות השידור היה הבית של ערוץ 1 משנת 1968, ובמשך עשרות שנים היה היחיד שסיפק שידורי טלוויזיה בישראל. בבניין שכנו אולפני הטלוויזיה הישראלית ומשרדיה מאז הקמת הערוץ ועד לסגירת רשות השידור. הבניין הוחזר אל מנהל הדיור הממשלתי בנובמבר 2017, ובשנים האחרונות עמד המתחם נטוש. קודם לכן שימש הבניין כמפעל ליהלומים.
מה יהיה: חברת אקה נדל"ן תבנה במתחם את aka premium, פרויקט מגורים שיכלול שישה בניינים מפוארים בני 11 קומות ובהם 308 דירות. תמהיל הדירות יכלול 6-3 חדרים, דירות גן, דופלקסים גן, פנטהאוז דופלקס ופנטהאוז טריפלקס. 247 דירות מתוך 308 הוגרלו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ו־61 דירות יימכרו בשוק החופשי. מחירי הדירות במסגרת מסלול מחיר למשתכן משקפים הטבה משמעותית לזוכים של קרוב ל־1 מיליון שקל לדירה בממוצע.
היקף ההשקעה בפרויקט (לרבות עלות המקרקעין) עומד על סך הקרוב ל-700 מיליון שקל, ועל התכנון הופקד משרדו של האדריכל איל איצקין, המתמחה בתכנון פרויקטים למגורים. הפרויקט יבוצע על ידי חברת אשטרום. הבניין הישן נהרס והתוכנית החדשה לא כוללת שימור.
עוד משהו: בניין רשות השידור היה נכס היסטורי וחלק בלתי נפרד מהעיר ירושלים למעלה מ־50 שנה, אך בשנים האחרונות המתחם כולו עמד נטוש והפך למפגע בלב שכונת המגורים. היו בו מספר שריפות, והוא הפך למקום משכנם של הומלסים. המהפך הראשון של הבניין היה עם הקמת תאגיד "כאן" ב־2015 במקום רשות השידור, כששידורי כאן מתבצעים משכונת גבעת שאול בירושלים. כעת מגיע המהפך השני בדמות הריסת הבניין המיתולוגי בעקבות החלטת ממשלת ישראל לקדם במקום פרויקט מגורים.
למעמד ההריסה הגיעו ותיקי רשות השידור, ביניהם שרי רז, שדווקא לא הייתה כל כך עצובה: "זה לא עושה לי כלום", השיבה רז לשאלה מה היא מרגישה למראה הדחפורים הורסים את הבניין, "אני לא מצטערת על ההריסה כי הבניין הזה מראש לא היה אמור להיות בניין טלוויזיה. זה בית חרושת. שנים השקיעו בו מיליונים כדי להפוך אותו לבניין טלוויזיה. נשארה זוהמה, הוא מכוער מבחוץ וגם מבפנים. החדרים היו קטנים, האולפנים היו קטנים".
טחנת הקמח ירושלים: מחסן הקמח של המדינה הצעירה
מיקום: בית הדפוס 1, ירושלים
שנת הקמה: 1950
מה היה: ברחוב הדפוס שבשכונת גבעת שאול בירושלים ניצבת מאז שנת 1950 "טחנת ירושלים", שסיפקה קמח לתושבים בעיר ומחוצה לה. בתחילת דרכה סיפקה הטחנה מוצרי קמח בסיסיים לתושבי העיר בלבד. מעט אחרי קום המדינה, ובעקבות החשש ממצור כמו זה שפקד את העיר ב־1948, היא שימשה גם כמקום סודי לאחסון תבואה וקמח לכלל תושבי המדינה הצעירה. בטחנה נבנו שמונה מכלים לאחסון הקמח (סילואים) פנימיים סודיים מלבד אלה הגלויים. על־פי עדויות, במקום יש גם בונקר סודי. ברבות השנים התפתחה הטחנה לייצור ולמכירה של מגוון מוצרי קמח נוספים.
מה יהיה: לאחר כעשור שלא מתקיימת בה פעילות, נהרסת הטחנה לטובת פרויקט נדל"ן נרחב בשטח של 13.5 דונם. החברה היזמית, ISA GROUP, מתכננת להקים במקום את פרויקט "עיר עולם" – רובע חדש, שיחבר בין שלוש שכונות ותיקות - בית הכרם, גבעת שאול וקריית משה. התוכנית תחומה על ידי הרחובות פרבשטיין (ממזרח) ובית הדפוס (מצפון), כשמצד צפון עתידה להיבנות דרך שתחבר את האזור לכביש 16 החדש.
הרובע, בתכנונו של האדריכל אבנר ישר, יהיה מתחם עירוב שימושים מודרני ובינלאומי, הכולל כ־80,000 מ"ר, דירות יוקרה מפוארות, שטחי מסחר ובנייני משרדים עדכניים בשטח של כ־40,000 מ"ר, מלון עסקים עם כ־160 חדרים, אולם אירועים, מתחם רפואי, שדרה פנימית עם חנויות, מסעדות ובתי קפה, סופרמרקט וכן שני קווים של הרכבת הקלה (הקו הירוק החדש והקו הנוכחי עד הר הרצל). הפרויקט ישמש גם כניסה חדשה לעיר, בשל סמיכותו לכביש 16 החדש, המנגיש אותו למרכזה.
עוד משהו: בחודש שעבר נערך טקס הפרידה מהמבנה, בהשתתפות ראש העירייה משה לאון, שהועלה על מנוף, הלם במבנה בפטיש וסימן את תחילת עבודות ההריסה. "אנחנו עתידים להשיק במקום זה תוכנית גדולה שתענה על צרכים עירוניים ותכלול תעסוקה, מסחר, מגורים, מלונאות, שטחים פתוחים ובעיקר נגישות תחבורתית גבוהה לכל חלקי העיר באמצעות כביש 16 – שיחולל שינוי משמעותי במפת התחבורה העירונית, וקווי הרכבת הקלה, שירשתו את ירושלים לאורכה ולרוחבה", אומר לאון.
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" של מחלקת מוספים מיוחדים
