בשיתוף בנק מזרחי טפחות
בשנה האחרונה שוק הנדל"ן חווה את אחת הטלטלות הגדולות בתולדותיו. באפריל 2022 בנק ישראל העלה במספר פעימות את הריבית, שקפצה מרבע אחוז ל-4.75% בשיאה. העלייה החדה בריבית הביאה לירידה בביקושים ובנטילת המשכנתאות.
בתחילת 2023, עם חשיפת עיקרי הצעות החוק שהובילו למחאות ענק נגד השינויים במערכת המשפט, שוק הנדל"ן הגיב בירידות נוספות בביקושים. עם פרוץ המלחמה בחודש אוקטובר האחרון, הענף נכנס לקיפאון והביא את רוכשי הדירות הפוטנציאליים לשבת על הגדר ולחכות לסיום המלחמה.
5 צפייה בגלריה
אי הוודאות שהפכה לשם שני בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה, מביאה איתה לחששות רבים ולהימנעות מרכישת דירה.
(צילום: בצוותא חריש)
בשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה את סקירת הנדל"ן השנתית, שהצביעה על ירידה של כ-34% במכירת דירות בשנת 2023. הרבעון האחרון של שנת 2023 היה כמובן הנמוך ביותר בהיקף הרכישות. כך למשל, בחודש אוקטובר 2023, עם פרוץ המלחמה, נמכרו כ- 930 דירות בלבד, ירידה של כ- 60% לעומת חודש ספטמבר ושל כ- 53% לעומת אוקטובר 2022.
באופן לא מפתיע, גם היקף הביקוש למשכנתאות ירד בעקבות כל אלה. שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, מציינת כי בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023, הביקוש למשכנתאות עמד על כ-6.2 מיליארד שקלים בחודש ממוצע. "לשם השוואה, בחודש מרץ 2022 הביקושים עמדו על כ- 13.5 מיליארד שקלים. ואילו בחודש אוקטובר 2023 הביקוש היה נמוך במיוחד ועמד על כ- 4.5 מיליארד שקלים".
אי הוודאות שהפכה לשם שני בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה, מביאה איתה לחששות רבים ולהימנעות מרכישת דירה, בין אם להשקעה ובין אם למגורים. אך אולי דווקא חוסר הוודאות והקיפאון הם פתח להזדמנויות בימים אלו?
שבי שמר, סמנכ"לית ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחותצילום: רמי זרנגרנראה שמאז תחילת המלחמה, ידם של רוכשי הדירות על העליונה - הקבלנים מציעים דירות בהנחות ובהטבות משמעותיות, בין היתר על ידי סבסוד ריביות. גם חלק מהבנקים מעניקים הלוואות ומסלולי משכנתאות בתנאים מקלים.
נוסף לכך, בנק ישראל נקט במספר פעולות כדי להביא להתאוששות המשק ולסיוע בהתמודדות עם האתגרים הכלכליים בזמן המלחמה. בתחילת ינואר, נגיד בנק ישראל הוריד לראשונה את הריבית מזה שנתיים ברבע אחוז.
כמו כן, המפקח על הבנקים הסיר את המגבלה על קבלת הלוואות לכל מטרה בשיעור מימון העולה על 50% עד לחודש מרץ 2024. אז האם תקופת הקיפאון היא אכן הזדמנות פז לרכוש דירה בתנאים טובים?
"הקונים חוזרים לשוק בהדרגתיות"
מאז קום המדינה, ידעה ישראל אי אילו משברים, אסונות ומלחמות, וברוב המקרים היא הצליחה להתאושש מהם ואף לצמוח במהירות. שבי שמר מציינת כי גם כאן המצב לא שונה, וישנם מספר גורמים שעשויים לסייע בהתאוששות שוק הנדל"ן.
"ישנה ההערכה כי הריביות צפויות להמשיך לרדת במהלך 2024. גם ירידה מסוימת עשויה לעודד רוכשים פוטנציאלים לרדת מהגדר ולממש עסקאות. אני מניחה שקצב הורדת ריבית בנק ישראל יהיה מתואם בקירוב עם קצב הורדת הריבית בארצות הברית ובמקביל להגעת האינפלציה לטווח יעד המחירים של בנק ישראל.
"התחזית צופה כי ריבית בנק ישראל תרד בהדרגה במהלך שנת 2024 עד לשיעור של 3.75%. כלומר, הריבית הממוצעת בשנת 2024 צפויה להיות נמוכה בכ-0.6% בהשוואה לריבית הממוצעת בשנת 2023".
גורם נוסף שיכול להשפיע על הביקושים ועל מחירי הדירות, מציינת שמר, הוא הצפי של הסוכנות היהודית לגלי עלייה לישראל של קהילות יהודיות ברחבי העולם, בין היתר בעקבות ביטויים גוברים של אנטישמיות.
האם אפשר לחוש התאוששות כלשהי מאז פרוץ המלחמה?
"בהחלט. בחודש האחרון אתרי הבנייה חוזרים לאט לפעילות, הקונים חוזרים בהדרגתיות לשוק הנדל"ן וגם הלווים חוזרים לשוק המשכנתאות, בין היתר בגלל גמישות מצד קבלנים בהנחות עקיפות ובהתגמשות בזמני התשלומים".
איך יראה שוק הנדל"ן אחרי המלחמה?
אחד הגורמים העיקריים המשפיעים על הקיפאון בשוק הנדל"ן מאז תחילת המלחמה הוא המחסור בכמאה אלף עובדי בנייה. המחסור היה קיים הרבה לפני פרוץ המלחמה, מבהיר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אבל בעקבות המלחמה גבולות ישראל נסגרו הרמטית ונאסרה כניסתם של פועלים פלסטיניים, שהם קריטיים לניהול שוטף ותקין של הענף.
5 צפייה בגלריה
"הרשויות המקומיות מעודדות בנייה. הבעיה היא ההתחדשות העירונית בפריפריה, שהיא לא כדאית".
(צילום: ריאן פרויס)
"חצי מאתרי הבנייה סגורים וב-50 אחוז הנותרים הפעילות היא חלקית", מסביר סרוגו. "גם תעשיית הבנייה במצב לא פשוט. יש ירידה של 40 אחוז בהזמנות של מלט, בטון, ברזל ובלוקים".
בשבוע שעבר הגיעו לישראל פועלי בנייה מהודו – האם אנחנו בעיצומו של תהליך התאוששות?
"הגיעו רק עשרות עובדים מהודו, זה כמובן לא מספיק כדי להניע את הענף. חשוב לזכור שיש הרבה בירוקרטיה וחסמים בכל הנוגע לגיוס וייבוא עובדים זרים, וזה תמיד מתנהל בעצלתיים. חשוב להביא באופן מיידי עובדים זרים, לאשר את כניסת הפלסטינאים או את שניהם במקביל. אני חושב שאין סיכון בהעסקה של עובדים פלסטינאים מעל גיל 40 תחת אבטחה ובדיקות שב"כ".
ומה לגבי פרויקטים של התחדשות עירונית - האם הבחירות לרשויות המקומיות בשבוע הבא יכולות להניע את הענף?
"אני מאמין שכן. הרשויות המקומיות מעודדות בנייה. הבעיה היא ההתחדשות העירונית בפריפריה, שהיא לא כדאית. אנחנו הצענו פתרון של זיכוי במס לחברות שעושות פינוי בינוי בפריפריה. הצעד הזה לדעתנו יביא לשינוי אמיתי ויוביל למיגון של מאות אלפי יחידות דיור".
סרוגו מאמין שהתאוששות של שוק הנדל"ן תתאפשר על ידי מספר מהלכים מדיניים: "הדבר הבוער ביותר הוא לטפל במחסור בעובדים. אם לא מאשרים את כניסת העובדים הפלסטינים, חשוב להסיר את החסמים ולשנות את הרגולציה בהעסקת פועלים זרים. אנחנו מציעים שבמקום עבודה מול ממשלות, ההתנהלות תהיה בצורה של ביזנס טו ביזנס. כלומר, גיוס העובד יתבצע דרך תאגידים וחברות קבלניות. זה הזמן לקצר תהליכים ולחשוב מחוץ לקופסא".
עוד גורם שיכול לאושש את שוק הנדל"ן, אומר סרוגו, הם המשקיעים. "השבוע היה דיון בכנסת שעסק בביטול הקפאת מס הרכישה למשקיעים. זו טעות, צריך להוביל מהלך הפוך. חשוב להחזיר את המשקיעים לשוק, כדי להגדיל את היצע הדירות ולעודד את הקבלנים לבנות".
מה יקרה לכל מי ש'ירד מהגדר' אחרי המלחמה, לאיזה שוק דיור הוא צפוי להיכנס?
שמר: "ההאטה במספר התחלות הבנייה תגרום בטווח הרחוק להיצע נמוך של דירות חדשות, שעלול להוביל שוב לגל של עליות מחירים בתקופה שאחרי המלחמה. רוכשים שהתלבטו לפני המלחמה אם 'לרדת מהגדר' ולרכוש דירה, חוששים היום כי אחרי הקרבות, הפעילות במשק תזנק ואיתה גם הביקושים לדיור. החשש הוא שהביקושים הערים יפגשו מלאי נמוך של דירות מוכנות, והתוצאה תהיה עליית מחירי הנדל"ן".
האמור לעיל הינו בבחינת מידע בלבד ואינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן כל סוג אשראי בכפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
בשיתוף בנק מזרחי טפחות
