מלחמת חרבות ברזל נמצאת עדיין בעיצומה, והשלכותיה ניכרות גם על ענף הנדל"ן. מחסור חמור בעובדים ואנשי מקצוע, אתרי בנייה שנסגרו או פתוחים באופן חלקי וקשיים של יזמים להוציא לפועל פרויקטים – כל אלה עלולים להוביל לעיכובים במסירת דירות, ביטול עסקאות ועוד.
בעזרת עו"ד עידן בן-יעקב ממשרד עוה"ד בן-יעקב, המתמחה בנדל"ן, ניהול הון משפחתי ומשפט מסחרי, בדקנו כיצד אמורים להתנהל רוכשי דירות חדשות במקרים כאלה.
כיצד צריכים רוכשי הדירות החדשות להתנהל בימים אלה?
יש לבצע הפרדה בין רוכשים שכבר חתמו על קניית דירה, ובמקרה כזה יש לבדוק האם בחוזה המכר קיימת התייחסות למצבי מלחמה/מבצעים צבאיים ומה ההשלכות של מצב זה על הדירה (לרבות מועד המסירה, עלויות נלוות וכדומה). לנוכח האירועים בשנים האחרונות, קבלנים לעיתים מכניסים מראש סעיף כזה, שכן כמעט בכל שנה יש מבצע צבאי בהיקף כזה או אחר המשפיע על המשק.
במקרים של רוכשים חדשים, שטרם חתמו על חוזה, יש לדרוש לשלב סעיף זה ולוודא שיש התייחסות ברורה גם למצב המלחמה ופרשנויות אפשריות למצבי מלחמה/מבצעים צבאיים וגם לכוח עליון, באופן שלא ניתן יהיה לדחות את מסירת החזקה בגלל סיבה כזאת או אחרת; או בעיקר שיהיה ברור ומדויק מתי כן ניתן לדחות את המסירה ותחת אילו סעיפים/התרחשויות ספציפיות ומוגדרות. כמו כן יש צורך בהתייחסות לזכאות לפיצויים בגין איחור מסירה.
אם אני מזהה שהקבלן מאחר בתאריך התחלת הבנייה, האם אני יכול/ה לתבוע/להעיר על כך או שהתאריך היחיד שקובע הוא מועד המסירה?
עצם העובדה שקבלן מתעכב בהתחלת הבנייה, לא בהכרח מעיד על כך שהוא לא יעמוד במועד מסירת הדירה. כרגע אין צורך לעשות דבר, אך צריך לבחון את זמן העיכוב ביחס למועד המסירה שהוא מחויב אליו בהסכם המכר, ולהעריך סיכויי עיכוב מתמשכים, באופן שישפיע על מועד מסירת החזקה המיועד, ולפעול ביחס לכל מקרה ומקרה. במקביל, אפשר לבדוק האם על פי החוזה ישנן אבני דרך במהלך הבנייה שיכולות להיות רלוונטיות. במקרים רבים, התשלום לקבלן מותנה בהשלמת אבני דרך אלו. כך, גם אם הקבלן לא עומד באבני הדרך שנקבעו, ניתן לדרוש ממנו פיצוי או הסדר תשלום חדש כדי לצמצם פגיעה פיננסית.
עו"ד עידן בן-יעקבצילום: תמר מצפיהקבלן אומר שבגלל המלחמה הוא מתעכב בבנייה, האם אני יכול/ה לתבוע?
לא בהכרח, תלוי מה ההשפעה של העיכוב על הרוכש הספציפי. נכון לרגע זה, הקבלן לא יכול להיתלות בעילת מלחמת חרבות הברזל בשביל לדחות מועד מסירה (הכול בכפוף לתנאי ההסכם הספציפי, והוראות השעה והתקנות כפי שמותקנות מעת לעת). זאת משום שהיסטורית לפי הפסיקה, מלחמה ומבצעים צבאיים (רחבי היקף או נקודתיים) עבור מדינת ישראל הן תרחיש שיש סיכוי סביר שיתרחש בכל עת.
האם המצב הנוכחי עלול לגרום לכך שמחיר הדירה שלי יטפס? אם כן, כיצד עלי להתנהל?
ללא ספק. ישנם מקרים בהם מחיר הדירה הוא סופי וקבוע, כך שגם שינויים במדד תשומות הבנייה או בעלויות החומרים לא ישנו לגבי המחיר הסופי שלה. עם זאת, ישנם מקרים בהם מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה או למדדים אחרים, כך שמחירה עשוי להשתנות עד למועד התשלום הסופי. במקרה כזה יש להיוועץ באיש מקצוע (עו"ד או שמאי) על מנת לצמצם חשיפה להפסדים. דרך להימנע מעלייה זו היא להקדים תשלומים לקבלן. עם זאת, יש לזכור שזה מגדיל את החשיפה לקבלן ולפרויקט.
נסביר: ברגע שמחיר הדירה צמוד למדד והוא עולה, כך גם מחיר הדירה והסכום הסופי שנותר לתשלום על ידי הרוכשים. במצב מלחמה, שבו לדוגמא עלויות שילוח החומרים ועלויות העובדים עולות, הרי שמדד תשומות הבנייה עולה. מדדים אחרים שניתן להצמיד את מחיר הדירה אליהם אלה מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה למגורים, מדד תשומות הבנייה למסחר ומשרדים ועוד. כל מדד בנוי מסל מוצרים אחר שמגדיר אותו, ועל בסיס מדידת השינוי במחירים משתנה גם המדד, ולכן יש חשיבות לאיזה מדד צמוד מחיר הדירה.
חלק מהמטרה של חלוקה לתשלומים נובע מהעיקרון במסגרתו הרוכש משלם בהתאם ובמקביל להתקדמות שלבי הבנייה – וכך יש לו ביטחון גבוה יותר שהכסף שמשולם תואם לשלב הבנייה בו נמצאת הדירה העתידית. מאידך, אם הרוכש יקדים תשלום של דירה לבנייה, למשל ישלם 80% מהכסף בתחילת הבנייה ולא בהתאם להתקדמות הפרויקט, אז מחד הוא יקבע את המחיר, שכן ההצמדה למדד מתייחסת לתשלומים שטרם שולמו אז גם אם המדד יעלה – זה לא ישפיע עליו; אבל מאידך אם הפרויקט ייתקע, יש סיכון גבוה יותר לאיבוד חלק נכבד מהכסף.
אני חתום/ה בחוזה על סעיף "כוח עליון". האם זה משפיע על המצב הקיים?
נכון לכרגע – לא. כוח עליון בהקשר של מלחמה במדינת ישראל כמעט אף פעם לא מתקבל, שכן התפיסה היא שישראל מאז ומתמיד במצב ביטחוני בעייתי ולאורך ההיסטוריה מצויה בין מבצע צבאי אחד למשנהו לבין מלחמה. לכן העובדה הזאת היא חלק מהערכת הסיכונים של הצדדים, וזה בוודאי משהו שניתן ברמת סיכון סבירה לצפות.
האם הקבלן יכול לבטל את העסקה בגלל המלחמה? אם כן, כיצד עלי להתנהל?
חוזה הוא חוזה, וגם הקבלן צריך להוכיח מעל לכל ספק שיש לו את העילה המשפטית והחוזית המתאימה לביטול החוזה. ככלל, זה לא סביר שהחוזה יבוטל באופן חד צדדי וללא פיצוי משמעותי, אך בכל מקרה – יש לוודא זאת מול עו"ד המתמחה בנדל"ן ודיני חוזים.
האם אני צפוי/ה לעיכוב במסירת הדירה בעקבות המלחמה? אם כן, כיצד עלי להתנהל?
נכון לעכשיו, חלק מהקבלנים כבר מדווחים על כך שייתכן שיהיו עיכובים במסירת הדירות. ייתכן שחלקם עושים זאת כאמצעי לחץ על הממשלה לאשר הקלות והטבות שונות, או מאידך גם כאמצעי לחץ על רוכשי הדירות עצמם; אולם אי-אפשר לשלול בראייה אובייקטיבית את פוטנציאל האמת בטענות על הפגיעה בעקבות מלחמת חרבות הברזל.
במקרה שבו יש חשש לדחייה במועד המסירה, יש לפנות לקבלן ולבקש ממנו הבהרות בכתב. במקביל, יש לבדוק את אבני הדרך כפי שנחתמו בחוזה. גם בעת חירום, המסמך הבסיסי עליו מתבססים הוא החוזה שנחתם בין הצדדים. רק במקרה בו הקבלן לא עמד בתנאי החוזה, או באבני הדרך שצוינו בו, במקרים מסוימים יש אפשרות משפטית לתבוע או להפעיל סעד משפטי אחר. בכל מקרה, מומלץ לפנות לקבלן ולבקש ממנו הבהרות בנוגע להשפעות המלחמה על המשך הבנייה וכיצד להיערך לכך.
סעד משפטי הוא סיוע שמגיש בית משפט לבעל דין, בדרך כלל בהקשר של המשפט האזרחי. קיימים סוגים רבים ושונים של סעדים. הנפוץ והמוכר שבהם הוא סעד מוניטרי, כלומר פיצויים (כספיים) או סעד "עשה" – כלומר שבית המשפט מוציא צו המחייב צד כלשהו לבצע או לא לבצע פעולות מסוימות לצורך שמירה/הגנה על זכויות הצד הרלוונטי.
"במקרה שבו יש חשש לדחייה במועד המסירה, יש לפנות לקבלן ולבקש ממנו הבהרות בכתב. במקביל, יש לבדוק את אבני הדרך כפי שנחתמו בחוזה. גם בעת חירום, המסמך הבסיסי עליו מתבססים הוא החוזה שנחתם בין הצדדים"
אם אני מחליט/ה לבטל את החוזה בגלל העיכוב בפרויקט, האם זה יעלה לי כסף? האם יש זכאות לפיצויים?
חוזה נחתם בין שני צדדים והוא מחייב את החתומים עליו במידה שווה. במקרים רבים, ביטול חוזה כרוך בעלויות כספיות, הן של הטיפול המשפטי והן בגין קנסות/פיצויים כפי שנקבע בחוזה. יש לזכור שגם הקבלן הוא צד בעניין ומבקש לשמור על זכויותיו, כמו גם להימנע מהפסד כספי. ישנם מקרים בהם עיכוב בפרויקט, אם במסירת הדירה, באחת או יותר מאבני הדרך האחרות או בסעיפים אחרים הכלולים בחוזה, גורם לביטול החוזה או לעיתים מהווה "נקודת יציאה" מוסכמת. במקרים אחדים, החוזה כולל גם אפשרות יציאה לכל אחד מהצדדים, דבר שייתכן שיהיה כרוך גם בעלויות כספיות.
האם יש סעיפים ספציפיים בחוזי המכר שמגינים עלי במצב כזה?
בהחלט. ישנם סעיפים די נפוצים, וכן ניתן להתאים את החוזה למציאות הביטחונית והמשפטית של הרוכש בפרט ושל הצדדים בכלל. לדוגמא, במצב בו אדם מבקש לבנות ליד קו הגבול, ורוצה לוודא שלא יינזק בגלל עיכובים מיותרים. דוגמא נוספת היא הגדרת העיכוב הסביר במקרה של מצב חירום ביטחוני. ישנם מקרים בהם תקופה של חודשיים-שלושה נחשבת קבילה מבחינת הצדדים. נקודה חשובה היא ההגדרה של "מצב חירום". רוב האנשים מכוונים בעיקר לכיוון הביטחוני, אך יכולים להיות מצבי חירום נוספים כמו מגיפה (כמו בתקופת הקורונה), פגיעה בגלל איתני הטבע, דוגמת רעידות אדמה, שיטפונות ועוד.
יש לי דירה בפרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי). האם ההתנהלות שונה במקרה כזה?
לא בהכרח, אך לרוב במקרה של פינוי בינוי, ההתנהלות "היומיומית" היא בין הקבלן לנציגות/עו"ד הדיירים, שכן מדובר בנושאים משותפים ולא מול בעל דירה ספציפי. האמור כמובן מתייחס לבעלי דירות "קיימות", שכן רוכשי דירה מהקבלן יותר קרובים למצבו של רוכש דירה רגיל. כך או כך, כל חוזה חייב לכלול התייחסות לאבני דרך במהלך הבנייה, לנושא העיכובים במסירה, פיצוי במקרה של עיכובים וכו'.
