מי שמחפש דירה בשכונה חדשה או ותיקה, לרכישה או לשכירות, יבחן את המציאות בשטח ויתייחס לשורה ארוכה של גורמים. אולם גורם אחד יהיה תמיד בעל חשיבות גבוהה יותר מאחרים – חינוך. בין שמדובר בגני ילדים, בתי ספר יסודיים, חטיבה או תיכון וגם בקרבה של מוסדות אקדמיים. לא פעם משפחה ששוקלת מעבר דירה תשלול או תעדיף רחוב או שכונה על בסיס נתונים אלו. בדקנו עד כמה ההחלטה של הרוכשים והשוכרים מתייחסת באמת לתחום החינוך, אספנו שורה של עצות וטיפים מהמומחים, וגם בדקנו האם מוסד אקדמי מעלה או מוריד את המחיר בשכונה שקרובה אליו. כל התשובות בכתבה שלפניכם.
"לכל רוכש דירה פוטנציאלי, בין שלמגורים או להשקעה, ישנם האלמנטים החשובים לו ביותר, כאשר הוא מעוניין לרכוש נכס בסביבת מגורים שהיא חדשה עבורו, אך אין ספק שנושא החינוך הוא אחד המרכזיים בתהליך הבחירה, כיוון שהחינוך נתפס כבעל ערך", כך מסביר ינון סבג, סמנכ"ל קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן: "השאלות הראשונות שעולות כאשר לקוח נכנס למשרד המכירות הן על רמת החינוך באזור והקרבה של מוסדות החינוך - בתי ספר יסודיים ותיכוניים, גנים ומעונות יום - לשכונה ולפרויקט בפרט. כך גם לגבי קרבת הפרויקט למוסדות אקדמיים, בעיקר כאשר מדובר על משקיעים המכוונים לרמות ביקושים לשכירות בקרב סטודנטים או אנשי סגל אקדמי. לזוגות צעירים ומשפחות חשוב לדעת שישנה מעטפת חינוכית טובה ורצוי כמה שיותר קרוב למקום המגורים. לא מספיק שיש בית ספר, חשובה להם איכותו, ולנתון הזה יהיה משקל בהחלטה הסופית. ככל שמוסדות חינוך הם ברמה גבוהה יותר כך מביא הדבר ערך נוסף ומסייע בקבלת החלטות וכן מעלה את רמות הביקושים לפרויקט".
סבג גם מעניק דוגמאות מהשטח: "בשנים האחרונות שיווקנו מספר פרויקטים הסמוכים למוסדות חינוך ונוכחנו לראות כיצד עובדה זו עזרה בשיקול הסופי של בחירת הנכס והפרויקט. דוגמה לכך היתה בפרויקט של חברת אפריקה ישראל בשכונת הנרקיסים בראשון לציון שנבנה סמוך לבית ספר תיכון חדשני (מקיף י"ג). הרוכשים ידעו שאותו תיכון נמצא מול הפרויקט ורצו לבחור דירה בבניינים הסמוכים לו בתוך הפרויקט עצמו. חינוך טוב מעלה את רמות הביקושים וערך הנכסים גם בשכונות הוותיקות. דוגמה לכך היא שכונת קרית משה בירושלים. למרות צפיפותה והבתים הוותיקים, היא אטרקטיבית עבור הציבור הדתי־לאומי, כיוון שהיא כוללת את המוסדות המובילים עבורו, כדוגמת ישיבת מרכז הרב, מוסד הרב קוק, אולפנת רננה ואחרים. המחירים בשכונה מגיעים לכ־30 אלף שקל למ"ר, והם גבוהים מממוצע המחירים בעיר".
האם יקר יותר לגור ליד מוסד אקדמי?
במקביל למוסדות החינוך השונים בשכונות, ישנם גם המוסדות להשכלה גבוה – אוניברסיטאות, מכללות ועוד. גם הן ממוקמות בקרבת שכונות מגורים ונשאלת השאלה האם עצם מיקומו של מוסד חינוכי כזה בשכונה משפיע על מחירי השכירות או המכירה בסביבתו. כדי לבחון זאת פנינו לשמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, שערכה ניתוח המבוסס על נתוני רשות המיסים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואתר מדלן, ובדקה את מחירי הדירות וגובה מחירי השכירות בשכונות הסמוכות למוסדות אקדמיים. הנתונים על מחירי הדירות נלקחו מהלמ"ס ורשות המיסים, ומתייחסים לדירות ארבעה חדרים. מחירי השכירות מבוססים על נתוני מדלן לדירות ארבעה חדרים.
בניגוד למה שהיה אפשר אולי לחשוב, בבדיקה נמצא כי המגמה מעורבת ללא קורלציה ישירה בין מחירי הדירות לעלות השכירות ולפערי המחירים ביחס לשאר העיר. מדובר בנתון מעניין שמומלץ לבעלי דירות וגם לשוכרי דירות לקחת לתשומת ליבם. הבדיקה התמקדה בשני אזורים, הטכניון בחיפה ואוניברסיטת תל־אביב, ולהלן המסקנות. נתחיל עם תל־אביב. השכונות הסמוכות לאוניברסיטה שנבחנו - הן רמת אביב ונווה אביבים. על־פי הנתונים, בעוד מחיר דירה ממוצעת בעיר עומדת על כ־4.7 מיליון שקל, מחיר ממוצע ברמת אביב עמוד על 4.15 מיליון שקל ובנווה אביבים על 5 מיליון שקל, כך שהמגמה מעורבת. בכל הנוגע לדמי השכירות בשכונות, הפעם הנתון מעיד כי לעומת הממוצע העירוני, שעומד על כ־10.9 אלף שקל לחודש, השכונות הסמוכות לאוניברסיטה דווקא נמוכות יותר. 8,725 שקל לחודש בממוצע לדירות ארבעה חדרים ברמת אביב ו־9,500 שקל לחודש בממוצע לשירות דומות בנווה אביבים. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מתייחסת לנתונים ומסבירה כי: על־פי נתוני השכירות, ניכר כי דווקא בשכונות הסמוכות למוסד האקדמי המחירים נמוכים יותר משאר העיר.
יש לזכור כי בתל־אביב, בעיקר בצפונה של העיר, יש פרויקטים שבהם מחירי השכירות גבוהים מאוד, ולכן רמת אביב מציגה מחירים סבירות יחסית. בהתייחסות למחירי הדיור נראה, כי דווקא נווה אביבים מציגה מחיר ממוצע גבוה יותר משאר העיר וזאת לאור אופי השכונה שמושך קהלים חזקים המחפשים לגור בנכסים שהם רוכשים ולא להפוך אותם לדירה להשקעה. נוסף על כך האזור, שהתאפיין באופי כפרי, עובר לאחרונה התחדשות עירונית מסיבית, ופרויקטים חדשים נבנים במסגרת פינוי־בינוי, מהלך שמוסיף לאזור דירות חדשות ועימן עולה גם המחיר הממוצע".
מוקד נוסף שאותו בחנה בוגין ממוקם בחיפה ומתייחס לטכניון. השכונות שנבחנו במקרה זה הן נווה שאנן ורמת אלון. גם הפעם נראה שהתשובה אינה חד משמעית. בכל הנוגע למחירי הדירות, בעוד המחיר הממוצע בעיר עומד על 1.564 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים, בנווה שאנן נרשם מחיר גבוה יותר – 1.693 מיליון שקל ואולם ברמת אלון המחיר קרוב לממוצע העירוני – 1.538 מיליון שקל. במחירי השכירות ניתן לראות כי הממוצע השכונתי נמצא מעט מעל הממוצע העירוני, אך לא בשיעור משמעותי. כך, בעוד השכירות הממוצעת בעיר עומדת על כ־3,800 שקל לחודש (ארבעה חדרים), בנווה שאנן עומד הממוצע על 3,900 שקל לחודש וברמת אלון על 3,950 שקל לחודש. גם כאן מתייחסת בוגין לנתונים: "ניתן לראות, כי מחיר השכירות בין השכונות הסמוכות לטכניון ובין הממוצע העירוני בחיפה כמעט זהה, כאשר השכירות ברמת אלון יקרה במעט. הסיבה העיקרית לכך היא שמדובר בשכונה חדשה יותר מנווה שאנן והאוכלוסייה בה צעירה יותר. מלבד זאת ברגע שמחירי השכירות יחסית זהים, הנגישות מקבלת חשיבות גבוהה. לא רק הנגישות למוסד האקדמי, אלא גם למקום העבודה, קרבה לתחבורה ציבורית וכמובן חיי חברה, שכוללים תרבות, פנאי, ספורט וכו'. השכונה שתספק את כלל הצרכים הללו, תקבל עדיפות בקרב קהל הסטודנטים, שיהיו מוכנים לשלם בעבור המגורים בה יותר".
חשוב גם להזכיר בסופו של דבר, שאומנם חינוך הוא שיקול חשוב, ועוגן משמעותי בשכונת מגורים או אפילו בעיר, אבל השיקולים המשפיעים על שוכרי הדירות ורוכשי הדירות לא מסתכמים במרכיב אחד ומושפעים גם מדברים רבים נוספים.
רכישת דירה ומוסדות חינוך - טיפים חשובים להתנהלות נכונה
עידית הימן, אנליסטית ב־madlan, ליקטה שורה של טיפים חשובים לרוכשי דירות, שרוצים להוציא את המיטב מהבחירה שלהם בשכונה, ברחוב או אפילו בבית בכל הקשור למוסדות החינוך הקרובים למקום המגורים. לפעמים פעולה פשוטה של כמה דקות, שלא חשבתם עליה, תעשה הבדל עצום שישפיע שנים קדימה. לגזור ולשמור:
1. בדקו היטב את אזורי הרישום בשכונה שבה אתם מתכוונים לשכור/לרכוש דירה. אזורי הרישום לבתי הספר השונים אינם מחולקים על־פי שכונות, ולעיתים נוצר מצב שבו באותו הרחוב, בניין ליד בניין, יהיו שיוכים לשני בתי ספר שונים. את אזורי הרישום תוכלו לבדוק באתרי מחלקות התכנון בעיריות או באתר מדלן - כאשר תזינו את שם בית הספר, תקבלו את כל הדירות הזמינות באזור הרישום של אותו בית ספר.
2. רכשתם דירה על הנייר בהרצל 18, כאשר בית הספר שאליו תרצו לרשום את הילדים משויך להרצל 2? שקלו את האפשרות לשכור דירת מעבר בכתובת שמתאימה לאזור הרישום של בית הספר שבו אתם מעוניינים. אחרי שתעברו לדירת הקבע, הילדים שלכם יוכלו להישאר בבית הספר שבו התחילו את הלימודים.
3. חשוב לכם שהילדים ילמדו בכיתות קטנות או בבית ספר שכונתי צנוע וקטן? בדקו את צפי הבנייה בשכונות שמסביב לבית הספר. שכונות מסוימות בערים השונות צפויות להכפיל ואף לשלש את מספר הדיירים שלהן בשנים הקרובות, ובתי הספר/הכיתות בשכונות אלו יגדלו אף הם.
4. מעבר לצפי בניית הדירות והבניינים בשכונות, שווה לבדוק גם את עניין התשתיות המתוכננות. האם בסמוך לבית הספר צפוי להיבנות בקרוב כביש סואן, שירעיש ויסכן את התלמידים בדרכם? האם קו הרכבת הקלה/המטרו יעבור בסמוך לבית הספר ויאפשר לתלמידים הגעה נוחה? האם מתוכננים שבילי אופניים חדשים שיאפשרו לתלמידי התיכון לרכוב לבית הספר בבטחה? בדקו את הנגישות התחבורתית לבתי הספר באתר מדלן או באגף ההנדסה של העירייה.
5. באין בחירות מיצב, כיצד תוכלו לדעת מהם בתי הספר הטובים ביותר באזור שאליו אתם מתכננים לעבור? היכנסו לכמה שיותר קבוצות הורים של בתי ספר בפייסבוק, ובדקו אילו טענות עולות בקבוצות ומה הרוח הכללית הנושבת בהן. בקרו באתרי האינטרנט של בתי הספר ובדקו את התוכניות המיוחדות שמציע כל אחד מהם - האם יש חוגי העשרה בנושאים שחשובים לכם או כאלה החביבים על הילדים? האם תלמידי בית הספר נכללים בתוכניות לימוד חיצוניות של מדעים או אומנויות?
6. לעיתים בשכונות חדשות, שבהן טרם נבנו מוסדות החינוך, הלימודים מתקיימים בבתי ספר מארחים בשכונות סמוכות, או שהוקם בית הספר המוגדר כ"צומח", ולא נפתחות בו כל שכבות הלימוד בשנה הראשונה. אם אתם רוכשים דירה בשכונה חדשה, בדקו היכן ילמדו הילדים עד שייפתחו בתי הספר של השכונה.
