ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגיש אדם שרכש זכויות בנכס בחיפה בנוגע לחישוב מס הרכישה, אחרי שמנהל המיסוי קבע ששווי העסקה כמעט כפול.
בינואר 2021 רכש האיש 75% מהזכויות בבית מגורים בשטח של 90 מ"ר תמורת 1.625 מיליון שקל. לבית צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר. המוכר הותיר בידיו רבע מהזכויות אך במקביל לחתימת הסכם המכר נחתם הסכם אופציה בו ניתנה לרוכש אופציה לרכוש את יתרת השטח תמורת 1.15 מיליון שקל.
למחרת דיווח הרוכש על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין חיפה. הוא הצהיר על שווי מכירה בסך 1.625 מיליון שקל ודיווח על עסקת האופציה כחמישה חודשים לאחר מכן. בשומתו העצמית דיווח שהנכס הנרכש הוא דירת מגורים ושחישוב המס בוצע על ידו בהתאם.
ביולי 2021 הוציא מנהל המיסוי שומת מס שלפיה שווי המכירה הוא שלושה מיליון שקל, כששווי הנכס בשלמותו הועמד על ארבעה מיליון שקל. מנהל המיסוי קבע כי כוונת הרוכש ביום העסקה הייתה להקים בניין מגורים. לאחר שהשגה שהגיש הרוכש נדחתה, הוא הגיש ערר בו טען שיש לקבל את שווי המכירה המוצהר שכן הנכס נמכר במחיר השוק ומדובר במכירת דירת מגורים בלבד.
עו"ד עפר גמליאללדבריו, ב-2020 דחתה הוועדה המקומית את בקשת המוכר לבנייה בהתאם לתמ"א 38. הוא הוסיף כי הוועדה עצרה בקשות לתמ"א 38 מאחר שחיפה "הוצפה" בדירות חדשות לפי התוכנית. עוד הוא הוסיף שהסכם האופציה בוטל, כך שלדבריו, אין היתכנות לבנייה במקרקעין. מנהל המיסוי טען מנגד שבקשה להיתר שהגיש המוכר במאי 2022 לפי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), צמצמה את מספר יחידות הדיור לתשע ובקשה זו לא נדחתה.
יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, דחתה את הערר. היא הבהירה כי על פי הראיות מדובר בבית מגורים ישן ששימש כגן ילדים. במהלך השנים שבהן החזיק המוכר בנכס הוגשו על ידו בקשות להיתר בנייה והעורר היה מודע לבקשות אלה. כמו כן, הוא בעצמו ניגש לעירייה כדי לברר מה קורה עם הבקשות.
לדבריה העורר אינו מומחה ולכן שאלות של היתכנות כלכלית ואפשרות לבניה לפי תמ"א 38 אינן בגדר נושאים שהוא יכול לתת בהם עדות בעלת משקל. היא הוסיפה שהעורר הוא בעל חנות מכולת וגר בטירת הכרמל, וטענתו כי התכוון לגור בנכס לא הגיונית, בפרט כשרכש רק שלושה רבעים ממנו. לדבריה, המסקנה ההגיונית והמתבקשת היא כי הרכישה נועדה לצורך שותפות בבניית בניין על המקרקעין.
באשר לשווי המכירה קיבלה השופטת את עמדת מנהל המיסוי מאחר שהשמאי מטעם העורר לא התייצב לדיון ההוכחות. היא הוסיפה כי שווי המימוש שנקבע בהסכם האופציה בהחלט רלבנטי לקביעת שווי המכירה של הנכס. עם זאת, היא הדגישה כי אם ישתנה סטטוס בקשת ההיתר לפי תמ"א 38 והיא תידחה בוועדה המקומית, העורר יוכל לפנות למשיב לתיקון השומה בעניין שווי המכירה. העורר חויב בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 30 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד מוראד ביקי
• ב"כ המשיב: עו"ד יוסף דאוד מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
• עו"ד עפר גמליאל עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
