סרבנים ומתנגדים בהתחדשות עירונית זה לא דבר חדש. המחוקק יצר פתרונות כדי להתמודד עם הבעיה ובשנים האחרונות נעשה בהם שימוש יותר ויותר. לאחרונה התקבל פסק דין משמעותי במסגרתו נקבע בבית המשפט המחוזי, כי דיירים סרבנים יצטרכו לשלם לשכנים שרוצים לקדם פרויקט למעלה מ-2.5 מיליון שקל. עוד על פי פסק הדין - אם יחתמו המתנגדים על הסכם הפינוי-בינוי, הם יהיו פטורים מהקנס. האם מדובר בדרך הנכונה להתמודד עם הנושא? גיל גולדשטיין מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירוני, אייל טישל סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים ושמאי המקרקעין ישראל יעקב - הגיעו לאולפן ידיעות הנדל"ן לדיון בנושא.
"צריך ללכת טיפה אחורה כדי להבין מאיפה הגיעה תופעת הסרבנות בכלל לשולחן", פתח והסביר גולדשטיין. "בתחילת הדרך, מי שאיגד את הדיירים ואירגן אותם, היו גורמים פרטיים. זה היה מאוד לא מוסדר וגם החברות הגדולות לא היו במשחק. משם התחילה החשדנות, באופן טבעי, ומשם התחילו המשאים ומתנים מתחת לשולחן -שאפשרו למי שלחצו יותר לקבל יותר. עד היום אנחנו נתקלים במקומות שבהם יש אנשים שחושבים שאם הם יחכו לסוף הדרך, אם הם ימשכו או אם הם יגיעו לבית משפט, הם יקבלו יותר ממה שכולם מקבלים". לגבי פסק הדין שהתקבל כעת אמר גודלשטיין: "מצד אחד פסק הדין הזה מבורך. בית המשפט בא ואוכף, מטיל קנס בגובה משמעותי מאוד על סרבן. אבל מה עוד קורה פה מצד שני? אומר בית המשפט - לא תחתום, תשלם איקס. כן תחתום – לא תשלם שום דבר, או יותר נכון תשלם רק הוצאות משפט. זה מסר בעייתי כי מה המסקנה? מי שרוצה לעכב פרויקט מבין ששווה לו להתנגד. שווה לו להגיע לבית משפט מול היזם ובמקרה הכי גרוע, הוא ימשוך בדקה התשעים את הסירוב, יילך לחתום על ההסכם וייצא בלי נזק. את הדבר הזה, צריך למנוע".
"סרבנות - לא תופעה שכיחה"
טישל התייחס אף הוא לסוגיה ופתח בהתנגדותו למונח דייר סרבן: "אני חייב לומר שאני פחות מתחבר להגדרה של סרבנים. בסופו של דבר, מהניסיון שלי, יש מעט מאוד דיירים סרבנים. רוב הדיירים בתחום הפינוי-בינוי הם דיירים שיש להם חששות, דיירים שיש דברים שהם אולי לא מבינים בתחילת התהליך. לכן, חברה יזמית ועורכי דין שיודעים לנהל את התהליך בצורה טובה, מעמיקה, יסודית, שקופה ושוויונית, בסופו של דבר יתמודדו מעט מאוד עם התופעה הזאת שמדברים עליה. סרבנות היא לא תופעה מאוד שכיחה. בפרויקט גדול, ברגע שמייצרים אמון בין הדיירים לבין היזם, אפשר להגיע לקו הגמר ללא סרבנים או עם מעט מאוד סרבנים".
ישראל יעקב, שמאי מקרקעין המעורב גם, מתוקף תפקידו, בפרויקטי פינוי-בינוי, הסביר מה תפקיד השמאי וכיצד נקבעת התמורה. "כל פרויקט נבדק על בסיס הרווחיות שלו. יש את סעיף ההכנסות ויש את סעיף ההוצאות. בהתאם להסכמים של היזמים, יחד עם הדיירים, נציגי הדיירים, עורכי הדין, אנחנו למעשה כשמאים מקבלים תמהיל דירות מהאדריכל ופועלים על פי ההסכמים. מה הדיירים מקבלים, ומה היזם מקבל, אנחנו כשמאים בעצם קובעים את גובה ההכנסות. המטרה בסוף היא שהיזם ירוויח, כי יזם שלא ירוויח לא ירצה את הפרויקט".
בהמשך הדיון התייחס גולדשטיין גם הוא להגדרה סרבן והסביר שברוב המקרים היא איננה נכונה, וכי מדובר בבעלי דירות עם חששות מוצדקים שיש לפנות אליהם ולהפיג את הדאגות בצורה נכונה: "רוב רובם של הדיירים שלא חותמים בתחילת הדרך, כן ניתן להגיע אליהם והם חותמים במהלך הדרך. הרבה פעמים זה יכול להיות אוכלוסיות מוחלשות או קשישים שהחרדה שלהם הרבה יותר משמעותית. זה יכול להיות מי שאינם דוברי שפות ולא בדיוק מבינים במה מדובר. צריך ללוות אותם בליווי פרטני. אצלנו בחברה יש מחלקה שלמה שאמונה על אוכלוסיות מוחלשות וקשישים, על הטיפול רק בהם בכל אחד מהפרויקטים ובאמת רוב הבעיות נפתרות. לגבי פסק הדין, רוב המקרים בסוף לא מגיעים בכלל לבית המשפט". עוד מוסיף גולדשטיין כי המטרה הסופית היא שהפרויקט יתקדם בצורה שקופה מכל הכיוונים: "המטרה שלי היא שבעלי הדירות יידעו שהם עושים עסקה טובה, ראויה והגונה. אני גם לא מאמין בזה שצד אחד מתעשר והצד השני מקבל פחות. אני באמת מסתכל על העסקה הזאת כשותפות אמיתית. היום בכל הסכם יש מנגנון חלוקת רווחים. זאת אומרת, אין מצב שפתאום מחירים יקפצו ובעלי הזכויות לא ייהנו מזה כי הם חתמו הסכם לפני 5 שנים. בתפיסה שלי אם זה לא כך, זו לא שותפות הוגנת. אני לא הייתי רוצה להיות במקום הזה, גם כשאני בצד היזמי. היום גם הצד השני מבין את זה והנקודות האלה מורידות הרבה מאוד מהחסמים".
"כל דייר מתנהג בצורה אחרת"
טישל התייחס בהמשך הדיון לשאלה האם תביעת דייר סרבן היא כלי נכון שמסייע בקידום פרויקט או דווקא להיפך: "אני חושב שמצד אחד, נכון שיהיה כלי כזה, שפונים אליו באמת שאין ברירה. אבל הכלי הזה גם צריך טיפה להתחדד. כי בסופו של דבר, אם מישהו יודע שכל מה שהוא יקבל בסוף זו הוראה של בית המשפט לחתום על ההסכם, אז בעצם לא יצרנו שום מקל על מנת לגרום לו לחשוב פעמיים או לגרום לאחרים לחשוב פעמיים לפני שהם עושים את המהלך הזה. אבל אני חייב שוב להדגיש - המקרים האלה הם מקרים בשוליים. ועוד דבר, בהתחדשות עירונית אין איזה פתרון בית ספר. אין ספר הדרכה או פתרון קבוע לפרויקט. כל דייר מתנהג בצורה אחרת, ובסוף מדובר בפרויקט חברתי. הדבר הנכון הוא לשבת דייר דייר, להבין מה מפריע לו, מה מציק לו. אנשים יתפלאו לגלות ולדעת שבסופו של דבר באמת 98% מהמקרים הם דברים מאוד מאוד פשוטים. ולא רק שהם דברים פשוטים, הם דברים שבדרך כלל גם לא עולים לנו כסף. אם מייצרים תקשורת, אפשר למצוא פתרונות לכל דבר".
במקביל, טישל גם מעלה סוגיה נוספת שדווקא שם הוא סבור שעל המדינה להעניק תשובה ולפעול כדי להפחית סרבנות: "יש מקרים בהם המדינה עדיין לא נתנה מענה וזה בין היתר נושא של בעלי שטחי מסחר בפרויקט. היום יש מצב מאוד קשה של פרויקטים שיש בהם חנות או שטח מסחרי במצב הקיים. המצב המשפטי או התקנות הקיימות לא נותנים מענה בנושא הזה. אין מענה מבחינת העלות שעולה ליזם כדי לתת פיצוי בתקופת הביניים. זה שונה מדירה כי למשל ההובלה יקרה יותר, דמי השכירות לא תמיד מספקים. ובסוף אם חלילה אתה מגיע לבית משפט עם כזה מקרה, בית המשפט לא יפסוק לטובת הדיירים האחרים או לטובת היזם, אלא באמת זו עילה סבירה להתנגדות. אם למישהו יש לו עסק והוא כרגע מרוויח סכום מסוים כל חודש, ואתה אומר לו 4 שנים לא תרוויח, יהיה בסדר, ובהמשך תקבל חנות קצת יותר גדולה. זה לא מענה אמיתי. ובעיניי המענה הוא מאוד פשוט. אפשר להוסיף שורה בתקן 21 ולקבוע שהעלות הזאת תכוסה על ידי זכויות בנייה. אם צריך בסוף עוד דירה כדי לתת מענה לדבר הזה, זה יפתור בעיה בהרבה מאוד פרויקטים שהיום פשוט תקועים".
השמאי יעקב הוסיף בהמשך הדיון כי גם הסרבנים צריכים להבין את מכלול העלויות בפרויקט: "גם לבעלי הדירות מאוד מאוד חשוב לבחור יזם טוב ושהפרויקט יהיה מוצלח. זה פרויקט לאורך שנים. הם נאלצים לצאת החוצה לשכירות, והיזם משלם שכר דירה והובלה. יש הרבה מאוד הוצאות שיש ליזם שהם בדוח הכלכלי שאנחנו מכינים, וזה מגיע למיליוני שקלים. יש לנו עכשיו גם תקופה של ריבית גבוהה. זו גם משקולת כבדה מאוד על הפרויקט, צריכים להבין את זה. לכן, כל הנושא של הסרבנות צריך לקבל מענה. ברגע שמעכבים פרויקט מעבר למקובל, וגם ככה זה לוקח המון זמן, אז עיכוב נוסף של שנה או שנתיים גורם לנזק כלכלי מאוד גדול לפרויקט".
