הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 היא מבצע מורכב. ישנה חשיבות רבה להתנהלות נכונה של בעלי הדירות לצורך שמירה מרבית על האינטרסים שלהם, תוך הקפדה על בחירה נכונה של גורמי המקצוע אשר ילוו אותם התהליך.
אחד התפקידים המשמעותיים ביותר בתהליך הוא של עורך הדין המלווה את בעלי הדירות החל משלב הגיבוש וההתאגדות, ועד לשלב של קבלת הדירה החדשה ורישום הבית המשותף. הליווי המשפטי לא מסתיים לאחר המשא ומתן וחתימת בעלי הדירות על ההסכם. נהפוך הוא: אפשר לומר שהוא רק מתחיל בשלב זה.
לא פעם, במסגרת הגשת מועמדותי לייצוג בעלי דירות במתחם מסוים, אני נשאל את אם כחלק מעבודתי אני מלווה גם יזמים. יותר מזה, לעיתים קרובות בעלי הדירות שואלים את השאלה המתבקשת, "איך אנחנו יכולים לסמוך על הנאמנות והמחויבות של עורך הדין כלפינו אם מי שמשלם את שכר טרחתו בסופו של דבר הוא היזם?".
לכן, לטעמי, ישנה חשיבות רבה לכך שבמסגרת תהליך בחירת עורכי הדין, בעלי הדירות ידרשו מהמועמדים לעמוד בכמה תנאי סף. צריך לזכור שלאורך כל תקופת הפרויקט, ישנם צמתים רבים שבהם נבחנת מידת מחויבותו של עורך הדין כלפי בעלי הדירות. למעשה, ההגנה על זכויות בעלי הדירות והצורך להבטיח את האינטרסים שלהם מול דרישות היזם, עומדים למבחן על בסיס יום יומי.
עו"ד אוהד הרןפוטו פרג'אני סבור כי כשם שרשויות המדינה דורשות מעורכי הדין המעוניינים ללוות אותן משפטית למסור תצהיר אי ניגוד עניינים, כך צריכים בעלי הדירות לדרוש מעורכי הדין לחתום על תצהיר אי ייצוג יזמים כתנאי סף להגשת המועמדות לליווי הפרויקט.
מהו תצהיר אי-ייצוג יזמים? מדובר בתצהיר שנערך על ידי עורך הדין, הבעלים של המשרד, ומאומת כדין. הוא כולל שתי הצהרות עיקריות. הראשונה היא שהמשרד מעניק ייעוץ משפטי ומלווה רק בעלי דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
השנייה היא שהמשרד, לרבות כלל עורכי הדין העובדים בו, יימנע ממתן ייעוץ משפטי או ליווי משפטי מכל סוג שהוא לחברות נדל"ן, ליזמי נדל"ן ולגופים מטעמם, לרבות ייעוץ וליווי משפטי במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
דרישה של תצהיר אי-ייצוג יזמים כתנאי סף להגשת מועמדות לליווי הפרויקט, תפחית את הסיכון לניגוד עניינים ותבטיח במידה רבה שמשרד עורכי הדין שייבחר ללוות את בעלי הדירות ישרת אך ורק את האינטרסים שלהם לאורך כל תקופת הפרויקט.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אוהד הרן עוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
